房地产企业税务风险

房地产企业需防范哪些税务风险

发布时间：

2011-10-08 来源：中国税务报 访问量： ［字体：大 中 小］ (双击滚屏) ｜ 笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。

销售收入确认方面应注意的问题

1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算；有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。

2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。

3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业

收入，从而造成双方营业税申报不及时。

4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。

对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。

开发成本确认方面应注意的问题

1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得

税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人（债权人）银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。（3）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（4）利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。（5）将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。

2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，

成本分配标准发生变化，或者成本核算对象（可售房产）实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。

3.多列预提费用。一些企业利用“预提费用”、“待摊费用”等科目调整当期利润。特别是预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整、冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。有的企业甚至在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，借以偷逃税款。

4.未按规定取得发票。有的开发企业自行采购部分电器材料、建筑材料、绿化苗木等，未将这部分“甲供材料”成本并计施工企业的工程造价，侵蚀了建筑业营业税税基。有的企业违反营业税相关政策，将取得的外地建筑业发票入账，导致当地建筑业营业税流失。

对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、凭证即可发现。对于开发商销售成本确认不实，虚开建筑业发票等行为，税务机关可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。若税务机关将虚列融资成本，虚开建筑业发票认定为编造虚假计税依据，可根据《税收征管法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款”进行处罚。

纳税申报方面应注意的问题

1.未严格执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不含按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度预缴额少申报。

2.纳税申报前未对预计毛利额进行调整。国税发〔2009〕31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，但实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况的报告，造成少申报企业所得税的现象。

3.房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此，在年度内企业所拥有的土地面积呈动态变化。企业未及时对存量开发产品实际占用土地面积进行信息登记，未按时准确计算、缴纳城镇土地使用税。另外，根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税，造

成少缴房产税。

以上纳税申报不实问题，税务机关通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现，按项目进行核实即可查证。对于房地产开发企业未分季度计算出预计毛利额，未按规定进行预计毛利额差异调整，而导致企业所得税季度预缴额少申报的，以及未对存量房占用面积准确计算、而少缴纳城镇土地使用税等，都可根据《税收征管法》第六十三条认定为偷税行为。

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣

不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光

先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其

刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚

以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，

每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，

愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。

房地产企业税务风险与应对思考

房地产企业税务风险与应对思考 摘要：随着中国经济的飞速发展，在市场经济体制下的纳税问题已经成为房地产企业不能忽视的一个重大问题。深入分析税务风险的产生原因并控制税务问题，是房地产企业管理决策层关注的一个焦点问题。而税务风险会给企业造成不可估量的损失。笔者通过自身在房地产企业财务部门的工作经验，对房地产企业税收风险进行深入分析，并提出对应的策略。 关键词：房地产企业;税收风险;应对策略 随着中国经济飞速发展，国内很多优秀公司在国际市场上崭露头角。但是有不少公司却因为税务风险控制防范做得不够完善，陷入了“税务门”，以致在税务风险上多次摔跟头。任何一个企业想要扎根于瞬息万变的市场之中，并得到良好的发展，都应该做好内部控制。而税务方面是一个极其重要的方面，税务缴纳的不合理会对企业的核心利益产生影响，因此需要研究税务风险，并采取合适的策略来规避税务风险的发生。 一、税务风险概析 所谓税务风险是指企业缴纳的税款未能遵照税法的规定，造成企业利益损失的风险。税务风险普遍地存在，绝大部分企业以及其每个利益环节都能可能存在税务风险，税务风险并不会因为企业的发展而消失，反而会随之逐渐增长。税务风险的另一个特点是风险不易被发现，它看不见摸不着，隐秘地附着在企业的各经营活动中。

二、房地产企业所面临的税务风险 1.房地产开发初期的税务风险 房地产企业在开发阶段，需要花费巨大的购地款，而购地款在税务检查中是一个重要的项目，企业所面临的风险也很大。在开发阶段所涉及的税种有印花税、耕地占用税、契税等等，在土地成本中还涉及土地增值税、企业所得税等。在房地产企业开发阶段，房地产企业通常没有真实的发票，税务机关可以对此进行处罚。没有根据规定得到发票的行为导致企业可能有偷税和漏税的情况。按照发票法规定，房地产企业会受到一定的处罚。因而，在购置土地使用权时，需要在合同中要明确说明提供真实有效的发票，以减少税务风险。 2.在房地产开发中期的税务风险 建造成本是房地产企业一项较大的支出，其税务风险是比较高的。除了自主开发的房地产企业外，大部分的房地产企业采取的是出包开发的方式。纳税人应当按照相关规定，承担代扣代缴的责任和义务。在房地产开发中期所涉及的税款主要有城建税、营业税、教育费附加、个税等。房地产企业要特别注意这些税种相关的条款，以规避税务风险。 3.房地产销售的税务风险 在房地产的销售中，所涉及到的税收是非常多的。具体包括有印花税、城建税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税等，而这是税务机关检查税务的最重要一环。房地产企业在这一环节中所面临的税务风险也是最大的。税务部门依据房地产企业的预收账款来

房地产领域的税收优惠政策汇总

【房开优惠】房地产领域的税收优惠政策汇总 房地产领域的财务人员，目前占所有财务人员的比重是40%。也就是说，10个会计人里边，就有4个是做房地产以及房地产周边的。考虑到房地产行业的财务人员这么多，今天就对房地产领域的税收优惠政策来个大汇总。（建议收藏） 增值税 （一）一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产可选择简易计税 1. 转让非自建不动产可差额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。2.一般纳税人转让自建不动产全额纳税 一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项 （二）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目可简易计税 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

企业所得税税务风险自查与规避案例精析

企业所得税税务风险自查与规避案例精析 课程简介： 两天纯实战案例课程！ 本课程为栾老师倾心打造的一堂与众不同的企业税务风险识别与规避课程，三年来深受纳税人喜爱，最近全新升级！升级内容：1、根据最新税法政策全面更新案例；2、根据税务审查及咨询案例新增部分案例及涉税风险点；3、新增加“税案赏析”部分，选取了部分真实稽查、审计、评估、法院判决税案。不管怎样升级，永远不变的是实战特色！ 本课程精选数十个税收案例，涉及数百个主要税务风险点，均以近三年几百家大中型企业的真实税务风险案例为基础，根据最新税收政策精心打造而成。本课程基本上包括了一般企业日常账务处理中可能涉及的常见税务风险点，每个案例均极具操作性和实战价值，每个税务风险点都具有普遍性和典型性，采取“融法于例、以例讲法、举一反三”的方式，真正提升您的税务风险识别与规避的能力。 本课程从纳税人角度出发，为纳税人服务，以“快速提高财务人员税务实际操作水平、真正降低纳税人税务风险、切实减轻纳税人税收负担”为目的进行设计，本课程具有如下特色： 1、案例贴近实际，来源于生活。精选的税务风险案例均是在对近三年来参与纳税检查和税务咨询的几百家大中型企业的真实案例梳理、汇总、分析、精选的基础上，根据最新税收政策精心设计而成。 2、具有极强的实用性和可操作性。本课程舍弃了枯燥乏味的理论知识，将理论融汇于案例之中，将大量的案例场景展现在您的面前，通俗易懂，明白透彻。融法于例，以例讲法，不但能够激发您的兴趣，更便于您学习领会和实际操作。 3、案例清晰，讲解权威。每个案例都精心设计“案例资料”、“税收政策”、“税务风险”、“案例延伸”“税案赏析”几个部分，每一案例，每一税务风险点基本都有明确的税法依据。对少数没有明确税法条文依据的热点、难点、疑点问题，在参考总局意见、政策答复、地方性文件等资料的基础上也进行了认真分析并给出最没有风险的合理化建议。 课程大纲： 案例1、视同销售 本案例主要涉及税务风险点： 1、视同销售情形。 2、视同销售收入和视同销售成本的确定。 3、自产资产和外购资产视同销售的计税依据。 4、企业所得税、增值税、消费税视同销售范围和计税依据的区别。 5、营业外支出（捐赠支出）、销售费用（广告和业务宣传费）、管理费用（业务招待费）的扣除与视同销售成本扣除是否存在重复扣除问题？ 案例2、销售货物 本案例主要涉及税务风险点： 1、销售收入确认的条件。 2、各种商品销售方式确认收入实现时间。 3、退货期内退货怎样纳税调整。 4、退货期满没有发生退货怎样纳税调整。 5、折扣销售、销售折扣、销售折让、售后回购、售后回租企业所得税纳税处理。

房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦 （段光勋整理并更新） 目录 第一部分一般性税收优惠政策 (4) 1、营业税 (4) 住房公积金贷款取得的收入，免征营业税 (4) 单位和个人销售其购置的不动产，可以差额缴纳营业税 (4) 对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税 (4) 个人无偿赠与不动产、土地使用权，符合条件的，暂免征收营业税 (4) 个人销售住房的营业税政策 (5) 2、企业所得税 (5) 住房公积金贷款取得的收入，免征企业所得税 (5) 对企业取得的政策性搬迁或处置收入的企业所得税处理 (5) 3、个人所得税 (6) 对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所 得税 (6) 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免 征个人所得税 (6) 对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。 (6) 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税 (6) 4、土地增值税 (7) 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税 (7) 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税 (7) 以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征收土地增值税 (8) 个人转让原自用住房，免征土地增值税 (8) 以房地产进行投资、联营的土地增值税政策 (8) 合作建房、兼并、换房的土地增值税政策 (9) 转让回收的房地产取得的收入，免征土地增值税 (9) 土地增值税清算的滞纳金 (9) 5、房产税 (10) 房地产开发的房产税政策 (10) 对个人出租住房，按4%的税率征收房产税 (10) 单位向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税 (10) 6、城镇土地使用税 (10) 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税 (11) 地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税 (11) 7、耕地占用税 (11) 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税 (11) 8、契税 (12)

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

企业所得税核定征收常见的涉税风险

企业所得税核定征收常见的涉税风险 企业所得税征收方式一般有查账征收和核定征收两种，在日常征管中，有些企业的企业所得税实行核定征收，企业往往认为核定征收方式比较简便，按核定征收的税款申报缴纳就会平安无事，事实果真如此吗？非也。事实上，实行核定征收有时也存在较大的涉税风险。 一、违反规定实行核定征收的情形 案例：某建筑安装企业甲公司，系法人居民企业，主要从事有关工程建筑安装业务，该公司下设两个跨省分公司（非法人二级分支机构），分别是A分公司和B分公司。2010年度，甲公司企业所得税采取按收入额核定应税所得率的征收方式，公司当年营业收入为5.3亿元。该建筑公司适用的核定应税所得率为8%，实际缴纳企业所得税 53000×8%×25%=1060（万元）。2012年3月，税务机关在对甲公司2010年度纳税情况进行检查时发现，该公司会计账簿设置健全，财务核算规范、准确，符合企业所得税查账征收要求。甲公司2010年度账面核算的会计利润总额为1.1亿元，如果企业按查账征收方式缴纳企业所得税，不考虑纳税调整等因素，应缴纳企业所得税11000×25%=2750（万元），比核定征收多2750-1060=1690（万元）。 本案例中，税务机关在检查时能否对该公司2010年度的企业所得税征收方式按查账征收来查补税款呢？本人认为应该将其2010年度征收方式变更为查账征收，并可以按查账征收方式的税款要求甲公司补缴税款。理由如下： 1．甲公司作为汇总纳税企业，本来就不得核定征收企业所得税。

（1）汇总纳税企业的定义 《企业所得税法》第五十条规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）规定，居民企业在中国境内跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市）设立不具有法人资格的营业机构、场所的，该居民企业为汇总纳税企业。本案例中，甲公司设立了跨省的非法人分支机构A分公司和B分公司，因此其显然属于汇总纳税企业。 （2）汇总纳税企业不得核定征收 《关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发[2008]30号）第三条规定，特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）对国税发[2008]30号文件第三条第二款所称“特定纳税人”进行明确，其中包括汇总纳税企业。 因此，甲公司作为汇总纳税企业，是国家税务总局明文禁止采取核定征收方式征收企业所得税的纳税人，对其采取核定征收方式征收企业所得税，本身就是一个错误的行为。2．税务机关可以对甲公司按规定追缴税款。 （1）因税务机关的责任造成纳税人少缴税款的，三年内可要求纳税人补缴税款。 《税收征收管理法》第五十二条规定，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。《税收征收管理法实施细则》第八十条规定，税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。 （2）本案例中是否存在税务机关的责任？

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产企业的税务风险及其对策

房地产企业的税务风险及其对策 发表时间：2013-08-27T09:42:51.420Z 来源：《中国商界》2013年第8期供稿作者：冯素红 [导读] 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。 冯素红/河南振兴房地产（集团）有限公司 【摘要】目前在其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，特别是对土地增值税和企业所得税关注度更高，是房地产企业很难应对的工作，如何有效应对税务风险，本文从房地产企业税收产生风险原因提出相应控制措施，与同行共享。 【关键词】纳税风险；产生原因；风险控制措施 近几年不管是媒体，还是大大小小的会议，“抑制房价上涨”加强房地产调控”一直是热点名词，房地产行业备受争议，在风口浪尖上沉浮，在税务机关的严厉征管，重点稽查下，房地产企业的经营一年比一年充满着艰难和风险。特别是在目前其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，同时国家税务局又加强了土地增值税的清算和企业所得税的结算，这对很多房地产企业来说，意味着要补缴数额巨大的税款，这是巨额现金流的流出，因此房地产企业的税收事务是企业经营过程中极其重要工作，任何疏漏都可能造成巨大的税务风险甚至税务危机事件。 一、房地产公司的纳税风险及其产生原因 所谓纳税风险就是指单位涉税行为因为未能正确履行税收法律法规的有关规定，所导致的公司未来经济或其他利益的可能损失。该风险不同于一般商业风险，对每个纳税人而言，纳税风险从经济角度说只是净损失，是单位现金资产的流出而没有对应流入。但针对房地产企业来说，其纳税风险存在的根本原因集中体现在税收政策不稳定、税收法律不明晰、核定征收转为查帐征收等，房地产公司应对税务事项的能力不强，所采用的纳税筹划方法不恰当，也成为房地产公司普遍存在的主要风险。 （一）核定征收转为查账征收后，房地产公司难以应对，再加上纳税意识和法律意识不强，产生税务风险 国家税收法规政策比较复杂，特别是房地产行业相关税收政策既不清晰也不稳定，且国家对房地产行业最初没有按照税法的规定征税，对土地增值税和企业所得税简单采用核定征收方式，但在2010年5月以后突然宣布转为查帐征收，征收模式改变让房地产公司措手不及，相关规定相继发布，而这些政策没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不知道如何纳税现象，再加上税务人员对相关政策也不熟悉，理解也不同，各自把握尺度不同，我们企业到底是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，很可能利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。 （二）鉴于财税工作特殊性，财务部门往往大权独揽，房地产企业纳税管理也不例外，不会合理运用纳税筹划，导致税务风险 一个企业的税收存在两个环节，一个环节是产生税收的环节，一个环节是缴纳税款环节，但很多企业的决策者都认为：“税收就是财务部门产生的，因为财务务部门所作的财务处理就决定了企业的应纳税款。如果出现多交税或被税务机关处罚，那就是财务人员失职”。作为房地产企业也不例外，决策者的纳税观念存在着很大的误区，未能了解税收是如何产生的。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以房地产公司决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的工程部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。也正是这个原因，导致税负很高，而决策者对此又不满意，往往让财务人员自己想办法，包括与税务部门沟通协调，由此产生的纳税风险也是目前一种普遍现象。 二、房地产公司税务风险控制措施 （一）财务人员必须学习税收政策，并将税收政策的内涵向决策层进行宣讲 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。如何利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，来寻找公司在税收上的利益增长点，从而达到利益最大化是财务人员不可推卸的工作。因此，财务人员应及时关注税收政策的变化趋势并进行系统学习。此外，要注意全面把握税收政策的规定，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。同时，应将新的政策及其产生的影响和应对措施对决策层告知，以获得其对税务工作理解和支持，全面准确地把握政策并能够在应用决策前进行运营，是规避税收风险的关键。 （二）成立税务部门，合理筹划，避免税务风险 纳税风险不同于一般的商业风险，对每个企业而言，纳税风险就是净损失。房地产企业的纳税风险集中体现在国家税收政策不稳定、税收法律不明晰、纳税筹划方案选择不恰当等方面。针对此，如果房地产企业比较大而且项目多的话，应专门成立税务管理与筹划小组，制定详细的税务管理流程。小组成员各负其责，通过及时、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内涵；加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求；必要时，借助“外脑”，将税收筹划专家引入内部，研究可行的筹划方案，积极防范税务风险。同时，公司的内部管理应明确规定，税务管理与筹划人员应当及时了解到公司经营决策及其经营节点，为税务筹划工作做好准备。（三）设置关键节点，进行合理税收筹划，避免筹划风险 企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题，如房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产行业的税收政策相关浅谈

房地产行业的税收政策相关浅谈 房地产行业发展是国家经济发展的重要组成，房地产企业也是国民经济中纳税大户，企业涉及到的税种种类繁多，因此在整个项目开发过程的成本费用中税务占有很大比重。 今天就来和大家一起探析一下房地产行业的税收筹划。 近年来，随着我国宏观经济稳定发展及城镇化进程不断加快，房地产企业获得了更多的发展机遇，新增开发面积及销售金额再创新高。随着房地产开发市场竞争加剧及开发利润的下滑，房地产企业逐渐开始在成本管理加强内控，更加重视税务筹划的作用。房地产开发行业涉及的税种广泛，例如： 取得土地环节：主要涉及契税、印花税 建设开发环节：土地使用税、印花税 销售环节：增值税、土地增值税、企业所得税 最后是房产税 其中，土地增值税最低一档的税率都是30%，所以像房地产自建自销，将房产按市价给出评估价格为50000万元的话，收入也只有15248万元。 销售收入（含增值税）：50000万元 销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元 销项税额：47619×5%=2381（万元） 附加税：2381×（7%+3%+2%）=286（万元） 印花税：50000×0.0005=25（万元）土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269×30%=2780万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元企业要想节省一点税收，可以通过纳税筹划来实现，拿上述销售环节来讲，可以通过享受税收优惠政策来获得税收扶持。 扶持力度为：增值税将地方留存50%里的50%-70%作为纳税扶持 企业所得税将地方留存40%里的50%-70%作为纳税扶持纳税大户可以一事一议，和地方商量扶持力度。 小编以上说的是在税收洼地享受税收扶持，有读者可能会问，为什么我们当地没有这样的地方呢？小编跟大家解释一下，税收洼地一般都是经济比较落后的地方，当地为了发展经济所以会推出税收优惠政策吸引企业到当地入驻。企业在当地入驻纳税后，地方会把一部分税金上交，同时也会留一部分，这就是小编上面说的地方留存了。 好处是地方有了这笔税收可以发展自己的经济基础，同时，企业也得到了税收扶持并为地方经济做出了贡献，这是一举两得的好事。 这样的地方自然不是哪里都有，感兴趣的朋友可以详询小编。 税收筹划（150）在以上任何一个环节都可以运用，不过要根据企业的实际情况来（8663）做出最适合企业的方案，重视税收就等于重视利益。做好税收筹划（0556梁）可以促进房地产企业再生产投入水平和提高盈利能力，进一步的提高企业的市场核心竞争力，从而促进

企业所得税风险指标

附件 企业所得税风险指标 目录 一、收入类风险指标（23个） 1、【风险指标】营业收入 2、【风险指标】交通运输企业运输收入 3、【风险指标】营业外收入 4、【风险指标】“收入类调整项目—其他” 5、【风险指标】视同销售收入、视同销售成本 6、【风险指标】按权益法核算长期股权投资对初始投资成本 调整确认收益 7、【风险指标】公允价值变动净损益 8、【风险指标】未按权责发生制原则确认收入 9、【风险指标】投资收益 10、【风险指标】不征税收入 11、【风险指标】民间非营利组织接受捐赠收入 12、【风险指标】民间非营利组织会费收入 13、【风险指标】民间非营利组织提供劳务收入 14、【风险指标】民间非营利组织商品销售收入

15、【风险指标】民间非营利组织政府补助收入 16、【风险指标】民间非营利组织投资收益 17、【风险指标】民间非营利组织其他收入 18、【风险指标】事业单位的财政补助收入 19、【风险指标】事业单位事业收入 20、【风险指标】事业单位上级补助收入 21、【风险指标】事业单位附属单位上缴收入 22、【风险指标】事业单位经营收入 23、【风险指标】事业单位其他收入 二、扣除类风险指标（42个） 24、【风险指标】营业税金及附加 25、【风险指标】营业成本 26、【风险指标】营业外支出 27、【风险指标】营业外支出—其他 28、【风险指标】资产减值损失 29、【风险指标】公允价值变动收益 30、【风险指标】资产损失 31、【风险指标】弥补亏损 32、【风险指标】捐赠支出 33、【风险指标】赞助支出 34、【风险指标】销售费用1

35、【风险指标】销售费用2 36、【风险指标】管理费用1 37、【风险指标】管理费用2 38、【风险指标】财务费用1 39、【风险指标】财务费用2 40、【风险指标】职工薪酬 41、【风险指标】工资薪金支出 42、【风险指标】职工教育经费 43、【风险指标】职工培训费用 44、【风险指标】补充养老保险 45、【风险指标】补充医疗保险 46、【风险指标】业务招待费支出1 47、【风险指标】业务招待费支出2 48、【风险指标】广告费和业务宣传费1 49、【风险指标】广告费和业务宣传费2 50、【风险指标】罚没支出 51、【风险指标】税收滞纳金、加收利息 52、【风险指标】佣金和手续费支出1 53、【风险指标】佣金和手续费支出2 54、【风险指标】佣金和手续费支出3 55、【风险指标】扣除类调整项目—其他 56、【风险指标】资产折旧、摊销