房地产企业涉税风险

房地产企业涉税风险

一、销售收入确认方面存在问题

1、价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费等价外费用，作为“代收代付”款项核算，甚至直接计入物业管理公司账户。

2、企业收取的购房定金、购房首付款等预收款未及时申报缴纳营业税。企业在开发楼盘“开盘“销售前，收取的购房者定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取”个人借款“形式入账或不入账。

3、企业采取“以物易物”、“以房抵债”等方式销售房屋，导致未申报缴纳营业税。目前，房地产企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款现象，导致房地产企业未及时确认销售收入，建筑企业未及时体现营业收入，从而造成双方漏缴营业税。

4、已售完工产品收入确认滞后。房地产企业仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收款项”结转为“销售收入”从而推迟体现利润，少缴企业所得税。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发【2009】31号）规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品的预收款项，结转为销售收入。

二、开发成本确认方面存在问题

1、虚列或虚增成本

（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程照价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。

（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还有向企业和个人的民间贷款。其支付的借款利率高于税法政策规定的利率扣除限额，并计入开发成本。

（3）虚开建筑业统一发票。存在企业取得《建筑业统一发票》未写明具体项目名称，如只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实限制，税务部门难以短时间对工程项目进行计量、核查，实现用建筑业营业税去减少企业所得税税基。

（4）利用关联交易转移利润。

（5）将与生产无关的费用计入成本。

2、未按配比原则结转成本

如将应分摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗完。

3、多列预提费用。

开发企业利用“待摊费用”、“预提费用”调整当期利润。如预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整，冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。个别企业在配套工程完工验收之后继续计提或重复计提“预提费用”，造成少纳税款。

三、纳税申报方面的问题

1、未规定执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发【2009】31号）规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度缴纳额少申报。

2、纳税申报前未对预计毛利额进行调整。根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发【2009】31号）规定，企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，在实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已

结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况报告，造成企业少申报企业所得税。

3、房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此在年度内企业所拥有的土地面积动态变化，企业未及时对存量开发产品实际占地面积进行登记，未按时准确计算，缴纳城镇土地使用税。另外，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税。

以上问题，税务部门可以通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现问题。

房地产企业财务风险的主要表现

房地产企业财务风险的主要表现 由于房地产商品受自然、社会、经济、政治、心理等因素的影响，房地产企业不得不面临一系列风险，这些风险贯穿于房地产开发、经营和管理之中。而企业特有的投资大、回收期较长、变现能力低的特点决定了其具有较大的财务风险。 (一)资产负债率大导致风险较大 房地产企业前期往往是负债开发，并且投资大。企业的资金来源有自有资金、预收房屋款、银行借款，其中自有资本金较少，主要是依靠银行借款。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示，房地产企业资产负债率偏高，有的甚至达到75%，超过警戒线60%，如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。报告显示，由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64%，速动比率全都小于1.其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下，招商0.37. (二)通货膨胀风险 当通货膨胀大幅度上升时，会引起各种建筑材料成本上升，以及管理费用和劳动力成本的上升，增加房地产商品的开发成本。 (三)利率变动风险 利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业负债成本增加，预期收益相应减少。同时，投资者的购买欲降低，整个房地产市场一方面成本增加，另一方面需求降低，无疑给房地产企业带来损失。 (四)再筹资风险 有些企业由于资产负债率过高，企业对债权人的保证程度降低，企业从货币市场筹资的难度加大。因此企业主要依靠银行借款，而银行采取一些列的通货紧缩货币政策，使企业筹资难度加大。一些较小的企业或者集团子公司甚至主要从母公司借款，受母公司财务效益影响，一旦母公司资金供应不足，子公司面临筹不到资金的风险。 (五)税率变动风险 房地产企业涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税等，在投资、开发、经营过程中税率的提高，将导致企业成本费用增加，预期收益减少。 (六)投资收回风险 受政治、经济等因素影响，有些企业的一些房地产商品被闲置，房地产的买卖或者租赁合同被终止，而此时，企业的资金已经投入，短时间内很难变现。有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题，导致客户不按时交清剩余的房款，投资不能预期收回。

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

房地产行业税收管理的现状和与对策

房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售

房地产开发全程财税处理与涉税风险防范

房地产开发全程财税处理与涉税风险防范 Newly compiled on November 23, 2020

单项选择题（共1题） 1. 根据国税发[2009]31号，下列说法错误 的是（）。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过 程中取得的全部价款，包括现金、现金等价 物及其他经济利益 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收 取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴 款项进行管理 采取一次性全额收款方式销售开发产品的， 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权 利)之日，确认收入的实现 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资等行为，免征所得税判断题（共1题） 2. 房地产开发企业在项目调研阶段的费用 不应计入开发成本。（） 错误 正确 单项选择题（共1题） 1. 项目开发前期发生的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地 通平等前期费用是指（）。 基础设施建设费 建筑安装工程费 拆迁补偿费 前期工程费 判断题（共1题） 2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利 等权益性投资收益，免征企业所得税。 （） 错误 正确 单项选择题（共1题）

1. 根据国税函【2008】875号，下列说法错 误的是（）。 销售商品采取预收款方式的，在收到预收款 时确认收入 销售商品需要安装和检验的，在购买方接受 商品以及安装和检验完毕时确认收入 销售商品采用支付手续费方式委托代销的， 在收到代销清单时确认收入 销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收 手续时确认收入 判断题（共1题） 2. 采用售后回购方式销售商品的，有证据 表明不符合销售收入确认条件的，如以销售 商品方式进行融资，收到的款项应确认为负 债，回购价格大于原售价的，差额应在回购 期间确认为利息费用。（） 错误 正确 单项选择题（共1题） 1. 关于融资性售后回租业务的处理，下列 说法错误的是（）。 承租方出售资产的行为，不征收增值税 资产所有权相关的风险和报酬并未完全转移 承租方出售资产的行为，应确认销售收入 对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前的 原账面价值计提折旧 判断题（共1题） 2. 履约成本，是指租赁期内为租赁资产支 付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、 人员培训费、维修费、保险费等。（） 错误 正确 单项选择题（共1题） 1. 根据《房产税暂行条例实施细则》，下 列说法不正确的是（）。

浅谈房地产企业财务风险与防范

浅谈房地产企业财务风险及防范 摘要 近年来，我国房地产行业出现持续增温的现象，房地产行业在国民经济中占据越来越重要的地位。一方面，房地产行业的快速发展为国民经济增长做出了重要贡献；另一方面，由于房地产行业本身属于高投资、高风险、高收益的行业，再加上我国房地产产业尚不够规范化，金融体系的不完善，房地产行业在高歌猛进的同时，也承受着巨大的财务风险。本文主要阐述了房地产企业财务风险的背景、现状及特点，在资产负债率高，存在偿债风险、利率风险、再筹资风险、税收政策风险及市场供求风险的现状基础之上，从内因和外因两方面分别分析其财务风险形成原因，并针对不同的原因分别提出了树立风险价值观念，研究政策环境与形势，整合社会资源，正确选择开发的物业状态，优化资本结构，提高财务管理水平，增强风险意识，提高决策水平五大措施，为房地产企业的财务风险防范和规避提供了一定的参考。 关键词:房地产企业财务风险防范

ABSTRACT In recent years, China's real estate industry appeared the phenomenon of continued warming, real estate industry more and more important role in the national economy. On the one hand, the rapid development of the real estate industry made great contribution to the national economic growth, on the other hand, because the real estate industry belongs to high investment, high risk, high income industry, coupled with the real estate industry in China is still not standardized, the financial system is not perfect, the real estate industry in rapid development at the same time, are also under enormous financial risk. This article mainly expounds the background, present situation and characteristics of real estate enterprise financial risk, in the asset-liability ratio is high solvency risk, interest rate risk and financing risk, tax risk, and based on the present situation of market supply and demand risk, respectively from two aspects of internal cause and external cause analysis of the financial risk formation reasons, and puts forward set respectively for the cause of different value at risk concept, research policy environment and the forms, the integration of social resources, choose the development state of property right, optimization of capital structure, improve the level of financial management, strengthen risk awareness, five measures to improve the level of decision-making, for real estate enterprise financial risk prevention and avoid providing a certain reference. Key Words ：Real estate enterprises Financial risk Prevention

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注，她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘，一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样，房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线，成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收）交换广告服务(应付未付）的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义（未列出）缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清算、税务稽查重点及纳税筹划技巧

20PP 年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清纳税筹划技巧 主讲人；肖太寿博士 目录 第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点 第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧

第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 一、拆迁还房的账务与税务处理 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本 ----- 拆迁补偿费 贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费 借：应付账款 ----- 拆迁补偿费 贷：主营业务收入 一、拆迁还房的账务与税务处理 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理

房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天

然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

浅谈房地产企业财务风险

目录 摘要 (1) 一、绪论 (2) （一）选题背景及写作的意义 (2) （二）文献综述 (2) 二、房地产企业财务风险的概述 (3) （一）房地产企业财务风险的定义 (3) （二）房地产企业财务风险的分类 (3) 三、房地产企业财务风险成因分析 (4) （一）房地产企业筹资风险成因分析 (4) 1.筹资数额估算不合理 (4) 2.筹资渠道单一 (4) （二）房地产企业投资风险成因分析 (5) 1.可行性分析不专业 (5) 2.投资预算覆盖面窄 (5) （三）房地产企业现金回收风险成因分析 (6) 1.库存房数量大，现金回收风险增大 (6) 2.信用期间的确定不合理 (6) 3.应收账款管理不够完善 (6) （四）房地产企业营运风险成因分析 (6) （五）房地产企业收益分配风险成因分析 (7) 四、防房地产企业财务风险的措施 (7) （一）筹资风险的防措施 (7) 1.保持合理的资本结构 (7) 2.拓宽筹资渠道 (8) （二）投资风险的防措施 (8) 1.加强投资活动的可行性分析 (8) 2.科学合理进行组合投资 (9) （三）现金回收风险的防措施 (9) 1.合理安排资产结构，增强资产变现能力 (9) 2.完善客户信用管理机制 (9) 3.加强管理应收账款管理 (9) （四）营运风险的防措施 (10) （五）收益分配风险的防措施 (10) 五、总结 (11) 参考文献 (12)

摘要 财务风险是现代企业面对市场竞争的必然产物，尤其是在我国市场经济发展不健全财的条件下更是不可避免。房地产企业是一种高风险、高投资、高收益并存的企业，而在房地产企业所面临的风险中，财务风险占据了尤为重要的一环，如果不积极的应对，不仅影响房地产企业自身的发展和稳定，严重可能导致企业破产清算的危机，因此对房地产企业财务风险的分析与防，有利于帮助企业及时发现，尽可能降低财务风险。本文首先介绍了房地产企业财务风险的定义与分类，其次对房地产企业财务风险形成的原因进行分析，最后提出了房地产企业财务风险防措施，以尽可能地减少房地产企业财务风险所带来的消极影响，减少企业的经济损失。 关键词：房地产企业；财务风险；资本结构；筹资风险

房地产企业涉税处理

房地产业哪些业务可以选择简易征收？ 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务； 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程； 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务； 4、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款； 5、房地产老项目； 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产； 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产； 8、符合《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条规定的转让土地和出租土地。 PS：小贴士 （1）甲供工程中的“部分设备”无比例要求，故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件，故

能以3%的税率缴纳增值税，减轻了税负。但此业务有两种特殊情况：发包人是政府或国企，因涉及到政府采购相关法规的管控，故发包人往往只签全包合同；发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价，或事先明确发票税率，避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率，造成我方可抵进项税额相对减少，工程实际支出相对增多的情况。 （2）条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点，确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件。 （3）取得不动产的方式可以是外购，也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么？ 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

房地产企业财务风险开题报告

房地产企业财务风险开题报告 篇一：房地产投资项目财务评价与分析开题报告 篇二：论我国企业财务风险的控制与防范开题报告 西安交通大学网络教育学院 毕业论文开题报告 论文题目＿论我国企业财务风险的内部控制及防范 学号30XX7 姓名周亚珍 专业会计学 联系方式 指导教师党宏康 提交日期 XX年6月18日 一、选题的理论意义与实际意义 在日趋激烈市场经济时代, 企业面临着各种各样的风险, 而且最终都表现在财务风险上，财务风险是市场竞争的必然产物，是企业必须面对的风险之一，财务风险作为一种经济信号，能够综合反映企业的经营状况。一个企业要想在激烈的市场竞争中保持持续的竞争优势，就必须了解财务风险的起因，加强财务风险管理。如何有效地防范和控制财务风险是企业普遍面临的现实难题和管理瓶颈。安然事件、中航油事件以及德国最大影视传媒集团基尔希集团宣告破产等，这一系列的倒闭破产事件，大都是因为忽略了对企业

财务风险的有效防范和控制而导致企业财务状况恶化甚至资金断流。可见，如果一个企业想要实现可持续的长期发展，就必须要学会有效地防范和控制财务风险。因此, 企业必须建立有效的财务管理机制, 加强财务管理, 对财务风险进行实时有效地控制, 及时完整地收集、传递、分析、评价财务信息, 防范财务风险, 使企业处于良好的动态循环。 二、论文综述（综述国内外有关选题的研究动态） 1、国外财务风险研究现状 马柯威茨、威廉、米勒先后对财务风险理论进行了深入研究，这三位学者的理论一脉相承，正是他们在财务经济学上做出的贡献，在1990年，他们共同获得诺贝尔经济学奖。 进入90年代，西方发达国家的企业普遍确立起风险管理的职能，风险管理的应用更加广泛。其中最(转自：小草范文网:房地产企业财务风险开题报告)具代表性的“美国学派说”和“英国学派 说”。美国学者从狭义的角度，把风险管理的对象局限于纯粹风险，重点放在风险处理上。美国著名保险学家特瑞斯普雷切特等四人合著的《风险管理与保险》一书中将风险定义为“未来结果的变化性”，这个定义强调风险具有不确定性的特征。英国学者从对风险管理的定义则侧重于对经济的控制经济的控制和处理程序方面。 但是，国外的研究内容主要是企业财务风险发生后如何

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

房地产业纳税人存在的税收风险点

房地产业纳税人存在的税收风险点 一、营业税 1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。 2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。 3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。 4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。 5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。 6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。 7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。 8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。 9. 发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、

股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。 10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。 12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。 13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。 14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。 15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。 二、企业所得税 17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

房地产企业财务风险研究的历史与现状

房地产企业财务风险研究的历史与现状 [摘要]近年来，作为我国国民经济支柱产业的房地产业取得了突飞猛进的发展。但我国房地产业起步较晚，企业管理人员风险意识淡薄，需对房地产企业财务风险理论进行深入探讨。本文分析了房地产企业财务风险研究的历史与现状。我国在房地产企业财务风险理论研究、实证研究上取得一些成绩，但需将理论、实证与实践相结合，以促进我国房地产企业财务风险的管理。 [关键词]房地产企业；财务风险；历史与现状 [中图分类号]F293.33 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015） 06-0047-01 财务风险是指企业在筹集资金的过程中，由于未来收益的不确定性使偿还到期债务存在不确定性带来的风险。近年来，随着社会主义市场经济体制初步建立和逐步完善，我国经济发展迅速，房地产业作为国民经济新的增长点，为我国经济的快速增长做出了卓越贡献。但我国房地产业起步较晚，企业管理人员风险意识淡薄，企业面临的各种风险时刻存在，需对房地产企业财务风险理论进行深入探讨。因此，有关房地产企业财务风险的研究层出不穷。 1 理论研究动态 我国房地产业起步较晚，对房地产企业财务风险研究也起步较晚。2006年，王伟、赵占军[1]提出房地产企业面临无力偿还债务风险，利率变动风险，再筹资风险，对其成因进行了分析，并提出相应加强企业财务风险管理的措施。2008年，李健[2]认为，财务风险除了王伟、赵占军所述的三种表现形式外，还包括通货膨胀带来的风险。他分析了房地产企业财务管理的特征，提出了相应的管理策略。2009年，许杭[3]将房地产企业的特征与财务风险相结合，从开发周期、产品特性、资金供求、组织结构形式4个方面分析了财务风险，提出防范措施。2011年，邢姝媛[4]结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理系统和加强财务管理意识等方面提出防范措施。2012年，周霞、陈光明[5]从后金融危机时代的角度，阐述了房地产企业所面临的经济环境，对财务风险产生的具体原因进行分析，然后提出了相关防范财务风险的措施。2014年，李根旺[6]理论联系实际，以中冶集团为例，分析其财务风险成因，提出了由内而外的立体式财务风险控制建议。

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型： 按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）： 房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律： 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等） 风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来） 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 （建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域 1、风险领域识别 准备阶段： 房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。

房地产开发企业10个典型税务问题

案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。

房地产行业涉税会计处理

房地产行业涉税会计处理（一） 主讲老师王越 一、房地产行业的业务活动涉税分析 房地产开发企业纳税业务概述： 企业设立阶段：资金账簿印花税、不动产权属受让印花税等。 获取土地阶段：受让土地产权转移书据印花税、受让不动产权属契税、占用耕地的耕地占用税等。 开发建设阶段：建筑工程、勘察设计、借款合同、购销合同、财产租赁等印花税、占有土地的城镇土地使用税等。 转让及销售阶段：销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、预征及清算土地增值税、企业所得税、产权转移书据印花税等。 房产持有阶段：租赁业营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、自持物业的房产税及城镇土地使用税等。 二、房地产行业的土地增值税预缴与清算 《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房可以预售，但应符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到总投资的25%以上，并已经确定工程进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 （一）《土地增值税暂行条例实施细则》 第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办

理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号） 关于预售房地产取得的收入是否申报纳税的问题： 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预缴土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预缴土地增值税的，也应该在取得收入时先到税务机关登记或备案。 （三）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）关于土地增值税的预征和清算问题： 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 （四）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题： 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 （五）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作： 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。 【案例1】 某房地产公司开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）和商业部分分别核算。2008年3月：（1）住房部分：实现收入500万元；预收账款：期初余额，400万元，本月收取房款700万元，结转收入500万元，期末余额600万元；用开发产品以市价抵工程款100万元。（2）商业房部分实现收入600万元；预收账款：期初余额800万元，退房款100万元，结转收入600万元，期末余额100万元；老板以分配股利形式将一套价值50万元的门市房转到个人名下。计算应预缴土地增值税。（假定普通住宅预征率2%；非普通住宅预征率3%）【解析】 （1）正规做法