土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。

土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供

有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的，

应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，

主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例

虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠

（一）财政部确定的其他扣除项

财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成

本之和，加计20%的扣除。

（二）建造普通标准住宅出售的税收优惠

建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低

于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。

（三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税

这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。

三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

纳税筹划，是指纳税人通过合法手段，对战略、经营、投资及财务活动和涉税事项进行事先规划和安排，以节约税收、递延纳税、降低税务风险为目标的一系

列税务规划活动。房地产开发项目土地增值税清算中的纳税筹划方法有如下几项：

1、收入分散筹划法

土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。因此在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。所以，分散房地产的转让收入，从而达到降低应税收入的目的，就是一项很好的应用。常见的办法就是，把在整个房地产中可以分开的部分分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一块精装修的

楼盘，预计精装修房屋的市场售价是1.8亿元（含装修费0.6亿元），该企业可以分两次签定合同，第一次可以在毛坯房建成后先签定1.2亿元的房屋买卖合同，第二次在装修时再签订0.6亿元的装修合同。第一次涉及房地产的转让，应当缴纳土地增值税，第二次是装修合同，并不涉及房地产的转让，所以无需缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。目前万科开发的楼盘就是这样运用该方法的典型例子。

2、费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）不以实际发生数

扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。因此房地产开发企业完全可以通过事前筹划的方式，把实际发生的期间费用通过合法的方式转移到房地产开发项目直接成本中去。从而，期间费用减少，房地产项目的开发成本却增大了。也就是说房地产开发企业在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

3、“临界点”筹划法

税法规定，建造普通标准住宅出售，其

增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

具体来说，先要测算出增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后再进行合理调整。调整增值率的方法主要有两种：一是合理定价，指销售过程中预先定价可以适当高于20%的增值率，利用中国人喜欢占便宜的心理，设定减价幅度，从而使得实际销售总价不不超过20%的增值率；二是增加扣除额，主要是通过加大成本投入来提高市场竞争力。

因为房地产项目开发成本可以直接扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。房地产开发企业可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来占领市场。

举例说明：某房地产开发企业开发普通标准住宅项目，扣除项目金额为8000万元，当地同类住宅的市场售价约l亿元，假如定价1亿元，则增值率为（10000-8000）÷8000=25%，应纳土地增值税为2000万元×30%=600万元。假设不考虑其他因素，获利为

10000-8000-600=1400（万元）。现在进行纳税筹划，销售房屋定价9600万元，其他不变，则增值率为（9600-8000）÷8000=20%，由于房地产开发企业建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%，所以应当免征土地增值税，则获利为9600-8000-0（免征土地增值税）=1600（万元），后者减价销售，反而比前者土地增值税税后利润增加了200万元。

4、成本均衡筹划法

如果房地产企业开发的项目很多，必然导致不同地方的开发成本可能不同，进而出现有的项目增值率较高，有的项目

增值率较低，这种增值率不均衡的情况实际会加重房地产开发企业的税负，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，成本均衡分摊是抵销增值额、节约税负的一种方法。房地产开发企业可以把一段时间内各个项目发生的开发成本，根据增值率可能出现的高低不平现象，进行最大限度的合理调整，均衡分摊，这样避免出现某个项目增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。比如，一个房地产开发企业一共开发五个项目，经预算，这五个项目的增值率可能分别为25%、38%、

43%、54%、68%，如果合理运用成本均衡筹划法，经过调整可能的增值率为29%、40%、48%、49%、50%，结果必然导致实际税负的降低。

5、利息支出筹划法

一般来讲，房地产业属于高负债的行业，可能会发生大量的借款，因此利息支出无法避免。利息支出的不同运用方法一定会对房地产开发企业的土地增值税税负发生影响。根据税法规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他

房地产开发费用，按项目地价款和开发成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按项目地价款和开发成本之和的10％以内计算扣除。那么，利息支出筹划法就可以运用了。假如房地产开发项目主要依靠借款，利息费用较高，则应当以金融机构的借款证明，对利息予以冲抵费用；反之，借款很少，则不列利息支出（财务费用），充分运用占项目地价款和开发成本之和的10%以内的销售费用和管理费用予以调整，从而达到节约了数额不菲的税负的目的，实现企业利润

最大化。

6、特殊方式筹划法

根据税法规定：土地增值税，是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。假如房地产开发企业未取得国有土地使用权或者通过其他特殊的市场化行为，也可以达到纳税筹划的目的。具体有以下几种：（1）代建房筹划法

房地产开发企业下设全资的建筑业子公司帮助他人代建房屋，对于房地产开发企业来说，虽然取得了收入，但未发生房地产权属转移，其收入属于增值税的

征税范围，只征收11%的增值税而已。（原来是属于营业税3％，营改增后11％，则还可以抵扣。老项目3％征收率。）

（2）集体土地开发房屋筹划法

土地增值税针对的是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入征税。如果房地产开发企业开发的集体土地项目，比如安置房、农村保障房、经济适用房等，则根本不需要缴纳土地增值税。

（3）合作建房筹划法

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂

免征收土地增值税。

（4）企业重组筹划法

房地产开发企业运用收购、兼并等方法，对其他企业进行重组，则对被重组企业转让房地产或者目标企业的股权变更，导致国有土地使用权及其房屋等发生权属变动等情形，暂免征收土地增值税。

四、有关土地增值税方面的法律法规和部门规章

（一）中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993月12月13日国务院138号令）

（二）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（1995年1月27日财法

字【1995】006号）

（三）财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税[1995]48号

（四）国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知国税发[1996]4号

（五）国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知国税发[1996]48号

（六）国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知国办发〔2005〕26号

（七）国家税务总局关于房地产开发企

业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号

（八）财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号（九）国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号

（十）国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号

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土地增值税 筹划 文档

土地增值税筹划一般思路 来自: 互联网 所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。 一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划： 一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。 二、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划（l）充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。 在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。 （2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业

土地增值税的税务筹划及案例分享

土地增值税的税务筹划及案例分享 2019-12-10 最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。 常见违规操作 从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。 借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。 审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。 自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。 混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告

河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告 文号公告[2011]第10号| 添加日期：2011-11-08 | 发文单位：河南省地方税务局| 【阅读：1721次】 为了加强土地增值税核定征收管理，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的相关规定，结合我省的实际情况，现将土地增值税核定征收率有关问题公告如下： 一、土地增值税核定征收率 房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。 （一）住宅 1.普通标准住宅5%; 2.除普通标准住宅以外的其他住宅6%。 （二）除住宅以外的其他房地产项目8%。 （三）有下列行为的，按核定征收率10%征收土地增值税。 1.擅自销毁账簿或账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的。 2.拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的。 3.申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 4.符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的。 （四）所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税。 转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。 （五）个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。 二、关于经济适用房问题 经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税。 三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。 四、执行时间 本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。 特此公告。

房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号

江苏省地方税务局文件 苏地税发〔2011〕53号 关于加强土地增值税征管工作的通知 各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局： 为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下： 一、加强土地增值税清算管理 （一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。 （二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —

和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。 （三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。 （四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。 （五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。 二、加强土地增值税核定征收管理 （一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。 （二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

土地增值税筹划思路

房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法

房地产企业土地增值税如何清算

房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020

房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可

按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳

土地增值税合理避税的各种对策

土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续

的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。

房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同

房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同？ 计算土地增值额时税法允许扣除的项目。主要包括：（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定.(5）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。（6）从事房地产开发的纳税人可以按照上第一、二项金额之和加计20%的扣除额。 企业所得税扣除项目（1）利息支出的扣除。纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。（2）计税工资的扣除。计税工资是指按照税法规定，在计算纳税人的应纳税所得额时，允许扣除的工资标准。按现行税收规定，纳税人的计税工资人均月扣除最高限额为800元，具体扣除标准可由各省、自治区。直辖市人民政府根据当地不同行业情况，在限额内确定，并报财政部备案。个别经济发达地区确需高于该限额的，应在不高于20％的幅度内报财政部审定。纳税人发放工资在计税工资标准以内的，按实扣除；超过标准的部分，则不得扣除。国家将根据统计部门公布的物价指数以及国家财政状况，对计税工资进行适时调整。 （3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费的扣除。纳税人按照计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费（提取比例分别为2％、14％、1.5％），可以在计算企业应纳税所得额时予以扣除。纳税人超过按计税工资标准计提的职工工会经费、职工福利费。职工教育经费，则不得扣除。纳税人发放工资低于计税工资标准的，按其实际发放数计提三项经费。 4）捐赠的扣除。纳税人的公益、救济性捐赠，在应纳税所得额3％以内的，允许扣除。超过3％的部分则不得扣除。 （5）业务招待费的扣除。业务招待费，是指纳税人为生产、经营业务的合理需要而发生的交际应酬费用。税法规定，纳税人发生的与生产、经营业务有关的业务招待费，由纳税人提供确实记录或单据，分别在下列限度内准予扣除：全年营业收入在1500万元以下的（不含1500万元），不超过年营业收入的5‰；全年营业收入在1500万元以上，但不足5000万元的，不超过该部分营业收入的3‰；全年营业收入超过5000万元（含5000万元），但不足1亿元的，不超过该部分营业收入的2‰；全年营业收入在1亿元以上（含1亿元）的部分，不超

土地增值税税收筹划的几种实用方法

土地增值税税收筹划的几种实用方法 2009-12-10 9:3樊其国 土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优

土地增值税的筹划方案

土地增值税的筹划方案 来源:未知作者:admin 点击: 240 次时间:2011-11-29 10:08 甲公司原为一家乡镇企业，成立于1956年，经过50余年的发展，已成长为集生产、加工、销售、科研开发和投资为一体，拥有职工20000余人，年营业收入超过160000万元的大型企业集团，技术水平和经营规模均居同行业领先地位。 1996年为了和市场接轨，建立现代企业制度，甲公司以其所拥有的生产设备、房屋建筑物投资成立乙股份有限公司，全面承接其生产加工、销售和科研开发。甲公司仅拥有土地使用权，转变为单一功能的投资公司。2009年1月，出于区域战略布局的考虑，甲、乙公司与A集团进行重组，甲、乙公司分别将所拥有的土地使用权、房屋建筑物及附着物、机器设备等转让给A公司（非股权转让）。甲公司取得土地使用权所支付的金额为2700万元（无其他扣除项目），转让价格为11000万元，乙公司房屋建筑物的转让价格为18140万元。甲公司如何转让土地使用权使得所承担的税负最低。 方案一：直接转让土地使用权 根据重组方案，甲、乙公司分别将所属的土地使用权、房屋建筑物及附着物直接转让给A集团。转让过程中所承担的税费分别由甲、乙公司承担。则该转让行为甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税和土地增值税如下：依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条第二十款的规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。” 应缴纳营业税：（11000-2700）×5%=415（万元） 应缴纳城建税、教育费附加：415×（7%+3%）=41.5（万元） 应缴纳印花税：11000×0.5‰=5.5（万元） 依据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。 转让土地使用权扣除项目合计：2700+415+41.5+5.5=3162（万元） 土地增值额：11000-3162=7838（万元） 土地增值额占扣除项目的比例：7838/3162≈248% 应缴纳土地增值税：7838×60%-3162×35%=3596.1（万元） 应缴纳企业所得税：（11000-2700-415-41.5-5.5-3596.1）×25%=1060.48（万元） 综上，甲公司转让该土地使用权应纳税费合计为5118.58万元；转让利润为3181.42万元；总体税负率为46.53%。 土地增值税的筹划方案(2) 来源:未知作者:admin 点击: 241 次时间:2011-11-29 10:08 方案二：甲公司收回房屋建筑物后再转让 因土地使用权属于甲公司，地上房屋建筑物属于乙公司，甲公司可以通过收回地上房屋建筑物再一并转让给A集团的筹划方案降低税负。即乙公司以18140万元的价格将房屋建筑物转让给甲公司，因其转让价格不变，所以缴纳的各项税费不变，不会增加乙公司的税收负担，但对于甲公司而言，其转让行为由原来的单纯转让土地使用权改变为转让土地使用权和地上建筑物及附着物，转让成本由2700万元增加至20840元，转让价格由原来的11000万元增加至29140万元，土地增值额不会发生太大变化，土地增值率下降，适用税率降低。A集团受让价格不变，亦不会增加A集团的负担。则甲公司应缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税和土地增值税如下（政策依据略）：甲公司受让乙公司的房屋建筑物应缴纳契税。 应缴纳契税：18140×4%=725.6（万元）

土地增值税纳税筹划

土地增值税纳税筹划

土地增值税细则解读 【摘要】土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。业内人士介绍说，新政策对抵扣项目的核算细化到财务费用的计算、抵扣条件、面积存在误差后补、退房款的计算甚至土地闲置费用是否可以抵扣。但仍被评论为没有“打中要害”。股市操作建议：关注土地增值税从严清算对地产股和股市的影响力度、IF1006合约以10日均线为多空分界点；各合约基本无期现套利机会。 一、基本面消息 在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。针对土地增值税清算过程中出现的收入确认、税前扣除等有关问题，国税总局给予明确。如果严格执行土地增值税清算的政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间，囤地可能无利可图。

国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市(包括京沪广深)的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。 土地增值税概念： 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。土地增值税的功能是国家对房地产增值征税。其计算公式为：土地增值税应纳税额＝增值额＊适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税如何征收 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。 增值税征收的两种方式

土地增值税论文-纳税筹划论文

土地增值税论文纳税筹划论文 土地增值税纳税筹划探讨 摘要：纳税筹划不仅对企业有利，对国家也有利。纳税筹划不是企业的个体行为，而是一项复杂的系统工程。纳税筹划作为一个产业在我国前景光明。 关键词：纳税筹划土地增值税探讨 1 纳税筹划的概念及意义 所谓纳税筹划是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税的事前和事中行为进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间从而取得利益最大化的经济行为。 目前我们国家很多人，包括一些税务工作人员，对纳税筹划存在错误的认识，认为纳税筹划就是钻法律的空子，逃避公民应承担的义务，就是偷漏税，甚至抗税。其实纳税筹划不仅对纳税人有利，而且对国家也有利：纳税人的筹划方案暴露了国家税法的不足和缺陷，可以促进政府有关部门改进相关的法律制度，完善税制，堵塞税法的漏洞，这是对国家税收立法的重大贡献。 近年来我国房地产行业发展十分迅猛，已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济持续发展贡献巨大。房地产业不仅拉高了GDP，促进了经济增长，同时也是利税大户，对国家财政收入的增长居功至伟。房地产业涉税税种之多、涉税金额之大是很多行业无法比拟的。其中土地增值税因其税率高、税负重而引人关注，做好土地增值税的

纳税筹划可以为企业节省大量税金支出，从而增加效益。 2 纳税筹划的前提条件和环境 纳税筹划不是企业的个体行为，更不是几个财务人员闷头瞎干的闭门造车行为，而是一项复杂的系统工程，做好纳税筹划需要众多的前提条件和良好的企业环境。本文作者根据亲身经历，总结了最为关键的几点，愿与诸位方家分享： 2.1 企业必须与税务机关充分沟通，建立良好的关系。任何纳税筹划方案的最终实施都要得到税务机关的确认，税务机关对企业进行税务检查就是对企业纳税筹划方案的考验。如果税务检查没有问题，说明企业的纳税筹划方案是可行的，否则是不可行的。因此企业在纳税筹划过程中一定要请税务机关参与进来，以确保企业纳税筹划方案的准确性和安全性。 2.2 必要时企业需要聘请中介机构。因为企业和税务机关是税收双方当事人，有着相反的利益关系，所以企业单纯依靠税务机关进行纳税筹划不具有客观性，而中介机构具备整合某一行业（比如房地产行业）纳税筹划资源的能力和条件，可以利用其掌握的同行业其他房地产公司纳税筹划案例的经验和方法为委托企业提供服务，从而保证纳税筹划的准确性和成功率。 2.3 企业的财务人员必须综合素质高，业务能力强，不仅熟悉国家的经济法规、税法等相关法律规定，而且作风正派，一身正气；公司的财务资料必须完整，真实。 2.4 企业领导要有大局意识，不能只盯着“自留地”。纳税筹划是

土地增值税细则(关于加计扣除项)

我国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。 第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。 第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除；对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。 第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。 第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。 （一）房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 （二）房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 （三）房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 第五，取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。

土地增值税纳税筹划的六种方法

土地增值税纳税筹划的六种方法 土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起。房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前。对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划。减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。 一、收入分散筹划法 按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1 800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。 二、费用迁移筹划法 房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。 三、“临界点”筹划法 房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。 实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而

土地增值税案例筹划分析(1)

房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出其税务稽查风险点供大家参考。 （一）基本案情 A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心，紧邻国道，2010年7月拿地3.6万㎡，2013年12月竣工，B集团同时为A 房地产开发企业控股股东，出资比例70%。 A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余㎡，在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月，已售面积16.4万㎡，已售比例96.99%，申报收入约6.9亿。根据税务师事务所出具的鉴证报告，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。 A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。（二）税务机关的质疑 1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零，剔除房地产开发企业按照取得土地使用

权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。 2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔细核对后发现，根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型——商铺、幼儿园和车库，其中车库面积占非住宅总面积70%，单价2381元/㎡，在H区不算低价，但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时，商铺均价9000元/㎡，幼儿园均价4500元/㎡，初步看来也是低于市场价的。 3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元，单位面积成本2376元，超出按竣工年度计算的定额标准。（三）税务机关的清算审核 地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：1、清算单位的审核 在基本情况的审核中，税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”，故A项目应当划分为两个清算单位，而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。 通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼，而九号楼车库面积1742㎡，仅占其非住宅