农用地分等定级估价实践
农用地分等定级估价实践及成果应用研究
项目任务书编号：034557282
项目承担单位：河北省地理科学研究所
项目负责人：李强
项目来源：政府资金
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关键词：农用地分等定级估价
摘要：
农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。
一、农用地分等定级估价概述
农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。
二、农用地评价发展历程
（一）国内研究历程
我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。
1951年我国财政部组织查田定产工作，对全国耕地评等定级，但对等级的划分和地
区间平衡的方法都没有科学的规定。
1981年开始的全国第二次土壤普查曾经依据土壤的主要养分水平对土壤肥力状况做过评价及定级，全国分为8个级别。
（二）国外农用地评价的研究历程
国外耕地质量评价体系从产生到现在已有两千多年的历史。在古希腊、埃及、印度、罗马等国的文献史料中，都有关于耕地等级划分的记载。古罗马著名的学者和农学家瓦罗在其著作《论农业》中提出按“农地的价值大小来排列”进行土壤的分级。18世纪以来随着化学和地质学的发展，各国学者对土壤性质进行分析并分等定级。而对耕地质量评价体系最早做出较全面和系统阐述的是1886年俄罗斯道库恰耶夫“尼日格勒州土地的鉴定材料”的著作，其方法体系目前仍在前苏联各国中应用。前苏联学者针对农业生产的要求，开展了景观潜力（或土地质量）评价和鉴定方面的应用研究。以俄罗斯、美国、德国、联合国粮农组织（FAO）的研究具有代表性。
三、理论基础与基本原则
农用地是自然、经济、技术、社会诸因素综合作用的产物。因此，农用地定级估价是从自然、经济、社会诸方面对农用地价值和预期收益进行评估的一项十分复杂的技术性工作。它涉及多方面的基础理论，诸如地租地价理论、土地区位理论、土地利用分类理论、经济统计理论等。
基本原则主要有综合分析原则、主导因素原则、定量分析与定性分析相结合原则、区域分异原则、预期收益原则、替代性原则、报酬递增递减原则、供需原则。
四、农用地分等定级方法
（一）分等方法
光温潜力指数（α）计算采用翁笃鸣总辐射公式，黄秉维、于沪宁、侯光良光合生产潜力公式，李克煌、侯光良温度影响订正公式，彭曼蒸散量公式。气候潜力计算是在光温潜力基础上，通过水分影响函数订正。产量比系数（β）根据“技术简报”第五期要求，
由河北省农用地分等定级估价技术组采用比例折算确定。自然质量分（C
L
）计算采用因素法。
利用系数（K
L ）、经济系数（K
C
）计算采用相对比值法。各单元分等指数计算公式如下：
G
i = ∑G
i j
G
i j = Y
i j
K
c j
Y
i j = R
i j
K
L j
K
L j =Y
j
/ Y
j，m a x
K
c j =a
j
/A
j
a=（Y
j / C
j
）
A=a
m a x
R
i j =α
t j
C
L i j
βj
C
L i j =[∑W
k j
F
i j k
]/100
综合上述各式得：
G
i = ∑（α
t j
C
L i j
βj K L j K c j）
式中：G
i
为分等单元全国农用地等别指数；α
t j
为j作物光温生产潜力或气候生产潜
力指数；C
L i j 为j作物i单元土地质量分值；W
k j
为j作物k分等因素的权重；f
i j k
为j作物
i评价单元k种分等因素分值；β
j 为作物产量比系数；K
L j
为j作物土地利用系数；K
c j
为j
作物经济利用系数；Y
j 为样点第j种作物实际单产；C
j
为样点第j种作物实际成本；Y
j，m a x
为第j种作物区域最大产量；a
j 为第j种作物产量成本指数（产投比）；A
j
为第j种作物区
域最大产量成本指数；C
j
为第j种作物实际成本。
（二）定级方法
在农用地分等的基础上，进一步细划分等单元为定级单元，选择区位修正系数和耕作便利度系数对分等指数进行逐项订正，得定级指数。
具体方法为：
（）
或
或
式中：r为第I类因素影响的相对距离；d
j
为在j类因素影响距离内，某点距该类道路的最短距离；d为j类因素的影响范围；为j设施在d点的作用分；为该设施的功能分；为第i个定级单元的定级指数；为第i个单元所对应的分等指数；表示第i个单元j个修正系数连乘运算；为第j个修正因素的权重；为第i个单元第j个修正因素修正系数。
（三）估价方法
采用收益还原法，即将待估农用地未来正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，并进行一些必要的修正，估算出农用地价格。基准地价采用样点平均法，宗地地价计算采用系数修正法。
五、农用地价格体系及定义
（一）农用地价格体系
农用地价格应以其的发生条件或交易主体关系为依据，以农用地权益分配关系为导向。目前我国农用地的所有权、管理权、使用权等权利存在状况及其流转形式决定了农用地价格类型。农用地价格体系是依据农用地各种权利主体的价格内涵以及所要评估的价格种类建立的。根据所有权是否转移分为两类关系，根据用途是否改变分为两种情况，并将两类关系与两种情况组合为四种地价定义。即农用地资源基准地价；以及以资源基准地价为基础，经过不同的宗地修正过程和社会保障计算，推证出农用地各种价格类型：征用基准地价，不转变用途的农地流转价，转变用途的农地转用价。四种地价的具体表现为：集体内部转包转租价、集体外农地流转价、集体外农地转用价和集体内农地转用价。
级别资源基准地价
分级分区征用基准地价
宗地流转修正系数Ⅰ
加计分区社会保障
宗地流转修正系数Ⅱ
宗地资源价Ⅰ
宗地资源价Ⅱ
有限年期
所有权不变
无限年期
所有权变
集体内部
承包出租价
加计社会保障
集体外部
流转价
加宗地修正系数Ⅰ增量
加宗地修正系数Ⅱ增量
无限年期
所有权变
有限年期
所有权不变
宗地征地价
Ⅰ
宗地征地价
Ⅱ
加计社会保障
集体内部
转用宗地价
集体外部
转用宗地价
图 1 农用地价格体系图
（二）农用地价格定义
（1）农用地资源基准地价即农用地基准地价，是为了区别于农用地征用基准地价所作的定义，是指农用地在未来使用年限内可能获得的年收益折算为现在价值的总和。
（2）分级分区的征用基准地价是指以级别资源基准地价为基础，加计分区片的社会保障价格。即在考虑农民失去农用地所有权后，应获得的平均生活保障、平均教育费用等补偿；其构成包括在农用地定级成果的基础上评估的农用地资源基准地价和分区社会保障价格。
（3）宗地资源价Ⅰ即为不转变用途的农地流转价，是以农用地资源价为基础通过农用地资源价修正后，得到的宗地地价。包括有限年期所有权不变的形式，即为集体内部承包出租价；无限年期所有权转变的形式，再加计该宗地所在的社会保障分区的社会保障价格，即得集体外农用地流转价，但土地用途不变。
（4）宗地资源价Ⅱ即为转变用途的农地转用价，是以农用地资源价为基础通过农用地转用区位修正后，得到的宗地地价。包括有限年期所有权不变的形式，即为集体内农地转用宗地价；无限年期所有权转变，再加计该宗地所在的社会保障分区的社会保障价格，即得集体外农用地转用价，土地用途同时也发生变化。
（5）宗地征地价Ⅰ也即集体外农用地流转价，但还有一种计算途径，是以分级分区征用基准地价为基础，加宗地修正系数Ⅰ（宗地资源价修正）增量计算得来。
（6）宗地征地价Ⅱ也即集体外农地转用宗地价，同宗地征地价Ⅰ一样，以分级分区征用基准地价为基础，加计加宗地修正系数Ⅱ（转用区位修正）增量计算得来。
八、农用地分等定级估价实践
（一）分等结果
1、农用地自然质量等别
鹿泉市农用地自然质量等分9个等别，Ⅵ—XIV等。等别最高的XIV等地，除石井乡外其余各乡镇都有分布，以大河乡、获鹿镇、李村镇、铜冶镇和寺家庄镇最多，白鹿泉乡、上寨乡最少；XIII等地在各乡镇都有分布，高新区只有XIII、XIV等地，这两个等别的土壤类型为轻壤质石灰性褐土和轻壤质潮褐土，土壤的自然属性好；IX、X、XI 、XII等地在XIII、XIV等地的外围，主要向西扩展，在黄壁庄水库下游，滹沱河河漫滩上也多为IX—XII等地；Ⅵ、Ⅶ、Ⅷ等地分布在低山丘陵区的一些地带，多为梯田和旱坡地，土层较薄，基本无灌溉设施，主要在白鹿泉乡、黄壁庄镇、山尹村乡、上寨乡、石井乡和宜安镇的一些山区村庄。
2、农用地利用等别
鹿泉市农用地利用等共分8个等别，Ⅱ—Ⅸ等，Ⅸ等地主要分布在大河乡、高新区、李村镇、寺家庄镇、铜冶镇的一些村庄，占Ⅸ等地的93%，另外在宜安镇、山尹村乡也有零星分布；Ⅵ、Ⅶ、Ⅷ等地的分布态势基本相同，占总农用地面积的48.7%，主要分布在东部平原区和西部低山丘陵区的自然条件较好，土地利用系数高的地区；Ⅱ—Ⅴ等地占总农用地面积的13.5%，主要在西部低山丘陵区。
3、农用地经济等别
鹿泉市农用地经济等共分7个等别，I—VII等。VII等地比较集中，只分布在北部的大河乡、李村镇和南部的寺家庄镇、铜冶镇的一些村庄，土壤类型为轻壤质石灰性褐土和轻壤质潮褐土，土壤的自然属性好，适宜耕作，农田基础设施好，地块面积大、平整；该区为全县冬小麦、夏玉米高产区，耕作的机械化程度高，节省人力。Ⅴ等和Ⅵ等地在VII
等地的外围，在南部的铜冶镇和寺家庄镇，沿VII等地向西扩展；在北部的大河乡、李村镇分布在VII等地的周围；除白鹿泉乡、石井乡、上寨乡外其余各乡镇都有分布。Ⅴ—VII 等地占总农用地面积的72.3%；其余各等主要分布在西部低山丘陵区，占总农用地面积的27.7%。Ⅰ、Ⅱ等主要分布在白鹿泉乡、上寨乡、石井乡的大部分和宜安镇、上庄镇山区的部分村庄。Ⅲ、Ⅳ等则分布于过渡地带，散布于各等别之间和西部低山丘陵区地势相对低平的好地，总的趋势呈自东向西的不完全带状分布。
（二）标准样地建立
标准样地是指在农用地分等对象所在区域内，在一定的栽培管理技术条件下，该区域内农作物产量水平最高的若干个农用地分等单元。通过对标准样地特征值的分析，与其
所控制区域内其它地块特征值的对比，可以对农用地质量等进行评价、控制和校订；通过
设立标准样地可以直观地获得农用地质量等信息；间接地对农用地质量等的变化进行动态
监测与管理；可便利与分等成果控制与更新，标准样地在成果更新过程中存在一系列参照
系统。
（三）农用地定级
定级过程包括农用地分等成果整理、确定定级单元、定级因素选择及权重确定、定级因素量化、因素分值计算、编制因素分值图、计算单元因素分值、计算单元修正系数、
计算定级指数、级别划分与校验等工作步骤。鹿泉市农用地共分5个级别。
1级地有3个连片的区域，中部区片位于区位条件最优的开发区周围的一些村庄；南部区片位于寺家庄镇和铜冶镇的部分村庄，该区片土地质量和区位条件都相对最优；北部
区片位于大河乡和李村镇的一些村庄。1级地总面积为5518.3公顷（82774.49亩）。2级地大部分分布在1级地周围，面积为9714.66公顷（145719.89亩）。除白鹿泉乡、上寨乡、石井乡外，其余乡镇都有分布。主要在东部平原区的寺家庄镇、铜冶镇、大河乡、李村镇、宜安镇的区位条件和土地质量相对比1级地较次的区域，占总农用地面积的33.55%。3级地主要分布在2级地的外围，在鹿泉市区以南，主要集中在1、2级地的西部，处在平原区与低山丘陵区的过渡地带。4级地主要分布在西部低山丘陵区地势相对较低，临近村庄、交通相对较方便的一些农用地，另外在市域东北角的滹沱河沿岸也有部分4级地，面积较小，为2869.53公顷（43043.02亩），占总农用地面积的9.91%。5级地为西部低山丘陵区的梯田和旱坡地，主要分布在白鹿泉乡、上寨乡、石井乡和宜安镇的部分地区，其交通不便，
耕地质量和区位条件都较差，并且地块零散，面积为4182.46公顷（62736.84亩）。
（四）农用地基准地价评估
1、基准地价内涵
农用地基准地价包括农用地资源基准地价和农用地征用基准地价，是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某
一估价期日，用于不同目的的平均价格。
本次评估基准地价是指同一级别正常经营水平的平均地价，基准期日为2003年6月30日。使用期限分为无限年和有限30年。无限年价格用于所有权转移情况的计算，有限年价格用于所有权不变情况的计算。其它条件与宗地地价修正系数表中的“一般”条件对应。
2、基准地价结果
3、社会保障价格
将社会保障费用和人均教育负担之和按高低排列，处在同一区域，费用和相差不大的分在一个保障区内。共分4个区。
4、征用基准地价
六、农用地分等定级估价成果应用研究
（一）农用地分等定级估价成果分析
1、分等定级成果分析
（1）自然质量分值的变化与地貌类型的分布规律相一致
自平原到山区自然质量分依次降低。自然质量分主要是从地形状况、土体构型、有效土层厚度、表层土壤质地、土壤有机质和灌溉保证率6个因素来测算的。其中在平原指标区的地形状况和有效土层厚度因素差异不大，不考虑其在该指标区的影响。从测算结果可以看出，其分值从0.368~0.952递增，自然质量等指数是自然质量分分别乘以指定作物的光温生产潜力的和，其变化趋势与自然质量分相同，只是扩大了分值差距，自然质量等
指数从1058.17增加2737.43，增量为1679.26，相对于1058.17，增幅为158.7%，而自然质量分的增量为0.584，增幅为158.7%，变化幅度一致。
（2）土地利用条件与等别分布趋势相协调
从土地利用条件、利用程度看，单位面积的作物产量从山区到平原是递增的，利用等指数从257.6变化到1827.52。利用等指数是自然质量等指数乘以相应的利用系数的积，增量为1569.92，增幅达到609.4%，说明在自然质量较差的地区，土地利用系数也较低，使其变化幅度增大。从实际利用水平看，山区的土地利用潜力没有充分挖掘发挥，基础设施条件还没有得到有效改善，致使山区土地利用等别相对较低。
（3）经济等指数倒挂现象不明显
鹿泉市山区的土地经济系数计算结果，表现为产出少，投入也较少，由于多为人工劳作，用工数量多，经济系数值很小，平原区的农用地作物产量大，相应的物化投入也有所增加，由于多采用机械化作业，节省人力，经济系数值较大。表现在经济等指数上由山区到平原从117.14变化到1367.6，增量为1250.46，增幅达到1067.5%，使分等单元间的分等指数差别增大，便于等别的划分。经济等指数不仅没有表现出倒挂，而且正向拉大，从一定程度上反映了集约农业效益较高的客观事实。
自然等、利用等、经济等的变化趋势基本一致，从山区到平原渐增，在丘陵区到平原有陡增的趋势，经济等的变化幅度更大一些。
整个结果从农用地的自然质量、土地利用状况、与土地投入产出有关的土地经济状况逐级体现了土地质量的差异，等别的变化与相应的影响因素、修正系数相一致，真实反映了鹿泉市的土地质量状况。
2、农用地征地价与原征地补偿费用的比较
（1）评估农用地征用地价
为了与原征地总补偿费用比较，应采用分级分区征用基准地价各地类面积加权平均值进行比较。以鹿泉市的农用地测算价格为例
（2）调查样点平均征用补偿费用
原征地补偿费用采用调查资料与《中华人民共和国土地管理法》规定的补偿标准计算。此次共调查了119宗征地样点，分别按征前土地用途、征后土地用途进行分类，得出各种不同类型的单位面积征用补偿总费用。
（3）法律规定补偿标准
鹿泉市依照河北省实施办法规定：按征地前三年平均年产值的倍数计算土地补偿，并规定土地补偿和安置补助费总额一般不得超过征地前三年年平均产值的30倍。
（4）比较分析
征地地价与总补偿费用数量比较单从数量上看，征地地价远比法律规定标准和实际发生的补偿费用要高，最低的4级3区征地基准地价为2万元/亩，远高于征用同位置的现行征地实际发生价。
从其地价构成上看，征用基准地价为级别资源基准地价+分区社会保障和亩均教育费用之和；征用总补偿费用为土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费+其他费用。理论上讲，级别资源基准地价对应土地补偿费+青苗补偿费+其他费用，分区社会保障与亩均教育费用之和对应安置补助费，其构成趋于一致，差别在于分区社会保障和亩均教育费用之和远高于安置补助费。从其内涵上看，征用基准地价为一定估价期日无限年的资源基准地价和的社会保障，农地资源价格指农用地的收益价格，用收益还原法计算所得；征用总补偿费用为所征农用地的年产值倍数。
（5）合理性分析
现行征地补偿费标准定为最高不超过年产值的30倍，实际上只给被征地农民30年的生存条件，显然与土地永不灭失、保值增值、持续收益的不动产属性相违背。
农用地征用基准地价则是以无限年的资源基准地价为土地补偿费，无限年的社会保障作为安置补助费给失去土地的农民以永续的生存保障，体现了农村集体及农民的长远利益，为农村社会的稳定提供了保障。显然，从价格构成与内涵上看，农用地征用基准地价更为合理。
（二）农用地价格与建设用地价格的衔接性应用研究
农用地地价与城镇建设用地价格之间关系的核心是衔接问题，主要内容是国家、企业、集体和个人之间对土地增值收益的分配。为此，选择了不同实例进行研究。
1、城镇建设用地地价实例选取
（1）城镇用地基准地价选定
鹿泉市与石家庄市毗邻，选取鹿泉市和石家庄市城区基准地价为基础资料，采用成本逆推法分别计算其建设用地生地地价。石家庄市与鹿泉市接壤的城区土地，其工业用地
级别为5级，住宅用地级别为5级和6级，商业用地为6级、7级。鹿泉市农用地一般位于城镇的外围，故鹿泉市的城镇基准地价采用商业、住宅和工业的末级地地价。
2
2
（2）其他指标确定
据调查，两地的其他各项指标基本相同，因此，采用同一标准。耕地占用税为8元/m2；耕地复垦基金：水田、旱地、菜地25元/m2，鱼塘、园地12元/m2，其它地类3元/m2；新菜地、鱼塘开发建设基金为被征地前三年产值的9倍，且不低于45万元/hm2；征地管理费为征地补偿总额的2%。
设定土地开发费为160元/m2。
投资利息=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×（（1+7.02%）0.5-1）
投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）×10%
土地增值收益=（土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×土地增值收益率；（土地增值收益率取15%）
2、城镇建设用地生地地价构成及计算
（1）城镇建设用地生地地价构成
城镇建设用地生地地价是指仅依法取得土地，未进行任何开发与投资的，但其用途可以作为建设用地（包括工业、商业和住宅）的土地使用权价格。也即成本法中的土地取得费和有关税费。
（2）城镇建设用地生地地价计算
考虑到城市边缘区用地结构的不同，根据实地调研，石家庄市与鹿泉毗邻区的商住工用地比例一般为0.5：1.5：8，鹿泉市城区的商住工用地比例为 1.5：5：3.5。以商业、住宅和工业用地基准地价为基础，按此比例求取的综合均值，依照成本逆推法计算建设用地生地地价，然后再将其修正到无限年期。分别得石家庄市和鹿泉市两个无限年期建设用地生地价格。
2
3、征用基准地价转变为城镇建设用地生地地价
征用基准地价即为征用该级别、区片土地的平均地价，再通过转用建设用地区位修正，即得城镇建设用地生地地价，因基准地价为无限年期，所得建设用地生地地价也为无限年期；另外，对征用基准地价进行修正后所得为一个地价幅度区间。
以鹿泉市定级估价结果为例，与城镇相互衔接的地域大都位于社会保障分区中一区的一级和二级范围内，因此取一区一级和二级的征用基准地价的平均值计算转用为建设用地生地后的地价区间。且经修正后多为向上修正。
衔接处征用基准地价均阿值为：63.84元/m2；按照相邻位置，求算建设用地转用区位上调修正幅度为：18.7%~39.3%；
转用为建设用地生地后的地价区间：75.8~88.9元/m2。
4、二者衔接性分析
石家庄市毗邻鹿泉市的建设用地生地地价P
为119.6元/m2，鹿泉市末级地的建设用
为102.8元/m2，体现出石家庄市的地产市场较鹿泉市发达，以及城市级别、地生地地价P
行政辖区差异造成的地价差异。本次测算的征用基准地价均值为63.8元/m2，由于农用地的区位差异较大，经过转用区位修正后的幅度地价在75.8~88.9元/m2之间，其上限比城镇建
低，城镇外围的土地价格一般应以基准地价为基础，向下修正，修设用地生地地价均值P
正后的建设用地生地价格介于80.3~93.7万元/hm2。城郊的农用地在宗地计算时，一般多应
上调修正，本次测算的征用地价经区位修正后大致变化于75.8~88.9万元/hm2，基本与建设用地生地地价衔接。因此可以说建设用地生地地价能够和征用基准地价进行建设用地转用区位修正后很好衔接，为构建城乡统一的地价体系提供了很好的实证。
2
5、讨论
通过以上分析比较，依照此农用地价格体系测算的农用地各类价格，其计算方法表明该价格体系理论依据充分，权力主体明确，内涵及构成与法律规定相一致；其结果显示农用地资源价格地域差异较小，社会保障价格分异明显，是造成征用基准地价与现行征用补偿标准差异较大的主要原因，体现了土地资源稀缺和经济水平对地价的影响度。
（三）农用地分等定级估价成果应用说明
农用地分等成果中划分的土地等别反映了土地的实际生产力水平，是土地质量的综合表现。该成果为土地使用制度改革，建立统一土地市场，合理征收农业税提供了依据；是土地利用总体规划、基本农田保护区规划、农用地资源核算、耕地占补平衡分析计算的基础。分等成果首先是满足国家应用的目标，但是，也可作为资源核算或土地市场建立及分析的基础依据。
农用地定级估价成果反映了土地的实际生产力水平，是土地质量的综合表现。该成果为土地使用制度改革，建立统一土地市场，合理征收农业税提供了依据；是土地利用总体规划、基本农田保护区规划、农用地资源核算、耕地占补平衡分析计算的基础。
七、结语
分等定级估价三项工作虽然内容不同，方法不一，但都是对同一区域的农用地质量进行评价，应该具有大体一致的变化趋势。如何在方法上、结果上以及应用上相互衔接，又突出各自的特点是目前需研究的课题。针对该种情况以后应进行深入研究。
所评估的各项农用地价格考虑了农用地可能发生的交易情况，农用地征地价格与城镇建设用地生地地价在城郊结合部衔接良好，符合城乡地价一体化体系的建立原则。其价格体系的建立有利于农用地市场的发展。
土地市场应该是一个完整统一的整体，由于制度和利用上的不同，将市场割裂成相互不连续的部分，必然产生矛盾。农用地价格与建设用地价格之间的关系，集体建设用地与城镇国有建设用地价格之间的关系如何建立是学术界与应用管理部门普遍关心的问题。集体农用地与集体建设用地所有权的流转，有待在法律制度上的突破。本成果作为前瞻性的研究，按照不同情况进行考虑，并试图为统一土地市场的建立进行探索性工作。
农用地分等定级估价实践
农用地分等定级估价实践及成果应用研究 项目任务书编号：034557282 项目承担单位：河北省地理科学研究所 项目负责人：李强 项目来源：政府资金 联系电话： 关键词：农用地分等定级估价 摘要： 农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。 一、农用地分等定级估价概述 农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 二、农用地评价发展历程 （一）国内研究历程 我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。
赛罕区农用地定级估价工作报告(上报)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目 呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告 呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司 二○一○年十二月
目录 第一章概述 (2) 一、自然概况 (2) 二、社会经济概况 (3) 四、土地利用现状 (3) 五、土地质量状况 (4) 第二章土地定级与基准地价评估工作情况 (4) 一、工作目的和任务 (4) （一）工作目的 (4) （二）工作任务 (4) 二、工作范围 (5) 三、工作依据 (5) 四、人员组成 (5) 第三章土地定级估价工作步骤与进程 (6) 一、准备工作（2010年5月） (6) 二、资料收集与整理（2010年5月至7月） (6) 三、外业调查（2010年7月至8月） (6) 四、数据处理（2010年8月至10月） (7) 五、质量检查及成果整理（2010年11月） (7) 第四章成果说明 (7) 一、成果内容 (7) 二、成果特点 (8) 第五章农用地地价成果的应用和建议 (8) 一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 (8) 二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 (8) 第六章工作经验与体会 (9) 一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 (9) 二、团结的技术队伍是做好工作的基础 (9)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告 前言 开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。 此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。
农用地估价技术报告
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
农用地定级估价收集资料清单
部门资料收集清单 一、国土局 1. 土地利用现状图、地形图(打印图、电子图)； 2.土地利用总体规划文本、图件(打印图、电子图)； 3.基本农田保护区图； 4.县土地利用现状调查汇总资料； 5.县《土地资源》、《土地志》； 6.土地利用现状台帐面积或地籍数字化成果； 7.耕地坡度统计数据与坡耕地图； 8.城镇基准地价报告、图件； 9.重点建设项目地质灾害安全评价报告； 10.土地开发整理规划文本、图件； 11.征地区片综合地价和统一年产值测算成果（电子版、图件、报告）； 12.近三至五年征地地价； 13.农用地分等报告、图件； 14.土地承包、转包、抵押、入股、租赁、抵押、拍卖、开发等资料。 二、农业局、土肥站及有关部门 1.土壤普查图件及文字：土壤分布图、有效土层厚度、有机质图、表层土壤质地图、土体构型图、土壤养分图、土壤全氮、速效氮、速效磷、速效钾分布图、土壤PH值、土壤盐碱状况、土壤污染状况、土壤志； 2..农业统计：近三年分村各种作物产量、投入产出状况。 三、水利局及有关部门 1.灌溉水源类型：浅层地下水、深层地下水、地表水灌溉区域及分布图； 2.地下水水量、水位、水质及分布； 3.地表水类型（河流、水库、水塘等）、流量、水质及分布； 4.灌溉用水量、保证率及水质； 5.农田水利基本建设情况：主要的灌溉、排水设施、灌排条件及分布； 6.水污染情况； 7.水利志。 四、农业区划办 1.农业区划图件及报告。 五、气象局（站）
1.全县气象资料概述（包括每月平均气温及相关图件，年均温和年日照时数，大于等于0℃积温、大于等于10℃积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害气象因素、全年风速风向频率统计等资料）。 六、统计局 1.近三年土地统计年鉴（尽可能详细到村），经济年鉴； 2.村农地投入-产出平均水平； 七、交通局 1.全县公路、农村道路网分布图； 2.主要道路铺面类型、级别、走向、名称、长度、宽度、客货流量。 八、城建局 1.全县各乡（镇）级别、名称及分布； 2.城市规划文本、图件； 3.“十一五”规划文本； 4.行政区划图。 九、环保局 1.县环境评价报告及相关图件； 十、工商局 1.全县主要集（农）贸市场数量、级别及分布。 十一、林业局 1.全县林网化程度评价及相关资料。
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
农用地分等定级专题
、自然资源及社会经济概况 （一）地形地貌 （二）气候水文 （三）土壤状况 （四）土地资源状况 （五）社会经济状况 二、目的与任务 （一）目的 农用地分等定级估价的主要目的是： 1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； 2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； 3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； 4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。 （二）任务 根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划
分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。 三、工作范围 本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。 四、工作程序与步骤 1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。 2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）； 3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物； 4、确定分等定级估价方法； 5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重； 6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表； 7、整理资料； 8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图； 9、外业补充调查； 10、编制分等因素分值图； 11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综 合土地利用系数等值区图；
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
农用地评估方法
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
农用地分等定级估价报告
农用土地分等定级补充完善报告 xxx国土资源局 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 二xxxx年x月
目录 一、自然资源及社会经济概况 (3) （一）地形地貌 (3) （二）气候水文 (4) （三）土壤状况 (5) （四）土地资源状况 (6) （五）社会经济状况 (6) 二、目的与任务 (7) （一）目的 (7) （二）任务 (7) 三、工作范围 (7) 四、工作程序与步骤 (8) 五、现阶段耕地质量等级成果补充完善 (9) 六、方法的选择和确定 (11) 七、提交成果 (13) （一）文字成果 (13) （二）图件成果 (13) （三）数据成果 (13) 八、成果应用 (14)
一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴） 德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。 （一）地形地貌（地方土壤志） 德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。 市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
农用地分等定级与估价项目实施方案
农用地分等定级与估价项目实施方案 一、目的意义 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[XX]28号）明确指出，“各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。”“土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。”“实行补充耕地监督的责任追究制，国土资源部门和农业部门负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。”因此，开展农用地分等定级与估价工作是社会经济发展的需要，也是科学的进行土地管理的必然要求，更是贯彻落实国务院28号文件的需要。 二、遵循的技术路线 以《农用地分等规程》（TD/T1004-XX）、《农用地定级规程》（TD/T1005-XX）、《农用地估价规程》（TD/T1006-XX）为准绳，以《河北省农用地分等定级与估价技术方案》、《河北省农用地分等定级与估价技术方案补充规定》为依据，并参考《城镇土地分等定级规程》、《土地利用现状调查技术规程》等有关材料，采用因素法分等，修正法定级，收益还原法等评估农用地基准地价及农用地征用地价，用基准地价修正系数法评估宗地地价，在具体操作中做
到资料分析与实际调查相结合，定性分析与定量分析相结合，常规方法与计算机技术相结合。 三、工作内容与时间安排 （一）搜集资料与外业调查 搜集××市的自然、社会、经济条件（图件、文字资料），同时，按室内初步确定的评价单元，课题组成员到现场逐单元调查其土地特性、土地利用水平、投入产出情况；采集典型剖面耕层图样；核准单元边界、外业调查搜集到的第一手资料是内业汇总的最主要基础资料，这一步是农用地分等定级与估价工作的重要环节，要求在XX年9月完成。 （二）内业处理：包括资料整理，计算机计算各种参数、单元分等定级因素分值、指定作物质量分、土地利用系数、土地经济系数及分等定级指数，测量和划分本县农用地等别、级别XX年11月间完成。 （三）单元质量分实地校验：为保证分等结果的精确度，各单元的质量分计算出来，农用地质量等别初步划分出来后，由沧州市国土局组织有关人员，随即抽取5%的单元，到现场进行检验，发现有错误的及时纠正，XX年12月完成。 （四）地价测算：包括农用地基准地价、宗地地价的测算，XX年3月底前完成。 （五）编制本县农用地分等定级与估价报告（含
农用地分等定级估价实施方案(细则)
农用地分等定级估价实施方案 1 总则 1.1 农用地分等定级估价的目的与任务 1.1.1 农用地分等定级的目的 农用地分等定级估价的主要目的是： （1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； （4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 1.1.2 农用地分等定级估价的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。 1.2 农用地分等定级估价的对象 农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 1.3 农用地分等定级估价的体系说明 农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。 农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理
农用地估价方法
农用地估价方法 一、农用地价格及其影响因素 （一）农用地与农用地价格 1 ．农用地含义 根据国土资源部2002 年1 月1 日试行的新《土地分类》标准的规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地 5 个二级地类。其中，其他农用地包含8 个三级地类，分别为： 1 畜禽饲养地； 2 设施农业用地； 3 农村道路； 4 坑塘水面； 5 养殖水面； 6 农田水利用地；7 田坎；8 晒谷场等用地。 2 ．农用地价格含义农用地价格是指在正常市场条件下，农用地在特定自然因素、社会经济因素和特殊因素影响下，在某一估价期日农用地所能够实现的价格。 农用地价格与市地价格相比，具有一定的相似性。 （ 1 ）从价格产生的根本原因上看：农用地价格形成的根本原因也在于土地所有权与土地经营权的垄断。 （ 2 ）从价格形成的过程看：农用地价格是农用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的结果。 （ 3 ）从价格的本质看：农用地价格是农用地权利及其预期收益的价格，农用地价格的本质是农用地地租的资本化。 3 ．农用地估价的含义所谓农用地估价，是指估价人员遵循估价目的，依据估价原则，选用估价方法，在综合分析影响农用地价格因素的基础上，对农用地在估价期日客观合理价格的评定过程。 （二）农用地价格种类与特点 1 ．农用地价格种类 （ 1 ）从农用地价格的表达形式上分，农用地价格可以分为农用地基准地价和农用地宗地地价。 1 农用地基准地价，是指针对农用地不同级别或均质区域，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 2 农用地宗地地价，是指某一宗农用地在正常市场条件下的价格。 （ 2 ）从农用地价格未来规划用途上分，农用地价格可以分为农用地农用价格和农用地转用价格。 1 农用地农用价格是指农用地在现时农业基础设施条件和利用状况下，继续作为农用地使用时所评估的价格。 2 农用地转用价格是指依据土地利用总体规划在建设用地规划区内的农用地转为建设用地时的补偿价格。 一般认为：农用地转用价格=农用地农用价格+ 农用地社会保障价值+农用地生态环境价值。 其中：农用地社会保障价值=对农民的社会保障价值+国家粮食安全保障价值。 农用地生态环境价值= 耕地开垦费+土壤培肥费。 （ 3 ）从农用地价格的使用目的来分，农用地价格可以分为以下7 种： 1 农用地征用价格：指将集体农用地征为国有建设用地的价格。 一般地：征用价格=农用地农用价格+ 附属物补偿价格+社会保障价格。 2 农用地承包价格：指农用地在承包年期内的价格。 3 农用地转包价格：指承包的农用地在转包期内的价格。 4 农用地租金：指农用地在出租时的租赁价格。 5 农用地拍卖底价：指国有或集体的荒地在拍卖时确定的底价。 6 农用地抵押价格：指国有或集体的荒地在抵押时确定的价格。 7 农用地转让价格：指国有或集体的荒地在转让时确定的价格。 （ 4 ）从农用地的权利类型来分，农用地价格可以分为所有权价格、使用权价格、承包经营权价格。 1 农用地征用价格属于土地所有权价格。 2 农用地承包、转包价格属于承包经营权价格。 3 农用地转让、出租、抵押、拍卖价格属于土地使用权价格。 2 ．农用地价格特点农用地价格与市地价格相比，具有自己的特点：
辽宁省农用地分等定级与估价项目
辽宁省农用地分等定级 与估价项目 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
辽宁省农用地分等定级与估价项目 技术简报 第8期 辽宁省国土资源规划院 2005年11月8日 ●辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 ●辽宁省农用地分等定级与估价系统软件培训班在沈阳举办 ●农用地分等标准样地剖面的设置与要求 ●辽宁省农用地分等各二级区最大产量/成本指数 ●辽宁省农用地等别划分 ◇辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 年月日，辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会在沈阳召开。这次会议是在全省农用地分等工作开展一年以来，绝大部分县级单位外业调查、资料搜集工作已经结束，即将全面转入内业工作的关键时期召开的。各市农用地分等定级与估价工作的主管领导和相关技术人员参加了会议。 各市汇报了本市农用地分等定级与估价工作的进展情况、存在的问题和下一步工作计划。从汇报情况看，全省工作总体进展情况良好，大部分市按照省厅的计划部署开展工作，但也有部分市工作进展缓慢。各市存在的主要问题：一是省级资金未到位，县级单位配套资金申请困难；二是部分县区资料搜集困难，有些地区第二次土壤普查资料有遗失。 省规划院李洪兴副院长对各市的工作进展情况进行了总结，并对下一步市级、省级成果汇总、市县级成果检查验收等工作进行了部署。 省厅土地利用处谢量雄处长作了总结发言，他指出：全省农用地分等定级与
估价工作总的形势是好的，各地都作了很多工作，但由于全省工作时间紧、任务重，全面完成全省成果还会遇到很多问题和困难。要求各有关单位认清形势，坚定信心，再下功夫，善始善终，力争在年底全面完成分等工作。对于下一步的工作，谢量雄处长认为还需要注意以下几个问题： 第一，工作质量与进度并重。各地在把握好工作进度的同时，还要重视工作质量，要把握好每一个工作环节。资料搜集和外业调查工作要做到真实、可信。各单位要安排专人负责资料、成果的检查、校核、验证工作，落实责任制度。 第二，抓好两个平衡。工作进度缓慢的市县，要加大工作力度，及时赶上全省的工作进度，不拖全省工作的后腿；要做好全省县级、市级之间的成果接边平衡工作，各地工作精度要与最终成果质量的精度相衔接。 第三，及时组织成果验收。全省市、县两级成果验收由省厅利用处和规划院共同组织。月下旬开始进行试点县成果的验收。 第四，抓好软件应用。这次开发的全省农用地分等定级与估价软件系统是针对县级应用开发的，现在正在进行县级工作人员培训工作。各县参加培训的同志一定要把软件掌握好，并负责各地的成果汇总工作，在分等成果结束前，各地不能随意换人。 会议还对农用地分等标准样地剖面的设置工作做出了部署，省规划院专家指导组崔永祥教授讲解了国家级、省级、县级分等标准样地设置的意义、具体要求，并带领各市技术人员在沈阳市新城子区召开现场会，对土壤剖面挖掘、取样、拍照方法进行了现场演示。 ◇辽宁省农用地分等定级与估价软件系统培训 根据我省开展农用地分等定级与估价的工作安排，由辽宁省国土资源规划院
农用地估价数据库标准
农用地估价数据库标准 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
农用地估价数据库标准Database standard for agricultural land valuation 国家农用地分等定级估价办公室 二○○七年
目录
表格目录
农用地估价数据库标准 Database standard for agricultural land valuation 1范围 本标准规定了县（市）级农用地估价数据库的内容、存储方式、交换格式，农用地估价信息的分类与代码、估价数据文件的命名规则、估价数据的分层、数据结构及元数据内容等。 本标准适用于县（市）级农用地估价数据库建设。 2规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB/T 2260 《中华人民共和国行政区划代码》GB/T 10114-2003 县级以下行政区划代码编制规则GB/T 17798—1999 地球空间数据交换格式 TD/T 1004-2003 农用地定级规程 TD/T 1006-2003 农用地估价规程 TD/T 1106 国土资源信息核心元数据标准 3术语和定义 实体 entity 农用地估价所描述的一种真实现象。 特征 feature 具有共同特性和关系的一组现象。 属性 attribution 一个实体或目标的数量或质量特征。
辽宁省农用地分等定级与估价项目
辽宁省农用地分等定级与 估价项目 High quality manuscripts are welcome to download
辽宁省农用地分等定级与估价项目 技术简报 第8期 辽宁省国土资源规划院 2005年11月8日 ●辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 ●辽宁省农用地分等定级与估价系统软件培训班在沈阳举办 ●农用地分等标准样地剖面的设置与要求 ●辽宁省农用地分等各二级区最大产量/成本指数 ●辽宁省农用地等别划分 ◇辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 年月日，辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会在沈阳召开。这次会议是在全省农用地分等工作开展一年以来，绝大部分县级单位外业调查、资料搜集工作已经结束，即将全面转入内业工作的关键时期召开的。各市农用地分等定级与估价工作的主管领导和相关技术人员参加了会议。 各市汇报了本市农用地分等定级与估价工作的进展情况、存在的问题和下一步工作计划。从汇报情况看，全省工作总体进展情况良好，大部分市按照省厅的计划部署开展工作，但也有部分市工作进展缓慢。各市存在的主要问题：一是省级资金未到位，县级单位配套资金申请困难；二是部分县区资料搜集困难，有些地区第二次土壤普查资料有遗失。 省规划院李洪兴副院长对各市的工作进展情况进行了总结，并对下一步市级、省级成果汇总、市县级成果检查验收等工作进行了部署。 省厅土地利用处谢量雄处长作了总结发言，他指出：全省农用地分等定级与
估价工作总的形势是好的，各地都作了很多工作，但由于全省工作时间紧、任务重，全面完成全省成果还会遇到很多问题和困难。要求各有关单位认清形势，坚定信心，再下功夫，善始善终，力争在年底全面完成分等工作。对于下一步的工作，谢量雄处长认为还需要注意以下几个问题： 第一，工作质量与进度并重。各地在把握好工作进度的同时，还要重视工作质量，要把握好每一个工作环节。资料搜集和外业调查工作要做到真实、可信。各单位要安排专人负责资料、成果的检查、校核、验证工作，落实责任制度。 第二，抓好两个平衡。工作进度缓慢的市县，要加大工作力度，及时赶上全省的工作进度，不拖全省工作的后腿；要做好全省县级、市级之间的成果接边平衡工作，各地工作精度要与最终成果质量的精度相衔接。 第三，及时组织成果验收。全省市、县两级成果验收由省厅利用处和规划院共同组织。月下旬开始进行试点县成果的验收。 第四，抓好软件应用。这次开发的全省农用地分等定级与估价软件系统是针对县级应用开发的，现在正在进行县级工作人员培训工作。各县参加培训的同志一定要把软件掌握好，并负责各地的成果汇总工作，在分等成果结束前，各地不能随意换人。 会议还对农用地分等标准样地剖面的设置工作做出了部署，省规划院专家指导组崔永祥教授讲解了国家级、省级、县级分等标准样地设置的意义、具体要求，并带领各市技术人员在沈阳市新城子区召开现场会，对土壤剖面挖掘、取样、拍照方法进行了现场演示。 ◇辽宁省农用地分等定级与估价软件系统培训 根据我省开展农用地分等定级与估价的工作安排，由辽宁省国土资源规划院
农用地估价成果编制细则
农用地估价成果编制细 则 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
农用地估价成果编制细则 国家农用地分等定级估价办公室 二〇〇八年五月
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引言 一、编制目的 《农用地估价成果编制细则》的制订是为了规范各县（市、区）农用地估价成果，保证中间成果及最终成果的完整性，便于农用地估价成果的验收、归档与应用，并满足农用地估价数据库与信息管理系统建设的需要，为农用地估价成果在土地管理及相关领域中的应用提供基础支持。 二、编制依据 1、《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）； 2、《关于部署开展2007年农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2007〕143号）； 3、《关于部署开展2006年度农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2006〕78号）； 4、《关于部署开展农用地分等定级与估价工作的通知》（国土资厅发〔2005〕61号）。 三、编制内容 本细则对《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）中有关成果要求的部分进行了细化，规定了农用地估价项目文字成果、图件成果、数据库成果以及数据表格成果的具体要求，包括各项成果的内容、格式以及存放和管理等方面，并根据不同方法明确了各部分的中间成果和最终成果。 第一章文字成果 一、文字成果内容 （一）估价工作报告 主要内容包括：
1、估价工作基本情况。包括估价工作目的意义、工作任务、任务来源和工作依据、工作对象与范围以及基础数据的来源与年份。 2、人员组织方式。 3、工作程序与过程。 工作程序应说明工作的主要阶段，也可用流程图表示。工作过程主要对工作程序的各个阶段进行详细的说明，如工作部署、时间安排、工作内容、存在问题的解决方案等。 （1）工作准备（包括人员培训、经费筹集、基础图件等的准备，工作与技术方案的编制等）； （2）资料收集与整理（收集过程及所收集到的资料清单）； （3）外业调查； （4）数据处理； （5）质量检查； （6）成果整理。 4、估价结果摘要与提交的成果。 5、工作特点。 6、成果应用及建议。 7、工作经验与体会。 （二）估价技术报告 主要内容包括： 1、估价区域概况。包括估价范围的自然、经济和社会概况。 2、估价基本情况。包括估价范围、估价依据、估价技术方法、估价技术程序（可用框图表示）以及估价基础图件的制作与确定。 3、估价过程。 4、估价成果的整理。包括面积统计、估价数据库的建立、图件编绘、估价结果分析及整理。 5、估价成果的检验与比较分析。 6、提交的成果。