农用地分等定级估价报告
农用土地分等定级补充完善报告
xxx国土资源局
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
二xxxx年x月
目录
一、自然资源及社会经济概况 (3)
（一）地形地貌 (3)
（二）气候水文 (4)
（三）土壤状况 (5)
（四）土地资源状况 (6)
（五）社会经济状况 (6)
二、目的与任务 (7)
（一）目的 (7)
（二）任务 (7)
三、工作范围 (7)
四、工作程序与步骤 (8)
五、现阶段耕地质量等级成果补充完善 (9)
六、方法的选择和确定 (11)
七、提交成果 (13)
（一）文字成果 (13)
（二）图件成果 (13)
（三）数据成果 (13)
八、成果应用 (14)
一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴）
德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。
（一）地形地貌（地方土壤志）
德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。
市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。
（二）气候水文（地方水利志）
根据生态水文学，德惠市的水环境可分为地表水、地下水和湿地三大类型。这三种存在形态相互影响、相互制约。地表水受大气影响，地下水受地表水影响，湿地受大气降水和洪水影响。
地表水，主要有一江（松花江）、四河（饮马河、伊通河、沐石河、雾开河）。这些江河在境内除松花江处于中游外，其余均为下游或末端，都属于松花江水系。饮马河、沐石河是松花江的一级支流，伊通河、雾开河则是饮马河的支流，还有三级以上支流40余条，纵横分布于全境，素有“九河下梢”之称。建国初期，境内湖泊遍布各地，面积较大。但经50余年的人工和自然变化，有的变浅、有的面积缩小，有的己垦为耕地。目前尚有百亩以上湖泊55处，面积958公顷。其余大小坑塘数百处，总面积为3477公顷。境内现有水库12座，其中中型水库2座，为跃进水库和高城子水库。有小（一）型水库2座，小（二）型水库8座。全市中小型水库总库容3143万立方米。全市有各种沟渠水面4000多公顷。
地下水，为第四系砂、砂砾石孔隙潜水承压水和基岩孔隙裂隙水（构造裂隙承压水）。水量极丰的全新统冲积砂、砂砾石孔隙含水层，分布于松花江漫滩阶地。水量丰富的全新统冲积砂、砂砾石孔隙潜水含水层，分布在饮马河、伊通河漫滩阶地。水量较丰富的晚更新统冲积砂砾石承压水区，分布在哈拉哈至边岗高平原边部及雾开河的岗地上，呈半球状分布在高平原的周围。水量下等的全新统、下更新统冲积，冰水砂、砂砾石孔隙微承压水区，分布在高平原谷地及低丘陵谷地区。以雾开河与干雾海河河谷为主。水量贫乏的中更新统冲洪积亚粘土孔隙潜水区，分布在高平原地带，水质较好，为重碳酸钙钠型水。
地下水的化学性质，沿江河一带多为H-NC型，然后是H-CN型。低丘陵和高平原区多为H-C型，局部地区出现了硫酸型和氯化型水。近年来湿地面积大量缩减，2005年末，全市有沼泽地330.47公顷；苇塘31,27
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公顷；滩涂8150公顷。
德惠市属季风区温带半湿润地区，自1958年有观测记录以来，多年平均温度4.9℃比1980年升高0.5℃比1990年升高0.2℃,2000年，多年平均白照为2580.8小时，年日照2609.7小时，高于多年平均值，低于1999年的2673.5小时。温度5～9月份，积温年平均为2916.2℃。气候变暖趋势明显。多年平均降水量（1915～2005年）为520.13毫米。年极度最低气温为值-39.92℃(2001年），年极端最高气温值39.82℃(2001年）。全年太阳幅射量为118.7千卡/平方厘米，5月份最多，为14.2千卡/平方厘米，12月份最少，为4.6千卡/平方厘米，全年光合有效幅射为58.1千卡/平方厘米。作物主要生长季节的5～9月份光合总幅射及有效幅射分别为65千卡/平方厘米和31.8千卡/平方厘米，与大于10℃期间的光合有效值相近。全年无霜期114天。1993年至2000年，受厄尔尼诺气象影响，境内年平均降水量481.88毫米，降水多集中在6月下旬至8月中旬，与历年平均降水量相比呈下降趋势，而且出现逐年减少迹象。l～5月份降水只占全年8%上下，春旱时间由历年的平均30天，上升至50天左右，并连续发生阶段性高温、干热、大风天气，同时伴有沙尘暴天气。1989～2000年，发生不同春旱年份占80%以上。
（三）土壤状况（地方土壤志）
德惠市土壤分为8个土类，21个亚类，114个土种。8大土类以黑土面积居首，面积为142350.19公顷，占8大土壤面积的44.25%；其次是草甸土，面积为110562.14公顷，占34.37%；黑钙土、冲去土、沼泽土、水稻土、泥炭土和风河土等六类，面积为68730.53公顷，占21.45%。德惠市多数土壤层较厚，土壤肥力高，适宜性较广。在114个土种中，有86个土种为宜农种。
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（四）土地资源状况（地方国土局网站）
德惠市总土地面积为34.59 万公顷，农用地为28.59 万公顷，占总土地面积的83 ％。其中有耕地25.38 万公顷，占农用地总面积的88.77 % 。农用地中有园地0 . 03 万公顷。林地1.37 万公顷。牧草地0.13 万公顷。其它农用地1 . 69 万公顷。全市建设用地为3.36 万公顷，占总土地面积的10 % ；未利用土地（包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、河流水面、苇地、滩涂等）2.63 万公顷，占总土地面积的7 ％。土壤分为8 大类21 个亚类，其中80 ％是比较肥沃的黑土类，属世界著名的黑土带，土壤肥力高，适合于五谷生长。
（五）社会经济状况（地方统计年鉴）
2010年，全市地区生产总值实现268亿元，同比增长29%，是2005年的2.1倍；一般预算全口径财政收入实现9.5亿元，同比增长45.6%，是2005年的4.5倍；固定资产投资完成165亿元，同比增长33.7%，是2005年的4.7倍；社会消费品零售总额实现71.4亿元，同比增长22.4%，是2005年的2倍；城镇居民人均可支配收入实现13406元，同比增长14%，是2005年的1.9倍；农民人均收入实现6357元，同比增长8%，是2005年的1.5倍。五年来,我市先后获得“全国粮食生产先进市”、“全国食品安全示范单位”、“国家农防林改造先进市”、“国家科技进步先进市”、“全国计划生育优质服务先进市”、“吉林省招商引资先进市”、“吉林省工业提速增效工作先进市”等荣誉称号。在长春地区率先获得省级卫生城市称号。
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二、目的与任务
（一）目的
农用地分等定级补充完善的主要目的是：
1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、
合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；
2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度
和基本农田保护制度提供依据；
3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，
开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；
4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。
5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提
供依据。
（二）任务
根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全市为单位划分农用地等别，以乡为单位划分农用地级别，并评定级别基准地价。完成农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。
三、工作范围
本次农用地分等定级补充完善的工作范围是全市行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。
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四、工作程序与步骤
xxx农用地分等定级补充完善工作主要包括：工作准备(20xx年x--x 月)、收集资料(20xx年x--x月)、农用地分等资料整理(20xx年x月----20xx 年x月)、农用地定级实地勘察(20xx年x--x月)、农用地分等定级补充完善报告(20xx年x--x月)几个阶段，具体程序包括：
1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级补充完善任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由本公司人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成xxx农用土地分等定级课题组。
2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）；
3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物；
4、确定分等定级补充完善方法；
5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重；
6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表；
7、整理资料；
8、将指定作物分等因素因子分值图附加到二调地图；
9、外业补充调查；
10、编制分等因素分值图；
11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综合土地利用系数等值区图；
12、计算样点的指定作物土地经济系数、综合土地经济系数编制综合土地经济系数等值区图；
13、划分分等单元并编制农用地分等补充完善单元图；
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14、计算单元因素分值；
15、计算农用地自然质量分；
16、查光温、光温生产潜力指数、产量比系数；
17、计算农用地自然质量等指数；
18、计算分等指数；
19、农用地分等补充完善并进行校验；
20、设标准样地；
21、定级修正因素分值的计算；
22、编制修正因素分值图；
23、划分定级评价单元并编制农用地定级评价单元图；
24、计算定级指数；
25、划分农用地级别并校验；
26、计算样点地价；
27、计算级别基准地价；
28、编制宗地地价修正系数表和说明表；
29、制图、面积量算、汇总统计、编写报告
五、现阶段耕地质量等级成果补充完善
1、工作任务
以各县最新土地调查成果图件为工作底图，更新有关资料数据，对
现有耕地质量等级成果进行补充完善，以保证成果的现势性和精度。
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主要开展以下工作：
（1）以最新土地调查成果图件为工作底图，按照《农用地分等规程》及农用地分等补充完善工作确定的相关参数，根据补充、更新的数据，重新进行计算，确定耕地质量等别。
（2）根据补充完善后的成果，建立与最新土地调查成果相配套的耕地质量等别数据库。
2、搜集资料
（1）分县整理后分等成果和确认的分等参数体系。包括梳理和确认后各县农用地分等所采用的因素指标区，标准耕作制度，指定作物及其光温（气候）生产潜力指数，产量比系数，分等因素及其分级、赋分、权重，利用系数等值区划分结果和和经济系数划分结果。
（2）分县的分等因素图。
（3）农用地自然条件资料（气候资料、水文资料、土壤资料、地形资料和农田基本建设情况资料；农田基本建设情况资料包括：灌溉条件、排水条件、田间道路、田块大小及平整度等。
（4）农用地利用条件资料
包括：最近三年主要农作物的播种面积、单产、总产的统计资料，土地利用条件样点基本情况资料和农业生产实测资料和农业技术试验资料。
（5)农用地经济条件资料
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包括：最近三年人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、农民人均收入、农村道路网分布、道路级别标准、距区域经济中心距离、耕作距离、田块分散程度等。
六、方法的选择和确定
（一) 因素法农用地等级确定
因素法主要是针通过分析影响土地收益的土地因素（光、温、水土等自然因素）、非土地因素（经营管理、耕作制度、区位条件、农田基础设施、投入—产出比等市场因素）来确定因素因子。
（1）确定的因素因子主要包括三个方面：1、自然因素；2、经济因素；
3、区位因素
（2）定级单元的划分
是土地定级的基本单位和基本图斑。是定级中取样和获得数据的基本单位，根据各因素对单元地块的作用方式和作用程度，所求取的单元因素总分值是土地级别评定的基础和依据。单元内土地质量相对均一，单元间有明显差异。划分定级单元的目的是客观反映土地质量的空间差异。
区域自然条件（如地形地貌）、土地利用方式和土地集约利用程度差异越大，评价单元的平均面积就越小，定级单元数目就越多。
（3）定级指数的计算与级别的划分与确定
1）定级指数的计算
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在定级因素因子分值计算的基础上，根据各定级因子权重确定定级指数。
2）级别的划分、验证和确定
a）级别的初步划分
遵循以下原则进行级别划分：①级别的高低与单元定级指数的大小相对应；②级别间分值具有明显差异；③任何一个定级指数分值只能唯一对应一个级别；④级别的界限不打破行政权属界线和线状地物。
b)级别的验证和确定
应注意以下方面：①定级结果与相关研究成果（分等结果、土壤评级结果等）存在明显差异的地区；②相邻地块定级差别很大的
地区；③大范围计算结果无差异或差异很小的地区；④当地专家认
为定级结果又出入的地区。
c）确定最终级别的边界、各级别面积汇总和成果图编绘
修正法农用地等级确定
（二）、修正法农用地定级
修正法农用地定级是在已完成农用地分等的基础上，补充选取部分农用地修正性资源因素、经济因素因子，对农用地指数进行修正，计算定级指数并据此划分农地级别。
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七、提交成果
（一）文字成果
1、xxx农用地分等定级补充完善工作报告；
2、xxx农用地分等定级补充完善技术报告。（二）图件成果
1、xxx各指定作物因素分值系列图；
2、xxx分等评价单元图；
3、xxx农用地自然质量分值图；
4、xxx农用地自然质量等别图；
5、xxx农用地分等指数图；
6、xxx农用地等别图；
7、xxx农用地土地区位条件分值图；
8、xxx农用地耕作便利度分值图；
9、xxx农用地级别基准地价图。
（三）数据成果
1、xxx土壤样点化验结果表；
2、中间过渡图表；
3、xxx等别面积统计表。
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八、成果应用
农用土地分等定级完善主要目的是应用，同时应用过程中可以对分等定级估价成果进行验证与完善，农用土地分等定级成果中划分的土地等级它反映了土地的现实生产力和土地的收益水平，是土地质量的综合表现。该项工作的实践，标志着农用土地依法、科学、合理、统一管理开始步入了有章可循、有据可依的规范轨道。其应用主要表现在以下几方面:
1、为土地使用制度改革奠定基础
2、有利于征地制度改革
3、土地整理
5、为农业税费制度改革提供依据
6、满足了建立地籍管理信息系统的需要
7、其他方面的应用
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农用地分等定级估价实践
农用地分等定级估价实践及成果应用研究 项目任务书编号：034557282 项目承担单位：河北省地理科学研究所 项目负责人：李强 项目来源：政府资金 联系电话： 关键词：农用地分等定级估价 摘要： 农用土地分等定级估价是国土资源大调查的一项重要内容。随着土地使用制度改革的深化，土地交易的日渐活跃，土地市场的进一步健全，各地都要陆续开展该项工作，进行农用地分等定级估价工作的方法研究和成果应用研究很有必要。同时，社会经济的发展，以及城市化进程的加快，都要求建立起统一的土地市场。近几年，各地城镇地价已逐步建立，完善土地市场必须建立包括农用地在内的价格体系，这使得农用地分等定级估价工作显得十分迫切。另外，土地制度改革的深化，征地制度改革方法的探讨，都要求建立农用地价格体系，这样农用地分等定级估价成果的应用性研究更显必要。 一、农用地分等定级估价概述 农用地分等定级估价是根据农用地的自然、经济属性，对其质量优劣进行综合量化评定。分等是在全国范围内，按照标准耕作作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分等别；定级是在行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照一定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分级别；估价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 二、农用地评价发展历程 （一）国内研究历程 我国农用地评价研究具有悠久的历史。《管子?地员篇》、《禹贡》、《周礼?地官司徒》、《齐民要术》等都对土地评价进行一定研究。这些都是世界上最早的耕地质量评价的著作。
土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/6f5189386.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/6f5189386.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/6f5189386.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.wendangku.net/doc/6f5189386.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
赛罕区农用地定级估价工作报告(上报)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价项目 呼和浩特市赛罕区 农用地定级与估价工作报告 呼和浩特市国土资源局赛罕分局 内蒙古煜园房地产评估咨询有限责任公司 二○一○年十二月
目录 第一章概述 (2) 一、自然概况 (2) 二、社会经济概况 (3) 四、土地利用现状 (3) 五、土地质量状况 (4) 第二章土地定级与基准地价评估工作情况 (4) 一、工作目的和任务 (4) （一）工作目的 (4) （二）工作任务 (4) 二、工作范围 (5) 三、工作依据 (5) 四、人员组成 (5) 第三章土地定级估价工作步骤与进程 (6) 一、准备工作（2010年5月） (6) 二、资料收集与整理（2010年5月至7月） (6) 三、外业调查（2010年7月至8月） (6) 四、数据处理（2010年8月至10月） (7) 五、质量检查及成果整理（2010年11月） (7) 第四章成果说明 (7) 一、成果内容 (7) 二、成果特点 (8) 第五章农用地地价成果的应用和建议 (8) 一、在实现耕地总量动态平衡目标管理中的应用 (8) 二、坚持土地利用与社会经济、生态效益的统一 (8) 第六章工作经验与体会 (9) 一、群众的支持和部门的配合是做好工作的前提条件 (9) 二、团结的技术队伍是做好工作的基础 (9)
呼和浩特市赛罕区农用地定级与估价工作报告 前言 开展农用地定级估价工作，不仅是呼和浩特市赛罕区土地管理工作的实际需要，也是国家法律赋予地区人民政府的责任。根据《新一轮国土资源大调查纲要》、《新一轮国土资源大调查实施方案》和《关于继续开展部分旗县农用地定级与估价工作的通知》（内国土资字[2010]220号）的要求，在赛罕区开展农用地定级和估价工作。 此次农用地定级和估价工作是在特定的用途下，对耕地进行的级别划分和估价工作。主要工作目的：是根据农用地的自然属性和社会经济属性，对农用地特别是耕地的质量优劣进行综合、定量评定，科学的量化赛罕区范围内农用地的质量及分布，划分级别,并且在农用地定级的基础上对其经济价值评价，为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡、基本农田保护和国家征收集体土地提供依据和价格参考。
农用地技术报告
土地估价技术报告 项目名称：位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权 出让价格评估（澄迈县） 受托估价单位：XXXX土地评估有限公司 土地估价报告编号：（海南）正理[ ]土（估）字第号 土地估价技术报告编号：（海南）正理[0 ]土（技）字第号 提交估价报告日期：2010年月日 关键词：澄迈县； 集体土地使用权出让； XXXX土地评估有限公司； 2010年
土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权出让价格评估 二、委托估价方 委托方一： 委托方二： 注册 住 法定代表人姓名； 注册资本：人民币壹仟万元 实收资本：人民币壹仟万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：农业种植、农产品生产、加工、销售、休闲农业观光、工艺销售（以上项目凡涉及许可证经营的凭许可证经营） 成立日期：二0一0年一月八日 营业期限：至二O六O年一月七日 三、受托估价方 名称：XXXX土地评估有限公司 住所：海口市滨海新村588号海景湾大厦主楼17层 法定代表人：刘海涛 执业范围：本机构已在中国土地估价师协会注册，可在全国范围内从事土地评估业务 评估机构注册号： 有效期限：2011年6月30日 资信等级： 联系人： 联系电话： 邮政编码：
四、估价目的 根据评估委托书，委托方因集体土地使用权出让的需要，特委托XXXX 土地评估有限公司对位于澄迈县金马大道西侧金江镇村头村委会386697.92平方米（合580.047亩）农业开发项目用地集体土地使用权价格进行评估，为集体土地使用权办理出让手续提供价格参考依据。 五、估价依据 1、全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规范 （1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正，自2004年8月28日起施行。） （2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，自1999年1月1日起施行。） （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定，自公布之日起施行。） 2、地方人民政府及有关部门颁布的法规、条例、规定及通知文件 （1）《海南经济特区土地管理条例》（1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，1999年9月24日海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议修订，根据2008年7月31日海南省第三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改<海南经济特区土地管理条例>的决定》修正，自2008年8月1日起施行。） 3、有关技术标准 （1）中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（2）中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） 4、委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料 （1）评估委托书； （2）《关于海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目土地规划用途的意见》； （3）《关于要求办理农村集体土地出让登记手续的申请》； （4）《海南昆泰沉香文化发展有限公司农业开发项目用地勘测定界图》； （5）《澄迈县土地利用总体规则图》（局部）； （6）《集体农用地使用权出让合同》（三本）；
农用地定级估价收集资料清单
部门资料收集清单 一、国土局 1. 土地利用现状图、地形图(打印图、电子图)； 2.土地利用总体规划文本、图件(打印图、电子图)； 3.基本农田保护区图； 4.县土地利用现状调查汇总资料； 5.县《土地资源》、《土地志》； 6.土地利用现状台帐面积或地籍数字化成果； 7.耕地坡度统计数据与坡耕地图； 8.城镇基准地价报告、图件； 9.重点建设项目地质灾害安全评价报告； 10.土地开发整理规划文本、图件； 11.征地区片综合地价和统一年产值测算成果（电子版、图件、报告）； 12.近三至五年征地地价； 13.农用地分等报告、图件； 14.土地承包、转包、抵押、入股、租赁、抵押、拍卖、开发等资料。 二、农业局、土肥站及有关部门 1.土壤普查图件及文字：土壤分布图、有效土层厚度、有机质图、表层土壤质地图、土体构型图、土壤养分图、土壤全氮、速效氮、速效磷、速效钾分布图、土壤PH值、土壤盐碱状况、土壤污染状况、土壤志； 2..农业统计：近三年分村各种作物产量、投入产出状况。 三、水利局及有关部门 1.灌溉水源类型：浅层地下水、深层地下水、地表水灌溉区域及分布图； 2.地下水水量、水位、水质及分布； 3.地表水类型（河流、水库、水塘等）、流量、水质及分布； 4.灌溉用水量、保证率及水质； 5.农田水利基本建设情况：主要的灌溉、排水设施、灌排条件及分布； 6.水污染情况； 7.水利志。 四、农业区划办 1.农业区划图件及报告。 五、气象局（站）
1.全县气象资料概述（包括每月平均气温及相关图件，年均温和年日照时数，大于等于0℃积温、大于等于10℃积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害气象因素、全年风速风向频率统计等资料）。 六、统计局 1.近三年土地统计年鉴（尽可能详细到村），经济年鉴； 2.村农地投入-产出平均水平； 七、交通局 1.全县公路、农村道路网分布图； 2.主要道路铺面类型、级别、走向、名称、长度、宽度、客货流量。 八、城建局 1.全县各乡（镇）级别、名称及分布； 2.城市规划文本、图件； 3.“十一五”规划文本； 4.行政区划图。 九、环保局 1.县环境评价报告及相关图件； 十、工商局 1.全县主要集（农）贸市场数量、级别及分布。 十一、林业局 1.全县林网化程度评价及相关资料。
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调 查的内容与要求 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。【2007年考试真题】A：成本逼近法 B：剩余法 C：收益还原法 D：路线价法 E：时间因素 2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。 A．1067 B．1167 C．1200 D．2334 3、地租是扣除__后的余额。 A．成本、利润 B．利息、税收 C．成本、利润、税收 D．成本、利润、利息、税收 4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。【2004年考试真题】 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。 A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地 6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。 A．建设项目用地实行分级预审 B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查 C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告 E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审 7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。 A．保险利益必须是受法律保护的利益 B．保险利益必须是法律认可的利益 C．保险利益一般为经济上的利益 D．保险利益必须是确定的利益 E．保险利益必须优先考虑投保人的利益 8、地籍按功能可分为__。 A．初始地籍、日常地籍 B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍 C．城镇地籍、农村地籍 D．常规地籍、数字地籍 9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。 A．半 B．1 C．2 D．3 10、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。 A：成本法和剩余法 B：剩余法 C：模型估价法 D：剩余法和收益还原法 E：合法性 11、采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元／平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0．则修正后的交易案例价格为元／平方米。【2002年考试真题】A：500 B：1500 C：1666．7 D：2000 E：时间因素 12、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元． A：1017 B：987 C：983 D：910 E：时间因素 13、不属于影响土地价格的行政因素的是__。 A．土地制度
农用地分等定级专题
、自然资源及社会经济概况 （一）地形地貌 （二）气候水文 （三）土壤状况 （四）土地资源状况 （五）社会经济状况 二、目的与任务 （一）目的 农用地分等定级估价的主要目的是： 1、为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； 2、为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； 3、为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； 4、为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 5、为规范农用地估价行为，保证估价结果客观、公正、科学、合理提供依据。 （二）任务 根据农用地的自然属性和经济属性及其在社会经济活动中的地位与作用，对农用地的质量优劣进行综合评定，以全县为单位划分农用地等别，以乡为单位划
分农用地级别，并评定级别基准地价。完成全县的农用地分等，完成一个镇的农用地定级估价。 三、工作范围 本次农用地分等的工作范围是全县行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 本次农用地定级估价的工作范围是苏基镇的农用地。 四、工作程序与步骤 1、工作准备，包括技术准备和组织准备，技术准备主要是编写农用地分等定级估价任务书；组织准备主要是成立课题组，主要由规划院技术人员为主，并聘有关专家任技术顾问，组成海兴县农用土地分等定级课题组，同时抽调土地局技术人员，专抓该项工作。 2、收集资料（分等、定级、估价同时进行）； 3、确定标准耕作制度、基准作物和指定作物； 4、确定分等定级估价方法； 5、建立分等指标体系和定级修正模型，并确定因素权重； 6、编制“指定作物—分等因素—质量分”关系表； 7、整理资料； 8、初步绘制指定作物分等因素因子分值图； 9、外业补充调查； 10、编制分等因素分值图； 11、计算样点的指定作物土地利用系数、综合土地利用系数并编制综 合土地利用系数等值区图；
农用地估价技术报告
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
农用地分等定级估价报告
农用土地分等定级补充完善报告 xxx国土资源局 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 二xxxx年x月
目录 一、自然资源及社会经济概况 (3) （一）地形地貌 (3) （二）气候水文 (4) （三）土壤状况 (5) （四）土地资源状况 (6) （五）社会经济状况 (6) 二、目的与任务 (7) （一）目的 (7) （二）任务 (7) 三、工作范围 (7) 四、工作程序与步骤 (8) 五、现阶段耕地质量等级成果补充完善 (9) 六、方法的选择和确定 (11) 七、提交成果 (13) （一）文字成果 (13) （二）图件成果 (13) （三）数据成果 (13) 八、成果应用 (14)
一、自然资源及社会经济概况（地方统计年鉴） 德惠市位于吉林省中北部，松辽平原中部，地处东经125°14′-126°28′，北纬44°32′-45°51′区间，北及东北隔松花江与松原市扶余市、榆树市和舒兰市相望，东南与九台市相连，西南与长春市郊接壤，西隔伊通河与农安市毗邻，处在长春、哈尔滨、吉林三大城市重心上。京哈铁路、京哈高速公路、102国道等东北三条物流大动脉平行从区内穿过，地理位置优越，交通便捷。总面积为309600公顷，人均占有土地5.53亩。全市辖4个街道、10个镇、4个乡，总人口为83.98万人。 （一）地形地貌（地方土壤志） 德惠市位于天山～兴安岭地槽褶皱南缘。地质构造属中生界和新生界。中生界为侏罗系的中～上统基底，上覆巨厚的早～中白系。晚白里系层面缺失。新生界为第四系直接覆盖于中白至系构造上，第二层面缺失。德惠市地貌，按成因分为剥蚀堆积地貌和堆积地貌。剥蚀堆积地貌主要是起伏不平的中白里系和第四系地层在地壳不平衡运动中形成的低丘陵和平原区，分布在饮马河东岸的松花江、杨树、达家沟、夏家店、大青咀一带；堆积地貌主要是分布在相对下降的各河床两侧的河谷平原，有漫滩和一级阶地。 市境地处新华夏第二沉降带，松辽断陷的东南部隆起边缘，在白里纪沉积地层之上广泛沉积了第四纪地层。其中以中更新统黄土性沉积分布最多，构成了海拔200米左右的波状起伏冲积台地地形，属于东北平原东部山前冲洪积台地的一部分。
农用地基准地价估价技术方案
农用地基准地价估价 技术方案
目录 一、工作目标 (1) 二、工作任务 (1) 三、工作依据 (1) 四、术语和定义 (2) 五、基本原则 (2) 六、技术路线 (4) 七、农用地基准地价评估 (5) 八、成果提交要求 (23)
根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）（以下简称《规程》）和国土资源部、省国土资源厅关于开展农用地估价工作的要求，制定本技术方案。 一、工作目标 在定级工作的基础上，提出基准地价估价技术方法的建议，以及基准地价估价成果在耕地资源资产价值量核算、制定基准地价服务农用地流转等领域的应用研究。结合各试点工作中的问题与经验，将布置全省开展基准地价估价的任务。 二、工作任务 按照《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的技术方法，根据省国土资源厅《关于部署开展全省耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》的要求，对试点地区开展农用地估价工作，并上报农用地估价成果。总结各试点工作中的问题与经验，拟定全省全面开展基准地价估价工作的细则办法，为全省全面开展农用地基准地价估价工作奠定基础。 三、工作依据 （一）《国土资源部办公厅关于印发<耕地质量等别调查评价与监测工作方案>的通知》（国土资厅发〔2012〕60号）； （二）《国土资源部关于提升耕地保护水平全面加强耕地质量建设与管理的通知》（国土资发〔2012〕108号）； （三）《国土资源部关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（国土资发〔2014〕18号）；
（四）《国土资源部办公厅关于部署开展2016年全国耕地质量等级调查评价与监测工作的通知》（国土资厅发〔2016〕7号）； （五）《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）； （六）《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）； （七）《农用地质量分等数据库标准》（工作稿201512版） 四、术语和定义 均质地域：农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。 农用地宗地：权属明确、界限清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块。 农用地价格：在正常市场条件下，于特定期日，由农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等决定的价格。 农用地宗地价格：具体某一宗农用地在正常市场条件下特定期日的价格。 农用地基准地价：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。 五、基本原则 农用地基准地价估价工作应遵循以下基本原则： （一）进行农用地基准地价估价时，要依据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）确定的技术方法和步骤，进行农用地基准地价估价。 （二）预期收益原则：农用地基准地价评估过程中，在充分分析
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格 1、大姚县概况 大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。 县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。 在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。铜矿分布广,储量大。主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。畜牧业较发达。特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。有红豆杉、冷杉等珍贵树种。到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。 2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。 2、农用地估价 2.1、农用地估价方法分析 收益还原法。该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。在此定义中，“合理”应是指经营种类的合理，“有效”应是指劳动或资本投入强度正常而非通常所说的最有效利用原则，这是因为中国农产品市场并非完全公开自由的市场，农作物的种植选择并非完全取决于经济效益最大化。“客观正常年收益”排除了因各种自然或社会因素带来的年收益变化[2]。 市场比较法。由于目前农用地交易市场尚不完善，市场比较法在一段时期内很难得到广泛应用。就市场比较的案例选择，《农用地估价规程》仅描述为“将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较”[2]。 成本逼近法。是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。它适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估[2]。 剩余法。是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法，是成本逼近法的变型[2]。
征地统一年产值调整测算技术报告-模板2015
XXX征地统一年产值调整测算 技术报告 XXX人民政府 XX市XX公司 XX公司 二0一五年四月
目录 一、调整背景 (1) （一）历次调整情况 (1) （二）本次调整的原由 (1) 二、测算基准时点 (2) 三、测算范围及区域概况 (2) 1、测算范围 (2) 2、区域概况 (2) 1、主导性原则 (2) 2、适当从高原则 (2) 3、协调平衡原则 (3) 4、公开听证原则 (3) 五、测算依据 (3) 六、技术路线与方法 (4) 七、测算过程 (5) （一）确定主导地类 (5) （二）计算主要农作物年产量 (7) （三）确定主要农作物价格和年产值 (7) （四）计算农用地附加收益修正系数 (9) （五）计算全区征地统一年产值 (9) （六）计算区域统一年产值标准 (10) （七）确定补偿倍数 (12) （八）确定全区补偿水平和补偿倍数 (14) 八、测算结果分析 (14) （一）与现行的征地标准的比较 (14) （二）与周边相临县市的比较 (15) 九、应用建议 (15)
XXX征地统一年产值调整测算 技术报告 一、调整背景 （一）历次调整情况 （二）本次调整的原由 根据国土资源部《关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》（国土资发…2008?135号）、《关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发…2010?96号）和省人民政府《关于公布全省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字…2009?22号）、《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字…2010?126号）等相关文件，均明确规定“每2-3年需对征地统一年产值标准和区片综合地价进行调整”，XXX于2011年3月1日起实施的现行征地补偿标准已执行4年，已达到调整年限。 4年里，随着经济社会的发展，主要农作物年产量、价格和附加收益、人均耕地面积、人均GDP、农民人均纯收入、城市居民最低生活保障水平、城镇职工基本养老保险标准等因素均发生变化，农民生活水平也有了一定程度的提高，为了保证征地补偿标准的现势性，按照省厅统一部署，XXX进行本次统一年产值标准调整。 启动调整征地统一年产值标准工作直接为征地服务，提供科学的征地补偿依据，是依法合理做好征地补偿安臵工作、维护被征地农民切身利益、保障经济建设健康发展的重要基础性工作，也是解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、区域补偿标准失衡、被征地农民权益受损等突出问题的重要举措。
农用地分等定级与估价项目实施方案
农用地分等定级与估价项目实施方案 一、目的意义 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[XX]28号）明确指出，“各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。”“土地利用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少，质量不降低。”“实行补充耕地监督的责任追究制，国土资源部门和农业部门负责对补充耕地的数量和质量进行验收，并对验收结果承担责任。”因此，开展农用地分等定级与估价工作是社会经济发展的需要，也是科学的进行土地管理的必然要求，更是贯彻落实国务院28号文件的需要。 二、遵循的技术路线 以《农用地分等规程》（TD/T1004-XX）、《农用地定级规程》（TD/T1005-XX）、《农用地估价规程》（TD/T1006-XX）为准绳，以《河北省农用地分等定级与估价技术方案》、《河北省农用地分等定级与估价技术方案补充规定》为依据，并参考《城镇土地分等定级规程》、《土地利用现状调查技术规程》等有关材料，采用因素法分等，修正法定级，收益还原法等评估农用地基准地价及农用地征用地价，用基准地价修正系数法评估宗地地价，在具体操作中做
到资料分析与实际调查相结合，定性分析与定量分析相结合，常规方法与计算机技术相结合。 三、工作内容与时间安排 （一）搜集资料与外业调查 搜集××市的自然、社会、经济条件（图件、文字资料），同时，按室内初步确定的评价单元，课题组成员到现场逐单元调查其土地特性、土地利用水平、投入产出情况；采集典型剖面耕层图样；核准单元边界、外业调查搜集到的第一手资料是内业汇总的最主要基础资料，这一步是农用地分等定级与估价工作的重要环节，要求在XX年9月完成。 （二）内业处理：包括资料整理，计算机计算各种参数、单元分等定级因素分值、指定作物质量分、土地利用系数、土地经济系数及分等定级指数，测量和划分本县农用地等别、级别XX年11月间完成。 （三）单元质量分实地校验：为保证分等结果的精确度，各单元的质量分计算出来，农用地质量等别初步划分出来后，由沧州市国土局组织有关人员，随即抽取5%的单元，到现场进行检验，发现有错误的及时纠正，XX年12月完成。 （四）地价测算：包括农用地基准地价、宗地地价的测算，XX年3月底前完成。 （五）编制本县农用地分等定级与估价报告（含
农用地评估方法
农地市场和农地价格无疑对农地资源的可持续利用具有决定性的重要作用。农地市场和农地价格是现代市场体系中重要的组成部分之一，且农地市场也是基础市场，农地价格是市场基本价格体系构成部分，对区域市场的建立和发展具有基础性作用，决定着一个区域的部分商品价格起始水平和价格体系。农地资源有价的观念意识必须为越来越多的人所具备，以价格作为主要手段，决定其经济行为。农地价格及其评估，对于建立健全我国农地市场，促进农地资源持续利用，优化农地资源配置等具有重要的意义。考试大小编收集 1.农地价格与农地资源配置 经济运行机制包含价格机制，而价格机制是经济运行机制的核心和主要内容。一定模式的价格机制来源于它所处的经济运行机制的模式。建立主要由市场形成价格的机制是社会主义市场经济体制的客观要求。社会主义市场经济体制，就是要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础性作用，使经济生活遵循价值规律的要求，适应供求关系的变化，通过价格杠杆和竞争机制的功能，把资源配置到效益较好的环节中去。在社会主义市场经济中，要使市场在政府宏观调控下对资源配置起基础作用，就必须使资源以市场为导向进行流动，使生产要素商品化。农地在生产过程中也是重要的生产要素之一，因此，农地必须商品化，使其在市场中合理流动，达到最优配置。价格是市场的灵魂，市场依靠价格来运行，价格是市场最敏感的标志，价格的变化将影响人们之间的利益分配，影响商品的供求关系和商品经营者问的竞争，促使资源优化配置。建立农地资源价格体系，可以纠正“农产品低价、农地资源无价”的价格扭曲现象，使农地资源的开发与利用形成合理的运行机制，提高农地资源开发利用效率。通过农地价格的变动，引起供给和需求、生产和消费的变动，从而影响社会资源的流动，实现农地资源合理配置。对农地资源价格的认识与补偿，是合理利用及保护农地资源的重要手段，但需要政府采取强有力的措施予以实施，即需要政府通过行使“征税权、禁止权、处罚权及交易成本”等权力，制定相应的税收政策、价格标准体系二达到有序合理的开发、利用农地资源、配置农地资源，实现农地资源持利用的目标。 2.农地价格评估思路 科学、合理地评估农地价格，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范。由于农地资源的特殊性及其市场发育的不完善，建立农地价格体系，使农地资源进行流转，达到合理配置，是当前农地制度改革的重要任务之一。农地价格具有一般地价特征，是一种二元价格，即农地价格系由农地物质价格和农地资本价格（即由社会对农地资本支付过多的社会价值价格和农地资本个别劳动价值价格二者构成），三者中前两者形成农地虚幻价格，后者为农地的真实价格。农地价格往往与第一产业的产品价格形成之间有着密切的联系。第一产业产品为初级产品，其劳动对象就是自然界的天然财富，因而生产受自然条件的影响较大，再生产周期较长。第一产业产品价格是以劣等条件下平均成本为定价的主要依据，这样的劣等条件系指全国或区域范围内的劣等条件，是个相对概念。因此，中等以上条件下的农地可以获取一定级差地租。级差地租的存在使第一产业的产品必须实行分区定价，即实行地区差价，同一产区内规定的一个统一的价格，不同产区的价格水平有所不同。农地（尤其耕地）价格是一切其它用地价格的基础，农地资源以其收益能力为价格的基础，土地生产力、生产成本、利用方式因地而异，导致农地纯收益的差异也决定了农地价格的千差万别。针对目前我国农地市场不发育的特点，农地估价评估应首先从土地使用价值人手，通过对农地自然、经济等条件的评定，揭示土地质量等级，然后根据农地收益等评估地价相关资料，采用不同的估价方法，评定出农地价格。即先分等定级，再估价。农地分等定级依据农地的自然属性进行，以界定农地在社会经济条件最优化利用下可能达到的自然生产潜力，体现最大预期效益原则，在此基础上对社会经济条件加以修正，实现现实生产力或收益最大化。估价中先测定基准地价，使其成为具有明确用地条件的地价，为科学地确定各宗农地价格提供依据。 3.农地分等定级
农用地分等定级估价实施方案(细则)
农用地分等定级估价实施方案 1 总则 1.1 农用地分等定级估价的目的与任务 1.1.1 农用地分等定级的目的 农用地分等定级估价的主要目的是： （1）为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据； （2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据； （3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据； （4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。 1.1.2 农用地分等定级估价的任务 根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。 1.2 农用地分等定级估价的对象 农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。 1.3 农用地分等定级估价的体系说明 农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。 农用地分等农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。 农用地分等成果在全国范围内具有可比性。 农用地定级农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理
农用地基准地价评估
2010土地估价师案例分析辅导：农用地基准地价评估的方法(1) (1)样点地价平均法 ①评估步骤 采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下： a)资料调查； b)按农用地级别确定农用地的土地利用类型； c)投入产出资料抽样调查； d)利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价； e)利用市场交易案例资料，计算样点地价； f)根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。 ②资料调查的内容和要求 a)资料和外业调查的内容 ●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料； ●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等； ●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等； ●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。 b)资料和外业调查要求 ●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理； ●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库； ●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位； ●样点调查应符合数理统计要求。 ③确定土地利用类型 根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。 ④投入产出样点和市场交易资料调查 农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。 a)调查样点的要求 ●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中； ●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
土地估价报告的撰写标准
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位置示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字〔1999〕117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综〔2006〕48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
辽宁省农用地分等定级与估价项目
辽宁省农用地分等定级 与估价项目 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
辽宁省农用地分等定级与估价项目 技术简报 第8期 辽宁省国土资源规划院 2005年11月8日 ●辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 ●辽宁省农用地分等定级与估价系统软件培训班在沈阳举办 ●农用地分等标准样地剖面的设置与要求 ●辽宁省农用地分等各二级区最大产量/成本指数 ●辽宁省农用地等别划分 ◇辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会召开 年月日，辽宁省农用地分等定级与估价市级交流会在沈阳召开。这次会议是在全省农用地分等工作开展一年以来，绝大部分县级单位外业调查、资料搜集工作已经结束，即将全面转入内业工作的关键时期召开的。各市农用地分等定级与估价工作的主管领导和相关技术人员参加了会议。 各市汇报了本市农用地分等定级与估价工作的进展情况、存在的问题和下一步工作计划。从汇报情况看，全省工作总体进展情况良好，大部分市按照省厅的计划部署开展工作，但也有部分市工作进展缓慢。各市存在的主要问题：一是省级资金未到位，县级单位配套资金申请困难；二是部分县区资料搜集困难，有些地区第二次土壤普查资料有遗失。 省规划院李洪兴副院长对各市的工作进展情况进行了总结，并对下一步市级、省级成果汇总、市县级成果检查验收等工作进行了部署。 省厅土地利用处谢量雄处长作了总结发言，他指出：全省农用地分等定级与
估价工作总的形势是好的，各地都作了很多工作，但由于全省工作时间紧、任务重，全面完成全省成果还会遇到很多问题和困难。要求各有关单位认清形势，坚定信心，再下功夫，善始善终，力争在年底全面完成分等工作。对于下一步的工作，谢量雄处长认为还需要注意以下几个问题： 第一，工作质量与进度并重。各地在把握好工作进度的同时，还要重视工作质量，要把握好每一个工作环节。资料搜集和外业调查工作要做到真实、可信。各单位要安排专人负责资料、成果的检查、校核、验证工作，落实责任制度。 第二，抓好两个平衡。工作进度缓慢的市县，要加大工作力度，及时赶上全省的工作进度，不拖全省工作的后腿；要做好全省县级、市级之间的成果接边平衡工作，各地工作精度要与最终成果质量的精度相衔接。 第三，及时组织成果验收。全省市、县两级成果验收由省厅利用处和规划院共同组织。月下旬开始进行试点县成果的验收。 第四，抓好软件应用。这次开发的全省农用地分等定级与估价软件系统是针对县级应用开发的，现在正在进行县级工作人员培训工作。各县参加培训的同志一定要把软件掌握好，并负责各地的成果汇总工作，在分等成果结束前，各地不能随意换人。 会议还对农用地分等标准样地剖面的设置工作做出了部署，省规划院专家指导组崔永祥教授讲解了国家级、省级、县级分等标准样地设置的意义、具体要求，并带领各市技术人员在沈阳市新城子区召开现场会，对土壤剖面挖掘、取样、拍照方法进行了现场演示。 ◇辽宁省农用地分等定级与估价软件系统培训 根据我省开展农用地分等定级与估价的工作安排，由辽宁省国土资源规划院