农用地分等定级第四章 农用地估价

第四章农用地估价

4.1 农用地估价的基本原则和方法

4.1.1 农用地价格的特点与分类

1）农用地价格的基本特点

农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。

当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点：

（1）以其收益能力作为价格基础。土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。

（2）价格评估难。由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。

（3）价格具有不确定性。土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。

（4）农用地价格水平式其他用地价格的基础。如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。

2）农用地价格的分类

根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。

根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格可分为3个类型：①农用地内部流通价格。它是农用地在不改变用途的前提下，在农业经营主体之间流通的价格，价格水平取决于农用地的生产能力及农用地质量，因而又称为农用地质量价格。流通中虽然土地使用权和所有权有可能发生变动，但土地利用类型和方式不发生变化；②农用地内部转用价格。它是农用地转为集体非农用地的价格，价格水平不仅取决于农用地的生产能力及农用地质量，而且也取决于转用后的土地利用类型与方式。转用中不仅土地利用类型发生变化，而其土地使用权要发生变化，而所有权不变。③农用地征用价格。它是农用地被征为国家建设用地的价格。土地所有权、使用权和利用类型和方式均发生变化。

4.1.2 农用地估价的原则

（1）预期收益原则

（2）替代原则

（3）贡献原则

（4）报酬递增递减原则

（5）合理有效利用原则

（6）变动原则

（7）供需原则

4.1.3 农用地估价的基本方法

主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、土地补偿费法、置换成本法。

1）收益还原法

收益还原法以土地收益价格为依据，将待估农用地在未来某些年预期的纯收益，以一定得还原利率还原成估计期日价格的一种方法。

收益还原法评估农用地价格的基本公式为：

1[1](1)

n a P r r =-+ (4.1) 当n 为无限年期时，公式变为 a P r

= （4.2） 此法着眼于农用地预期收益，从农用地总收益中扣除物质费用及劳动力成本等，分离出土地纯收益，能比较准确的反应农用地本身生产力和收益能力的真实水平。因此此法适宜于评估农用地的农业生产经济价格。采用收益法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。

（1） 年总收益的测算

年总收益是指待估农用地按法定用途合理有效地使用，所得到的持续稳定的客观正常收益，需跟据待估农用地生产经济活动的方式测算得到。

① 待估农用地为直接生产经济方式时，用根据其产量和估价期日正常市场价格水平下的农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益

② 待估宗地为租赁经营时，以年客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。

（2） 年总费用的测算

是指待估农用地的使用者在进行农业生产经营中所支付的年平均客观总费用，也许根据待估宗地的生产经营活动方式测算得到。

① 待估农用地为直接生产经营方式时，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。其中维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维护费用；生产经营农副产品费用为生产经营中所支付的各种直接费用和间接费用。

② 待估宗地为租赁经营时，用土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用作为年总费用。

（3） 土地还原利率的确定

主要有三种方法。

① 租价比法。

选择与估价对象处于同一地区或近邻地区、类似地区及相同用途的三宗以上近期发生交易的，且交易类型与评估对象估价目的相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。

② 安全利率加风险调整值法

即：土地还原率=安全利率+风险调整值

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。

③ 投资风险与投资收益率综合排序插入法。

将社会上各种相关类型投资、按收益率和风险大小排序，然后判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。

2) 市场比较法

市场比较法是根据替代原则，参照邻近地区条件相同或相近地块的若干个农用地交易案例，对交易案例成交价格进行修正得到待估农用地的比准价格，然后采用简单算术平均或加权算术平均、中位数法和众数法计算得到待估农用地价格的一种方法。它要求待估农用地所在区域有比较完善的农用地交易市场，估价人员具备较为丰富的知识和经验。

比准价格的计算公式

b c t n e s y P P K K K K K K = （4.3）

式中：P ——待估农用地的比准价格

b P ——交易实例价格

,,,,,c t n e s y K K K K K K 的含义和计算公式如下：

cp c cb I K I = （4.4）

式中：c K ——交易情况修正系数

cp I ——待估农用地交易情况指数

cb I ——交易实例农用地交易情况指数

p t b I K I = （4.5）

式中：t K ——期日修正系数

p I ——估价期日的地价指数

b I ——交易日期的地价指数

()oi n bi I K I =∏ （4.5）

式中：n K ——自然因素的修正系数