酒店管理地产 红线——建筑红线与用地红线的区别2017(叶予舜)

酒店管理地产红线——建筑红线与用地红线的区别

用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。

建筑红线

建筑红线也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。

建筑术语的概念

(一)容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度的概念：

1建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部地上建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

2建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

3绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

计算建筑密度(覆盖率)和容积率用建设用地红线，规划用地红线包括代征面积。

4建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：

(1)烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计

入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等

建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的

20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。

(2)建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地

平面计算建筑高度。

(3)文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点

（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋

顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。

(二)规划建设用地红线：

1用地红线和建筑控制线

《民用建筑设计通则GB 50352—2005》2 术语中有明确定义：

用地红线boundary line of land；property line

各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。

建筑控制线building line

有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。2用地红线和建筑控制线不是一回事，个别构件可以伸出红线，相关规定见：《民用建筑设计通则GB 50352—2005》

建筑突出物

建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为：

●地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底

板及其基础、化粪池等；

●地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡

道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、

集水井、采光井等；

●除基地内连接城市的管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其他设施。

经当地城市规划行政主管部门批准，允许突出道路红线的建筑突出物应符合下列规定：

(1)在有人行道的路面上空：

01) 2.50m以上允许突出建筑构件：凸窗、窗扇、窗罩、空调机位，

突出的深度不应大于0.50m；

02) 2.50m以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度

减1m，并不应大于3m；

03)3m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不应大于2m；

04)5m以上允许突出雨篷、挑檐，突出的深度不宜大于3m。

(2)在无人行道的路面上空：4m以上允许突出建筑构件：窗罩，空调机位，

突出深度不应大于0.50m。

(3)建筑突出物与建筑本身应有牢固的结合。

(4)建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排泄雨水、空调冷凝水及从

其他设施排出的废水。

当地城市规划行政主管部门在用地红线范围内另行划定建筑控制线时，建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合当地城市规划的要求。

属于公益上有需要而不影响交通及消防安全的建筑物、构筑物，包括公共电话亭、公共交通候车亭、治安岗等公共设施及临时性建筑物和构筑物，经当地城市规划行政主管部门的批准，可突人道路红线建造。

骑楼、过街楼和沿道路红线的悬挑建筑建造不应影响交通及消防的安全；在有顶盖的公共空间下不应设置直接排气的空调机、排气扇等设施或排出有害气

体的通风系统。

3建筑红线：建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。

基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。

4建筑后退红线距离：是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度。

多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M。

从建设部门获悉，今后，沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。其中，沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米。

按照要求，今后，沿城市快速路的各类建筑，后退距离应当不小于20米；沿城市主、次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米；沿城市支路的各类建筑，后退距离应当不小于10米；沿建制镇主要道路的各类建筑，后退距离应当不小于8米；沿建制镇一般道路的各类建筑，后退距离应当不小于5米；在道路交叉口的建筑，其后退距离还应当满足道路交通安全视距要求。

此外，因城市规划调整导致道路红线变更，使道路红线两侧规划建筑物退让距离难以满足有关要求的，城市规划行政主管部门可适当调整退让距离。

5规划红线、用地红线、拆迁红线的区别

几个规划的办理顺序为：

《建设项目选址意见书及其附件》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，俗称“一书两证”

建设项目选址，是根据城市规划及其有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，并核发建设项目选址意见书及其附件。其附件包括《建设用地规划设计条件和建设工程规划设计要求》及其附图。附图就是红线图。

选址的必备材料：建设项目选址意见书申请表，建设项目建议书的批复，建设单位的书面选址申请，地形图2份（1：500或1：1000），与建设项目有关的生产流程，拟建方案，其它相关部门的意见。

征地界线是由城市规划管理部门划定的供土地使用者征用的边界线，其围合的面积是征地范围。征地界线内包括城市公共设施，如代征城市道路、公共绿地等。征地界线是土地使用者征用土地，向国家缴纳土地使用费的依据。

用地红线是指各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，其围合的面积是用地范围。如果征地范围内无城市公共设施用地，征地范围即为用地范围；征地范围内如有城市公共设施用地，如城市道路用地或城市绿化用地，则扣除城市公共设施用地后的范围就是用地范围。

城市规划中“七线”的具体内容

(1)红线：是指经过批准的建设用地红线、规划道路红线和建筑红线；建筑红线.

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线。

(2)绿线：是指城市各类绿地范围的控制线；

(3)蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护

和控制的地域界线；

(4)紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民

政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线；

(5)黑线：是指高压线用地的控制范围；

(6)黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市

基础设施用地的控制界线；

(7)橙线：是指铁路和轨道交通用地范围的控制界线。

酒店管理地产 红线——建筑红线与用地红线的区别2017(叶予舜)

酒店管理地产红线——建筑红线与用地红线的区别 用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线2米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。 建筑红线 建筑红线也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。 建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。

建筑术语的概念 (一)容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度的概念： 1建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部地上建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 2建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 3绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 计算建筑密度(覆盖率)和容积率用建设用地红线，规划用地红线包括代征面积。 4建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： (1)烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计 入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等 建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的 20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 (2)建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地 平面计算建筑高度。 (3)文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点

酒店管理专论房地产投资项目评估基础数据的预测和选定(叶予舜)

酒店管理专论房地产投资项目评估基础数据的预测和选定 房地产投资者尤其是房地产开发商应该是投资机会的发现者、投资计划实施的组织者、与有关各方谈判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。因此, 房地产开发商应该是具有战略眼光和经济头脑、掌握市场状况、拥有操作经验、技巧和投资能力的多面手。但是, 面对房地产开发投资的日益大型化、复杂化的趋势, 他们也显得力不从心。为了尽可能准确地把握投资机会、提高运作效率和投资效率, 确保投资盈利目标的实现, 他们在投资过程的各个阶段越来越重视专业顾问所提供的服务。 房地产专业顾问服务涉及到项目评估投资分析、规划设计、工程项目管理、物业代理、房地产估价、物业管理、项目融资、工程保险和律师等许多方面。本文将简要介绍房地产专业顾问服务中最为关键的部分, 即处在投资决策阶段的项目评估报告及其写作方法。由于负责进行房地产开发项目评估的专业人员通常称为评估师或估价师, 所以本文将主要从评估师的角度来对有关问题进行介绍。 一、项目评估报告应包括的内容 评估只是评估报告的一部分。一般来说, 一份正式的评估报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。 对于一般的评估报告, 正文通常包括的具体内容有项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竟争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测

和选定、项目经济效益评价、风险分析和项目评估的结论与建议等十二个方面。项目评估报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续, 还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。附表按照在评估报告中的顺序, 一般包括项目工程进度计划表、项目投资估算表、投资计划和资金筹措表、项目销售计划表、项目销售收人测算表、营业成本预测表、营业利润测算表、财务现金流量表全部投资、财务现金流量表自有资金、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。当然, 有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。 附图一般包括项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。当然, 有时报告还应包括一些附件, 如土地使用权证、规划建设用地许可证、施工许可证、销售许可证、规划建设方案审定通知书、公司营业执照、经营许可证等。这些附件通常可由委托评估方自行准备, 与评估报告一同送有关读者。 二、评估报告正文的写作要点 按照前述报告正文中应包含的内容, 现将写作要点介绍如下： 项目总说明。在项目总说明中, 应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 项目概况。在这一部分内容中, 应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。

酒店管理建筑 建筑指标——建筑经济技术指标2016(叶予舜)

酒店管理建筑建筑指标——建筑经济技术指标 常用建筑经济技术指标有什么? 规划用地面积、可建设用地面积、代征用地、总建筑面积（地上、地下），容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、建筑层数、停车位等等建筑经济指标●建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的 道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 ●总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各 层建筑面积之总和。 ●建筑面积：指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳 台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 ●基地面积：指根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地，该 场地的面积称为基地面积； ●建筑密度：建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。 ●建筑容积率：系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同 概念。 例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。 公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同） ●绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 ●日照间距：前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于

一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。 日照间距的计算方法: 以房屋长边向阳,朝阳向正南,正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。檐口高度：指结构外墙体和屋面结构板交界处的屋面结构板顶，檐口高度就是檐口标高处，到室外设计地坪标高的距离。 檐口高度就是檐口标高处，到室外设计地坪标高的距离。檐口”又被误叫作“沿口”一般说的屋面的檐口是指大屋面的最外边缘处的屋檐的上边缘，即“上口”，不是突出大屋面的电梯机房、楼梯间的小屋面的檐口。 建筑后退红线距离概念 建筑红线，也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。建筑红线一般由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基底与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线。（如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线。）是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度多层一般不小于退让5m，高层退让不小于10M。 从建设部门获悉，今后，沿道路两侧新建、扩建、改建的建筑物应当按照规定后退道路红线。其中，沿城市主，次干路的各类建筑，后退距离应当不小于15米。

酒店管理物业 物业与业主划分——集团连锁酒店管理公司2033(叶予舜)

酒店管理物业物业与业主划分——集团连锁酒店管理公司 物业与业主划分 有些小区经常会发生物业管理公司与业主之间的纠纷，有很多时候，纠纷发生的主要原因是没有分清楚双方的职责、责任有哪些？物业管理公司有其主要的岗位职责，业主也有其须承担的维修职责，下面小编和您一起来看下物业管理公司与业主的责任如何划分？ 物业管理公司应承担的主要责任有： 1.物业维修管理 物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理； 2.物业设备的管理 需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等； 3.物业环境管理 物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；

4.物业管理安全 物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理。 小区业主的责任划分： 根据“谁所有谁管理”的原则，业主对其所有的物业应承担维护责任；其他设施、设备依情况不同而不同： ⑴房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和由业 主负责维修的部分如自用阳台，除自己维修外，业主也可委托有关物业管理公司或其他专业维修人员代修； ⑵由物业管理公司负责维修的部分为：房屋的共用部位和共用设施设备，即房屋的外墙 面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施； ⑶由市政公用单位负责维修的部分为：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养 护，由有关供水、供气及通讯单位负责，维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。 维修责任的承担：