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物业管理投标评分汇总表

注：综合得分=（评委一打分+评委二打分+评委三打分+评委四打分+评委五打分）÷ 5

根据上述综合得分排名，按照《招标书》的规定，中标人为。评委签名：

评标日期：年月日

物业管理考评细则

物业管理考评细则物业管理考评细则【1】各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地局，计划单列市建委(房地局)：我部自95年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来，树立了一批优秀物业管理项目典型、对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普通反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势。如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此。在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下：一、从今年起，我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两

个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。二、申报基本条件 l、参评项目符合城市规划建设要求，配套没施齐全c住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，人住率或使用率达85%以上。 2、取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。 3、物业管理企业已建立各项管理规章制度： 4、物业管理企业无重大责任事故。 5、未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉：三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部：四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求。各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目，省(自治区、直辖市)预评预验分值不

物业管理投标答辩技巧

物业管理投标答辩技巧投标答辩是招投标过程中为人们所关注的焦点。通过投标答辩，使评委和业主代表能充分了解投标企业所制作投标书的内容，从而展示该物业管理企业的实力，同时投标企业回答问题的技巧不但能减少或消除会议的枯燥感而且也能体现出其管理人员的水平。物业管理企业投标负责人在投标过程中答辩技巧有如下： (一)发表、保持仪表，形象致胜答辩会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象，因此，发言时，着装和姿势尤为重要。发言者的着装应舒适而且适合答辩会的场合，并充分考虑到与会者可能的穿着。站立笔直，两脚有力，双肩稍向后，这种姿势能够表现自信和自尊的气质。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视听众，那无疑是向听众传递你紧张不安、没有做好准备的信号。 (二)发表、控制声音发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况；恰当地调整或改变音调可以增加讲演的变化性和趣味性；足够大的音量，让在场的每位听众都能听到你的讲话。 (三)发表、利用身体位置和动作

1．身体位置发言者站在哪里很重要，许多专业人士认为，发言者的最佳位置是站在视觉材料(屏幕)发表、的右边，这样，听众的视线在转移到视觉材料之前会集中在发言者身上。如果你在发言的过程中需要走动，记住要站在不会挡住屏幕的位置上。 2．目光接触发言者和听众保持目光接触非常重要。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使听众意识到你很放松，做好准备。在发言过程中，你应该小心保证你是在与听众进行目光交流，使每一位听众感到你在与他保持接触。月光接触的技巧：在答辩过程中，即使他(她)发表、说完话之后，你的眼神不要移开。如果必须移开，也要做得慢一点。不论讲话的人是谁，一直盯着你的目标就对，你的眼神看着说话的人，不过每当说话人讲到一个段落，你的眼神要顺势转到目标对象上。这样让目标对象感觉到你对他的注意，紧绷的感觉可以稍微舒缓一点。 3．手势和举止手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你可用手势来强调重点内容

物业管理考核评分标准表

物业管理考核评分标准序号考核要求规定分值评分标准得分一基本要求25 1 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 1 签订规范的物业服务合同1分 2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理所需资料 1 有物业共用部位、共用设施设备验收手续及物业管理所需资料1分 3 物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗 2.5 物业管理岗位资格证书1.5分；专业操作人员持证上岗1分 4 做好自查记录 1. 5 自查记录1.5分 5 加强自身文化建设，积极组织开展文化活动 1.5 加强自身文化建设1分；开展文化活动0.5分 6 制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运用计算机手段进行管理 2.5 质量管理0.4分；财务管理0.4 分；档案管理0.4分；竣工验收方案0.2分；设备管理档案 0.2分；业主及非业主使用人资料档案0.2分；物业租赁档案 0.1分；日常管理档案0.1分；物业管理方案0.2分；对各管理和服务人员进行考核0.2分；运用计算机手段进行管理0.1 分； 7 管理服务人员佩戴标志。仪表仪容整洁规范 1.5 管理服务人员佩戴标志1分；仪表仪容整洁规范0.5分 8 公示24小时服务电话。必须1小时内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，由报修、维修和重点维修项目的回访记录 2 公示24小时服务电话1分；按时到现场做应急处理0.5分；有报修、维修和重点维修项目的回访记录0.5分 9 提供物业服务合同之外的特约服务和便民服务 1.5 提供特约服务和便民服务1.5 分 10 按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况 3 公布物业服务费用的收支情况 3分 11 按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金 3 规范使用住房专项维修资金3 分 12 制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不 1 装修管理制度0.5分；建立业主装修档案，无不符合规定的

物业公司投标答辩材料

物业公司投标答辩材料 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

物业公司投标答辩材料尊敬的各位领导、各位业主代表：大家晚上好！我叫朱可成，在宁波地区从事物业管理工作已有10年多，现任温州鹿城物业服务有限公司客服部经理。此时此刻，我受公司的委托，代表公司全体员工，感谢城岸花园业主委员会和全体业主，给予我们一个良好的平台和展示的机会。感谢大家对我们的了解和信任。借此机会，我就竞标贵小区管理项目的有关事项，向在座的各位代表简单介绍一下：一、公司的基本情况。回顾公司近几年的工作，可以讲是一年一个台阶，年年都有发展。我公司自成立以来，对所有接管的项目在日常管理服务中都受到了广大业主的好评和认可，已成为温州市物业管理协会的会员，是一家完全市场化运作的物业管理公司。专业提供高标准、全方位的物业服务，管理的物业已覆盖了多层、排屋、高档别墅、高层、小高层等综合类型，面积达60多万平方，员工一百余人。目前受委托管理的项目有：温州地区：香溢公寓、紫薇花园、新雅花园；宁波地区：美政花苑、天福花园、世纪坊。公司秉承“有限管理，无限服务”的指导思想，坚持“以人为本、诚信服务”的核心理念，充分发挥“团结、高效、创新、奉献”的企业精神，积极营造符合业主不断增长的精神需求，努力实现业主的归属感、舒适感、幸福感，以托管小区为家，把小区构建成和谐、温馨的美好家园。公司上下弘扬自我学习、不断进取的精神，重视员工的培训，注重队伍整体素质的提高，讲究服务细节，不空谈，讲实干，看业绩，求实效，低调做人，高调做事，靠严格的制度管人，以具体的行动做事，扑下身来全心全意为业主服务。在此，我很自信的可以向大家承诺：我公司完全有能力、有信心承担起城岸花园小区的物业管理工作，决不辜负城岸花园业主的期望。二、接管后公司对城岸花园物业服务的总体思路。 1、在城岸花园社区、业委会及全体业主的支持配合下，有效利用社区和小区现有资源，把城岸花园创建为安全、文明、和谐的小区，从整理小区环境脏乱差的薄弱环节入手，积极配合城市管理，更好的为业主服务。 2、强化安全管理，加大安全防范工作力度，增强业主自我防范意识，组建一支训练有素、责任心强的秩序维护队伍，树立保安门岗窗口形象，严格把好各大门关口，加强对外来

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则基础管理32 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1 符合 1.0，不符合0 2、己办理接管验收手续 1 符合 1.0，不符合0 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合 1.0，不符合0 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管 1 符合 1.0，基本符合0.5，不符合0 理合同，双方责权利明确 5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管 2 符合 2.0，基本符合 1.0，不符合0 理服务协议，双方责权利明确 6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度 2 完善 2.0，基本完善 1.0，不完善0 完善 8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 2 符合 2.0，基本符合 1.0，不符合0 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明 2 符合 2.0，基本符合 1.0，不符合0 确 10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员 1 符合 1.0，不符合0 会同意一 11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并 2 制度、工作标准建立健全 1.0，主要检查；物业管制定具体的落实措施和考核办法理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2：未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5 12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统 2 管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上岗证书一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨扣0.1：着装及标志符合0.5，不符合0 l3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段， 2 符合 2.0，基本符合 1.0.不符合0 提高管理效率 14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执 2 执行有关规定 1.0，未执行0；公开 1.0 未公开0 行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善， 2 包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种查阅方便类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2 16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 2 每发现一处不符合扣0.2 17、建立24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对 2 符合 2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录每次扣0.1

物业管理投标答辩问题定稿.

1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么？你们公司是否有类似的管理经验？ 1、品牌优势：业内著名品牌。 2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。 3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系多方面提供周全的服务。全天候、全方位服务。 4、性价比优势雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。 6、人才优势：素质优良的管理队伍高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。 8、规模优势中科物业，国际发展战略。以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。 9、管理优势特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。完善的管理系统。丰富的管理经验。 10、文化优势：强有力的企业文化经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。 12、业绩优势我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 13、资质优势：完善的质量保证体系本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。 14、其他优势追求完美的心和持续不歇的前进动力。（2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 2、请问你们公司选择投标我们项目的原因是？项目位于长沙市东西向主干道五一大道和南北向主干道芙蓉路交汇之西北角，居长沙城市规划CBD的核心区域。项目区域交通便捷，区位优势明显，地理位置优越，周边市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，是一个集甲级写字楼、行政公馆、国际公寓、精品商业街和大型地下停车场为一体的高效商务建筑综合体，建筑风格简洁、大气，极富时代感，其宏伟的“门”字造型，气势磅礴，壮丽华贵，为长沙市的标志建筑之一。

招投标答辩问题参考汇总

招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理？答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况；二、制订车辆停放管理规定。三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥，确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生？答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发事件及时处理，并向上级汇报。四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事件处理培训，提高业务水平。五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作？答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主

招投标答辩问题参考

招投标答辩问题参考 1、如何做好车辆管理答：一、在地下停车场入口处设置车辆自动刷卡系统、固定岗亭、道闸、护栏、减速条等车场设施，同时在地下、地面停车位设置停车标识：车辆进出地下车库使用智能化系统，电脑自动跟踪记录车辆进出情况；二、制订车辆停放管理规定。三、车辆进出做好登记，车管员并对项目内车辆进行合理引导，加强对外来车辆的管理，临时车辆指定停放，拒绝大型货车或载有危险品不明物品车辆进入。四、监控安保员利用监控装置协助车场管理员调配车辆停放，防止通道堵塞。五、对业主入伙、装修、搬迁期间外来运送车辆规定通行时间，由车管员统一指挥，确保道路畅通。 2、贵公司如何做好安保工作，确保无责任事故发生答：一、针对大楼的布局设置相关岗位。二、拟订大楼治安管理工作规定和消防管理规定，做好宣传工作。制订《安保作业指导书》，明确各岗位工作职责、制订相关操作流程和考核措施，规范日常操作。三、监控系统24小时对大楼出入口及重点部位进行有效监视，对各种可疑因素或突发事件及时处理，并向上级汇报。四、建立培训制度，加强队伍建设，定期开展礼仪礼貌培训、业务操作培训及突发事件处理培训，提高业务水平。五、管理处与业主形成安全防范共同体，设安全求救电话。与街道、派出所、消防大队形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助、指导。 3、如何做好消防管理工作答：一、在前期介入阶段提醒开发商注意消防安全设施的配置到位，在大楼的适当位置安装消火栓和灭火箱，汽车库及人防设施均设自动喷水灭火系统。二、物业接管后，公司将建立消防组织机构、编制消防作业指导书、消防应急预案等来确保消防设施和设备的完好和安全使用。对各消防设备设施定期检查、养护，预防为主

沈阳市物业管理招投标评标专家管理办法

沈阳市物业管理招投标评标专家管理办法 2006-12-27 14:12:25 编译: 沈阳市房产局第一条为了加强对沈阳市物业管理招投标评标专家的管理，建立健全评标专家管理制度，保证物业管理招投标活动的公开、公平、公正，根据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》的有关规定，特制定本办法。第二条本办法适用于沈阳市物业管理招投标评标专家。第三条沈阳市房产局是本市物业管理活动的行政主管部门，市小区办具体负责本市物业管理招投标工作，会同市物业管理协会做好评标专家的选聘、培训和专家库的建立、专家抽取等日常监督管理工作。第四条从事物业管理招投标活动的评标专家，应在沈阳市物业管理招投标专家库中抽取。第五条入选物业管理招投标评标专家的人员，须具备如下条件：（一）从事物业管理或相关工作满五年，具有本科以上学历或中级以上职称，有较丰富的实践工作经验，年龄一般在六十岁以下；（二）熟悉物业管理及有关招投标的法律法规；（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；（四）身体健康，能够胜任评标专家工作；（五）从事物业管理活动中，没有违反国家、省、市各项法律法规的不良记录。第六条入选物业管理招投标评标专家，采取个人申请和单位推荐两种方式。采取单位推荐方式的，应事先征得被推荐人的同意。个人申请或单位推荐均须有书面的申请书或推荐书，并附有符合本办法第四条规定条件的证明材料。

第七条沈阳市房产局对符合条件的申请人或被推荐人进行培训、考试和评审，确定评标专家成员，并颁发沈阳市物业管理招投标评标专家证书。第八条沈阳市房产局对评标专家实行以下监督和管理：（一）定期组织评标专家进行物业管理招投标法规、政策和业务培训；（二）建立评标专家档案，详细记载评标专家参与评标活动的具体情况，并在沈阳物业网上公示，接受群众监督；（三）建立年度考核制度，对每位入选评标专家进行资格确认。第九条评标专家有下列情形之一的，由沈阳市房产局取消其评标专家资格，被取消评标专家资格人员，不得再参加任何评标活动：（一）收受招标人或投标人贿赂的；（二）有犯罪行为的；（三）无正当理由，拒不参加评标活动三次以上的；（四）不能客观公正履行职责的；（五）年度考核不合格的；（六）因其他原因不适合从事评标专家活动的。第十条物业管理招投标评标专家享有下列权利：（一）依法对招投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位和个人的干预；（二）接受参加评标的劳务报酬；（三）法律、法规规定的其他权利。第十一条物业管理招投标评标专家享有下列义务：

物业管理招投标流程

1、成立招标领导小组：在政府房地产主管部门指导下，由委托方成立招标领导小组，全面负责投标工作。小组成员可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、编制招标文件：招标文件通常包括《招标公告》、《招标书》、《投标须知》、《投标书编制要求》、等，重点是《招标书》的编制和标底的确定。 3、向社会发布招标公告：通过新闻媒体向社会公开发布招标公告，内容主要是拟招标的物业名称，投标单位条件，报名截止日期、报送投标书截止日期及联系地址、电话等。 4、投标单位的资质审查：从报名单位中选出符合资质条件的单位参加投标，并书面通知各投标单位。 5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料 6、组织投标单位勘查项目并答疑 7、成立评标委员会，制定评标标准、定标办法：聘请有关人员组成评标委员会，并制评分标准，定标原则与办法。评标委员会一般由业主代表、有关部门人员、物业管理专家及未参与竞标的相同的物业管理企业负责人组成。 8、收取投标书：在规定的时间、地点收取标书，一般，公开招投标应请公证人员现场公证，并保存投标书至正式开标时止。 9、开标与标书评阅：在规定的时间、地点开标。参加人员为业主代表、公证员及参与投标的单位代表。开标由招标领导小组组长主持，公证员公证，当中启封投标书，并唱读其报价、管理计划及各项服务达到的标准，开标后应将标书发给评委会委员，由各委员独立详细阅读、审查投标书，就投标书给出评分。 10、组织答辩会，评标定标：阅标后召开答辩会。按抽签顺序，各投标单位负责人（一般为授权代表人及项目经理）参加答辩。就公司介绍及委员提出的问题予以解答，委员评分汇总后按定标原则与办法确定中标单位。 11、发出中标通知书：确定中标单位后，由招标单位向其发出中标通知书。 12、预中标单位签订物业服务合同：（摘自《物业经营管理》第八章第三节）

物业管理招标现场竞标答辩

招标现场竞标答辩编写人：Jason Qian 北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。第一答辩人：北京达文物业管理公司刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。

点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修

物业投标答辩会中应注意的技巧

物业投标答辩会中应注意的技巧物业投标答辩会中应注意的技巧提要：投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象物业投标答辩会中应注意的技巧在投标答辩过程中应注意以下技巧：抓住重点、控制时间任何一场物业投标答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。陈述时最容易出现的问题就是讲什么，明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲，是陈述制胜的关键所在。抓住方案的几个要点、重点，陈述清楚即可，万不可面面俱到，没有重点。另外，陈述一定把时间控制在限定的范围之内，不可因超时被掐断扣分。一般来讲，也要控制在10分钟左右。对时间的掌握并非易事，需要提前演练。对答辩经历较少的人来讲，把要讲的重点牢记在心，答辩会之前进行反复的演练，语速调整到最佳状态，在规定的时间内把陈述做完，提高对时间的掌控能力。沉着思考、注意声音答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热

情，让评委能很快接受你的观点，沉着思考是答辩过程中的重要技巧。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另一边看看各位评委与业主代表。这样使评委意识到你很放松，做好准备。对于评委的提问一定要听清楚仔细，不要急于去回答，沉着思考几秒钟，和同伴进行短暂的眼神交流，然后再回答。对于没有听清的提问，一定要确认一遍问题。实践中往往出现评委的提问刚结束即进行抢答的情况，给人感觉不沉着不冷静，甚至出现答非所问的情况。还要注意发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;回答问题简洁明了，干脆利落，语言精练，不可拖泥带水，拖沓冗长;确保足够大的音量，让在场的每位评委都能听到你的讲话。形象举止投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象。因此，着装和姿势尤为重要。物业管理企业参加投标答辩人员服装统一，应当着深色职业正装，给人以重视、正规的感觉。入会后，坐姿笔直，手放桌面。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视评委，那无疑是向评委传递你紧张不安、没有做好准备的信号。手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交谈时所用的手势差不多，而且你也应该相信自己能做到，你

物业管理公司员工绩效考核评分标准表

对考核不合格的员工，进行再培训。对考核优秀的员工，年终时给予的奖励。 1、管理中心经理考核评分表表 1 序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因每月工作计划按《市优秀大厦》标准和《如新世纪物业公司服务 1质量企业标准》制定并执行，每漏一项或每有一项不达标扣 1 分， 10 扣完 10 分为止。 2每月财务开支预算准确率在 99%以上；每误差一个百分点扣 1 分， 4扣完 4 分为止。 3确保无重大刑事案件和严重火灾发生；每发生一起扣 3 分，因管 8理不到位引起的则扣8 分。 4用户投诉处理率为 100%，投诉处理满意率在 98%以上；每少一个 15百分点扣 1 分，扣完15 分为止。 5反腐倡廉，遵守财经纪律和相关法律法规，禁止乱收费、多收费， 8每违反一次扣 2 分，扣完 8 分为止。每天现场巡视一遍以上或调查三名以上用户并在工作日记中注 6明（出差和处理紧急事件除外），每周召开一次部门会议，每月10召开一次员工沟通会议，每项少一次扣 1 分，扣完 10 分为止。 7公平考核下属的工作，故意歪曲事实、打击报复、偏袒护短等行 8为的，每有一次扣 2分，扣完 8 分为止。 8积极参加公司培训，缺席一次扣 3 分；负责新员工的入职引导和 10主管的工作指导，因指导不到位而导致下属员工工作出现重大失误的，每发生一次扣 2 分，扣完 10 分为止。 9维修工程安排及时率为 100%及工程质量合格率为 100%，每项下 10降一个百分点扣 1 分，扣完 10 分为止。 10遵守考勤纪律，着装整洁，佩证上岗，每有一次违反扣 2 分，工 6作环境不整洁的扣 1分，扣完 6 分为止。临时工作及时完成，及时发现工作中存在的问题并传递给公司， 11工作拖沓，汇报不及时和虚报、瞒报问题的，每有一次酌情扣16—5 分，扣完 6 分为止。 12下属员工每被顾客投诉到公司一次的扣1--2 分，本人被投诉到 5公司的则每次扣 5—10 分，被内部员工投诉的每次扣1—3 分。 13因工作不负责或态度不端正，每被顾客投诉一次的扣5—10 分， 0被内部员工投诉的每次扣 1—3 分。 14其他应当加分或扣分的情况0 合计100 总经理意见：年月日

前期物业管理招投标答辩题库(B卷)[

前期物业管理招投标答辩题库（B卷）一、单选题（5分） 1、〈〈重庆市物业管理条例》已于（B ）经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过。 A、2008 年5 月21 日 B、2009 年5 月21 日 C、2009 年10 月1 日 D、2010 年5月21日 2、业主委员会会议应当有（B ）以上的成员出席并作好书面记录，作出的决定应当经全体成员半数以上签字同意。 A、B、C、D、 3、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由（A ）交缴。 A、建设单位 B、全体业主分摊 C、业主 D、不收取4、保修期满后，物业共同设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担，执行责任由（D ）承担。 A、业主 B、施工单位 C、建设单位 D、物业服务企业。 5、前期物业服务合同由（C ）与物业服务企业签订。 A、业主委员会 B、社区居民委员会 C、建设单位 D、房屋行政主管部门 6、投诉回访率一般应达到（D ）。 A、60%B 85%C 95%D 100% 7、住宅室内装饰装修活动，未经（D ）禁止变动建筑主体和承重结构。 A、建设单位认可 B、物业服务公司批准 C、监理单同意 D、原设计单位或相应资质等级设计单位提出设计方案。 8、物业管理活动内容的依据是（B ）。

A、业主公约 B、物业服务合同 C、业主的财产权 D、行政主管部门的监督 9、房屋专项维修资金属于（B ）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。 A、业主委员会 B、业主G 物业服务企业 D、物业主管部门 10、服务礼仪、规范的关健对客户表示（C ）。 A、热情 B、优雅 C、尊重 D、高贵二、判断题，错误的并说明理由（每题5分） 1、业主是指物业所有人，即产权人。即房屋所有权人和房屋使用权人，是拥有物业的主人。（错）理由：业主是指产权人，或者其他法律文书规定的。房屋使用人不是业主。 2、重庆市辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作由物业服务企业负责。（错）理由：街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会选举工作。 3、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。（对） 4、物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，可以不承担相应的法律责任。（错）理由：物业服务企业未能履行服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 5、物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，服务合同到期限后，白行马上撤离物业小区，不需要做任何工作。（错）理由：物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月

物业投标答辩会中应注意技巧

物业投标答辩会中应注意技巧物业投标答辩会中应注意的技巧在投标答辩过程中应注意以下技巧： (一)抓住重点、控制时间任何一场物业投标答辩会都有时间限制，因此如何把握时间，在你所拥有的时间内完成对你工作最有意义的事情显得尤为重要。陈述时最容易出现的问题就是讲什么，明智地选择哪些内容该讲，哪些内容不该讲，是陈述制胜的关键所在。抓住方案的几个要点、重点，陈述清楚即可，万不可面面俱到，没有重点。另外，陈述一定把时间控制在限定的范围之内，不可因超时被掐断扣分。一般来讲，也要控制在10分钟左右。对时间的掌握并非易事，需要提前演练。对答辩经历较少的人来讲，把要讲的重点牢记在心，答辩会之前进行反复的演练，语速调整到最佳状态，在规定的时间内把陈述做完，提高对时间的掌控能力。 (二)沉着思考、注意声音答辩过程其实就是沟通交流的过程，发言者必须充满热情，让评委能很快接受你的观点，沉着思考是答辩过程中的重要技巧。在你开始发言之前，你要花一点时间从一边到另

一边看看各位评委与业主代表。这样使评委意识到你很放松，做好准备。对于评委的提问一定要听清楚仔细，不要急于去回答，沉着思考几秒钟，和同伴进行短暂的眼神交流，然后再回答。对于没有听清的提问，一定要确认一遍问题。实践中往往出现评委的提问刚结束即进行抢答的情况，给人感觉不沉着不冷静，甚至出现答非所问的情况。还要注意发音清晰，不要出现语言含混不清或者把句子的末尾词语吞掉的情况;回答问题简洁明了，干脆利落，语言精练，不可拖泥带水，拖沓冗长;确保足够大的音量，让在场的每位评委都能听到你的讲话。 (三)形象举止投标会的评委和业主代表首先看到的是你本人，然后才听到你的发言，在你说出第一句话前，他们已经对你形成一种印象。因此，着装和姿势尤为重要。物业管理企业参加投标答辩人员服装统一，应当着深色职业正装，给人以重视、正规的感觉。入会后，坐姿笔直，手放桌面。如果你的双手和身体不停地晃动，玩弄小物体，眼睛不敢正视评委，那无疑是向评委传递你紧张不安、没有做好准备的信号。手势和举止要自然。发言者的手部动作应该与你和人进行一对一交

物业管理考核评分细则

物业管理考核评分细则一、综合管理序号内容服务要求分值 ,1,小区内设置管理机构,相邻小区由同一物业分司进行管理的～可以设置一个管理处,。 2 1 管理处设置 ,2,办公场所整洁有序。 2 ,3,配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。 1 ,1,小区经理有物业管理执业资格证书～有一年以上小区经理或副经理任职经历。 1 2 管理人员要求 ,2,管理人员服装统一～挂牌上岗～仪表整洁规范。 1 3 服务时间周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待～并提供服务。 1 ,1,24小时爱理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理～一般修理一天内完成,预约除外,。 1 ,2,对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 1 ,3,制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度～建立业主或使用人房屋装修档案～对不符合1 规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 ,4,建立健全的财务管理制度～对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理～做到运作规范～帐目清晰。 1 ,5,建立档案管理制度～建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案,2003年9月1日前的除外,、 1 设备管理档案、业主或使用人资料档案,含业主或使用人装修档案,、日常管理档案等]。 ,6,制定小区物业管理与物业服务工作计划～并组织实施。 1 ,7,可采取走访、恳谈会、问卷调查、通迅等多种形式与业主或使用人进行沟通～每年的沟通面不低于小区住4 日常管理与服务 2 户的80%。 ,8,制定管理处内部管理制度和考核制度。 1 ,9,运用计算机进行管理,含业主档案、收费管理、设备管理等,。 1 ,10,服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收

物业管理招标评分表

评分因素评审项目分值评分标准价格评分物业服务费总报价30 以最低的投标报价为评标基准价，其它按如下方式投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×30 商务评分企业实力及规模 5 注册资金500万元（含）以上5分；300万元（含）以上3分；50万元（含）以上2分评优情况（“省优”或以上） 5 有省优项目得5分，没有不得分；认证情况9 有ISO9000质量体系认证得3分，环境管理体系认证得3分，有职业健康安全管理体系认证的得3分。业绩情况 6 近三年以来管理10万平方米以上的项目，每个项目得2分，满分6分；沿海物业管理资历（广东或上海） 5 有沿海物业管理资历得5分，没有不得分。技术评分投标人公司简介 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分物业管理整体设想及策划 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分服务质量目标及承诺 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分人员的配备、培训与管理 4 优：4分，良：3分，中：2分，差：0分物资装备 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分制度和档案的建立与管理 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分物业维修、装修管理 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分保安管理 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分清洁管理 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分绿化管理 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分社区文化的开展 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分应急事件的处理预案 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分针对性服务方案 3 优：3分，良：2分，中：1分，差：0分总分100 说明：本项目的价格分采用低价优先法计算，即通过本项目符合性审查且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分即30分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×30

物业管理投标答辩问题定稿

物业管理投标答辩问题定稿-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

1、相比于其他公司，你们公司的优势是什么你们公司是否有类似的管理经验 1、品牌优势：业内著名品牌。 2、品质优势：人性化服务、个性化服务，优质、高效。 3、服务优势: 秉承诚信为本的服务理念全心全意满足顾客需求一条龙式服务体系多方面提供周全的服务。全天候、全方位服务。 4、性价比优势雄厚的资金实力。中科物业是中科集团旗下企业，有雄厚的资金支持。物业管理费将不再制约本公司的物业管理水平的体现。 6、人才优势：素质优良的管理队伍高素质管理者队伍，拥有丰富的管理运营经验，公司管理层皆为业界资深人士。精英团队。按照现代企业的要求建立起新的用人机制，创建了一支精干高效的员工队伍。 8、规模优势中科物业，国际发展战略。以长沙为中心，辐射全国各大都市，大批在管高档写字楼，集聚效应。雄厚的多元化经营实力。围绕物业管理主行业进行多元化经营是提高物业管理公司综合实力的重要措施。多年来,在物业租赁代理、物业保险代理、物业管理咨询、机电设备安装、电梯维修工程等方面形成了一定的经营规模，取得了良好的投资回报。 9、管理优势特色管理，超值服务。精细化管理；人性化服务；信息化操作。完善的管理系统。丰富的管理经验。 10、文化优势：强有力的企业文化经营理念：为员工创造机遇，为企业创造效益；为客户创造幸福，为社会创造价值。质量方针：管理规范高效，服务真诚快捷。企业目标：服务业主，追求完美；管理规范，锐意进取。服务宗旨：点点滴滴融于心，全心全意只为您。 12、业绩优势我公司在管和曾经管理过的有不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。 13、资质优势：完善的质量保证体系本公司是具有二级资质的物业管理公司。正在为成为一级资质的物业管理公司而进行不懈的努力。企业通过ISO9001—2000质量管理体系认证和ISO14001环境管理体系认证。 14、其他优势追求完美的心和持续不歇的前进动力。（2）本公司有丰富的管理类似项目的经验。我公司管理过不下十家商业写字楼物业，其中就有长沙运达国际广场、泊富国际广场等知名写字楼。

公寓物业管理投标书评分标准细则

公寓物业管理投标书评分标准细则公寓物业管理投标书评分标准细则提要：社区文化活动包括：根据文化居住区的特点和居民特点提出社区文化活动的设想及活动的计划、制度建设和场地安排（1分公寓物业管理投标书评分标准细则一、投标书平分细则（100分）（一）企业基本情况（4分） 1．企业有资质证书（1分）； 2．企业有合理的机构设置（1分）； 3．企业经营管理运作有特点（1分）； 4．企业发展的后劲和发展方向（1分）。（二）提高物业管理服务水平的整体设想及策划（10分）根据有关法律、法规、政策、标准及**家园一期（7号、8号楼）的特点提出整体设想及策划： 1．采用合理的管理体制、管理机制（2分）； 2．对该区有充分的市场调查与分析（1分）； 3．有明确可行的管理思路（1分）； 4．有高标准、高水平管理措施（2分）； 5．有超前性、创造性、全方位服务的意识（1分）； 6．有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想（1分）； 7．体现出具有特色的物业管理模式（1分）； 8．有现代化科技手段的设想和管理学前沿理论的运用（1分）；（三）拟采取管理模式、工作计划和物资装备情况（10分） 1．管理模式，包括：有清晰的业务流程和管理运作机制、有明确的管理架构和各部门职责（3分）； 2．工作计划，包括：有各阶段的工作计划及其详细的工作项目、工作内容、完成时间（3分）； 3．物资装备，包括：管理用房的合理分配（办公用房、后勤用房）、经济适用的固定资产和低值易耗品的投入（4分）；（四）管理人员的配备、培训、管理（10分） 1．管理人员配备，包括：合理配合各岗位管理人员的人数、主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求（4分）； 2．管理人员培训，包括：对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标（3分）； 3．管理人员管理，包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰机制、及奖惩措施等（3分）；（五）管理规章制度和居住区档案的建立与管理（3分） 1．管理规章制度，包括：公众制度、内部岗位责任制、管理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。要求条例规范，体现高标准、高档次、科学合理、详细完备。（分）； 2．居住区档案的建立与管理，包括：档案的建立、归档、分类合理、规范；档案管理制度完善；利用电脑对档案进行管理；档案的建立能密切配合管理工作（分）（六）各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施（5分）包括：以下各项指标均有测算依据及采取的措施（各项分） 1．房屋及配套设施完好率 2．房屋零修、急修及时率

投标答辩会实录.doc

北京美林花园物业管理招投标答辩现场实录９月１２日，北京首次物业管理招标由美林花园成功举办。招标会上，由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进行了“连珠炮”式的现场提问，其中很多问题都是物业管理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。第一答辩人：北京达文物业管理公司刘志宇（北京市小区办主任，以下简称“刘”）：你们在标书中提到了接管美林花园后要先收３个月的物业管理费作抵押，请问这种做法的根据是什么？答：我们依据的是北京市小区办的规定，要收２％或是３％的基金，这３个月的管理费要用于重大公用设施的改建和维护，因为高档物业需要比较高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有适当的管理费用作为维修基金。刘：北京市现在没有关于要收物业管理费押金的规定。点评：物业管理费及公共代办性服务项目预付押金或保证金的问题，法律法规对此无规定，是否收取需以双方在《房屋使用、管理、维修公约》中的约定为依据。季如进（清华大学房地产研究所副所长，以下简称“季”）：你们在标书中提出，工程维修费用每年按２０％的速度递增，依据的是什么？你们采取的是提取酬金的方式，但不知你们在降低管理成本上有哪些措施？答：首先，物业的保修应由发展商提供，但现在的情况是发展商把维修费用都转给物业管理公司承担；固定资产都有一定折旧，维修费也应逐渐递增，２０％是我们根据目前的实际情况提出的。第二点，在降低管理成本上，我们有非常明确的目标，在工程维修、维护方面，我们做到有章可循，因为此次美林花园招标中对一些功能安排不清，我们只能按一般测算值来确定。点评：工程维修是在建筑商、发展商对工程保修项目之外及保修期限届满之后才会发生的，该费用划分为中小修项目费用与大修项目费用，前者从日常物业管理费中支付，后者从公共维修基金中支付。蔡鸿岩（精品家园房地产咨询公司总经理，以下简称“蔡经理”）：物业管理必须要实行财务公开化，但你们公司的标书并未涉及，请解释一下。答：我们通过两种途径实现财务的公开化，一种是资产负债表及各种基金的管理表，这是按ＩＳＯ９０００认证标准制定的；同时，接受物业管理委员会的抽查，定期向他们汇报。点评：物业公司的财务及经营情况应当以适当方式公开，这是作为受托人的物业公司对委托人（业主、物业管理委员会）应当履行的法律义务，公开的方式包括定期向物业管理委员会报告及向全体业主公布财务状况及管理情况。第二答辩人：北京保利物业酒店管理公司徐俊达（建设部房地产司物业处处长，以下简称“徐”）：保利公司既从事酒店管理，又从事公寓管理，请问这两种物业管理有何区别？答：我觉得，他们最大的区别在于：酒店管理强调的是经营；物业管理强调的是服务。杜女士（美林花园客户代表，以下简称“杜”）：在人员编制和费用支出当中，你们提出的财务人员居然占到８人，这几乎是其他几家的总和；工程队的编制居然占到了６０人，这就等于业主要多养许多富余人员，请给予解释。答：我们是将美林公寓维修采购编制放到财务编制中，作为一家物业管理公司，采购是一个非常大的支出环节，应该受到财务的监督和控制，所以我认为８个人的编制并不大。物业管理涉及的工程系统较多，而且接管初期又是一个磨合期，将来随着物业不断的完善，我们要培养一些万能手，如果最初把人员编制压下来，实施过程中就会非常被动。点评：在６家竞标的物业管理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的财务人员最多未超过３人。作为客户或业主提出这样的质询，当然是在情理之中。