我国广播电视发展历程
我国广播电视事业发展历程
中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段：
一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末）
广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。
中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在延安试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称延安新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到河北平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为北京新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。
1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——北京电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日上海电视台建成，1978年，北京电视台改名中央电视台。
从1940年延安新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。
二、发展阶段：（上个世纪80年代）
虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。
改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3
月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极大地推动了中国广播电视事业的全面发展。
到1990年底，中国有电视台509座，比1980年增长了13.4倍，电视覆盖率达到了79.4%。各地建起的卫星地面收转站，使边远地区的人民群众都可以收看到电视节目。1982年，中国中央电视台首次转播的世界杯足球赛，成为了中国球迷的盛大节日。1984年，在传统的旧历年除夕夜，中央电视台首次举办了《春节联欢晚会》，这一形式甚至一直延续至今。
“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针在改革开放这一历史时期，给我国的广播电视事业带来了全面发展的政策指引和机遇，对于中国这个幅员广阔、人口众多的国度来说，的确是普及广播电视的一种好办法，迅速提高了广播电视的覆盖率，将党中央的声音传遍全中国。
三、市场竞争阶段：（上个世纪90年代）
随着改革开放及市场经济的进一步发展，广播电视也由原来的纯事业向产业化发展。一方面，对影视节目的需求带动了我国电影，尤其是电视节目制作业的快速发展；另一方面，广播电视作为主要的媒体，广告成为主要的收入来源，经济发达地区、运营较好的电视台逐渐由原来需要事业经费支撑向赢利阶段过渡。
上海电视台率先于1979年1月28日开始受理广告业务。1979年2月，中央电视台开办《商业信息》节目，开始集中播送国内外商业广告。1980年1月1日，中央人民广播电台播出该台有史以来的第一条广告。到1983年时，全国广播电视广告营业额达到3400万元。
据中国广告协会统计的数字，全国电视台1998年电视广告为132.57亿元，1999年收入为156.15亿元，2000年广告收入为168.91亿元，据媒体报道，2001年电视广告收入有所下降，约为162亿元。广播电视的广告收入大约可占全国广告营业总额的1/4左右。
进入90年代，有线网络与卫星技术应用在电视上，在加强覆盖的“四级办台”的方针及寻求市场发展两方面因素的同时作用下，出现了有线与无线、事业与企业、综合与专业的种种电视台，还有许多县以下的村镇也办电视的局面。到90年代末，中国电视已经基本形成中央和地方、卫星、无线和有线向结合的现代化电视传播网络，无线电视台达到4943座，有线电视台1285座，共播出1005套电视节目，其中卫星频道三十多套。国际频道信号已送往全球。中国的电视机拥有量已经超过了3亿，电视观众也超过了10亿。在这个阶段，我国的有线电视取得了长足的发展，为下一步的产业化发展打下了良好的基础。
上述数字无疑体现了我国广播电视事业的进一步发展，但同时一些并不具备办台条件的地区也一哄而上，一些具备办台条件的也没有在加强覆盖和市场发展二者中找到一个很好的平衡点，这样就不免带来一些问题。一是硬件的重复建设；二是无序竞争的产生，一个城市有几个电视台、几十个电视台同时播放一个节目、广告收费互相压价等情况不断出现；再者，电视台的管理也出现新的问题，“治散治滥”成为一项不得不进行的工作任务。
四、整合与数字化阶段（本世纪初至今）
随着我国广播电视行业存在问题的暴露和突出，随着我国社会主义市场经济体制的日益发育，随着WTO的加入，我国广播电视行业面临着新的挑战，体制创新、技术创新、产业发展，成为摆在我们面前的新的课题。以国办[1999]82号文为标志，广播电视业新一轮改革启动了。
数字化、网络化给广播电视的改革提供了非常好的契机。这一轮改革的特征是整合分散实体，无线电视与有线电视合并，解决重复建设与无序竞争的内耗，摆脱“内挤外压”的局面，组建电视集团，打造广播电视业的“航空母舰”。
自2003年启动有线数字电视以来，全国有线数字电视用户数发展迅猛。截止今年上半年，中国有线数字电视用户已突破5000万大关；而各省市广播电视台内数字化进程明显加快，省级以上广播电台、电视台制播系统的数字化率已达90%以上，许多省级台和城市台已经完成全台业务一体化网络系统建设，为广播电台、电视台从单一业务模式向多种业务模式转变提供了有力的技术支撑。
2008年北京奥运会之前，8个奥运比赛城市的地面数字电视正式开通，标志着我国地面广播电视数字化正在逐步深入开展起来。
除此之外，CMMB、直播星等领域也在近几年得到了市场的认可。
在广播电视的中央一级管理机构方面，建国以来，机构设置、建制也随着广播电视事业的发展进行了相应的调整，具体情况可参见附录中的“机构沿革一览表”，可以了解不同发展时期的情况。
附录：广播电视管理机构沿革一览表
房地产行业特征分析
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
世界广播发展史
世界广播电视史 一、广播事业的诞生 1844年5月24日，莫尔斯用电报传送了一句话：WhathathGodWrought？（上帝创造了什么？）于是，这个日子被认 为是电报的诞生日。电报是点对点的传播，点对点传播是广播的先驱。 在马可尼时代，人们只使用“无线电”（wireless）一词。在“泰坦尼克”号惨剧（1912年4月）发生后不久，“无线电”（radio）一词开始使用，这个词来自拉丁语radius，是“射线” 的意思。“广播”（broadcasting）一词在第一次世界大战中 （1914-1918年）开始使用。 1906年圣诞之夜，费辛顿从美国马萨诸塞州布兰特罗克镇广播 的圣诞歌曲和路德圣经被认为是广播时代的开端。 1920年11月2日，在美国宾夕法尼亚州的匹兹堡市，西屋电 气公司创办的KDKA电台利用美国总统竞选的大好时机，围绕选情通 报这一公众关注的焦点，大张旗鼓地开始了定期广播。KDKA成为历 史记载的美国第一家正式广播电台，1920年11月2日这一天也被 认为是世界广播事业的诞生日。 第一个广告于1922年8月28日晚间播放，是昆斯堡公司促销 房产的10分钟广告，宣传纽约附近某乡村公寓的种种优越性。 英国于1922年12月开办了正式商营广播电台——英国广播公司。法国和苏联于1922年，德国于1923年分别开办了广播。日本 于1925年在东京、大阪、名古屋等地开办了广播电台。澳大利亚于1923年开办了广播。 1926年9月，RCA（美国无线电公司）组建了全国广播公司（NBC），于11月15日开始全国性联播。这是美国，也是世界上第 一个广播网，被NBC称为“红网”。 萨尔诺夫有时被称为“美国广播之父”。1926年，在他担任美 国无线电公司总经理时缔造了美国第一个广播网，1940年，他又缔 造了同名的第一个电视网，称为推动电视进入消费者市场的第一人。广播电视制造者联合会赞扬他为“美国电视之父”。 二、电视事业的诞生 1900年8月25日，法国人波斯基在巴黎国际电子大会上宣读 论文，首次使用了television的英文名称。英文的“电视”名称来 自希腊语，是“远处”（tele）和“景象”（vision）两个部分的 结合。
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
我国广播电视发展历程
我国广播电视事业发展历程 中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段： 一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末） 广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。 中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。 1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日电视台建成，1978年，电视台改名中央电视台。 从1940年新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。 二、发展阶段：（上个世纪80年代） 虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。 改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极大地推动了中国广播
我国广播电视发展历程
. 我国广播电视事业发展历程 中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段： 一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末） 广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。 中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。 1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日电视台建成，1978年，电视台改名中央电视台。 从1940年新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。 二、发展阶段：（上个世纪80年代） 虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。 改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极推动了中国广播电. .
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。5千年的文化里我们中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。 一、房地产经纪30年发展进程 房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。 （一）复苏（1978-1992年） 1.复苏的背景 我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。 2.复苏的表现 房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。
(整理)房地产市场发展历程
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
我国广播电视发展历程讲课稿
我国广播电视发展历 程
我国广播电视事业发展历程 中国当代广播电视是中国共产党领导下的社会主义舆论工具，是鼓舞全党、全军、全国各族人民建设社会主义物质文明和精神文明的现代化传播工具，也是党和人民政府联系群众的主要渠道之一。广播电视事业几十年来得到了巨大的发展，其历程大致可分为几个阶段： 一、创始阶段：（1940年—上个世纪70年代末） 广播是人类社会在社会实践中日益增长的对信息的需求与现代科学技术相结合的产物。最早利用无线电波传送和接收声音的是美国匹兹堡大学教授、加拿大出生的费森登和被称为“无线电之父”的美国杰出发明家德福雷斯特，1906年圣诞节前夕费森登主持播出了世界上第一次语言广播。1920年，威斯汀纽豪斯公司在匹兹堡建立的KDKA电台正式广播。 中国共产党领导下的第一座人民广播电台，1940年12月30日在延安试播。当时它是新华社的口语广播组织，故称延安新华广播电台。1943年被迫停止播音，到1945年，经多方努力才恢复播音，1947年改名“陕北新华广播电台”，于1948年迁到河北平山县继续播音。1949年，北平解放后，陕北新华广播电台在3月25日随党中央迁到北平改名北平新华广播电台。1949年9月27日，改名为北京新华广播电台，12月5日改称为中央人民广播电台。 1958年5月1日，我国大陆上建立的第一座电视台——北京电视台，试验播出黑白电视节目，9月2日正式开播，10月1日上海电视台建成，1978年，北京电视台改名中央电视台。
从1940年延安新华广播电台诞生，1958年第一座电视台诞生，建国后我国有计划地在中央及各省创建了广播电台和电视台。但在“文化大革命”期间，广播电视事业的发展受到了很大的挫折。这一阶段广播电视事业主要体现党和政府宣传喉舌的特点。 二、发展阶段：（上个世纪80年代） 虽然50年代中国电视事业便已起步，但很长的时间里，它距离大多数中国人还是很遥远。直到1980年中央电视台播出了审判林彪、“四人帮”集团的实况，中国百姓在感受到十一届三中全会政治春风的同时，才不知不觉迈入了名副其实的“电视时代”。 改革开放提供的有利契机，使得80年代成为电视业发展和繁荣的黄金时代。1983年3月召开的全国广播电视工作会议提出了实行中央、省、地市、县“四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针，并于同年10月得到党中央的批准。这一方针极大地推动了中国广播电视事业的全面发展。 到1990年底，中国有电视台509座，比1980年增长了13.4倍，电视覆盖率达到了79.4%。各地建起的卫星地面收转站，使边远地区的人民群众都可以收看到电视节目。1982年，中国中央电视台首次转播的世界杯足球赛，成为了中国球迷的盛大节日。1984年，在传统的旧历年除夕夜，中央电视台首次举办了《春节联欢晚会》，这一形式甚至一直延续至今。 “四级办广播、四级办电视、四级混合覆盖”的方针在改革开放这一历史时期，给我国的广播电视事业带来了全面发展的政策指引和机遇，对于中国这个幅员广阔、人口众多的国度来说，的确是普及广播电视的一种好办法，迅速提高了广播电视的覆盖率，将党中央的声音传遍全中国。 三、市场竞争阶段：（上个世纪90年代）
深圳房地产业的发展研究报告
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国房地产经纪业产生与发展的历史
中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源：时间：2007-8-8 14:09:00 作者：编辑：黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后，在我国一些随着通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作法不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后，随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后，中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”，到2005年4月底，已有房地产经纪机构9800家，其中分支机构9060家，从业人员23842人。
中国房地产发展历程
中国房地产发展历程： 1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。 1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得 到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界， 可以分为两个发展阶段。 1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年) 1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年） 1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。 1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东，重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年) 1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值
得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。 1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。 2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今) 2.1平稳发展时期(1998-2003年) 1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚 金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住 房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。 1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城
最新中国广播电视发展历史
中国广播电视发展历史 1958年的5月1日，中央电视台实验播出，当时叫北京电视台。 郭慎之在其专著《电视传播史》一书中这样划分中国电视发展历程： 早期（1958～1966）， “文化大革命”带来挫折（1967～1976）， 改革开放的新时期（1977～1992）， 走进大市场（1993年至今）。 这是史学家们习惯使用的从事业发展角度出发的结果，可以说这是一种纯理论上的分析方法，就是我们常说的“局外人”对电视的看法。假如，我们把中国电视的一开始就作为竞争格局下的媒体形式，或者说，从中国电视的诞生之日起，我们就把之作为一个必须要面对竞争的媒体形式。那么，这46年5个月17天，就有了另外一种分析的角度和方法，这就是我今天所要说的主题：中国电视的频道化进程。 我更愿意从竞争的角度将中国电视的发展分为三个阶段：
一、“台”时代：缺乏竞争的阶段：（1958年——90年代初期） 在这一阶段，中国电视业几乎是没有竞争的，这个阶段大致可以分为两个时期： 1958年至1983年： 这一阶段在现在的中国电视史上几乎很少会浓墨重彩的进行叙述，原因也很简单，那个时期电视还不是我们现在所理解的大众媒介，还只是达官贵人家的奢侈品。 1983年——90年代初期 一九八三年三月在北京召开的第十一次全国广播电视工作会议，可说对之后十多年的电视业发展具有深远的影响，因为这次会议制定了中央、省、地（市）和县（市）「四级办电视、四级混和覆盖」的方针，一改以往「两级办电视」的发展格局，使中国电视业出现了突飞猛进的发展。自此，各省、市和自治区除了分别拥有一个电台、一个无线电视台和一个有线电视台外，还有一个教育台或经济台（其中
中国房地产中介发展历史,现状与趋势
中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏 中国房地产中介发展历史、现状及趋势 房地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉，是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影；说它陌生，是因为如果我们不买卖租赁住房，我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源，发展，现状和将来的发展前景会是怎样的呢？我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介？ 狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 综合起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服
务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身，现称房地产中介，房产超市，不动产门市等。史书记载：宅行，清朝年间，宅行主要分布在山西，陕西，河北，天津一代。旧时，人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人，今称房地产经纪人。 房地产中介的现状 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产 中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分，由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动
我国房地产行业发展历程剖析
我国房地产行业发展历程 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业,是房地产业的重要组成部分之一。房地产行业研究报告指出中国房地产经纪活动萌芽于西汉,在唐宋之后得到了较快发展。1949年后,随着国家废除房地产私有制,禁止房地产买卖、租赁,房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来,房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前,我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。下面来看看房地产行业发展历程。 一、房地产经纪30年发展进程 房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全,维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易(包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等是房地产经纪存在和发展的基础,房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生,相互促进。改革开放30年来,在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下,我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。 (一复苏(1978-1992年 1.复苏的背景 我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景,以房地产权属登记为条件,以落实私房政策为契机。1980 年开始,国家推行城镇住房制度改革,陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10 月,中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场,这宣告了我国房地产市场的诞生。 1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》,规定了房屋产权登记制度, 1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作,为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书,这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日,
房地产业的发展历程
房地产业的发展历程 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴 随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房 地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政 府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房 地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境 之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博 弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬 着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地 成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场 处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府 需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的
深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中 最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得 到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品 房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反 思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利 益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就 是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国 内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期 为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升 温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也 受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速 明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个 行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。