我国物业管理现状、问题及对策

我国物业管理现状、问题及对策

作者: 纵横天下点击率: 332

摘要：本文主要从物业管理的行业现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起业界的共鸣并进行更深层次的探讨，共同促进我国物业管理行业的发展繁荣。

关键词：物业管理、业主、业主委员会

据不完全统计，目前全国城镇约有80亿平方米的住房，至2000年就有70%（约56亿平方米）出售给个人。建设部早在1996年就规定，全国新建住宅小区必须实行物业管理，旧小区逐步纳入物业管理。深圳几乎所有住宅小区都实行了物业管理。北京市规定，旧住宅小区必须在2003年前全部实行物业管理。仅按北京物业管理费最低水平（经济适用房）每平米0.5元/月计算，全国每年单此项收费就达330多亿元，倘若再将房屋租赁、置换、中介、维修等服务算上，这个市场将更加庞大。

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家《十五计划发展纲要》中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。

一、我国物业管理现状

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。

与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2000年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65

万平方米，实行物业管理率为20%. 详细数据及各地情况见下表：

地实有房屋（万平方米）实有住宅（万平方米）

区面积物管面积物管率（%）面积物管面积物管率（%）

全国 735459 98861.88 13 417331 82485.65 20

甘肃 9647 39.05 0.4 5151 34.27 0.67

陕西 14328 301.08 2.1 7624 253.88 3.3

北京 27430 5930.99 21.6 14211 4630.85 32.58

深圳 7119 3387 48 3768 2540 67

上海 31802 20744 65 19310 16661 86

从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。详见下图：

二、物业管理存在的问题及原因分析

我国物业管理虽然发展了20来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。

1、体制问题

从体制上考察我国两万余家物业管理企业，80%以上的是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商

自办的企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。

以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权），1家是民营上市股份公司；而且18家企业清一色是开发商自办（有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。为什么会出现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。

2、法律法规滞后，体系不完善。

我国物业管理行业的立法明显滞后：20年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。

我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区

物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处。

因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。

在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一就是不接由业主委员会委托管理的二手项目，这是深有苦衷的无奈选择。由业主委员会选择物业管理企业是为了充分尊重消费者的权益而由相关法规条例赋予他们的民事权利，但因没有赋予与此权利相对应的义务，致使在实际执行过程中，业主委员会的这个权利几乎不受监督和制约，甚至走上了极端。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新原兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参与管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。

3、政府职能的问题

首先，政企没有完全分开，企业无法独立运作。深圳市有一批物业管理企业，其效益、品牌都堪称一流，也颇具规模，改制条件已成熟，企业的经营者、员工都强烈要求改制,结合自身实际情况选择经营者和员工持股市，然而改制方案长期被卡在上级管理部门。不予批复的原因何在?某些领导者一语道破天，“你们都去搞持股经营了，我还管什么?”；其次，政府职能错位或越位，政府仍习惯于对企业经营活动直接干预；第三，管理层、管理部门过多，物业管理手续繁杂，往往一个小区的物业企业要应付20多个部门的检查管理。以物业管理收费为例：既要报物业主管部门的资质检查证书；又要按照物价部门规定的等级打分确定收费标准，还要邀请行业主管部门、物价部门到小区现场查验通过，最后才能确定收费标准，领取收费许可证，一个许可证往往需要几个月乃至半年的时间。

4、市场化程度不高

我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。

首先，物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依赖关系，“谁开发、谁管理”的地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清的局面还没有完全改变。物业管理还没有形成有利于竞争的统一的市场。以北京市为例，北京的物业管理存在许多不符合市场化的问题，一些物业管理企业在物业管理专业方面不很在行，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某几个开发公司合资组成的股份企业，管理项目不愁没有。另一些物业管理企业则更有手段，他们充分利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。

其次，市场化程度不高还表现在物业管理的价格管理体制与运行机制上。其基本做法是政府定价或制定指导价，建设单位补贴,多种经营、以副补主。物业管理服务费标准偏低、收缴率偏低的结果，直接导致物业管理企业长期亏损经营、无发展后劲。物业管理长期低成本运作，使服务质量难以有本质提高，形成了制约物业管理发展的“瓶颈”。

5、物管企业规模小，难以发挥综合优势

目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。据统计，到2000年底全国实行物业管理的房屋建筑面积131861.76万平方米，而物业管理企业近2万家，从业人员达200万人，平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米，其中小的企业仅管理两万多平方米的物业，每个物业管理人员平均只管669.31平方米，可见管理规模之小。就拿我国物业管理的发源地深圳来说，各类物业管理机构有1200多家，其中21家成规模的企业合起来，管理面积也不过7000万平方米，小的不足10万平方米,甚至建两栋楼的开发单位也成立一个物业管理公司。然而“麻雀虽小，五脏俱全”,“小而全”的企业必然带来极大的资源浪费。深圳每年的物业开发量最好的年景也不过1000万平方米,如按管理机构平均分配，每家仅分不足1万平方米。出现这种情况除了进入物业管理行业壁垒不高、开发商盲目投资外，也是作为新兴行业的必然结果，经过整个行业激烈竞争“大浪淘沙”之后，物管企业将逐步向规模化集团化方向转变。

6、物管企业经营的风险问题

物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫扫地、保安员巡巡楼、管理员收收费那么简单，那么风平浪静。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区:。业主把物业管理公司当成了小区的"政府"，凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好，动辄以不交管理费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。比如停车场收取5元的车位使用费，车丢了，二话不说就找物业管理

公司赔，少则十几万，多则几十万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索取巨额经济赔偿。这就是在物业管理行业中引起震惊的厦门“丢车案”及深圳笔架山庄“索赔案”。

我们在震惊之余，更应重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的？一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的；另一方面就是物业管理行业特征是“取之于民,用之于民”、“保本微利”，物业管理公司的经济实力都很有限。因此目前的物业管理正处于如履薄冰的危险境地。

根据对以上事实和案例分析，我们可以看出，出现这些情况，主要是由于法规不完善导致业主（业主委员会）、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确，业主素质不高，对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。

7、物业管理从业者的素质问题

物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，对产权人、使用人发号施令，产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障。据中国消费者协会2000年投诉情况统计资料表明，该年全国物业管理投诉仍呈上升趋势。投诉的主要内容是物业管理混乱，停电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、电话使用不理想。另据中国消费者协会2000年底至2001年初，对全国12个大中城市商品房住宅小区物业管理情况调查结果显示：在对现有物业管理服务质量的调查中（可选择多答案），有40.15%的房产消费者认为“房屋及设备的维修”不到位，有34.57%的认为“小区绿化”不到位，有33.06%的认为“安全保卫”不到位，有26。95%的认为“水电气的供应”不到位，有25.34%的认为“交通管理”不到位，有24.65%的认为“区内卫生清洁”不到位，还有12.71%的认为“其他”服务不到位。业主投诉内容及该投诉占总投诉的比率见下图：

有图表可见，业主对物业服务罪不满意的前三项是：房屋设备维修、小区绿化和安全保卫，同时各种主要服务项目的投诉率均在20%以上，可见我们的物业服务质量亟待提高。

8、对问题的原因分析归纳

通过对以上七个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：即政府、企业和社会。

政府方面：首先，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；其次，由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；第三，对物业管理的宏观管理目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规定；第四，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。

企业方面：首先，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作；其次，发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。第三，由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。第四，由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

社会方面：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

三、物业管理的对策

（一）政府方面

1、物业管理重在立法

市场经济实质上是完善法制下的经济，我国要建立完善的社会主义市场经济体制，就必须建立起一套完善的与之相适应的法律制度。完善的物业管理法律体系应在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，并成为国家法律体系中必不可少的分支。

根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：

从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领

域，使物业管理的各项活动均有法可依。以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法，组成物业管理法律体系的子系统。

再从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。

通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。据悉，由建设部1999年着手起草的《物业管理条例》已经国务院法制办三审，有望在年内出台。《条例》（草案）第三条对业主、物业、物业管理的概念作了明确界定，出台后这三个概念可以在全国统一。《条例》（草案）第十四条对业主自治管理组织称谓、性质、职责和应承担的民事责任也作了统一规定。《条例》（草案）第三十八条、三十九条对物业管理定价原则和管理服务价格构成做出了具体规定。这些规定较充分的体现了契约自由和市场经济规律的原则。强调物业管理服务价格应当遵循服务内容和质量相适应的原则，服务价格由当事人在合同中约定。

2、政府职能的转变

我国已经加入WTO，为适应世贸组织的规范和要求，提高我国物业管理行业的整体水平以应对未来国际化的竞争，我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数，将管理体制和运行机制与国际惯例接轨，服务水平和服务效率向国际水平看齐，积极转变政府职能，做到归位而不越位、定位而不错位，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。

一是政府和企业一定要彻底分开。政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。例如实行物业管理服务价格由市场机制自行决定，政府不对市场行为进行干预。

二是减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。

三是要建立物业管理市场准入制度。市场经济下物业管理企业应具备的基本条件：

A、资质条件

物业管理公司依法取得专业公司的经营资格，是实施物业管理的基本条件。这就要求成立物业管理企业具备办公地点和条件，具有相当数量的资金，依法建立章程和相应的机构，拥有各类相当数量和资格的技术、专业管理人才，建立健全会计制度等。并经房地产管理部门资格审查取得物业管理行业许可证后取得工商管理部门核发批准的营业执照，才具备相应的经营资格。

B、参与规划设计，实施质量监督的能力。

直接参与或委托他人参与。直接参与指物管企业专业机构具有资格和经验的工程技术、管理人员参与。委托他人参与指以合同方式委托具有相应能力的其它公司参与，物管企业向受委托方交付委托费。

C、编制物业管理区域管理方案和办法的能力

包括确定管理范围、制订管理规划、订立管理标准、测算收费价格、建立管理组织、明确权力义务及违约责任等。物业管理区域管理方案、办法亦称为物业管理区域管理组织设计。

D、具有一支热爱物业管理工作，作风好，业务精，技术熟练的员工队伍。

物业管理日常工作琐碎繁杂，服务性强，接触面广，设施、设备数量大，维护要求高,时刻会产生急、难、新问题。物业管理从接管、开荒、启用到日常管理、维护要求必须有一支热爱物业管理工作,作风好、业务精、技术熟练的员工队伍。员工队伍应力戒服务中的吃、拿、卡、要、拖等不正之风,有良好的职业道德。

E、从事物业管理管理人员应具备的知识

从事物业管理的人员，应具有专业知识，经营头脑，管理才能。比如管理一个住宅区犹如管理一个小城镇。这就向管理人员提出了要求，应具备的知识有：用于区域物业管理的城市规划、建筑、施工工程技术、结构学、园林绿化、市政工程、电学、热力等。用于经营管理的房地产管理、经济管理、系统工程、行为科学、现代管理学、法学、公共关系学、财务管理等。为了提高管理水平还应具备与之相应的计算机方面的知识。

3、加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。

限制开发商盲目组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。

（二）企业方面

物业管理企业建立现代企业制度，是加入WTO后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。要按照“产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。公司制是现代企业制度的一种有效的组织形式，公司法人治理结构是公司制的核心。实行规范的公司制改革，当务之急就是要完善物管企业的公司法人治理结构，明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责和权限，做到权责明确，政企分开，形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司结构体系。使物管企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。同时应做好物管企业的发展战略研究，找准企业的发展方向和经营模式

1、物管企业的经营与发展

在当前面临着诸如法制不完善、市场化程度不高、物管利润较低的情况下，作为一个新兴的行业，物业管理将走向何方？又该怎么走呢？这些都是我们特别关注的问题。根据物业管理所处的现实及对未来发展的分析预测，我们可以看出物业管理从发展到成熟将经历三个阶段：

第一阶段（即现阶段），物业管理的生存阶段

由于受物业管理市场不规范、法制法规不健全、物业管理消费观念不强、物业管理市场化程度不高等因素影响，目前，整个物业管理行业还处在非常艰难的求生存阶段，低利润高风险导致物业管理企业经营如履薄冰。首先，由于物业管理市场没完全放开，许多物业公司还受制于开发商，只能依赖于开发商的发展而发展，开发商经营的好，不断开发新项目，物业公司才可以不断接管，逐步壮大；其次，由于政府定价或制定指导价，物业管理公司不能量入而出，在达不到规模效益的情况下只能是亏损；再者，由于法规不完善，物业公司、业主和开发商之间权利责任不明确，导致物业经营的纠纷不断，严重影响物业管理公司的身誉和效益。基于以上原因，现阶段的物业管理发展战略只能是立足现实，利用一切可以利用的资源，开展多种经营，以求得更大的生存空间。

第一、由于作为一个独立的企业法人，过去的那种靠发展商断断续续的不规范的补贴模式已不再适应行业的发展，必须建立一个规范的基金运作机制，由开发商一次性补贴各种大修及物业管理启动资金，断绝对开发商长久的依赖关系。

第二、开展多种经营，以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能，反过来物业公司又可以加大对小区的投入，使物业管理真正形成经营性的良性循环。由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以如果经营得当，将会得到很好的回报。概括起来，这类经营主要有以下几种：

--针对业主和客户而提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等。

--房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。

--为同业提供培训、人才交流等方面的服务。

--对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

另外还有就是专项经营活动，与上述经营行为不同。专项经营往往是以较大投资为基础的较大规模的系统性的经营活动，这种经营风险和收益都可能较大。所以首先要进行认真的可行性分析，筹措资金，制定经营管理方案。为减少风险，这类经营以围绕物业本身为主开展。具有代表性的此类经营活动有：

--开办幼儿园、学校；

--经营性场所，如餐厅、超市、网吧等；

--会所及康体娱乐设施；

--装饰装修；

--搬家公司、礼仪服务公司等。

以上从几个方面简述了物业管理企业开展多种经营的一些内容，物业管理企业要搞好经营，关键在于认真分析客户需求，把握商机，树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，才能取得好的效果。

第三、不断开拓物业管理的市场领域

充分发挥物业管理的综合管理和专业化管理的优势，不断开拓物业管理的市场，将所有可能实施物业管理的物业类型都力争纳入物业管理范畴。

千年伊始，万科接管建设部大院。作为物业管理行业最高行政主管部门，率先推行后勤管理社会化改革，向全国发出了推动物业管理市场化的信号，它同时也是国家机关后勤管理改革的先声，是对物业管理行业一种无声的肯定。

2000年5月13日，深圳振业集团与第一军医大学签订后勤保障社会化合作协议，深圳振业集团将成为第一军医大学的“管家” ，2001年1月1日，万科物业正式接管中国人民解放军总后勤部机关事务后勤社会化的试点。从推行后勤改革的行业上看，除军队已明确了改革的方向外，政府、学校、医院等事业单位也都有改革的意愿。银行、证券公司、保险公司等类型的公司，由于此类公司商业网点分散，本身欠缺集约化经营，经营管理成本高，后勤改革进程有望加快。并且此类公司职员较多，有相当数量的住宅区，因此可以提高集约化经营程度，降低成本。例如，2000年6月20日，建设银行深圳分行举行所属住宅小区物业管理权公开招投标会，大众物业得标，获得建行8个住宅小区及营业场所的物业管理权，总面积为8万多平方米。此类物业今后将有可能形成较为广阔的市场。

第二阶段，物业管理的“战国时代”——规模化经营和兼并重组的兴起

随着物业管理市场的进一步放开、各项法律法规的完善、广大业主对物业管理消费意识的增强，市场主体相关各方权利责任的明确，如物业公司在楼顶设置广告牌、利用公用场地和公共设施进行营利的行为将会受到限制。物业管理必将回到物业管理服务及关联度较高的业务上来。物业管理作为一个保本微利的行业，它的收入主要是靠管理面积的多少来决定的，更重要的是建设部对物业管理企业实施的资质管理中，对一二三三个等级的物业管理企业在管理面积上都有明确的划定。因此，在物业管理企业规模化经营中，管理面积的对外扩张必然是物业管理企业追求的第一目标，这也是物业管理企业的一种扩张方式。

物业管理的另一种扩张方式表现为：a、专业技术的对外扩张（如成立清洁、机电、消杀、专业公司等），实现对内保障的同时，对外提供专业技术服务；b、提供物业管理顾问、咨询、培训等。由于物业管理行业的特殊性以及现阶段经济发展水平和物业管理行业专业技

术分工程度，决定了第一种方式即管理面积的无限增加有较大的局限性。因此，对全行业来讲，物业管理规模化经营主要应通过专业技术重组来实现。当然，这两种方式不是决然分开的，从现实来看，这两种扩张方式将同时进行。

从某种意义上讲，物业管理重组的过程也就是物业管理企业规模化的过程，这从近年来几次大的重组案例就可以说明。1999年4月，深圳政府出面对莲花一村的物业管理进行公开招投标，分属12个物业管理企业的管理单位进行整合，这是一起典型的物业管理单位重组案例。很明显，它既改变过去多头管理的局面，又提高了中标单位“恒基物业公司”的管理规模和实力。另外，这一阶段成立的完全以物业公司为保障和服务对象的众多专业技术公司（如电梯、消杀、绿化等），还有更多的“大鱼吃小鱼”的大物业公司兼并小物业企业的事件，均显露出这样一个信息：通过物业管理规模化经营和物业管理行业重组，一方面是全社会的物业管理向品牌化大规模的企业集中，另一方面物业管理中的专业技术又开始向专业技术公司集中。以规模化经营和行业重组为主要特征和内容的发展实则是物业管理“量的积累”，它为未来物业管理实现质的飞跃打下了坚实的基础。

第三阶段，物业管理的回归——高度社会化、市场化、专业化物业管理的到来

随着改革的不断深入，我国社会主义市场经济体系将更加完善，在充分完成国企体制改革和建立健全社会保障体系的前提下，住房体制将完全实现分房货币化和商品化。我国物业管理现行体制在宏观和微观二个方面都将发生根本性的变化，它将是一次物业管理行业的“大洗牌”，是物业管理与社会之间的“社会化再分工”。物业管理企业重新回归到物业管理作为物业服务提供者这一角色上来。

研究西方发达国家的物业管理体制和现状，对我国未来新型的物业管理模式有着重要的借鉴作用。这方面较为典型的是美国和新加坡的物业管理模式。美国采用的是注册物业经理制度（Certied Property Manager），以职业注册经理（CPM）为中心，在全国形成360多家注册物业公司(Accredited Management Organization)。这360多家物业公司小的3到5人，大的也仅几十个人，所管物业从几百栋到上千栋不等。新加坡采用的是市镇理事会制度（Town Council），在全国按区域划分形成几个理事会为中心的物业管理体系。与美国不同，理事会的每届主席及领导成员由社区竞选产生，均为兼职，但“TC”内的管理人员（一般在20人以内）为有注册资格的专职人员。两个国家的共同点就是社区的所有物业管理专项事务如清洁、绿化、机电、房屋维修等均交社会专业化公司来做。物业公司（理事会）的职能一方面是日常专项事务的调度、协调和监督，另一方面则是物业经营和社区建设发展规划的制定。

通过以上对西方现代物业管理几种模式的分析研究，结合我国的国情，以及20年来的物业管理实践，我国的物业管理必将发生根本性变化，并将出现新型的管理模式：首先，物

业管理日常事务从物业管理企业自管向社会各专业化公司过渡。物业管理的日常工作诸如清洁、绿化、房屋维修、机电等等均分包给社会各专业化公司去做，而物业公司要做的则是对这些工作的组织、调度、协调和监督；其次，社区事务由物业管理向政府或社会过渡。随着经济发展、物质和精神文明的高度发达，治安状况的好转，住宅区内本就属于政府行为的治安、社区文化、计划生育、装修税收等工作将由物业管理企业回归到政府，如确有特殊政府行为的工作需要企业来做，也完全采用“代理”等形式的企业化经营；最终，物业管理企业将从物业管理具体实务向物业管理的资源组织、调度和监督过渡。物业管理企业从日常繁琐事务和“政府行为”的压力下摆脱出来，充分发挥所管物业的经济效益，为物业保值增值，给业主提供优质良好的社区环境和服务成为物业公司的中心任务。例如物业管理资源的组织、物业租赁、中介、咨询顾问等，今后都将成为物业公司的主要工作。预计在未来高度市场化、法治化的社会里，物业管理将回归到组织物业管理相关资源为业主提供优质的服务这一本位上来。

2、企业经营的风险意识

虽然对风险的防范属于企业经营发展中一直存在的问题，但物业管理行业的高风险性使我们不得不把对风险的防范专门列出重点探讨。物业管理企业在目前这种责、权、利不相称的情况下，如何树立风险意识,防范和化解潜在的巨大风险，以维护自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是物业管理行业亟待探索和解决的问题。

首先，要明确物业管理委托合同。

在合同中，企业务必要把握细节，明确哪些该做，哪些不该做；哪些是常规服务，哪些是特约服务；权利与义务是否对等，自身的合法权益在合同中是否得到保护等等。例如，物业管理的保安工作,应在合同中明确只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保障责任。如根据《广东省保安服务管理条例》，保安中的权限受到明确限制，保安连查验来访者身份证的权力尚不具备，又如何能担负起保障业主生命、财产安全的重任？在行业的法规尚待完善的情况下，委托管理合同是争议进入法律程序的重要评判依据，因此合同的责任条款内容是相当重要的，一定要认真审定。

其次，完善内部管理,防患于未然。

对于企业来说,练好内功是根本所在。物业管理企业一定要健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中树立风险意识。如果企业的管理工作存在漏洞和失职，万一发生事故，那时物业公司就有可能会承担巨额经济赔偿的风险。只要企业尽职尽责地履行自身的义务，那么即使不能杜绝事故，也能最大限度地避免因管理失职而导致承担巨大责任，从而把经营风险降到最低。

譬如在车场管理中，可以通过采取一些有效的手段，来降低可能发生的风险。如保安员

在指引车辆停放时，便对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以避免产生麻烦和纠纷；在停车场，车场进出的登记一定要完整、齐备。如果企业把预防措施做好，管理工作做足，即使发生了丢车事件，企业也能把赔偿的风险降至最低。

第三，购买商业保险,保障多方利益。

物业管理公司要做到万无一失，最好是购买财产一切险、公共责任险等。但这需要支付一笔不菲的保险费用，而且购买时一定要取得业主的同意。

虽然保险可在一定意义上保障物业公司减少或免受重大经济损失，但失职和管理不完善而造成的信誉损失是无法用金钱来衡量的，因此物业公司应当踏踏实实地做好本职工作，尽职尽责地履行合同义务，这才是最根本的保障，也是最积极的规避风险的行为和方法。

（三）社会方面

一是物业管理协会应积极有效的发挥作用。物业管理协会是政府和物业管理企业之间的桥梁。政府职能进行转变，许多本不该有政府管理的职能都移交给行业协会。按WTO规则，政府不能单独对本国企业在政策上给予特殊优惠，但政府通过行业协会这一载体给予企业适当的政策倾斜确是允许的。物业管理协会负责制定并监督执行行业公约，建立行业自律机制，组织制定并实施行业标准，维护公平竞争。

二是要逐步提高物业管理从业人员的素质，多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供人才资源。发达、完善的物业管理市场，取决于训练有素的物业管理专门人才。要提高物业管理人员的专业技术水平，一方面要抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。另一方面要抓好学历教育。各高校应该适应市场需求，培养大批物业管理行业急需的高素质人才。另外还可以通过理论研讨等形式，提高物业管理人员的理论水平和业务素质；通过组织物业管理人员到国内外考察，学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验，取人之长，补己之短。加速提高物业管理服务的水平和质量，努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。

三是社会公众应客观公正的看待物业管理这一新兴行业，加深对这一行业的了解并对这一行业的作用充分重视。物管企业本身也应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使整个社会对这一新兴行业都有正确的认识，逐步消除行业行为发展中存在不规范而造成的负面影响，令每一位消费者及社会各方面都积极地参与物业管理，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为，推动行业整体进步。

四是新闻媒体应了解物业管理行业的政策法规和行业特点，深切体会物业管理行业的酸、甜、苦、辣，加深对物业管理行业的了解、同情和支持，从而进行正面的引导，使业主

对物业管理有一个深入地认识，促使业主形成正确的物业管理消费观念。

五是广大业主应更新观念，顺应我国房地产体制改革与发展的大趋势，增强对物业管理重要性的认识和对物业管理消费的认同感。同时广大业主还应根据有关法律法规约束自己的行为，避免由于主观意识上的落后造成自身与企业正当的管理服务行为不相协调，从而使双方的利益受到不必要的损失。

物业管理作为一门新兴行业，从目前来看，尚处在一个非常艰难的境地。作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业，作为一个涉及到我们广大业主自身利益的行业，真切希望能得到社会的理解与支持。但愿我的这一点文字能对物业管理行业的健康稳步地发展有一点点的助益。

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

物业部年度工作总结

物业部年度工作总结 XX年度，物业部在××公司党政班子领导下，以科学发展观和构建和谐企业为指导，积极履行物业部的工作职责，认真落实××公司20xx年的工作计划，从保障服务、安全稳定两大目标出发，抓好物业管理硬件和软件建设，较好地完成了20xx年计划中的各项任务，取得了较好的成效。回顾一年来，我们将20xx年物业部工作总结汇报如下： 一、较好地履行了对基层分部的指导、检查、监督、服务工作职责 1.×月份，随着××分部的成立，××公司所辖分部已达×家。由于非经营性资产的特点是范围广、数量大、任务重，所以我们面临着更大的工作难度。对此，物业部班子成员团结一致，发扬拼搏创新精神，知难而进，勤奋工作，深入分部开展调查研究，与基层分部密切协作，相互沟通，积极推进非经营性资产的规范管理，确保了设备设施的正常运转及各项任务的完成。 2.积极组织落实协调××、××等分部奥运外墙粉刷工作，严格审查施工单位，合理安排工作预算，保证了这一政治任务的顺利完成。在落实完成这项工作中，我们班子成员深入工地现场，对施工资质和预算严格审核，加强工地现场的安全管理，保质保量地完成了这一工作。 3.顺利完成了对××分部非经营性资产的接收、指导，

配合××分部解决了急待解决的设备设施维修、保养问题，建立了××分部非经营性资产的档案管理，保证了××分部物业管理工作的有序进行。 4.加强维修项目管理，严格审核，在保证工程质量前提下，尽量节约资金。今年××分部的电梯需要维修，××分部的屋面防水需要做。面对以上各项工程，我们一方面坚持申报、核审的工作职责，积极深入各分部现场，在调研的基础上，提出和选出最优工作方案上报公司总部批准，同时，积极落实各项工作的完成，确保了工作质量。 二、依据“依法治企”原则，充实完善了物业管理制度，进一步推进了物业管理的规范化 1.完成公司非经营性资产的建档工作，开展了物业管理各项指标的调查、摸底和统一工作。“建档”工作是中心20xx 年计划中的一项重要基础性工作，对今后开展物业管理有十分重要的意义。它是我们物业部今年工作中的一项重点。从今年上半年起，我们就积极着手进行对基层分部非经营性资产情况收集、汇总，以分部为单位，分门别类登记造册。下半年，为更好了解每年的物业管理中的各种情况，做到心中有数，为公司领导起到参谋助手的作用，设计了有关表格，下发到分部并汇总整理存档，现这一工作正在推进中。 2.加强了对司炉工的管理，建立司炉工定期培训考核制度，提高司炉工技术操作水平，确保锅炉安全运行。20xx年，

中小企业质量成本管理的现状与分析

中小企业质量成本管理的现状与分析 【摘要】在市场竞争激烈的环境下，如何保证工程质量又可以有效控制成本，成为企业立足之本。目前，我国中小企业在质量成本管理方面还存在很多问题。文章通过对中小企业质量成本管理现状进行阐述，对其原因进行分析，提出了加强企业质量成本管理的措施，中小企业只有加强质量成本管理才能在市场竞争中立于不败之地。 【关键词】质量成本管理现状分析加强措施 1 前言 工程质量是企业的生命，更是企业立足于市场竞争的关键，如何保证企业产品质量则成为企业的重大课题。随着建筑行业竞争日益激烈，材料价格波动，以及其他种种不确定因素的影响，都使施工企业的工程项目运作处于非常严峻的环境之中，我国中小企业在质量成本管理方面还存在跟多问题。 2 质量成本的含义和内容 质量成本最早是美国的质量管理专家费根堡姆 （A.V.Feigunbaum）提出的。他指出，质量成本是企业为了保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及因未达到质量标准，不能满足用户和消费需要而产生的一切损失。上述二

者之和即为企业的质量成本。他一般分为四大类：1）预防成本；2）鉴定成本；3）内部故障成本；4）外部故障成本。其中预防成本和鉴定成本统称为质量管理成本，内部故障成本和外部故障成本统称为质量故障成本。 3 当前中小企业质量成本管理现状和分析 3.1 质量成本管理现状 由于中小企业自身的特点和发展的不平衡，在质量成本管理方面还处于初级阶段。在企业内部，质量成本意识落后。管理阶层和员工没有重视质量成本的管理，质量成本普遍较高，质量成本构成不合理。一是忽视产品的质量，只求产量。二是不惜工本，片面追求“高质量”.不讲效益，脱离实际需要。 3.2 原因分析 1）企业管理阶层经济观念淡薄，质量成本意识不强。企业只管产量，对产品质量要求不严，没有充分认识到质量、成本、效益三者之间相辅相成的关系。 2）中小企业职工素质低.没有现代质量管理的观念和知识。在企业的生产过程中，每个职工都要通过不同的方式参与质量管理活动。但是，由于中小企业在这些方面支付的费用有限.使得职工的技术水平与企业的管理能力处于较低水平，这在很大程度上加大了总体质量成本。 3）中小企业的技术落后，没有现代化的生产装备。原

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

物业管理方案服务现状调查.docx

调查目的：了解目前物业管理现状与国家示范标准、法规要求和顾客需求之间的差距，确定改进方向和对策。 调查范围：不同类型的物业管理项目 调查对象：项目经理、质量主管、专业负责人等，具体由公司 / 项目自定；调 查要求：认真负责真实、客观、有代表性，能反映项目实际服务管理水平。 请针对提出的问题如实进行判断或选择，在所选项的“”内打“”，不清楚的问题可以不填或在旁边加注。 物业名称：地理位置 物业类别：商业大楼综合大楼写字楼高层住宅住宅小区公寓（商住）花园住宅（别墅）商业园区工业政府其他 物业档次：高档普通经济适用廉租 管业面积：平方米 建筑类别：高层建筑智能楼宇多层建筑联体别墅单体别墅平房厂房地下建筑其他 物业组群：单组多组 设备设施：电梯（厢式、滚梯、货梯）中央空调二次供水给排水消防消防中控楼宇自控（安防）高压配电低压配电供气供暖锅炉换热站通讯电视 业主情况： 业主数量：单一用户多用户 客户类型：居民（业主）租户（使用人）公司政府职业人士 客户层次：商业人士白领政府公务员工薪阶层 物业管理服务要求：高中一般低 物业管理经营状况：高利微利持平亏损 物管中心 / 项目情况： 总人数：人，其中：高层中层管理执行 组织设置：

写字楼 序项 运行评价现有文件评价 与标准要求的符合性基本需改不适需重需补 号目有用无用适用可取消 适用进用编充基础管理 1)是否按规划要求建设，是否 1 配套 2)房屋及配套设施是否投入使用 设施是否 1)是否按标准验收是否 2)是否已办理接管手续 3)是否制定了楼宇接管验收程序是否 4)对楼宇接管验收活动是否进行策划，形成文件 5)是否设立了楼宇验收记录，可起证实作用是否 6)接管验收中发现的问题是否有书面报告/ 备忘 录，双方确认？是否 2接管 遗留问题是否有处理方案和处理记录？ 7) 验收 是否 是否 是否

物业管理现状和发展

[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

物业管理中心年度工作总结

【最新】物业管理中心年度工作总结 ___年是总公司寻求改革的一年,也是总公司快速发展的一年.这一年来,物管中心按照总公司年初提出的〝质量.改革.发展〞的工作目标要求,在总公司领导的关怀下,全体员工团结一心,艰苦奋斗,扎实工作,不断创新,进一步提升了物管中心的管理和服务质量,取得了一定的成绩,现将___年的工作总结如下: 一.品牌建设 物管中心始终把提高物业管理服务的质量作为中心运行的首选目标,坚持总公司〝敬业报校,诚信服务,保障有力,追求卓越〞的宗旨.今年年初开始,中心便着手打造物管中心〝第一时间,第一服务〞的品牌效应,提高物管中心的运作效率和竞争力. （一）贯彻iso质量管理体系 物管中心始终贯彻iso9_0质量管理体系,贯彻总公司〝质量年〞的要求,坚持每月1-2次物业质量交叉检查,通报,实施改进的工作,制定并实施了>.>.另外还按照iso质量管理要求,对管理体系文件进行了部分修改. （二）形成以客户满意为中心的质量体系 〝服务为本,客户至上〞,在今年的工作中,物管中心注重加强与业主和使用人的沟通联系,主要做了以下工作: 1.遇到紧急重要情况,及时张贴温馨提示,坚持在家属区及时张贴板报.黑板报;如元旦.春节.劳动节.60周年大庆等专题板报及抗击甲流黑板报等. 2.举办〝_月_日后勤总公司物业客服联系接待日〞活动,发放〝交大物业安全优质服务卡〞,广泛征求家属区业主对物业服务意见建议;张贴服务联系电话,方便大家在第一时间联系物管中心进行相关事宜的处理,力争让全校师生员工满意放心. 3.积极与各教学楼.办公楼办公单位联系,做好日常物业管理工作以及其他各项临时交代的突击任务,保障了各大楼.办公楼正常的教学.办公秩序.如协助教务处做好学生各项考试工作以及全国英语四六级等级考试工作,配合国资处和研究生部对明德楼五.六楼教室的1_0套桌椅的搬运工作,配合学校职能部门举行茅以升基金颁奖大会.迎新场地.红歌会场布置及周边环境布置工作等. 二.内部日常管理工作

建筑工程质量管理现状分析

建筑工程质量管理现状分析 摘要随着我国经济的快速发展，人们生活水平的逐渐提高，建筑工程质量问题 逐渐引起人们的高度重视。如何确保工程质量，保证企业获得良好的收益，成为 建筑企业面临的主要问题。为了保证工程质量，就必须加强工程质量管理，保证 建筑工程合格验收。受到多种因素的影响，建筑工程质量管理仍存在一些问题， 影响着建筑工程的质量。本文从建筑工程质量管理的意义入手，分析了建筑工程 质量管理现状，并提出了几点合理化建议。 关键词：建筑工程；质量管理；现状 引言 在城市化建设不断加快的背景下，建筑工程企业逐渐增多，企业之间竞争逐 渐增大。在新时期如何在竞争中脱颖而出，获得良好的经济效益，就需要加强建 筑工程质量管理，提高建筑工程质量。近些年来随着建筑工程的增多，建筑工程 质量问题时常出现，造成建筑安全事故时有发生，严重威胁了人们的生命安全。 因此，相关部门必须做好建筑工程质量管理工作，提高建筑工程的安全性，保证 建筑企业的收益，提高企业的综合实力。 1建筑工程质量管理的现实意义 加强建筑工程质量管理，是为了提高建筑工程施工的安全性。近几年，建筑 安全事故时有发生，例如著名的上海楼房坍塌事故就是由于地基出现问题，现场 施工不当造成工程质量出现问题。影响建筑工程质量的因素很多，具体如图1所示，因此，企业必须意识到建筑工程质量管理的重要性。对于很多的建筑项目来说，工程质量的好坏是关系国计民生的大事情，因而必须要对这些工程项目进行 质量管理，从整项工程的开始部分进行参与，一直到工程的结束，都不可以轻视 工程的质量问题，并且还要努力做好工程质量管理工作，严格对工程项目各阶段 的施工结果进行验收把关。 图1工程质量影响因素分析 2建筑工程质量管理的现状 2.1设计质量问题 建筑工程设计环节是保障建筑工程质量的基础，只有严格、科学的设计才能保证设计方 案的合理性。在建筑工程设计中，勘察不准确、工程地质资料不足、计算简图不准确、设计 构造不当、结构计算出现错误等，或过多地考虑建筑的外观造型、结构形式，忽视地区环境 差异、施工条件限制、抗震构造、整改难度等因素，而编制的施工组织设计质量较差，问题 处理的方案不当或质量不高，都会使得后期工程施工过程中发生不少的工程质量事故。在设 计时没有聘请专业的设计师进行设计，或是设计时没有设计经验，也会造成设计容易出现问题，造成工程出现安全隐患。 2.2建筑材料的问题 建筑工程包含的技术较多，施工量较大，涉及到的建筑材料也较多。因此，一旦建筑材 料出现问题，就会造成建筑工程质量出现问题。对于一些材料没有仔细检查，就使其进入施 工现场。劣质材料的性能较差，达不到原有的设计要求，进而影响建筑的质量，造成其耐用 性降低，寿命缩短。一些建筑企业为了追求眼前利益，或是购买材料人员为了个人利益，购 买不合格的建筑材料，就会造成建筑工程出现安全隐患，造成建筑工程发生倾斜或坍塌现象，威胁施工人员安全。材料的优劣、来源、功能等是保障建筑工程质量的重要基础，因此，必 须重视这一问题。 2.3质量监督力度不够 目前一些建筑企业在项目实施过程中缺少有效的质量监督管理，施工过程中的质量管理

试谈我国物业管理的现状与发展趋势

目录 摘要： (1) 关键词： (1) Absrtact:. (2) 前言 (3) 一、物业和物业管理的概念 (3) 1、物业的概念 (3) 2、物业管理的概念 (3) 二、我国物业管理的现状及存在的问题。 (3) 1、物业管理立法滞后，理论体系不够健全 (4) 2、物业管理行业发展不健全 (4) 3、我国物业管理从业人员专业化程度低 (4) 4、物业管理的服务内容不明确 (4) 三、我国物业管理的发展策略 (5) 1、完善物业管理的法律体系 (5) 2、物业管理企业的专业化、规模化发展 (5) 3、物业管理人才的培养 (5) 4、完善物业管理服务内容 (6) 参考文献 (7)

试谈我国物业管理的现状与发展趋势 摘要：在发展历程分析的基础上,我国物业管理的现状和形势,分析和预测中国物业管理行业的发展趋势方面的社会的受欢迎程度的提高,逐步改善的地位,大型规模经营,法律体系和标准化管理,品牌和专业建设。相信在21世纪,物业管理行业的发展将会更加健康,标准化的和稳定的,物业管理企业的规模将会扩大,管理更加标准化,服务更专业,自我质量不断提高,企业文化和品牌形象的影响力也将增加。结合国内物业管理的现状，分析了物业管理行业存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策。建议应尽快建立统一的法律法规，加强监督，提高人员素质，并对今后物业管理的发展趋势进行展望，以指导实践。 关键词：物业管理；管理现状；发展趋势

The current situation and development trend of property management in China Absrtact: based on the analysis of development history, the present situation and situation of property management in China are analyzed and forecasted, and the status of social popularity in the development trend of property management industry in China is improved step by step. Large-scale management, legal system and standardized management, brand and professional construction. I believe in 21th century, the property management industry will be more healthy, standardized and stable. The scale of the property management enterprise will be expanded, the management will be more standardized, the service will be more professional, the self-quality will be improved constantly, the influence of the enterprise culture and brand image will also increase. The object is analyzed.There are many problems in management, discusses the effective countermeasures to promote the development of China's property management. Suggestions should be established as soon as possible a unified laws and regulations, strengthen supervision, improve the quality of personnel, and the trend of property management are discussed, in order to guide the practice. Keywords: property management; management status; development trend

办公大楼物业管理年终总结

办公大楼物业管理年终总结 今年四月，适逢春暖花开的季节，随着中铁七局集团武汉公司及四公司正式迁址，在房地产物业管理中心公司领导的统一安排部署下，公司新办公大楼的物业所也随之成立。刚刚建成的公司新办公大楼，位于东湖高新技术开发区茅店西路，宽敞明亮的公司大楼一共八层，整体装修简洁现代，且又不失庄重气派。从里到外，环顾四周以及大楼外围的绿化带，停车场，各种崭新的公共设施配备和办公设备用品等，一应俱全;这样一个优良的、崭新的工作环境，意味着我们的工作任务也将更加细致和繁琐。 在所长白敏的带领下，负责食堂各项管理工作的王卫红，负责大楼电力维护工作的白胜军和负责保安保洁管理工作的我，大家各负其责，认真完成自身岗位工作任务同时。携手并肩，共同协助维护公司办公大楼的各项物业管理工作。 人人都说：”民以食为天”。在企事业单位里，职工食堂的重要性，首当其冲。可谁都知道，要想搞好职工食堂，真不太容易。因为职工们对食堂就餐满意率，以及对它的评价好坏，可能最直接反映和影响到物业管理水平的高低，所以，从公司新办公大楼成立之日起， 公司领导，物业所白所长和咱们就为这个”食”字伤透脑筋，费尽心力。 有句俗话说：”萝卜白菜，各有所爱”!大家都知道，在员工食堂，每天供应的食物品种数量有限，每位员工的口味喜好不一，能让每位员工都满意肯定那样的概率几乎为零。记得办公楼员工餐厅刚开始运营的时候，因为物业公司对职工们的就餐习惯，口味要求等不熟悉，所以公司的职工们对员工食堂的就餐满意度很低，臼所长和负责食堂的王文红看在眼里，急在心里。当一些批评指责物业管理的负面言语持续传到耳朵里，咱们心里真是又难受又委屈。物业所的上级领导得知这个情况后，即时赶到，一面心平气和地宽慰大家，一面召集大家探讨食堂员工餐出现的问题，改进就餐方案。慢慢地，我们在协

探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文

探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主

物业管理行业现状分析

物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查，检查组认为，物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展，使人们的居住环境迅速小区化，房地产和物业服务得以迅猛发展，物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所，形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止，全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县（市），物业管理项目合计237个，其中：居民住宅小区184个，从业人员2397人，管理的建筑面积974.64万平方米（其中住宅900.01万平方米），成立业主大会39个，新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局，初步建立起市场化经营的物业服务体系。 （一）开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来，州及大多数县（市）政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训，指导企业开展形式多样的物业政策宣传，扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主，让业主了解物业企业服务项目及经营理念，了解业主的权利和义务，为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 （二）依法进行指导和监管。州、县（市）建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会，选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责，做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核，完成县（市）房地产管理处初审，县（市）建设局复审，州建设局终审的三级审核申报批准制度，严把物管企业市场准入关，进行诚信经营评价，强化前期物业服务管理，形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷，保障业主和物管企业的权益。 （三）规范企业收费行为。州、县（市）发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度，收费实行政府指导价，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定，为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3－0.5元/平方米/月收费，涨幅最高向上浮20%，下浮不限，部分小区实行市场价（别墅类）。蒙自收费0.3－0.5元/平方米/月；

物业管理中心年终工作总结范文

物业管理中心年终工作总结范文 物业管理公司在物业管理中的义务主要有：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。以下是无忧考网整理的相关资料，希望帮助到您。 今年是总公司寻求改革的一年，也是总公司快速发展的一年。这一年来，物管中心按照总公司年初提出的“质量、改革、发展”的工作目标要求，在总公司领导的关怀下，全体员工团结一心，艰苦奋斗，扎实工作，不断创新，进一步提升了物管中心的管理和服务质量，取得了一定的成绩，现将年的工作总结如下： —、品牌建设 物管中心始终把提高物业管理服务的质量作为中心运行的首选目标，坚持总公司“敬业报校，诚信服务，保障有力，追求卓越”的宗旨。今年年初开始，中心便着手打造物管中心“第一时间，第一服务”的品牌效应，提高物管中心的运作效率和竞争力。 （一）贯彻ISO质量管理体系 物管中心始终贯彻ISO9000质量管理体系，贯彻总公司“质量年”的要求，坚持每月1-2次物业质量交叉检查，通报，实施改进的

工作，制定并实施了《优质服务方案》、《平安红五月服务方案》。另外还按照ISO质量管理要求，对管理体系文件进行了部分修改。 （二）形成以客户满意为中心的质量体系 “服务为本，客户至上”，在今年的工作中，物管中心注重加强与业主和使用人的沟通联系，主要做了以下工作： 1、积极与各教学楼、办公楼办公单位联系，做好日常物业管理工作以及其他各项临时交代的突击任务，保障了各大楼、办公楼正常的教学、办公秩序。如协助教务处做好学生各项考试工作以及全国英语四六级等级考试工作，配合国资处和研究生部对明德楼五、六楼教室的1000套桌椅的搬运工作，配合学校职能部门举行茅以升基金颁奖大会、迎新场地、红歌会场布置及周边环境布置工作等。 2、遇到紧急重要情况，及时张贴温馨提示，坚持在家属区及时张贴板报、黑板报；如元旦、春节、劳动节、60周年大庆等专题板报及抗击甲流黑板报等。 3、举办“ 11月18日后勤总公司物业客服联系接待日”活动， 发放“交大物业安全优质服务卡”，广泛征求家属区业主对物业服务意见建议；张贴服务联系电话，方便大家在第一时间联系物管中心进行相关事宜的处理，力争让全校师生员工满意放心。 二、内部日常管理工作 （一）人员素质方面 为了提高物管中心的运作效率和核心竞争力，今年年初，物管中心便制定了一系列培训计划，积极开展各项知识培训，努力提高员 工的综合素质和服务质量。培训分为两大类，一是普通员工的培训，二

我国物业管理存在的问题及对策

论文题目： 我国物业管理存在的问题及对策 2012年（秋）行政管理专业（本科） 姓名：陈博强 学号：1234001256722

《我国物业管理存在的问题及对策》的论文提纲 一、绪论 二、香舍花都小区物业管理介绍 三、香舍花都小区物业管理的问题 （一）物业管理人员规章制度难以执行 （二）物业管理人员服务意识差 （三）小区业主停车难 （四）业主的消费观念不强 四、物业管理的问题对策 （一）完善物业管理考核制度并严格执行 （二）改变思想观念，增强服务意识 （三）增加区域停车场建设 （四）提高业主的物业关系消费意识 五、物业管理的发展趋势 （一）物业管理的社会化 （二）物业管理的专业化 （三）物业管理产业链延长化 （四）物业管理的智能化与信息化 六、结论

我国物业管理存在的问题及对策 内容摘要：随着我国经济建设的快速发展，房地产业大潮的兴起，我国的大中小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。物业管理在取得快速的发展的同时，也遇到诸多的困难和压力，暴露出很多问题和矛盾。如何在房地产快速发展的同时，尽快提高物业管理水平，是物业管理行业急待解决的问题。 本文以香舍花都小区的物业管理为例，对我国城市物业管理存在问题进行分析、研究，并提出一些符合当际的解决对策。面对目前物业管理的现状，必须改变员工思想观念，由此改变我国物业管理企业的不良现状、立足于未来，为行业的发展注入更多的升级和活力。 关键词：新型行业物业管理问题观念 一、绪论 近十几年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。 截至2013年底，我国物业管理行业的企业数量突破71000家，612.3万从业人员，较2008年增长约145%；管理各类房屋面积145.3亿平米，较2008年增长约16%；年营业收入超过3000亿元。与2011年企业综合实力排名前100的物业企业相关数据相比，2013年排名前100企业的管理总面积、年经营收入、总资产、从业人员分别增长了39.21%、58.72%、40.55%、26.25%。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍是一个艰难的探索过程。本文以香舍花都小区的物业管理为例，就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析，并对物业管理的发展趋势进行研究。 二、香舍花都物业管理介绍 香舍花都小区创建于2003年，处于一个发展中的城市，总建筑面积近67，000㎡，4栋高层建筑，10栋多层建筑，负一层停车场，地处繁华地段，交通便捷，周边设施齐全。该小区内业主年龄大多为30-50岁，并且有多数人中年人在夜市工作，晚上下班较晚。小区业主从入住以来物业承包给花都物业管理公司，该物业管理公司成立于2003年，但由于种种原因，该小区的物业管理的问题亟需解决。该小区内物业人员共计20人，分为办公室人员、安全保卫处、维修工程处、清洁卫生处、园林绿化处共五个部门，其中办公室人员主要负责业主接待、手续办理、发卡收费、协调调度、制度建设、业主回访、内勤办公、人事、劳资、信息、资料、档案、物资管理等工作。安全保卫处负责内部治安、秩序维护、车辆管理、防盗防抢、防灾减灾。维修工程处负责验房交房、修缮维护、公用设备管理、为业主排忧解难。清洁卫生处负责小区内道路、公共绿地和活动场地的卫生清扫、楼道保洁、垃圾清运、电梯运行以及分工区域内物业与业主信息的及时反馈。园林绿化处负责小区美化、花草树木养护、施肥、喷药、修剪；园林、健身、固定娱乐设施监管工作。物业管理分工明

关于物业管理公司企业文化现状分析及企业文化建设完善的探讨

关于物业管理公司企业文化现状分析 和企业文化建设及完善的探讨物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”，但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品，它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。很多物业管理公司制定了规化的服务标准体系，比如说，铃响三声接，要用规的礼貌语言，这对于每一个员工来说并不难做到。但是对交谈的容，对业主提出问题的解答是否适宜，是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规要求之外，更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。有人说，成为一名好的物业管理人，就是要学会如何和人打交道。也就是说物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。那么，在这个沟通的过程中，企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众，使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知，并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使，而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏，单纯的制度规的约束是不能达到的。 企业文化能对企业整体和企业成员的价值及行为取向起引导作用。具体表现在两个方面：一是对企业成员个体的思想和行为起导向作用；二是对企业整体的价值取向和经营管理起导向作用。这是因为一个企业的企业文化一旦形成，它就建立起了自身系统的价值和规标准，如

果企业成员在价值和行为的取向与企业文化的系统标准产生悖逆现象，企业文化会进行纠正并将其引导到企业的价值观和规标准上来。 在这之前我们先来仔细分析建设物业管理公司企业文化的难点 以及所面临的问题，我们可以从以下几个角度来总结归纳： 1、物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性，这就和物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。 首先，物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型，有本地的有外埠的，有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致，管理的对象各有不同，地点分散四处，并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。 其次，由于管理容多样，使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。 与此同时，物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大，很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。这些部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况，这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。 2、与社会环境、社区文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社区文化的协调又要保持独立。

物业管理中心项目部年工作总结

物业管理中心项目部年工作总结 物业管理中心项目部年工作总结 XX物业管理中心从年初正式接管四方景园五区项目部以来，在村委会和开发商的大力支持 和帮助下，根据XX年工作计划，在全体员工努力下，使各项工作都有了长足的进步。回顾一年的物业管理工作，成功与失败、欢乐和苦恼、喜悦与忧患、酸甜苦辣交织在一起，令人感慨万分。概括成一句话就是、成绩不小、问题也不少。现将X X年物业管理工作总结如下。一、XX年物业管理工作指导思想：XX年对于“X X”这个“年轻”的物业管理企业来说是一个成长的过程，也是迎接挑战、自我加压、探索新课题的过程。回首过去的管理工作，我们在逐步地适应村委会体制改革和开发单位对我们的信任。结合项目情况和借鉴均豪管理模式，努力探索项目内部的管理机制。强化项目的综合服务能力和管理标志。坚持对客服务多种经营的思路，全面提高各级人员的思想素质和业务素质。在村委会的正确领导及开发商的亲切关怀和鼎力支持下，充分调动职工积极性，以安全文明服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，我们在安全文明生产、提高服务质量、职工队伍建设等方面取得了一定成绩。二、XX年物业管理完成的主要经济指标： 1.办理入住：住宅户，底商户，物业管理费收入元。2?办理装修户，装修管理费收入元。3?停车场因价格及其他原因，虽进行降价，但出租情况不佳，故收入甚微。4?提倡勤俭持家、降 低成本、节约能源、提高经营效益，项目部将采取严格有效措施。控制各项开支，积极想办法扩大收入、力争赢利，保障项目部的正常运营。三、物业管理主要工作的简要回顾：（一）前期筹备工作：1岗前培训：根据企业员工的特殊性，进行了详细的分析， 制定培训计划，收罗培训资料，从零开始对员工进行全方位的物业管理知识培训，从物业管理初探到物业管理的基本概念从物业管理的内容到物业管理的目标，生动深刻的列举了大量 的事例，将知识、能力、态度三位一体，以经验开发为主，结合组织发展与个人发展进行开导，使员工受到了很大的启发，很大程度上调动了员工的积极性，使其在观念、思路、礼仪、心理、安全、服务意识等方面经历了一个由悟到变的过程。俗话说：一个好的开始定会 有一个不平凡的结果。在各方面的支持下，完善规范了授课内容，针对员工的特点首先从物业管理的服务意识入手，使员工明白没有强烈的服务意识是无法从事物业管理行业的。从月日起，为了结合物业交接验收，在工程专业方面做了及时、全面、细致的培训，交接验收工作流程、房屋建筑基本知识、物业接管与验收、以及验收标准和方法、设备的管理等，为了对所学知加深印象，分阶段进行考核，出题围绕此次验收的标准，例如：墙面，梁、柱、板、主体，顶棚，地面，门窗，楼梯、扶手，插座，接线盒，开关，照明，供水系统，排污管道，室内配电箱，水表、电表、天然气表，这些项目的验收标准作了考试，并随即投入了验收房屋的准备预验工作中，使之学为所用。居安思危，安全是我们今后工作中的重中 之重，无论任何工作都要以安全为保障，安全两个字渗透着血、渗透着泪、它牵扯着每个人、每个家庭，所以安全知识的培训是必不可少的，在培训中以大量有针对性事实教育大家并出相应考题，使大家在安全问题上有了高度认识。?接管与验收：（）房屋的预检：住宅及设备的验收交接是搞好物业管理工作的前提，交接过程的验收直接关系到今后工作正常开展，也是在竣工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。文秘114版权所有根据开发商要求，工程部于XX年月日与XX年月日会同建设方工程 部、监理公司、施工方对四方景园五区的室内结构及设施进行了一次预检工作。房屋的预检验收对我们前一段的培训工作是一个很好检验，对我们每一个员工也是一个很好的实践机会，在这次预验过程中，每一个员工都以极其高度的责任心，在寒冷的楼内把所有房间的每一个角落和公共区域的每一个消防栓、每一个报警器、每一个声控开关都检查的仔仔细细， 而且向开发单位提出了很多好的建议。并提出了下一次验收中注意的事项。并将出现的问题汇总给