2018年度太原市房地产市场数据分析报告

2018年度太原市房地产市场数据分析报告

一、近期全国及部分省市政策

1. 2018年3月5日，政府工作报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

【政策解析】从国家层面上强调了房住不炒政策的重要性，住房制度的多主体供给及地方政府责任的落实，将会让更多的国民居有所屋，同时也会对投机性购房群体有所抑制。

2. 2018年4月12日，国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见中指出，一是稳妥推进房地产税立法，二是启动新的三年棚改攻坚计划，让广大人民群众早日实现安居乐居。

【政策解析】房地产税的落实是国家利用经济手段对房地产市场的一种调控措施，在一定程度上扼制了投机性购房者的购买需求，从而控制房价的涨幅。新的棚改计划，有利于推进房地产市场的去库存化。

3. 2018年7月31日，中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

【政策解析】政治局会议直指房价上涨问题，措辞更为严厉，表明了中央调控楼市的决心。

4.2018年8月19日，国办印发关于《港澳台居民居住证申领发放办法》的通知中指出：港澳台居民居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。

【政策解析】办法规定了港澳台居民的3项权利，为港澳台居民在当地生活带来了便利，同时为港澳台居民在当地购房提供便利，也会对当地房地产市场带来一定的刺激。

5.2018年10月11日，国务院办公厅关于印发完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）的通知中指出，总结推广住房租赁试点经验，鼓励发展共有产权住房，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例，加强舆论引导，稳定市场预期。

【政策解析】随着城镇化发展的深入，住房供需矛盾已经显现出来，建立多种房屋供应需求才可以稳定矛盾，稳定市场预期。

6.2018年10月17日，央行正式宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

【政策解析】央行今年已四次下调存款准备金率，目的是为缓解因中美贸易摩擦加剧和“去杠杆”造成的实体经济融资难，客观上可以增加银行投向房地产行业的资金，提升居民购房热情。

7.2018年12月22日，中央经济会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

【政策解析】此次会议是对上半年政府工作报告内容的细化指导，是对房地产市场发展的宏观规划，有利于稳定房地产市场供需平衡。

8.2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议中，住建部提出，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。

【政策解析】此次会议是对稳定房地产市场的总结，也是对未来的展望。

1.山西省。2018年3月9日，山西省人民政府工作报告中指出，解决人才住房问题和满足中低收入家庭住房需求，完善住房租赁管理相关政策，实行差别化调控政策，促进房地产市场平稳发展。2018年6月21日，山西省人民政府办公厅公开发布《山西省人民政府办公厅关于印发山西省发展住房租赁市场实施方案的通知》，2018年出台住房租赁相关制度政策各设区城市至少推出1宗土地用于建设租赁住房。2018年8月23日，山西省人民政府办公厅公开发布《山西省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》，全省新开工建设的装配式住宅项目、执行绿色建筑标准的住宅项目和租赁住房、酒店式公寓全部实行住宅全装修。

【政策解析】省政府工作报告是对一年的房地产市场定下的基本走向。解决人才住房问题是人才引进政策的进一步推动，满足中低收入家庭住房需求有利于解决全省人民的住房问题，实行差别化调控政策将有助于平稳房地产市场经济，相关租赁市场政策的落实，将会降低购房需求和减少住房支出。全省推行住宅全装修是政府规范房地产市场的另一有力措施，对开发商各方面的能力要求更高，从而淘汰能力较弱的中小企业，有利于保障住房装修品质，提升民众居住质量。

2.陕西省。2018年3月2日，陕西省政府工作报告中指出，完善住房供给和保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进新一轮棚户区改造工作。2018年11月2日，陕西省人民政府办公厅印发了开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化工作方案的通知，坚决遏制工商企业和个人借建农业大棚之名，占用耕地甚至永久基本农田，违法违规建设非农设施乱象。

【政策解析】陕西省政府工作报告中针对房地产市场定下了一整年的市场调控基调，将有利于平衡房地产市场发展，有效控制房价过快上涨。陕西省政府落实农业部相关政策，针对以农业大棚为名违法建设住宅予以清理整治行动，防止开发企业与农民争夺耕地经营权，维护农民利益，保持农村土地政策底线，防止房地产市场土地乱象的发生。

3．河北省。2018年4月9日，河北省制定《2018年全省棚户区改造工程实施方案》，加大棚户区改造工作力度。2018年5月18日，河北省国土资源厅发布关于彻底清理整治“大棚房”的公告，表示不论购买“大棚房”或购买大棚后自建房屋，违法建筑物的相关权益均不受法律保护。2018年6月4日，河北省住建厅、财政厅、公安厅和中国人民银行石家庄中心支行四部门联合转发住建部《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求集中开展治理违规提取住房公积金工作，支持缴存职工提取住房公积金解决自住住房问题，防止提取住房公积金用于炒房投机。

【政策解析】河北省政府落实了关于国务院政府工作报告中有关棚户区改造的工作，有利于推进城市建设。“大棚房”等不受法律保护有利于规范房地产开发秩序，进一步落实国家政策。四部门联合发文遏制提取住房公积金，可见政府对打击投机炒房的力度的决心。

4.太原市。2018年3月27日，太原市政府工作报告中指出，加快棚户区改造建设，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018年5月14日，太原市政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》提出，实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、商品房预售审批管理等九项具体措施。2018年8月17日太原住房公积金管理中心发布《关于进一步规范住房公积金个人贷款的相关业务通知》，太原市9月30日起将取消商转公以及部分商转公。2018年8月20日，太原市住房公积金管理中心发出的《关于调整住房公积金业务有关政策的通知》开始执行，太原市公积金用户异地购房不得提取住房公积金。2018年8月29日，太原市出台《太原市住房租赁市场实施方案》，年底前将至少依托一家国有企业开展住房租赁业务，至少有一块土地用于建设租赁住房。

【政策解析】以上政策是从多渠道、多部门通过对土地和市场的调控和监管，有效增加住房和用地保障，平稳房价，缓解供需矛盾，保护刚需的住房需求，规范房地产市场主体行为。太原住房公积金管理中心限制商转公可以有效打击利用公积金来炒房的投机客，稳定房地产市场，同时太原市收紧了公积金的贷款方式，使公积金限贷款政策更加严格，对太原市房价的上涨起到了一定的抑制作用。万科泊寓的落成正是政府、开发商对开展租赁住房有力支持的体现，而租赁住房的普及会在很大程度上改变人们的住房观念，并在长期发展中对房价起到一定的抑制作用。

5.西安市。2018年3月30日，西安市住房和保障管理局发布《进一步加强商品房销售管理的通知》，要求购房人数多于可售房源的，应该采取公证摇号方式公开销售，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制条件。2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发布《进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。2018年9月14日，西安市发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，要求加大公租房、共有产权住房土地供应占比，保障多样化住房需求。2018年9月19日，西安市房管局、教育局、工商行政管理局三局发布公告，禁止将房屋销售与学区、学校相关联。

【政策解析】西安市出台的一系列购房细则，保障了每一个购房者的权益，同时给刚需家庭更多的支持，让最需要的人先买到房。同时西安市加大力度规范租房市场，让租房过程正规化。共有产权落地西安的政策让中低收入者也可以住的起房。规范房地产销售中宣传秩序，维护购房者的合法权益。禁止将房屋销售与学区、学校相关联有利于开发商形成健康稳定的销售环节，但也会造成人人可对学区做假承诺的乱象。

6.石家庄。2018年6月5日，石家庄市发展和改革委员会发布《规范商品房价格行为提醒告诫书》，提出商品房经营者要一次性公开全部销售房源，明码标价。2018年8月17日，石家庄市城乡规划局发布《石家庄市违反规划调整容积率问题清理整改“回头看”工作清理内容和目标任务》，主要对2016年违反规划调整容积率问题专项清理工作发现问题整改情况进行全面“回头看”，针对住宅用地容积率管理制度、调整容积率法定依据、违规调整容积率等查处工作进行梳理排查，确保每个违法违规的建设项目实现整改。

【政策解析】石家庄市发布的内容有利于打击房企销售乱象，为购房者提供真实准确的信息。针对违规项目的整改，约束了房地产企业私搭乱盖的行为。

7.长沙。2018年3月15日，长沙市发布《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，长沙市内五区内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。2018年6月25日，长

沙市发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》房地产市场将从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控。

【政策解析】全装修是住宅产业化成熟的标志之一，也是我国商品住宅发展的大趋势。此次一系列政策的出台剔有利于提高首套刚需的购房中签率，剔除部分炒房客。

8.菏泽。2018年12月18日，菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到取消新购住房限制转让措施，同时降低市区商品房预售资金监管额度。

【政策解析】此次菏泽放开限售，充分体现了各地可以根据具体情况进行调整的政策，也说明了在控制房价时政府出台政策时会更加严谨。

9.成都。2018年5月15日，成都市发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，将限购对象由自然人调整为家庭，将限购方式调整为新购住房时需考量家庭已有住房套数，夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，要求全市范围内新购买商品住房和二手住房需取得不动产证满3年后方可转让。

【政策解析】完善了原有政策中的相关定义，将限购政策升级，有利于稳定住房房价。

10.合肥市。2018年1月2日，合肥市住房公积金管理中心发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，规定在销售商品房时，不得拒绝符合住房公积金贷款资格的缴存人使用住房公积金贷款购房。2018年1月16日，合肥市房管局发布新规：小区业主最多可购买2个车位，但不得同时购买2个车位，第2个车位应履行增购程序。2018年4月27日，合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》出台，其中出租自筹住房的租赁企业，当年累计出租面积达到3000平方米的，每平方米每年奖励10元。提供住房租赁经纪服务的企业，当年累计出租面积达到3000平方米的，每平方米每年奖励1元。对自行出租自有住房给他人自住的个人，按照出租面积每平方米每年奖励12元。2018年5月17日，合肥正式发布“租售同权”细则，教育局领导明确表示，租房可上学，讲的是政府的公租房，不是个人租房。2018年5月31日，合肥市政府第9次常务会议审议并原则通过了《贯彻落实<合肥市绿色建筑发展条例>的实施意见》，对发展绿色建筑提出众多要求。

【政策解析】合肥市加强了公积金购房的支持力度，大大降低了购房者的压力。购买车位的政策在某种程度上遏制了开发商捆绑销售的行为，有利于降低购房热情，规范房产销售。租房奖励可以鼓励越来越多的个人、企业将闲置住房用来出租，解决部分无房者的居住问题，让房子回归居住属性。“租售同权”受益人范围较小，但是也为部分租住户的子女解决了小部分的入学难题。合肥毛坯房和精装房开始分开备案，并且精装价格不算作合肥均价之内，对于高价盘而言找到了房价的合理突破窗口，对于购房者来说，未来买房成本只会越来越高。

二、2018年太原市房地产运行情况

1.1太原市土地供求情况

2018年太原市共推出219宗土地，总供应面积1030.94万㎡，环比上涨56.77%，其中住宅用地8宗，商业用地30宗，商住用地124宗，工业用地31宗，科教用地18宗，其他用地8宗。土地成交169宗，成交总面积724.86万㎡，环比上涨73.63%，其中住宅用地11宗，共计24.78万㎡，商业用地18宗，共计29.51万㎡，商住用地86宗，共计341.11万㎡，工业用地29宗，共计272.94万㎡，其他用地25宗，共计56.52万㎡。

1.2太原市六城区土地供求情况

（本表不包含工业用地等非相关用地）

2018年太原市六城区中较去年相比土地供应最多的是尖草坪区，环比上涨317%。其次是万柏林区，土地供应面积191.86万㎡，是2017年的2.7倍。杏花岭区和迎泽区在今年土地供求市场中较2017年均有所下降。与去年相比，万柏林区在2018年土地成交最多，环比上涨114%。其次是小店区，土地成交面积93.35万㎡，环比上涨13.6%。

1.3太原市土地成交总额

（本表不包含工业用地等非相关用地）

2018年太原市土地成交总额共371.65亿，环比上涨29.52%。其中万柏林区土地成交总额最多，达131.07亿，环比上涨288%。杏花岭区和迎泽区土地成交总额较去年相比出现下滑，分别成交13.8亿和21.49亿，环比下降62%和9%。2018年土地成交溢价率最高的区域是小店区，达17.73%，尖草坪区紧随其后，为13.75%，溢价率最低的是万柏林区，为7.27%。

1.4太原市土地供应结构

从上图可以看出，从2017年到2018年，商住用地在土地用途中占比急剧增大，由49%上涨到57%，住宅维持低段位，仍是2%，工业用地缩减至23%，较去年相比减少了16个百分点，商业用地占比略有攀升，为9%，比2017年增加了2个百分点。

1.5太原市土地成交结构

从以上图表可以看出2018年太原市在土地成交方面，工业用地的比重较去年相比增幅最多，占全部土地用途总面积的38%，比2017年上涨了30个百分点。商住用地和住宅用地成交占比均有所下降，2018年该二类土地占比分别是47%和3%，环比分别下降19%和7%。

1.6太原市各用途土地成交楼面地价

2018年太原市土地成交楼面地价总体上涨，较2017年相比涨幅最高的是住宅用地，平均成交楼面地价2700元/㎡，环比上涨63%。其次是商业用地，平均成交楼面地价3418元/㎡，环比上涨52%。工业用地和其他用地平均楼面地价与2017年相比均有所下滑，分别下降11%和58%。

2.1住宅供求面积整体量价情况

2018年太原市新建商品住宅批准预售共计940.5万㎡，环比上涨14%。成交面积1037.54万㎡，环比上涨28%。成交总金额1119.74亿，环比上涨61%。

2018年太原市新建商品住宅供销比为0.9，供需基本平衡。

2.2太原市新建商品住宅销售量及均价表

2018年太原市新建商品住宅销售81577套，环比上涨23%，成交均价10792元/㎡，环比上涨26%。

2.3太原市六城区销售量及均价表

2018年太原市六城区中，万柏林区在本年度销售套数最多，达21285套，环比上涨64%。小店区是六城区中唯一一个负增长区域，较2017年相比新建商品住宅成交套数下降了28%。迎泽区和尖草坪区较去年增速较快，环比分别上涨155%和90%。

2018年太原市六城区新建商品住宅均价最高的是晋源区，成交均价11894.11元/㎡，环比上涨39%，小店区次之，环比上涨37%。与2017年相比，成交均价增速最慢的是万柏林区，环比上涨13%。其余三城区较去年相比增速较平稳，基本维持在22%左右。

2.4太原市2018年住宅市场成交结构

2018年太原市新建商品住宅成交面积结构分布在140㎡以上的销量最多，达22822套，环比上涨42%，与2017年相比增速最快的面积区间是在100-120㎡区间段，本年度成交16909套。80㎡以下面积区间段的新建商品住宅成交增速最低，负增长了39%。

2018年太原市新建商品住宅成交均价分布在10000-12000元/㎡的最多，达18618套，环比上涨106%。涨幅最高的是均价在14000元/㎡以上区间的住宅，成交套数是2017年的12倍，均价在10000元/㎡以下新建商品住宅与去年相比，全部呈现负增长。

2.5住宅市场付款方式

纵观2013年到2018年太原市新建商品住宅付款方式中分期付款所占比重越来越低，银行按揭贷款方式越来越高，基本稳定在80%左右。

2.6太原市2018年住宅销售套数排行

1、土地市场：据楼查查数据研究中心数据显示，2018年太原市土地市场结结实实的形成了一个U型抛物线，从1月开始土地供求面积逐渐下滑，直到6月后的下半年才慢慢回暖，与去年相比，土地市场供

求量均有所上涨，均是2017年土地供求面积的1.5倍。如此火热的土地供求市场：于政府而言，加大土地供应一是为了满足城市发展的必然所需，二是为了通过增加土地供应以平衡过高的房价价格，三是为了快速补充市场能量，减少库存压力；于开发企业而言，有条不紊的拿地节奏暗喻了开发商在国家调控、信贷收紧的大环境下拿地时更加冷静、谨慎，但是为了发展又不得不掌握一定的土地，所以我们看到的土地成交市场是相对理智且明智的。2018年太原市六城区中尖草坪区在本年度土地供应量最多，供销比达到了2.5，其次是万柏林区，土地成交市场较好的是万柏林区、小店区和尖草坪区，土地成交总额最高的是万柏林区，其次是小店区和晋源区。2018年土地溢价率最高的地块编号是XD-11片区05街区008-1，位于综改区唐槐片区，总面积73239㎡，起始价35100万元，成交价61610万元，溢价率达76%，是一宗商住用地，由太原恒珀房地产开发有限公司获得。土地溢价率最低的是地块编号是SWG-1874，位于万柏林区西环高速以东，总面积5343㎡，起始价4170万元，成交价4270万元，溢价率2%，是一宗商住用地，由太原恒御信置业有限公司获得。2018年土地成交楼面地价最高的地块编号是SG-1822，位于小店区南内环街，总面积1140㎡，成交楼面地价11023元/㎡，是一宗商业用地，由晋商银行股份有限公司获得。纵观2017年-2018年土地供应结构，我们不难发现商住用地供应加大，工业用地缩小，而在土地成交结构中，工业用地成交量上升，商住用地减少，由此数据可知，在政策高压下，更多实力企业将目光投向工业用地以发展自身经济，土地结构虽然日渐合理，不再商住用地一家独大，但也需警醒开发商对对商住用地拿地积极性的打压，土地市场势必会造成萎缩，房价将会有更大的压力。从2017年-2018年太原市土地用途分类成交楼面地价来看，住宅、商业、商住用地成交楼面价均呈现上涨趋势，商住用地作为太原市土地结构的老大，平均成交楼面地价达3418元/㎡，加之建安成本、工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等，预计建成后太原市的商品住房均价将达到16000元/㎡。而工业用地的平均成交楼面地价却比2017年有所降低，这也从根本上提升了企业对于投资工业建筑的热情。

2、住宅市场：2018年太原市楼市发展在“四限”中可谓举步维艰，但是从楼查查数据研究中心2013年以来的房产数据来看，2018年也算是给太原市房产市场交了一份不错的答卷。在政策高压下太原市房产市场依然量价齐涨，在相对低增长率的房产面积的供求市场中，成交总金额却高达一千多亿，环比上涨61%，可见太原市房产市场总体房价水平的确是向上高峰值攀升了。根据新建商品住宅供求比来看，在经历过两年的去库存过程后，当前太原市房地产供求比为0.9，处于供需平衡的良好状态。2018年度，太原市新建商品住宅成交均价正式全面进入每平方米万元起步的常态阶段，据楼查查数据显示，2013年住宅均价7022元/㎡，2018年住宅均价10792元/㎡，根据统计局发布数据，2013年人均可支配收入24000元，2018年人均可支配收入68000元，以家庭为单位假如我们入手一套面积120㎡左右的房屋，2013年总价是84万，2018年却要花费130万，差价高达46万，如果一个家庭的年收入刚好处于平均水平，那么2013年均可支配总收入是48000元，2018年是136000元，差价却仅有9万元，房价涨幅是工资的9倍。但是住宅成交市场却依然火热，究其原因主要是因为市民除去日常开销会有部分节余存款，可存银行利息低，炒股风险高，投资高额项目怕被骗，与此同时房产被赋予了稳定升值的投资属性，而且还能以租养贷，因此普通大众依然会在高房价的情况下勒紧裤带也要买房。限购限贷的政策会在一定程度上抑制市民买房热情，但是据楼查查数据分析，2013年-2018年间，使用银行按揭贷款的人群从65%攀升至80%，并且近两年一直徘徊在80%，由此可见，太原市住宅市场一直是以刚需为主，投机为辅。随着南移政策的深化，太原市六城区中小店区在2013年至2017年新建商品住宅成交市场一直保持领先状态，近两年来西进政策的推行，万柏林区、晋源区也加入了紧张的市场竞争中，而尖草坪凭借绝对的价格优势迎头直上，因此2018年太原市住宅总成交量以万柏林区为首发展基本平衡。从六城区成交均价来看，晋源区在2018年度成交均价最高，主要是因保利西江月、万科长风公馆、万科翡翠花园等一线开发品牌带动了此区域住宅均价，其次是小店区、迎泽区、万柏林区、尖草坪区、杏花岭区，小店区主要高成交均价项目有恒大悦府、绿地山鼎庄园、星河湾等高档小区，颐和天成、万科紫院、华润昆仑御、万科城市之光等项目是迎泽区的主力高成交均价代表。2018年太原市住宅成交结构面积

以140㎡以上，均价在10000-12000元/㎡分布最多，可见太原市住宅市场已向中高均价、改善型需求的住宅靠齐，未来随着二胎政策、老龄化人口及以旧换新的居住理念的到来，市民所满足的住宅面积将会进一步扩大。在即将结束的2018年底，政府召开的经济工作会议及住建部会议上，因城施策、稳房价、稳地价、坚持房子是用来住的等关键词再次被列入到国家下一年的政策总基调中，因此2019年太原市楼市发展定会是在稳中前行，不会大涨也不会大降，以平衡城市发展和居民所需为目标，因此可能会对现行相关政策有所微调。就当下而言，现在的市场经济结构中，房地产行业不会那么快失宠，因此想要真正让房价稳定，除了在房地产行业出台宏观调控政策外，政府还需加强其他经济产业的支撑力度，让老百姓看到除了房地产可以投资的渠道很多，只有丰富多维度的产业结构才能将市场资金分流，达到此消彼长的目的。

数据来源：楼查查数据研究中心

2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月

目录 一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

2020房地产市场调研报告(1)

2020房地产市场调研报告 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部 6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县201X年-201X年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。 3、投资型购房减少，消费者趋于理性。201X年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2020年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等 周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平（20XX~2020）经济发展战略预测：20XX年、20XX年和2020年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；20XX年、20XX年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热

点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20XX年、20XX年和2020年的城镇总人口分别为万人、52万人、60万人左右；20XX 年、20XX年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20XX年、20XX年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析： 1) 常平中元街及中心地段

2018年房地产销售总结

2018年房地产销售总结 2018年房地产销售总结 篇一：房地产销售总结 本年度是公司开拓进取的一年,是公司创新改革的一年,我作为xx有限公司的销售人员在公司领导的带领和关怀下,经过上半年的艰苦努力,克服了重重困难,虽然取得了一些成绩,也依然存在些许问题,下面就我个人上半年的工作情况进行汇报。 刚到xx公司xx项目时，对房地产销售方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，很快对公司的性质及其房地产市场有了一定的了解。作为销售部中的一员，我深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以平时本人重点注意提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。 此外，在做好本职工作的同时，还要广泛了解整个xx乃至全国的房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，力争尽快成为一名合格的销售人员。 针对已经过去的2018年的销售工作，从公司销售部门以及个人两个方面进行总结： 一.本人对于在xx地产顾问有限公司xx销售部工作的一点感想和回顾 本人所处的xx项目的营销部销售人员比较年青，工作上虽然充满干劲、有激情和一定的亲和力，但在经验上存在不足，尤其在处理突发事件

和一些新问题上我觉得存在着较大的欠缺。通过前期的项目运作，作为我们销售人员从能力和对项目的理解上都有了很大的提高，今后我将会通过参加公司组织的销售人员的培训和内部的人员的调整会更进一步地来努力提升自己。由于作为xx地产的开发商在企业品牌和楼盘品牌的运作思路上与我公司存在磨合，导致营销部的资源配置未能充分到位，通过前段工作紧锣密鼓的开展和双方不断的沟通和交流，这一问题已得到了解决。 我认为，如果协调不畅或沟通不畅都会导致工作方向上大小不一致，久而久之双方会在思路和工作目标上产生很大的分歧，这让我颇有些积重难返的感觉，好像有时候有一些建议或意见，但却无从述说，现在知道了问题的严重性，我将会努力改正，力求工作中目标一致、简洁高效。但在营销部工作的责、权方面仍存在着不明确的问题，我认为营销部的工作要有一定的权限，只履行销售程序，问题无论大小都要请示开发商方面，势必会造成效率低，对一些问题的把控上也会对销售带来负面影响，这样营销部工作就会很被动，建立一种责权明确、工作程序清晰的制度，对我们销售人员来说，无疑是利大于弊。 会议是一项很重要的工作环节和内容，但是就我觉得，我们公司销售部的内部会议效果感觉不是特别理想，就此，我在想这是否与我们公司在会议内容和会议的形式以及参加人员的安排上是不是不明确有关系?在这 里我诚心建议公司各级领导能积极与开发公司在高层会议上能够沟通好，这样会更有利于我们下游销售人员对于本职工作问题的了解与对问题的的解决。 二.对于这一年来的销售状况和体会以及个人销售中发现的问题

2018年房地产行业发展趋势分析报告

目录 1销售走势回顾与展望 (6) 1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6) 1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6) 1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9) 1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11) 1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11) 1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13) 2投资走势回顾与展望 (15) 2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15) 2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15) 2.1.2低库存下投资有韧性 (18) 2.1.3区域和业态分化 (22) 2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26) 2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26) 2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30) 3新开工走势回顾与展望 (34) 3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34) 3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34) 3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36) 3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)

4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39) 4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39) 4.1.12018年货币化安置率将降低 (39) 4.1.2对销售边际拉动转负 (42) 4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44) 4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46) 4.2.2分流销售 (47) 4.2.3增加新开工 (48) 4.2.4增加投资 (50) 5投资建议与推荐标的 (52) 6风险提示 (53) 图表目录 图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7) 图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7) 图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7) 图表4：房地产销售增速变动历程 (8) 图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8) 图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10) 图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10) 图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10) 图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

2018最新的关于房地产市场的调研报告

2018最新的关于房地产市场的调研报告根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房

地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。 总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计

某市房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告 二〇〇四年十一月

目录 第一部分市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总

第一部分市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析 姓名：李兴指导老师：李金仙 内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。 关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施 引言： 房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模， 据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。 近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势 我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。 表一：全国房地产开发景气指数趋势图 我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要 （二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

20xx关于房地产市场调查报告正式版

For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 20xx关于房地产市场调 查报告正式版

20xx关于房地产市场调查报告正式版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时 也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地

产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房

近十年太原市房价调查报告

近十年来太原市房价调研报告班级：2015级戏导一班学号：1502020116 姓名：黎景宜一、调研背景 从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx 为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。 二、调研目的 1、通过对十年来太原市的房价的调查，了解太原市民生活水平和质量的变化 2、总结太原市近十年来房价的起伏情况，对太原市房价未来有

一个预估评测。 三、调研方法 1 文献资料法：通过向统计部门、图书馆以及大学档案室搜集有关工资、物价变化的历史资料 2 问卷调查法：提出针对性问题，针对不同阶层进行问卷调查。最后汇总得出结论。 四、调研结果 1、房价收入比 房价收入比是家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5 倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了 2、房租收益率 房租收益率是房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消能力 3、.还贷收入比 还贷收入比是指居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标

2018年房地产估计案例及分析指错题总结

按房地产估价报告各项容总结 指错题 指错题答题要点： 1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项； 2、各项容中按下述总结分析是否有错误； 3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算容。 一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。 各部分容构成及常见错误如下： 第一部分、封面 一、构成（7项） 标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号 二、常见错误 1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。 2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的及其注册号。 3、估价报告出具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。若还是“估价报告作业日期”，算错。 4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师” 5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要容缺失。 第二部分：致估价委托人函 一、构成（10项） 标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示） 二、常见错误 1、缺标题“致估价委托人函”，算错。 1、基本事项四个容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。缺少上述某项，算错 2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错； 3 、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如**公司业务章、估价专用章，则算错。 4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应一

房地产市场调查报告如何写

房地产市场调查报 告如何写

如何开展调查研究是一个行为科学，也是一个方法论问题；而怎样写好调研报告则是一个将行为科学、方法论与认识论相结合、相统一的问题，这里有一个从实践到认识的分析、判断、推理的逻辑过程。怎样开展调查研究调查研究是一项需要费心、费时、费力的复杂工作，也是需要面对实际、面对基层、面对群众的工作，不但有一个方法论的问题，而且也有一个世界观、工作态度和群众观点问题。我体会，要搞好调查研究工作，必须做到三点：第一，要把握“两头”，根据需要与可能确定调研重点。所谓把握“两头”，即是一要把握“上头”，了解党和国家一个时期的大政方针是什么，有什么突出的问题需要我们去探讨和研究；二要把握“下头”，就是了解社会在如何发展，老百姓在想什么、干什么、盼什么，创造了什么新鲜经验，有什么热点、难点问题需要我们去解决，特别是经过制定政策去调节。对这两头吃透了，就能够根据需要与可能，确定调研工作的总体方向，立定工作的标杆，选准调研工作的突破口。 在确定调研的项目以后，还要做好一个基础的工作，就是要准备好调研提纲，明确所要进行的调研目的、调研范围、调查地点、调查对象和调查的重点。既要有大纲，又要有细目，有的还要有统计的表格。 第二，迈开双脚，深入实际，广泛调查，详细地占有第一手资料。调查中，一要“沉”，就是“沉”下去，沉到群众中，用心地听她们讲，切忌走马观花。二要“谦”，就是以谦虚的态度，

甘当小学生的精神，请基层群众发表对一些问题的看法，切不可高高在上，好为人师，下车伊始，哇啦哇啦。三要“全”，即全面了解。尽管基层说的、讲的都不一定是我们调查所需要的材料，可是要尽量搜集。如果想寻找一个有用的素材，必须搜集10份甚至更多份素材，占有材料说法要“以十当一”，多多益善。四要注意引导，即引导调查的对象围绕调查的主题发言，围绕所要了解的重点发言，不可泛泛而谈。五要“实”，即坚定地贯彻实事求是原则，要求调查的对象讲实话，反映实际的情况。对有关典型细节和数字要重复核实。六要亲手记录。这不但能够解决“感觉”问题，而且能够在记录的过程中不断积累理性的认识。总之，在调查工作中，要身到、心到、口到、手到。 第三，要对记录的材料及时进行疏理，并不断进行交流。在每次调查座谈之后，调查人员一定要挤出时间对自己的记录作一番梳理，对调查的过程作一“回头望”，看一看被调查的人员是否反映了实际问题，素材是否全面，调查座谈的目的是否达到；哪些素材有用，哪些素材备用，哪些素材还要继续调查。同时，几位调查者还能够经常交流一下，集思广益，提出看法和看法，这样就能够使调查更深入，获得的真知灼见更多。如何写好调查报告要写好调查报告首先要把握这一文体的特点。一般来说，它有三个特点：一是针对性强。调查报告一般都是针对某一重要情况、经验或问题进行有目的的系统调查研究后写出来的书面报告。报告要总结经验，找出规律，提出指导性意见。二是典型性强。调

2017年太原市房地产市场发展分析

太原市南固碾村房地产项目可行性分析 南昌江农房地产咨询有限公司二0一七年六月 1

目录 目录 ............................................................................................................................................................................................................................................................ I 一、总论 (1) 1.1 项目研究范围、依据、假设与技术指标 (1) 1.2 项目研究结论 (2) 1.3 建议 (11) 二、太原市与南昌市经济发展情况对比分析 (12) 2.1 城市面积与城市荣誉 (12) 2.2 经济总量 (13) 2.3 人口总量 (16) 2.6 年末城乡居民储蓄年末余额 (20) 2.7 小结 (21) 三、太原市与南昌市房地产市场情况对比分析 (22) 3.1 2006-2015年房地产开发投资金额 (22) 3.2 2006-2015年房地产开发施工面积 (24) 3.3 2006-2015房地产开发年竣工面积 (25) 3.4 2006-2015年商品房销售面积 (27) 3.5 2006-2015年商品房销售均价 (29) 3.6 小结 (31) I

四、太原都市区城市规划 (33) 4. 1 规划目的 (33) 4. 2 规划范围与面积 (33) 4. 3 四类差别化政策分区 (34) 4.4 规划两个中心城区 (35) 4. 5 四纵四横”生态体系 (36) 4.6 太原晋中同城化 (37) 五、2016年南昌市与太原市房地产市场分析 (39) 5.1 土地市场 (39) 5.2 商品房市场 (44) 5.3 小结 (48) 六、项目地块分析 (50) 6.1 项目地块基本情况 (50) 6.2 项目地块区位分析 (51) 6.3 周边商业楼盘情况 (52) 七、项目投资估算与效益测算 (56) 7.1 投资估算与效益测算假设 (56) 7.2 投资估算 (57) 7.3 项目经济效益测算 (59) 八、项目风险分析 (60) II

2018年房地产市场行情运行情况总结分析行情调研分析

2018年房地产市场运行 情况总结分析 2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。 在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。 楼市量价关键词：稳定 2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。 首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。 此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，

从4月开始，平均每月成交8072套二手房。 第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。 第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。 政策关键词：救市去库存 2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。 第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。 第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占

房地产市场调研分析总结报告范文(1)

房地产市场调研分析总结报告范文(1) 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关 部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下： 一、基本情况 近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。 XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积万㎡，完

成销售面积万㎡，空置面积万㎡，空置率为%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积万㎡，销售万㎡。 XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX 年--XX年全市累计完成经济适用房万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成万㎡,同比下降%;XX年完成45万㎡，同比增加了%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积万㎡，总投资亿元，其中榆阳区等5个县区已开工万㎡、850套。 二、我市房地产市场的主要表现及原因分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本

山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告 本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。 一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。 二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。 （二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析 目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析 上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。 从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。 同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析 今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价

2018年佛山房地产市场分析报告

2018年佛山房地产市场分析报告

目录 一、土地成交情况 (4) 二、房地产市场情况 (4) （一）佛山新建商品房（住房）交易情况 (4) 1.上市情况 (4) 2.成交情况 (5) 3库存情况 (5) 4.全市房价走势 (5) （二）各区新建商品房（住房）交易情况 (6) 1.禅城区 (6) 2.南海区 (7) 3.顺德区 (7) 4.高明区 (7) 5.三水区 (7) （三）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (8) 1.全市交易情况 (8) 2.各区交易情况 (9) （四）佛山市和各区存量房（二手房）交易情况 (10) 1.全市交易情况 (10) 2.各区交易情况 (11) 3.各区交易量对比 (12) 三、佛山周边城市房地产市场情况 (13) 四、市场研判 (14) （一）坚持房住不炒定位，合理调控房地产市场 (14) （二）土地出让增量明显，未来两年总体市场供应充足 (14) （三）金融政策保持紧缩趋势，对房地产影响持续 (14)

图表目录 图表1 2017年1-12月新建商品房成交情况 (5) 图表2 2017年佛山市新建商品房房价走势情况 (6) 图表3 2017年佛山及五区新建商品住房房价走势情况 (6) 图表4 2017年1-12月各区交易情况 (8) 图表5 2017年1-12月存量房成交情况 (8) 图表6 2017年1-12月各区存量房成交情况 (9) 图表7 2017年1-12月存量房成交情况 (10) 图表8 2017年1-12月各区存量房成交情况 (11) 图表9 2017年1-12月各区房地产市场交易量对比 (12)