房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查

一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税

对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。

可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。

例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

二、收取购房定金未申报缴纳营业税

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”另外，国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发〔1995〕156号）规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包括预收定金。

基于以上税收政策规定，房地产公司向业主收取的购房定金必须依法缴纳营业税。可是有些房地产公司将收取的购房定金一直挂在“其他应付款”的会计科目，而未申报缴纳营业税，也是一种延期缴纳税的行为，将面临税务稽查的风险。

例如，甲房地公司收到购房定金的账务处理是，借：现金（银行存款），贷：其他应付款－定金。签订合同并收到首付款的账务处理是，借：现金（银行存款），其他应付款－定金，贷：预收账款—房款。经税务稽查机关查实，甲公司只就计入“预收账款”科目的预售收入申报缴纳营业税，对收到定金但尚未结转“预收账款”的收入28,000,000元，挂在“其他应付款—定金”科目的贷方，未申报缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第二十五条和国税函发[1995]156号文件规定，税务稽查机关作出以下处罚决定：甲房地公司尚未结转“预收账款”的售房定金收入28,000,000元，补缴营业税及附加、加收滞纳金并处以0.5倍罚款。

三、部分代收款项未申报缴纳营业税

《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第540号）第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事

业性收费：

(一) 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；

（三）所收款项全额上缴财政。

凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。因为根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）文件的规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项，无论会计制度规定如何核算，均应一并计入收入额，缴纳营业税，并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，则可作为转让房地产所取得的收入计税。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用

和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”

基于以上政策规定，房地产公司代有关政府部门收取的代收款项，除了代收的住房专项维修基金外，都要依法申报缴纳营业税，

例如，税务稽查机关检查某房地产公司“其他应付款”账户时发现，该公司2012至2013年在销售商品房时向客户收取住房专项维修基金700万元，管道燃气初装费和有线电视初装费共1500万元，票据由委托方进行开具，其中专项维修基金700万元符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余1500万元未按税法规定申报纳税。最后税务稽查机关对该企业作出《税务处罚决定书》，处理决定如下：

1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条的规定，追缴该房地产公司代收款项1500万元的营业税及附加，并加收滞纳金。

2、因代收款项票据由委托方开具，根据31号文的规定，此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税。

3、根据财税字【1995】48号文件及国税发【2009】91号文件第28条规定，代收款项不征收土地增值税。

四、以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息未视同销售申报纳税

实践中，房地产公司往往会出现以其开发完成的开发产品抵建筑企业的工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息等问题。房地产公司将房屋抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，房地产公司的账务处理分别是，借：应付账款——应付建筑工程款，贷：开发产品——商品房；借：长期借款，贷：开发产品——商品房；借：应付股息，贷：开发产品——商品房。双方都没有给对方分别开具发票。根据《中华人民共和国营业税暂行

条例》第一、二、四、五、九条及其《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条的规定，房地产公司以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时应视同销售处理。以房抵工程款应按照建筑企业从房地产公司收回工程款和再用收回的工程款购买房地产公司的房屋两个阶段来进行税务处理，房地产公司和建筑企业应分别给对方开具发票。即房地产公司给建筑安装企业开具销售不动产发票，同时按照营业税的“销售不动产”税目缴纳营业税。建筑安装企业给房地产公司开具建筑安装发票，同时按照营业税的“建筑安装业”税目缴纳营业税。以房抵银行贷款应按照银行收回房地产公司的贷款资金，然后用收回的贷款资金从房地产公司购买商品房两个阶段进行税务处理。房地产公司给银行开销售不动产发票，银行给房地产公司开具超过贷款本金部分利息的利息票据。以房抵股东分配股息应按照房地产公司销售商品房获得的销售收入，然后用销售收入支付给其股东的利息两个阶段进行税务处理。房地产公司给股东开具销售不动产发票。因此，当房地产公司发生以房抵工程款、以房抵银行贷款、以房抵股东分配股息时，必须按照税法的规定，按照视同销售处理，依法申报缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。

例如，税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时，发现该房地产公司存在以下违法事实：

一是将其售楼部数据和财务部有关数据进行核对时发现，该房地产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是：房地产公司将其开发的15套住房用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现，房地产公司与施工单位签订了《抵债协议》，协议中明确了用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元，这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

二是在该房地产公司开发的B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款”明细账和“银行存款”明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来。检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现：在“长期借款”科目所记载

的贷款余额未发生变化且“银行存款”日记账无还款记录的情况下，该公司某一年的第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。经进一步核实，原来是房地产公司与某银行签订《以商品房抵顶银行贷款合同》，以开发产品抵顶银行3900万元贷款，房地产公司以商品房抵顶银行贷款，不进行任何账务处理，少计应税收入3900 万元。

经过查证后，税务稽查局对该房地产公司进行了如下税务处罚决定：

第一追缴房地产公司视同销售行为营业税及附加并加收滞纳金，按照协议售价2000万元扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

第二，追缴房地产公司按照3900万元价格视同销售行为的营业税及附加并加收滞纳金，同时按照3900万元价格扣除相关的税金、成本后的余额补缴企业所得税并加收滞纳金，对上述补缴的营业税及附加、企业所得税处以50%的罚款。

五、利用装修分解精装房销售收入

为了少缴纳土地增值税，不少房地产企业往往将销售额分解为两部分：一部分为毛坯房销售额；一部分为装修款。其实这种做法是违背相关政策规定的，因为房地产企业没有装修资质，而与客户签订装修合同是分解销售额，少申报土地增值税和营业税，是一种典型的漏税行为，税收风险很大。

例如，D花园是甲公司近年开发的新项目，第一期已基本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会大量使用建筑安装业发票呢？经到D花园现场了解情况，检查人员发现D花园的商品房分为毛坯房和精装房，精装房就是让装修成为完整的商品房的一部分，它向消费者提供的是装修一次到位的成品房。检查人员重点对D项目精装修部分进行了检查，发现该公司与购买精装修商品房的业主签订两份合同，一份销售合同，一份装修合同，分别向业主开具商品房销售发票和建筑安装发票，分别确认销售收入和“其他业务收入”。2013年该项目预收款28000万元，按

销售不动产税目缴纳营业税1400万元，取得装修预收款4800万元，结转“其他业务收入”4800万元，按“建筑业”税目缴纳营业税240万元。对于该公司D项目取得的装修收入应如何征税？检查人员对这一问题进行了仔细地分析研究。该公司的精装修房是与业主分别签订售房合同和装修合同，取得的售房收入、装修收入分别入账，并分别开具商品房发票和建筑安装业发票，分属两个税目，似乎应该分别征税。但是，在仔细查阅有关合同后，检查人员发现，该公司虽然与业主分别签订销售合同和装修合同，但在销售合同的补充协议中却强调业主购买的是精装修商品房，必须按照公司的要求由公司统一进行装修。表面上，该公司分别按销售合同和装修合同收取款项，按不同税目分别缴纳税款，而实际上，不管是销售合同还是装修合同的签订只是为了一项业务，那就是销售精装修商品房。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函[1998]53号）的规定，甲公司将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款，其收取的装修及安装设备收入应认定为销售不动产的行为的一个组成部分，应按“销售不动产”税目补缴营业税。基于这规定，甲公司将精装房销售分解为两份合同，漏了土地增值税和营业税。最后，税务稽查机关对甲公司做出补营业税、土地增值税、罚款和缴纳滞纳金的处罚。根据国税发[2009]31号文的规定，该公司收取的装修收入应按15%的毛利率补征2013年企业所得税。

房地产企业税务风险与应对思考

房地产企业税务风险与应对思考 摘要：随着中国经济的飞速发展，在市场经济体制下的纳税问题已经成为房地产企业不能忽视的一个重大问题。深入分析税务风险的产生原因并控制税务问题，是房地产企业管理决策层关注的一个焦点问题。而税务风险会给企业造成不可估量的损失。笔者通过自身在房地产企业财务部门的工作经验，对房地产企业税收风险进行深入分析，并提出对应的策略。 关键词：房地产企业;税收风险;应对策略 随着中国经济飞速发展，国内很多优秀公司在国际市场上崭露头角。但是有不少公司却因为税务风险控制防范做得不够完善，陷入了“税务门”，以致在税务风险上多次摔跟头。任何一个企业想要扎根于瞬息万变的市场之中，并得到良好的发展，都应该做好内部控制。而税务方面是一个极其重要的方面，税务缴纳的不合理会对企业的核心利益产生影响，因此需要研究税务风险，并采取合适的策略来规避税务风险的发生。 一、税务风险概析 所谓税务风险是指企业缴纳的税款未能遵照税法的规定，造成企业利益损失的风险。税务风险普遍地存在，绝大部分企业以及其每个利益环节都能可能存在税务风险，税务风险并不会因为企业的发展而消失，反而会随之逐渐增长。税务风险的另一个特点是风险不易被发现，它看不见摸不着，隐秘地附着在企业的各经营活动中。

二、房地产企业所面临的税务风险 1.房地产开发初期的税务风险 房地产企业在开发阶段，需要花费巨大的购地款，而购地款在税务检查中是一个重要的项目，企业所面临的风险也很大。在开发阶段所涉及的税种有印花税、耕地占用税、契税等等，在土地成本中还涉及土地增值税、企业所得税等。在房地产企业开发阶段，房地产企业通常没有真实的发票，税务机关可以对此进行处罚。没有根据规定得到发票的行为导致企业可能有偷税和漏税的情况。按照发票法规定，房地产企业会受到一定的处罚。因而，在购置土地使用权时，需要在合同中要明确说明提供真实有效的发票，以减少税务风险。 2.在房地产开发中期的税务风险 建造成本是房地产企业一项较大的支出，其税务风险是比较高的。除了自主开发的房地产企业外，大部分的房地产企业采取的是出包开发的方式。纳税人应当按照相关规定，承担代扣代缴的责任和义务。在房地产开发中期所涉及的税款主要有城建税、营业税、教育费附加、个税等。房地产企业要特别注意这些税种相关的条款，以规避税务风险。 3.房地产销售的税务风险 在房地产的销售中，所涉及到的税收是非常多的。具体包括有印花税、城建税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税等，而这是税务机关检查税务的最重要一环。房地产企业在这一环节中所面临的税务风险也是最大的。税务部门依据房地产企业的预收账款来

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房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

房地产企业100个涉税风险点

房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；

9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策

房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。

房地产企业常见税务风险

房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。

企业所得税核定征收常见的涉税风险

企业所得税核定征收常见的涉税风险 企业所得税征收方式一般有查账征收和核定征收两种，在日常征管中，有些企业的企业所得税实行核定征收，企业往往认为核定征收方式比较简便，按核定征收的税款申报缴纳就会平安无事，事实果真如此吗？非也。事实上，实行核定征收有时也存在较大的涉税风险。 一、违反规定实行核定征收的情形 案例：某建筑安装企业甲公司，系法人居民企业，主要从事有关工程建筑安装业务，该公司下设两个跨省分公司（非法人二级分支机构），分别是A分公司和B分公司。2010年度，甲公司企业所得税采取按收入额核定应税所得率的征收方式，公司当年营业收入为5.3亿元。该建筑公司适用的核定应税所得率为8%，实际缴纳企业所得税 53000×8%×25%=1060（万元）。2012年3月，税务机关在对甲公司2010年度纳税情况进行检查时发现，该公司会计账簿设置健全，财务核算规范、准确，符合企业所得税查账征收要求。甲公司2010年度账面核算的会计利润总额为1.1亿元，如果企业按查账征收方式缴纳企业所得税，不考虑纳税调整等因素，应缴纳企业所得税11000×25%=2750（万元），比核定征收多2750-1060=1690（万元）。 本案例中，税务机关在检查时能否对该公司2010年度的企业所得税征收方式按查账征收来查补税款呢？本人认为应该将其2010年度征收方式变更为查账征收，并可以按查账征收方式的税款要求甲公司补缴税款。理由如下： 1．甲公司作为汇总纳税企业，本来就不得核定征收企业所得税。

（1）汇总纳税企业的定义 《企业所得税法》第五十条规定，居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。《国家税务总局关于印发〈跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发[2008]28号）规定，居民企业在中国境内跨地区（指跨省、自治区、直辖市和计划单列市）设立不具有法人资格的营业机构、场所的，该居民企业为汇总纳税企业。本案例中，甲公司设立了跨省的非法人分支机构A分公司和B分公司，因此其显然属于汇总纳税企业。 （2）汇总纳税企业不得核定征收 《关于印发〈企业所得税核定征收办法〉（试行）的通知》（国税发[2008]30号）第三条规定，特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）对国税发[2008]30号文件第三条第二款所称“特定纳税人”进行明确，其中包括汇总纳税企业。 因此，甲公司作为汇总纳税企业，是国家税务总局明文禁止采取核定征收方式征收企业所得税的纳税人，对其采取核定征收方式征收企业所得税，本身就是一个错误的行为。2．税务机关可以对甲公司按规定追缴税款。 （1）因税务机关的责任造成纳税人少缴税款的，三年内可要求纳税人补缴税款。 《税收征收管理法》第五十二条规定，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。《税收征收管理法实施细则》第八十条规定，税收征管法第五十二条所称税务机关的责任，是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。 （2）本案例中是否存在税务机关的责任？

房地产业税收风险分析.doc

房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员

房地产企业的税务风险及其对策

房地产企业的税务风险及其对策 发表时间：2013-08-27T09:42:51.420Z 来源：《中国商界》2013年第8期供稿作者：冯素红 [导读] 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。 冯素红/河南振兴房地产（集团）有限公司 【摘要】目前在其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，特别是对土地增值税和企业所得税关注度更高，是房地产企业很难应对的工作，如何有效应对税务风险，本文从房地产企业税收产生风险原因提出相应控制措施，与同行共享。 【关键词】纳税风险；产生原因；风险控制措施 近几年不管是媒体，还是大大小小的会议，“抑制房价上涨”加强房地产调控”一直是热点名词，房地产行业备受争议，在风口浪尖上沉浮，在税务机关的严厉征管，重点稽查下，房地产企业的经营一年比一年充满着艰难和风险。特别是在目前其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，同时国家税务局又加强了土地增值税的清算和企业所得税的结算，这对很多房地产企业来说，意味着要补缴数额巨大的税款，这是巨额现金流的流出，因此房地产企业的税收事务是企业经营过程中极其重要工作，任何疏漏都可能造成巨大的税务风险甚至税务危机事件。 一、房地产公司的纳税风险及其产生原因 所谓纳税风险就是指单位涉税行为因为未能正确履行税收法律法规的有关规定，所导致的公司未来经济或其他利益的可能损失。该风险不同于一般商业风险，对每个纳税人而言，纳税风险从经济角度说只是净损失，是单位现金资产的流出而没有对应流入。但针对房地产企业来说，其纳税风险存在的根本原因集中体现在税收政策不稳定、税收法律不明晰、核定征收转为查帐征收等，房地产公司应对税务事项的能力不强，所采用的纳税筹划方法不恰当，也成为房地产公司普遍存在的主要风险。 （一）核定征收转为查账征收后，房地产公司难以应对，再加上纳税意识和法律意识不强，产生税务风险 国家税收法规政策比较复杂，特别是房地产行业相关税收政策既不清晰也不稳定，且国家对房地产行业最初没有按照税法的规定征税，对土地增值税和企业所得税简单采用核定征收方式，但在2010年5月以后突然宣布转为查帐征收，征收模式改变让房地产公司措手不及，相关规定相继发布，而这些政策没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不知道如何纳税现象，再加上税务人员对相关政策也不熟悉，理解也不同，各自把握尺度不同，我们企业到底是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，很可能利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。 （二）鉴于财税工作特殊性，财务部门往往大权独揽，房地产企业纳税管理也不例外，不会合理运用纳税筹划，导致税务风险 一个企业的税收存在两个环节，一个环节是产生税收的环节，一个环节是缴纳税款环节，但很多企业的决策者都认为：“税收就是财务部门产生的，因为财务务部门所作的财务处理就决定了企业的应纳税款。如果出现多交税或被税务机关处罚，那就是财务人员失职”。作为房地产企业也不例外，决策者的纳税观念存在着很大的误区，未能了解税收是如何产生的。就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。所以房地产公司决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的工程部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。也正是这个原因，导致税负很高，而决策者对此又不满意，往往让财务人员自己想办法，包括与税务部门沟通协调，由此产生的纳税风险也是目前一种普遍现象。 二、房地产公司税务风险控制措施 （一）财务人员必须学习税收政策，并将税收政策的内涵向决策层进行宣讲 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。如何利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，来寻找公司在税收上的利益增长点，从而达到利益最大化是财务人员不可推卸的工作。因此，财务人员应及时关注税收政策的变化趋势并进行系统学习。此外，要注意全面把握税收政策的规定，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。同时，应将新的政策及其产生的影响和应对措施对决策层告知，以获得其对税务工作理解和支持，全面准确地把握政策并能够在应用决策前进行运营，是规避税收风险的关键。 （二）成立税务部门，合理筹划，避免税务风险 纳税风险不同于一般的商业风险，对每个企业而言，纳税风险就是净损失。房地产企业的纳税风险集中体现在国家税收政策不稳定、税收法律不明晰、纳税筹划方案选择不恰当等方面。针对此，如果房地产企业比较大而且项目多的话，应专门成立税务管理与筹划小组，制定详细的税务管理流程。小组成员各负其责，通过及时、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内涵；加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求；必要时，借助“外脑”，将税收筹划专家引入内部，研究可行的筹划方案，积极防范税务风险。同时，公司的内部管理应明确规定，税务管理与筹划人员应当及时了解到公司经营决策及其经营节点，为税务筹划工作做好准备。（三）设置关键节点，进行合理税收筹划，避免筹划风险 企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题，如房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时

企业所得税风险指标

附件 企业所得税风险指标 目录 一、收入类风险指标（23个） 1、【风险指标】营业收入 2、【风险指标】交通运输企业运输收入 3、【风险指标】营业外收入 4、【风险指标】“收入类调整项目—其他” 5、【风险指标】视同销售收入、视同销售成本 6、【风险指标】按权益法核算长期股权投资对初始投资成本 调整确认收益 7、【风险指标】公允价值变动净损益 8、【风险指标】未按权责发生制原则确认收入 9、【风险指标】投资收益 10、【风险指标】不征税收入 11、【风险指标】民间非营利组织接受捐赠收入 12、【风险指标】民间非营利组织会费收入 13、【风险指标】民间非营利组织提供劳务收入 14、【风险指标】民间非营利组织商品销售收入

15、【风险指标】民间非营利组织政府补助收入 16、【风险指标】民间非营利组织投资收益 17、【风险指标】民间非营利组织其他收入 18、【风险指标】事业单位的财政补助收入 19、【风险指标】事业单位事业收入 20、【风险指标】事业单位上级补助收入 21、【风险指标】事业单位附属单位上缴收入 22、【风险指标】事业单位经营收入 23、【风险指标】事业单位其他收入 二、扣除类风险指标（42个） 24、【风险指标】营业税金及附加 25、【风险指标】营业成本 26、【风险指标】营业外支出 27、【风险指标】营业外支出—其他 28、【风险指标】资产减值损失 29、【风险指标】公允价值变动收益 30、【风险指标】资产损失 31、【风险指标】弥补亏损 32、【风险指标】捐赠支出 33、【风险指标】赞助支出 34、【风险指标】销售费用1

35、【风险指标】销售费用2 36、【风险指标】管理费用1 37、【风险指标】管理费用2 38、【风险指标】财务费用1 39、【风险指标】财务费用2 40、【风险指标】职工薪酬 41、【风险指标】工资薪金支出 42、【风险指标】职工教育经费 43、【风险指标】职工培训费用 44、【风险指标】补充养老保险 45、【风险指标】补充医疗保险 46、【风险指标】业务招待费支出1 47、【风险指标】业务招待费支出2 48、【风险指标】广告费和业务宣传费1 49、【风险指标】广告费和业务宣传费2 50、【风险指标】罚没支出 51、【风险指标】税收滞纳金、加收利息 52、【风险指标】佣金和手续费支出1 53、【风险指标】佣金和手续费支出2 54、【风险指标】佣金和手续费支出3 55、【风险指标】扣除类调整项目—其他 56、【风险指标】资产折旧、摊销

房地产业税收风险识别模型与案例

房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍 行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业 税收占比高(地税） 宏观调控 企业类型： 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为： 房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源） 房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年） 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大） 涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域 １、风险领域识别 准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑

2021年房地产企业税务风险及税务规划内控管理2

房地产企业税务风险及税务规划内控管理 欧阳光明（2021.03.07） 孙炜青岛大学经济学院副教授 第一部分企业目标与税务内控 贵公司的企业目标？ *什么是风险？ *什么是税务风险？ *那些因素形成税务风险？ *如何有效掌控防范税务风险 *企业目标与税务成本关系？ *税务成本与内控管理关系？ *贵公司税务工作目前是哪个部门负责？ *您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应哪个部门负责？ 您心中税务管理工作的愿景是什么？ 税务规划操作方式： *设计建立具有税务规划功能的公司架构（关联方交易和全流程税务内控制度） *税收政策在日常业务环节运用及操作（核算、申报表、业务运作、合同签订等）*非常规业务的操作

第二部分某房地产企业内控管理 一、职责划分 *董事会—制定、实施、完善 *总经理—落实、推进、检查 *各职能部门—负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制制度 二、房地产内控制度包括内容： *1、环境控制（授权管理和人力资源管理） *2、业务控制（工程管理类：包括设计工程管理、目标成本管理、过程控制制度；项目发展类：包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序）*3、会计系统控制（会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理） *4、电子信息系统控制 *5、信息传递控制 *6、内部审计控制 第三部分税务内控管理机构 *设立税务管理部门或岗位，工作职责为： *1、制定和完善税务管理制度和其他涉税规章制度，控制税务风险*2、建立调整具有税务规划功能的公司架构 *3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规划方案 *4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测

企业所得税业务的涉税风险分析

企业所得税业务的涉税 风险分析 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

企业所得税业务的涉税风险分析2009-11-25 作者：邹苑来源：佛山市顺德区局 在日常税收征管工作实践中，我们发现，部分纳税人由于对税收信息了解不够，对税收优惠政策尤其是新出台的税收优惠政策不了解，对一些税法公式理解不透，不清楚税法与会计的差异等原因。往往由此导致蒙受不必要的经济损失。为此，我们现就日常税收业务中的上述涉税风险进行归集整理，希望籍此能为广大纳税人熟悉税法，依法缴税提供一点帮助。 在日常税收征管工作实践中，我们发现，部分纳税人由于对税收信息了解不够，对税收优惠政策尤其是新出台的税收优惠政策不了解，对一些税法公式理解不透，不清楚税法与会计的差异等原因。往往由此导致蒙受不必要的经济损失。为此，我们现就日常税收业务中的上述涉税风险进行归集整理，希望籍此能为广大纳税人熟悉税法，依法缴税提供一点帮助。 一、特别纳税调整事项风险 近年来，税务总局采取多种措施加大反避税工作力度,为完善反避税规章制度，国家税务总局最近下发了《国家税务总局关于印发<特别纳税调整实施办法(试行)>的通知》(国税发[2009]2号)的反避税文件，该办法适用于税务机关对企业的转让定价、预约定价安排、成本分摊协议、受控外国企业、资本弱化以及一般反避税等特别纳税调整事项的管理。 (一)政策规定：

1、企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。 2、企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系的，即构成关联企业： (1)一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。 (2)一方与另一方(独立金融机构除外)之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方(独立金融机构除外)担保。 (3)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。 (4)一方半数以上的高级管理人员(包括董事会成员和经理)同时担任另一方的高级管理人员(包括董事会成员和经理)，或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。 (5)一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。 (6)一方的购买或销售活动主要由另一方控制。

房地产业纳税人存在的税收风险点

房地产业纳税人存在的税收风险点 一、营业税 1.是否将收取的房屋预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。 2.是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。 3.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税；是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不计收入。 4．委托代理销售，是否按规定进行纳税申报。 5.私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账和申报纳税。 6.是否利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人）少缴营业税。 7.纳税人开发保障性住房等用途的房产是否按规定申报缴纳营业税。 8.销售商业店铺或精装修房屋时，人为将售房总价分解为购房款和装修款，对装修款未并入房屋总价申报缴纳营业税。 9. 发生视同销售行为包括：以开发产品换取土地使用权、

股权；以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务；将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否按规定申报纳税。 10.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 11.对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售开发产品确认收入。 12.出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入。 13.出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等是否未按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；或以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。 14.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入是否未按规定申报纳税。 15.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 16.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。 二、企业所得税 17.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额，计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。

关于企业所得税的税务风险点,让你一次性全掌握

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关于企业所得税的税务风险点，让你一次性全掌握 【标 签】费用扣除,收入,资产管理,企业所得税风险,税收优惠 【业务主题】企业所得税 【来 源】MBA智库 前言 日前，我们搜集了很多关于企业税收风险状况的实践案例，下面是我们经过核实确认后所整理的企业所得税税务风险点，希望可以帮助到大家，详情请见下文。 企业所得税 扣除类 1.下属企业收到总部返回的安全生产保证基金，未冲减相关费用;返回款形成资产的，其折旧和摊销在税前重复列支，未作纳税调整。 建议：核查安保基金等科目，审核安保基金返还的相关文件，看安保基金返还及使用是否符合税法规定。 2.安保基金返回款用于有税前扣除标准规定的支出，合并计算后超标准部分未做纳税调整。如用上级返还的安保基金直接发奖金或补助未计入工资薪金总额计算纳税调整;用上级返还的安保基金直接列支职工教育经费，造成实际列支的职工教育经费支出超标，超过部分未作调整。政策依据：《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》 第二条和所得税法实施条例第四十二条。 建议：核查企业是否将发生的职工教育经费直接冲销上级返还的安保基金，以及其他科目下列支职工教育经费未并入应付职工薪酬—职工教育经费科目核算，其超过工资薪金总额2.5%部分是否未作纳税调整。 3.计提但未实际支出的安全生产费，未调增应纳税所得额。 建议：核查其他应付款—其他—安保基金返还科目年末贷方余额是否在企业所得税申报时作纳税调整。 4.应视同工资薪金的各种劳动报酬支出，未作纳税调整。一是补贴性质的劳动报酬

支出，如：年终奖、岗位能手奖金、码头津贴等，未通过应付职工薪酬科目核算，也未合并计入工资薪金总额计算纳税调整。二是临时工、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的工资薪金性费用，未合并计入工资薪金总额计算纳税调整。三是超过政府有关部门给予限定数额的工资薪金性支出未作纳税调整。 建议：核查管理费用，其他应付款等科目，审核政府发布的工资支出标准，对于不符合税法规定的应作纳税调整。 5.计提但未实际支出的福利费和补充养老保险等，以及计提但未实际拨缴的工会经费，未作纳税调整。 建议：核查其他应付款科目，审核企业在当年发生的工资、福利费、工会经费和补充养老保险在汇算清缴时的有效凭证是否能提供齐全，否则不能在税前扣除。 收入类 1.取得手续费收入，未计入收入总额。如：代扣代缴个人所得税取得手续费收入。 建议：核查其他应付款科目下 的“其他”、“手续费”等明细科目贷方发生额及余额，是否存在收到手续费挂往来不作收入。 2.确实无法支付的款项，未计入收入总额。 建议：核查应付账款、其他应付款明细科目中长期未核销余额。 3.取得内部罚没款，长期挂往来款未计入收入总额。 建议：核查其他应付款—其他—监察部门、其他应付款—其他—纪检部门等科目贷方发生额及相关原始凭证，有无可以确认不再退还当事人的罚款或违纪款。 4.集团公司收取的安全生产保证基金，扣除当年实际发生的损失赔付以及返回给下属企业金额等后，余额(含利息)未确认收益，未并入应纳税所得额计算纳税。 建议：核查安保基金等科目，审核安保基金使用的相关文件，对计提安保基金使用后的余额应作纳税调整。 5.违约金收入未计入收入总额。如：没收购货方预收款。 建议：核查预收账款科目，了解往来核算单位中贷方金额长期不变动的原因。 税收优惠类 1.在销售费用中折扣额与销售额不在同一张发票的?未作纳税调整。

企业所得税核定征收常见的涉税风险

企业所得税核定征收常 见的涉税风险 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

企业所得税核定征收常见的涉税风险 2013-01-3109:35:35chenjuan 23 企业所得税征收方式一般有查账征收和核定征收两种，在日常征管中，有些企业的企业所得税实行核定征收，企业往往认为核定征收方式比较简便，按核定征收的税款申报缴纳就会平安无事，事实果真如此吗非也。事实上，实行核定征收有时也存在较大的涉税风险。 一、违反规定实行核定征收的情形 案例：某建筑安装企业甲公司，系法人居民企业，主要从事有关工程建筑安装业务，该公司下设两个跨省分公司（非法人二级分支机构），分别是A分公司和B分公司。2010年度，甲公司企业所得税采取按收入额核定应税所得率的征收方式，公司当年营业收入为亿元。该建筑公司适用的核定应税所得率为8%，实际缴纳企业所得税53000×8%×25%=1060（万元）。2012年3月，税务机关在对甲公司2010年度纳税情况进行检查时发现，该公司会计账簿设置健全，财务核算规范、准确，符合企业所得税查账征收要求。甲公司2010年度账面核算的会计利润总额为亿元，如果企业按查账征收方式缴纳企业所得税，不考虑纳税调整等因素，应缴纳企业所得税11000×25%=2750（万元），比核定征收多2750-1060=1690（万元）。 本案例中，税务机关在检查时能否对该公司2010年度的企业所得税征收方式按查账征收来查补税款呢本人认为应该将其2010年度征收方式变更为查账征收，并可以按查账征收方式的税款要求甲公司补缴税款。理由如下：1．甲公司作为汇总纳税企业，本来就不得核定征收企业所得税。