梵讯房产管理系统使用常见问题

梵讯房产管理系统常见问题

1.我有多个门店，如何联机共享？添加了门店，为什么门店之前看不到房源电话呢？

答：通过系统设置--管理公司--+员工

首先确认下管理模式是怎么设置的，其次，确认下是看的到别的门店的房源，还是看不到电话？房源是公盘还是私盘？如果是公盘需要设置：系统设置--管理公司--公盘为全公司内的公盘

2.软件登录了，为什么看不到内部房源？

答：如果软件是新装的，软件会同步恢复数据，需要几分钟至十几分钟，至于时间多久是取决于数据量的多少。

3.不想叫员工在公司外的地点登录软件可以实现吗？如何限制登录机器？

答：可以实现，员工必须在认证过的电脑才可以登录。登录梵讯软件，通过以下步骤设置：系统设置--权限设置--勾选限制登录机器，然后点系统设置--管理机器--认证机器

4.为什么我不能修改房源，提示没权限？

答：普通员工默认只能修改自己的房源，修改别人的房源是需要系统管理员给设置权限。

店长可以修改本门店经纪人的房源，系统管理员可以给每个员工设置不同权限

5.我们系统为什么都是重复房源呀？

答：查看设置的重复房源的标注，设定的判定标准必须要全部符合才会识别为重复房源

6.软件支持房源多少天未跟进变成公盘吗？

答：软件支持房源多少天未跟进自动变成警告色和多少天未跟进变成抢盘，颜色、多少天由你来自定义。设置完成后，别的员工添加一条跟进，即可实现抢盘（抢盘之后性质不变）

7.梵讯不是免费的管理软件吗？怎么还提示试用？

答：电脑端的管理功能是永久免费的，公司走的是免费+增值服务的模式，跟360、QQ 模式差不多，就好比QQ聊天本身是免费，但是QQ有QQ会员，红黄蓝绿钻之类的。所以梵讯不是靠软件赚钱的，因为软件有很多增值服务。

8.我想把新可录入的房源放在最前面，如何操作？

答：软件默认的是按照刷新时间排序的，想按照登记时间排序也是可以的。

具体方法如下：

在房源上鼠标右键--重新选择显示的数据列--勾选登记日期--勾选排序列--保存--关闭重新打开即可

9.为什么我搜出来的同一个小区房源和同事不一样呢？

答：确定搜索条件是否一样（确定下有没有特盘），如果都没有问题，同时远程2台电脑核实下

10.启用了公告个排行榜，为什么员工没有业绩排行？

答：没有添加合同和佣金分成，排行榜目前默认显示有业绩的经纪人

11.软件有收租提醒功能吗？

答：有，对当前房源添加跟进--勾选启用提醒功能

12.员工离职后我可以把他删除吗？删除之后原来的房客源还在吗？

答：删除或者禁用都可以，员工账户禁用之后，就不可以登录啦。删除经纪人之后，会提示你把房客源分配给在职员工

13.管理员账户想换一个，怎么办？

答：登录原系统管理员账号--系统设置--管理公司--找到需要转让的员工---鼠标右键--转让系统管理员即可

厂房租赁交税常见问题解答

厂房租赁交税常见问题解答 就很多人都对厂房租赁交税这方面有所疑惑，笔者收集了以下有关厂房交税的常见问题及回答。希望对广大企业家和老板有所帮助。 一厂房租赁要交什么税? 1.营业税=租金收入*5% 2.城建税与教育费附加=营业税*10% 3.房产税=租金收入*12% 4.印花税=租金收入*0.1% 二有关缴纳厂房租赁房产税及房产余值问题 如果房产在出租以前，已按余值的1.2%征了房产税，那么在出租时，先按租金的12%计算应交纳的房产税，再扣除已交的税额，就是实际应交的税额。 只要是出租，就要改变计税方法(从租计征)，而不能说因为以前从价计征，就不再征了。 房产余值，是指其原值扣除一定比例(10%-30%)后的余额。 如：某房产原值100万，当地规定计征房产税的扣除比例为20%，那它的余值为：100×(1-20%)=80万元 1、如果是自用(未出租)，则从价计征，每年应交房产税：80×1.2%=0.96万元 2、假如某年已交纳了1年的房产税0.96万元，但从当年7月1日起将房产出租，下半年的租金为20万元，则从租计征应交纳房产税：20×12%=2.4万元 因为下半年已交了0.48万元的房产税(0.96/2)，所以实际应交税额为： 2.4-0.48=1.92万元 三租赁厂房需要交土地增值税吗?是不是外资不用交? 当然不需要交纳啦.什么城市房地产税\土地使用税都不是租赁人的事(也就是说不是这些税的纳税义务人,即使你与出租方签的协议里有租赁方承担的话,所负担税款在企业所得税前也不得扣除的).我想关于土地增值税你没弄明白,希望下面的解释对你有帮助.土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。 1.纳税人。转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 2.征税范围。土地增值税的征税范围是有偿转让的房地产,包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物。 3.税率。土地增值税实行四级超率累进税率。 四企业在筹办期.租赁厂房是否要交房产税租赁营业税，如交，税率多少? 1、外商投资企业不交房产税，但是要缴纳城市房地产税，房产税和城市房地产税是两个不同的税种。 2、城市房地产税的税率：全年应纳城市房地产税=计税价格或价值*1.2%或全年的租金收入*18%。目前有些地区将房地产税的实际征收率按照房产税税率执行，即依据余值计征的为1.2%，租金计征的为12%，具体情况可咨询当地的地税机关。 3、对租入的房屋不征收城市房地产税，也不征收营业税。外商个人购置的非营业住房不收城市房地产税。 4、举例：某外商独资企业拥有自营房产一栋，计税房产价格为500万元。所以

浅谈二手房事业部运营管理问题及建议

浅谈二手房事业部运营管理问题及建议 二手房是大宗的商品交易，业主及购房者是极为慎重的处理有关房子事宜的，受到的重视度高了，所产生的纠纷也就会多，进过调查二手房经纪行业的客户投诉率是最高的，在市场上很不被认可，是诚信度最低的行业，往往人们一提到中介的字眼就没什么好影像，为改变我们在人们根深蒂固的坏影响，我们就必须进行改革，把业务及管理做到更合理规范，形成一套利于我们的做事方式方法，从而改变我们的不良形象。以下的观点是我在从事二手房行业的个人看法，希望能给公司带来帮助。 一、提升品牌知名度 1、着装标准统一化：公司虽一直强调统一服装，但难免每个人所购买的衣服从品牌、品质、款式上的差异，所达到的形象一致的效果不明显。我们可由公司的名义订购统一的服装（具体的出资标准可另行商议），规范着装标准，这样八目人走在市场上人人都会认识我们，看见我们的穿着就知道我们是八目公司的，是干什么的，目前在吉安的地产行业中还没有那个公司这样推行着装文化，我们要是能率先做出品牌效果将会大大提升。 2、门店设计标准统一化：门店物品摆放统一规范，设计更需合理。如车站店可开设2排办公区，安装8台电脑，车站店的面积足可以容纳10-13人，店员多了所创造的利润也将会增多，合理的控制了成本。广场店的布局建议重新设计，目前的设计严重影响人员的进出便利性，来了客户或者有谈判很不方便，工作效率大打折扣。 3、广告营销推广：公司有LED招牌广告没有合理利用，更新速度缓慢，门框水牌广告已经有相当长的时间没有更新了，还停留在好几个月前得房源信息，经常客户问到水牌上的信息时我们都说没有或者卖掉了，客户就说我们贴的房源都是骗人的，忽悠他们，不信任我们，在客户心理埋下不诚信的火苗，对我们中介就会有很大的抵触情绪，不利于我们开展工作。建议各门店由专人轮流制负责LED及水牌广告的更新，真正利用我们手上有的好资源。

房地产物业合同范本

房地产物业合同范本合同编号：_________ 甲方(房地产开发企业)：_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：_________

乙方(物业管理企业)：_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：_________ 甲方通过(□招投标，□协议选聘)方式将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒

适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。 第一条物业基本情况 物业类型：_________ 座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。 管理界限：东至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。 占地面积：_________平方米。 建筑面积：_________平方米。 容积率：_________% 绿地占有率：_________% 公建配套用房面积：_________平方米 小区总户数：_________ 受益人口：_________ 委托管理的物业构成细目见附表。 第二条委托管理服务期限

数字房产综合管理信息系统操作手册

数字房产综合管理信息系统操作手册 控制台部分 1．1组织机构 (2) 1．1．1 增加科室按钮介绍 (2) 1．1．2 增加同级科室 (3) 1．1．3 增加下级科室 (4) 1．1．4 删除科室 (5) 1．1．5 增加职员 (6) 1．1．6 删除职员 (11) 1．2 角色定义 (11) 1．2．1 角色定义按钮介绍 (12) 1．2．2 增加角色 (13) 1．2．3 删除角色 (15) 1．3 收件定义 (15) 1．3．1 收件按钮介绍 (16) 1．3．3 删除收件 (17) 1．4 表单定义 (18) 1．5 收费定义 (19) 1．5．1 收费定义按钮介绍 (20) 1．5．2 增加收费 (21) 1．5．3 删除收费 (23) 1．6 数据字典 (23) 1．7 日志管理 (23) 1．8 编号规则 (24) 1．9 业务定义 (24) 1．9．1 业务定义 (25) 1．9．2 流程设置 (28) 1．10 套打设置 (32) 1．11 表单权限设置 (32) 1．11．1 表单权限设置 (33) 1．12 业务实例设置 (34) 1．12．1 操作 (35) 1．13 环节权限批量设置 (35) 1．14 环节表单批量设置 (38) 1．15 工作日设置 (39) 1．16 开发商信息录入 (40) 1．16．1 操作 (41)

1．1组织机构 组织机构为各房管处的科室、人员设置，在此处可根据科室名称、业务权限名称等任意设置。 选择控制台中的组织机构，增加相应的科室、人员；可增加、删除同级科室及下级科室、职员等操作；（图1-1） 图1-1 控制台——组织机构 选中删除：在树状结构中勾住要删除的项目可一并删除； 1．1．1 增加科室按钮介绍 选择一个已有的科室，在右边界面上会出现此科室的属性，根据下面的按钮进行相应的操作；（图1-2） 图1-2 组织机构

贷款过程中常见问题解析!

一、房子之前在银行有贷款，还能做二次抵押吗？ 如果客户之前在银行有过贷款，跟其能否再做二次抵押并没有必然的联系。客户如果想要做二押，首先要满足一些基本的前提条件，如： 1）要求客户上海的房产在上海市内银行做过一次抵押贷款且未到期 2）房子50㎡以上，房龄20年以内 3）房子贷款的余额小于现在房价的七成 4）客户征信良好 其次，在满足了以上一些基本条件后，每一家做二押的银行针对自己的产品还有一些特定的要求，如：中银消费的二次抵押要求房子现估值150万以上等，在这里就不一一累述了。 此外，针对房子有过贷款的客户，不一定非得通过二次抵押来获得更多的贷款，还要根据客户此次融资的金额以及能接受的成本来设计方案，我们在实操的过程中，有的会建议客户把原贷款还掉，重新申请新的贷款，这样有时候额度会高一些，成本也会低很多；对于再次融资的客户，如果资金需求量不是太高，时间比较紧急的，我们会建议客户做信用类贷款，所以具体方案是根据客户的实际情况及需求来制定的。 二、贷款有哪几种还款方式？ 等额本息还款法、等额本金还款法、按月付息，到期还本法是贷款中最常见的3种还款方式。首先我们先分析一下这3种还款方式的利弊。 等额本息还款法 优势：（1）每月还款金额相同，方便记忆； （2）前期每月还款少，故还款压力小；

（3）此种还款方式，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长），还款压力降低，适合项目周期较长，回款较慢的客户。 以贷款金额100万，贷款期限10年，现行基准利率上浮20%，则年利率为7.86%为例，按照此种还款方式，月还款额为12059元, 十年利息总额为447069元 劣势：与等额本金还款法相比，每期本金还款较少，总利息付出较高； 与按月付息，到期还本相比，每月都需偿还本金，资金利用率低； 等额本金还款法 优势：（1）前期每月还款多，总利息支付比较少； （2）同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长）。 劣势：（1）前期每月还款多，故还款压力大；如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信； （2）每个月还款数字不一样，难记！ 按月付息，到期还本法 优势：每月仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高；较适合资金周期率快，回款周期短的客户； 一般是三年授信，一年到期转一次，如果第二年资金充裕了，不需要这笔贷款了，就不去银行办理续贷授信即可，无任何违约金。 劣势：一年期后的还款压力大，一年期满后，必须要把本金还进去。如果资金安排不到位的话，可能会出现逾期，影响征信，去民间拆借资金成本高，有一定风险。 第二年是否续贷成功是个问题，在实际操作中融百科遇到过很多例由于各种原因未续贷成功的案例。如在每年的11、12月份申请的贷款，次年的这个时候很可能会因为额度问题或者是政策变化而影响到续贷，导致贷款无法续批；银行分管相应业务的人员变动、相应业务的坏账率升高、客户未按银行要求的回报给予银行等等都会导致续贷失败。

安装梵讯房屋管理系统失败的解决方案

安装梵讯失败的解决方案 目录 问题一:安装时提示组件错误.net 4.0未安装 ..............................................错误!未定义书签。问题二:安装时提示组件错误ＳQL未安装?错误!未定义书签。 问题三:安装梵讯时发生错误?错误!未定义书签。 问题四：双击没有反映?错误!未定义书签。 问题五：登录梵讯时提示没有找到数据库?错误!未定义书签。 问题六：登录梵讯时提示“9７４27”错误 ....................................................错误!未定义书签。问题七：登录时提示没有权限........................................................................错误!未定义书签。问题八：安装SQL时提示“2５5４１” .. (14) 问题九：安装梵讯时提示写入错误?错误!未定义书签。 问题十:让Ｃ盘的可用空间大于一个G?错误!未定义书签。 问题十一:分区工具使用...................................................................................错误!未定义书签。问题一:安装时提示组件错误.nｅｔ4．0未安装 1.现象:安装梵讯房屋管理系统的系统组件发生错误,在成功安装所有的系统 组件之前安装程序无法继续进行的解决方法:(单击详细信息后显示:未能安装组件Ｍicrosofｔ.NET Fｆａmｅwoｒk 4(x86和x64)并显示下列错误消息，按照下面的步骤来处理） 2.解决方案： 第一步:查看系统盘即ｃ盘的可用空间有没有大于一G,如果没有请清理c盘的空间,大于一G后在安装

非住宅物业管理合同完整版

非住宅物业管理合同完整 版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

非住宅物业管理合同完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 根据《中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《________住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：___市___区___路（街道）___号；占地面积：___平方米；建

常见税务知识点

我公司为工商局注册的投资咨询有限公司，在日常经营当中有时会涉及同其他企业资金拆借，订立的借款合同是否需要缴纳印花税？ ————除银行及其他金融组织以外的企业间借款合同，无需缴纳印花税。 个人房屋租赁所得需按“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。对于出租非住宅所得按20%税率缴纳个人所得税，对于出租住宅所得减按10%税率缴纳个人所得税。在计算缴纳个人所得税时，可依次扣除以下费用：1、财产租赁过程中缴纳的税费；2、由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；3、税法规定的费用扣除标准。其中：修缮费用，需能够提供有效、准确凭证；以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。费用扣除标准为，以一个月内取得的收入为一次，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。 对个人出租住宅取得租金收入减按4%税率征收房产税；对个人出租非住宅取得的租金收入按12%税率征收房产税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，从2008年3月1日起免征印花税。城市维护建设税随营业税附征，税率视纳税人所在地不同，纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加率为3%。地方教育附加征收率为2%。 个人出租住房取得的收入，减按1.5%税率征收营业税；个人出租非住房取得收入，按5%税率征收营业税。 3、

4、

您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用,由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。 上述回复仅供参考。有关具体事宜请直接向主管地税机关咨询。

住宅区物业管理合同书完整版

住宅区物业管理合同书完 整版 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

住宅区物业管理合同书完整版 下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 甲方(委托人)：____住宅区业主管理委员会 乙方(受托人)：____物业管理公司 为加强____住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理

(房地产管理)住宅小区智能化管理系统

住宅小区智能化管理系统 第一章智能小区与智能住宅总论 第二章智能小区物业管理系统 第三章智能小区安全防范系统 第四章信息通讯服务与管理平台 第五章智能小区结构化布线系统 第六章智能小区与智能住宅典型产品介绍 第一章智能小区与智能住宅总论 一、智能小区与智能住宅的由来 ?发展住宅产业的必要性 ?全球大趋势及其对住宅的影响 ?从智能建筑到智能小区和智能住宅 ?国外智能建筑 ?我国智能小区与智能建筑的建设。。。 智能住宅（Smart Home): “将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS)连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些设施与住宅环境的和谐与协调。”

2004-12-20南大集团大航计算机教育 智能小区物业管理系统 一、智能小区物业管理中心 智能小区物业管理系统 二、水、电、煤气表的计量 1、国内外情况概述 2、家庭三表IC卡的数据采集与管理系统 煤气公司主机发卡系统 MODEM工作站 第二章智能小区物业管理系统 ?三表远传子系统部份 系统能实现水表、电表、煤气表的远程查抄、计量、收费等功能，同时还具有各种诊断措施,并由微机管理显示、打印输出。 它由一台管理微机、一台小区主控器、若干区域管理器和抄表控制器、电源、

以及具有信号输出的远传类水表、电表、煤气表等组成。 一、远传表具 住宅端的表具必须是具有信号输出的水表、电表、煤气表或无源远传水表等远传计量表，它不改变传统计量方式，只是在原基表上增加了非接触检测装置，提供脉冲输出功能，每个脉冲代表一定的计量值。从表头引出的信号线，通常有计量端、强磁检测端、断线检测端、接地端（不同厂家的产品引出线略有差别）。所有信号都是通过抄表控制器、区域管理器，再到小区主控器，然后再送至管理微机。 对于自来水表的远传还有一种更为先进的技术即：无源远传水表，它的远传是不计过程，只读最终结果，码轮在什么位置，即为所读数据。 2004-12-20 南大集团大航计算机教育 南大集团大航计算机教育二、有源表抄表控制器： NDH-2210抄表控制器的容量一般按端口数来标称，一个端口抄一只表，可以每个住户一个，也可多户一只，能采集水表、煤气表、电表等输出的脉冲信号并能检测断线信号。目前，较普遍的是六口控制器，多采用户外安装方式，宜于管理、维护。有源表抄表器是专门针两部份。 三、无源表抄表控制器： NDH-2220无源表具因无须关心过程，只采储表的最终结果，平时无需供电，所以比有源具有无可比拟的优越性和实用意义： ①稳定可靠，抗干扰能力强，环境适应能力强，彻底解决了有源表具在计量过程中因机械振动、电磁干扰、电源影响、水表倒转等因素产生的等问题。 两部份。 智能小区物业管理系统

当前贷款抵押担保工作中存在的问题当前贷款抵押担保工作中存在的问题

当前贷款抵押担保工作中存在的问题当前贷款抵押担保工 作中存在的问题 今年农发行总行针对当前中小企业贷款困难的实际情况指出：要研究提出多种担保办法，探索实行动产抵押、仓单质押、权益质押等担保形式。就目前而言，大力提倡和健全完善贷款抵押担保，对改善银行信贷资产质量，促进银行业健康发展意义重大。 但是，当前在办理贷款的抵押过程中还存在很多弊端，需要进一步完善。主要表现在以下几个方面： 一、政出多门，各自为政。抵押担保工作涉及企业、国土、房管、国资、公证等部门，在办理抵押担保过程中，涉及各部门的政策规定和经济利益，各部门从自身利益出发，从局部看待问题，认识不一致。但由于政策规定方面的缺陷，导致这些部门的行为又都有章可循，并不违规违法。这时，往往要由政府有关部门出面协调解决因政策规定不统一带来的矛盾冲突。致使企业对办证感觉难度大，怕麻烦，造成办证难，制约了贷款的有效发放。 二、收费偏高，企业难以承受。由于资产抵押与资产交易都存在一个收费问题，一般约为抵押物价值或交易额的5%左右。企业用于抵押的资产价值一般较大，在企业生产经营本来存在较大资金缺口的情况下，按该标准收费，就出现了在企业还未获得贷款之前就得支付一笔不菲的费用，企业难以

承担，对于困难较大的企业来说，无异于雪上加霜。 三、手续繁琐，期限偏短。我国办理抵押担保一般是土地、房屋等固定资产，期限多定为1年，到期续办。按现行规定办证前都要到现场鉴定评估，因收费原因，办证部门大都不愿办理长期手续，且由于效率低等原因，有的办证时间从协商收费到最后办理完结，历时长达2—3个月。企业的生产是长期性的，大部份企业长期需要信贷支持，于是陷入周而复始办抵押手续的怪圈之中。 四、产权不明晰，估价不准。就农发行目前的开户企业而言，其房屋、土地等固定资产多为计划经济时代沿袭下来，所占用土地多属划拨性质，只有使用权而无所有权。虽然实行了抵押，明确了权利价值，当企业因不能偿还到期贷款等原因，银行行使抵押权时，还需按规定标准向政府补缴相当于以出让方式获得该土地使用权的出让费，加之目前企业的实际贷款余额远远大于抵押物价值，致使其抵押的实际效用受到削弱，对农发行来讲，是乎成了一种自我安慰的、观念上的价值形式。假若银行因行使抵押权对抵押物进行清偿，按照清偿顺序，处置抵押物价款只有在补偿了该土地出让金、缴纳相应税费之后，才能用于偿还银行贷款本息，造成实质上能用于归还贷款本息的价款往往不足以清偿全部占贷本息，导致银行信贷风险加大。 目前，我国银行业信贷资产质量普遍不高，这已成为限制其

房产中介说服房东签独家房源的话术方法大全

房产中介说服房东签独家房源必备：两种话术和一种工具 网上每时每刻都有房东发布房源出售、出租信息，如上海市梵讯每天会采集到三四千套房源信息，谁能更多掌握这些房源，谁就能在房产中介行业建立强大的竞争优势。 那么，如何说服这些房东，拿到代理权，甚至是独家代理呢？这里跟大家分享说服房东委托房源的两种话术。 说服房东的两种话术 一般房东在网上发布房源信息，不外乎出于两种心理，一是懒，不愿意花精力找中介；一是不愿付佣金，以为中介的居间服务没有价值。 搞懂了房东的心理特点，我们针对性说服就能很容易拿到房源委托。 如果房东是第一种心理，懒，就相对容易拿到委托。你只需要比同行们更快联系到他，用自己的实际行动和从业经验、公司资历、相关部门人脉、成功服务客户案例、该房东房源出售出租方案等，让房东认可你的专业性，同时让他相信你会尽职尽责处理好交易中的各种琐碎事，即便房子有一些非常规麻烦也可帮处理好，一般房东就会很容易将房源委托给你，而且大概率签独家。 如果房东是第二种心理，那么就要在常规说辞的基础上，向他普及二手房交易的麻烦性，不经过专业中介服务，自行签约被骗、被坑、拿不到房款的危险性等，总之，这类房东要让他意识到自己很难做好这件事，才能同意委托房产中介。

快同行一步联系房东的“神器” 但不论是哪种房源，不论你的话术多么有说服力，联系上房东才是一切的基础。 房产中介朋友都知道，梵讯开发了专业的个人房源采集功能，实时采集全网房东发布的个人房源信息，一般业主发布信息成功的几秒钟内，就会被梵讯抓取到，包括房东电话。 个人房源采集功能无缝集成于梵讯房屋管理系统和手机梵讯，近十年已帮助上百万房产中介朋友签到了无数独家房源。 现在，网上的房源信息越来越多，梵讯个人房源采集每天新增十数万套，如上海每天新增数千套，为避免房产中介没能第一时间关注到新采集房源，错失签独家房源机会，梵讯个人房源采集功能特推出了贴心的“自动刷新”功能。 进入个人房源采集页面，左上角和“采集设置”中，均可快速开启自动刷新和设置刷新频率，保证房产中介朋友即时掌握新采集的房源，能够第一时间联系房东，抢占优质资源，签到独家代理。

房地产合同-委托合同(供物业委托管理用)

委托合同 （供物业委托管理用） 甲方：（物业管理公司、受托方） 乙方：（房屋出售单位、委托方） 甲、乙双方根据常政发[1994]107号文颁发的《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》要求，议定以下条款共同信守。 一、房屋管理 （一）乙方根据市文件规定将新村住房共计 套平方米（建筑面积）出售给职工个人（说见清册），现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。 （二）上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。 二、房屋修缮

（一）甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。 （二）托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。 三、托管费用 （一）根据市政府文件关于"建立房屋共用部位设施维护基金"的规定，乙方向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款 %共计人民币（大写） 元、Y 元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款项金额拨入甲方"房屋共用部位设施维护基金"帐户，帐号 ，甲方保证专款专用，并接受乙审查。 （二）甲方负责乙方房屋共用部位设施的日常维修，所需费用从上述房屋共用部位设施维护基金的增值部分中开支。遇有中、大、修以上项目，若上述基金增值部分不足时，不足部分由乙方按实分摊。 （三）甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维修不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。 四、其它

（一）为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其它技术资料移交给甲方存档备查（合同终止，一并返回） （二）遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。 （三）其它约定： 备注：（一）本合同在签订后到"房屋共用部位设施维护基金"到位之日起生效。 本合同有效期　年月日至年　年月日止。 （三）本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案。 （四）本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。 甲方：（公章） 乙方：（公章） 法人代表： 法人代表：经办人： 经办人： 合同签订日期：年月日

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

地下建筑常见问题汇总

地下建筑常见问题汇总 地下建筑房产税的纳税问题 根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。 地下建筑施工防火注意事项 1、施工现场的临时电源线不宜直接敷设在墙壁或土墙上，应用绝缘材料架空安装。配电箱应采取防水措施，潮湿地段或渗水部位照明灯具应采取相应措施或安装防潮灯具。 2、施工现场应有不少于两个出入口或坡道，施工距离长应适当增加出入口的数量。施工区面积不超过50m2，且施工人员不超过20人时，可只设一个直通地上的安全出口。 3、安全出入口、疏散走道和楼梯的宽度应按其通过人数每100人不小于1m的净宽计算。每个出入口的疏散人数不宜超过250人。安全出入口、疏散走道、楼梯的最小净宽不应小于1m。 4、疏散走道、楼梯及坡道内，不宜设置突出物或堆放施工材料和机具。 5、疏散走道、安全出入口、疏散马道（楼梯）、操作区域等部位，应设置火灾事故照明灯。

火灾事故照明灯在上述部位的最低照度应不低于5lx（勒克斯）。 6、疏散走道及其交叉口、拐弯处、安全出口处应设置疏散指示标志灯。疏散指示标志灯的间距不易过大，距地面高度应为1! 1.2m，标志灯正前方0.5m处的地面照度不应低1lx。 7、火灾事故照明灯和疏散指示灯工作电源断电后，应能自动投合。 8、地下工程施工区域应设置消防给水管道和消火栓，消防给水管道可以与施工用水管道合用。特殊地下工程不能设置消防用水时，应配备足够数量的轻便消防器材。 9、大面积油漆粉刷和喷漆应在地面施工，局部的粉刷可在地下工程内部进行，但一次粉刷的量不宜过多，同时在粉刷区域内禁止一切火源，加强通风。 10、禁止中压式乙炔发生器在地下工程内部使用及存放。 地下建筑的火灾特点 1.地下建筑全靠人工照明，比地面建筑的自然照明差，加之火灾时，正常电源切断，人的视觉完全靠事故照明和疏散标志指示灯保证。如果没有事故照明，建筑内将是一片漆黑，人根本无法逃离火场。地下建筑内无任何自然光源，再加上浓烟.如无机械排烟。疏散极为困难。 2.地下建筑火灾时逃生的出口和路线比地面建筑少。地下建筑内人员逃生的路只有楼梯和阶梯。除此，人员逃生时往上走，火灾烟气也是往上扩散，人的逃生方向与烟的自然扩散方向一致、人要达到安全，从某些意义来说必须逃到地面上，而烟的扩散速度一般比人步行快得多。 3.地下工程发生火灾时.会造成严重缺氧，对人的危害甚大。 4.火灾时的发烟量与可燃物物理化学特性、燃烧状态、供气充足程度有关。有的可燃物燃烧时发烟量大，因而火灾造成的危害更为严重。地下建筑火灾时，一般供氧不足(火灾开始时与地面建筑无多大差别)，温度开始上升较慢(尤其是固体可燃物火灾)，阴燃时间稍长，发烟量大。地下工程由于无窗，发生火灾时不能像地面建筑那样有80%的烟可由破碎的窗户扩散到大气中去，而是聚集在建筑物中。而且燃烧的可燃物中还产生各种有毒的分解物，危害人员的生命安全。 5.地下建筑火灾比地面建筑火灾扑救要困难得多，地下建筑火灾扑救困难具体表现在:探测火情困难，灭火指挥决策困难，通讯指挥困难，难于展开扑救活动。 6.地下建筑火灾时热烟很难排出，散热缓慢，内部空间温度上升快。研究认为，地下建筑火灾会较早地出现“轰燃”现象，火灾房间空气的体积急剧膨胀，一氧化碳、二氧化碳等有害

二手房经纪人业务操作流程

经纪人业务操作流程 一、客户接待 1、来电客户 2、橱窗客户 3、入店客户 二、资料登记 1、房屋出售 2、房屋求购 3、房屋出租 4、房屋求租 三、房源、客源跟进 1、房源如何跟进 2、客源如何跟进 四、房源配对 1、合理配对的必要性 2、了解客户需求 3、如何配对 4、配对后如何操作 五、带看房 1、带看前准备工作 2、带看过程中的关键点 3、带看后 4、带看不满意重新配对 六、议价、逼定 1、价格接近 2、价格偏低 3、一口价 4、价格谈拢，逼定 5、议价失败，重新配对 七、签约、交易、过户流程 1、双方达成一致签署居间协议 2、正式签约准备工作 3、签约交易流程 4、过户流程 5、税费计算 八、签约上报 九、签约跟进 十、收款 十一、对外分佣 十二、迟收佣金 十三、违约 十四、减佣、取消交易、坏账

《房产交易流程图》 客户咨询 买方 卖方 房屋求购委托登房屋出售委托登 经纪人验房 房源配对 填写看房协议书 实地看房 满意 价格协商一致 价格协商不成功 不满意 签订《房屋买卖居间协议》 公司代收相关证件、定金 正式签署《房屋买卖合同》 一次性付款客户 需按揭贷款客户 买方支付首付款 代办过户手续 银行审批通过 买方支付首付款 代办过户及他项权证 办理银行贷款手续 结清尾款、中介费，交产权证 银行放贷、中介费，交产权证 物业交割 交易完成

一.客户接待 1、来电客户 a)两声之内接电话 b)礼貌及清晰的道出：“您好！吉诺国际不动产”。 c)待客户说出事因之后，首先应询问“先生/小姐您贵姓？”之后必须用称呼去 称呼对方； d)在初步交流过程中，需得到客户是从何渠道了解到我们信息的。遇业务咨询“出 售或出租”、“求购或求租”的，须即时将来电信息登记到【梵讯房屋管理系统】。 e)如遇到找其他同事，应礼貌地说：“请稍等！”并通知有关同事来接听。如遇所 找的同事不在，需礼貌地说：“XX同事外出办事，有什么需要转告他吗？”如 是同事的客户来电的，必须做好详尽记录并及时通知外出同事。 f)所有电话，须登录进【梵讯房产管理系统】，并做好《每日来电记录单》的登 记工作，根据需要作定期的后续跟进。 2、橱窗客户 a)凡在门外看橱窗的客户，经纪人第一时间看到应在30秒内，携带名片精神饱 满的出外迎向客户进行恰谈（注意仪表和微笑）。 “您好！请问有什么可以帮您的?” “是想找房子吗？” “是有房子想出手吗” “看房源吗？” “我们橱窗只登了部分房源，还有很多房源在电脑库里，不如进来坐一会看看 其它房源吧”。 “我们还有其它的相关服务，如：代办过户手续，免费评估物业，银行按揭等” …… b)攀谈的目的是获取意向及引导客户入店，而后再获取联系方式开展进一步的业 务，如遇客户不肯入内或不肯留联系方式的，可递上自己的名片让客户随时可 以主动找你。

2020年物业管理合同范本

2019 年物业管理合同范本（通用版） 委托方（以下简称甲方）： ________ 业主管理委员会 / 房地产开发公司 受委托方（以下简称乙方）： ______ 物业管理公司 为加强 _________ （物业名称）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创 造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《xx 市物业管理条例》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________________________________ （物业名称）实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 1、物业名称： __________ ; 2、物业类型： __________ （住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、 超高层或混合）; 3、座落位置： __________ 市____________ 区 __________ 路（街道） _______ 号; 4、占地面积： __________ 平方米 ; 5、建筑面积： __________ 平方米， 其中：住宅面积： ___________ 平方米（分别为别墅__________ 平方米、复式别墅____________ 平方米、高层___________ 平方米、多层 ___________ 平方米）; 商业面积：____________ 平方米 ; 服务楼面积： ____________ 平方米（含首层停车库）; 其它面积（配电房、地下室等） _________ 平方米。 6、住宅户数： __________ 户（截止_________ 年 __________ 月___________ 日止，业主入伙户数 __________ 户， __________ 户未入伙）。 第二条委托管理事项 1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。 2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管 理和运行服务。

房产抵押贷款协议书

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.wendangku.net/doc/bf14373356.html, 房产抵押贷款协议书 房产抵押贷款协议书 抵押人(借款人)：_________ 地址：_________ 抵押权人(贷款人)：_________银行 地址：_________ 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及交通银行有关业务办法的规定，抵押人和抵押权人在____年____月____日双方签订的《房产抵押贷款合同》(以下称“贷款合同”)，特签订本抵押协议书(以下称“协议书”)。 一、抵押物和抵押登记

1、释义： (1)期房——指尚在建造中的商品房，抵押人在给付定金或预售金后，已与房产商签订了《预购房屋合同》并经公证机关公证，依法取得了商品房预购权。 (2)现房——指已竣工的商品房，抵押人在给付定金后，已与房产商签订了《房屋买卖契约》依法取得了商品房购买权。 2、抵押权： 本项抵押物为抵押人向_____(房产商)购买的位于____的建筑面积为_____平方米的______。该房产建筑平方米销售价为____元，共____元。抵押人已于____年___月___日与房产商签订了____，并据此向抵押权人办理抵押。 3、抵押登记： 抵押人应将《预购房屋合同》的全部权益抵押给抵押权人，并到房产管理局办妥抵押登记手续。当房屋竣工交付使用，抵押人授权房产商将“房屋峻工书”送至抵押权人，并委托抵押权人或抵押权人指定的机构代理向房产管理部门领取《房屋所有权证》，并办妥房屋所

有权抵押登记手续。《房屋所有权证》由抵押权人执管。 4、办理《房屋所有权证》《房屋土地使用权》所需的费用均由抵押人承担。 5、抵押人在此确认，无论何种原因导致抵押人不能领取《房屋所有权证》和《土地使用证》，抵押权人有权提前终止合同，并可立即向抵押人索偿全部欠款。 二、抵押人陈述与保证 1、抵押人提供的抵押物系抵押人合法拥有和实际存在的。在本协议有效期内，抵押人保证抵押物的安全和完整无缺，并同意随时接受抵押权人的监督检查。 2、抵押人保证其提供抵押物作抵押的行为合法、有效。 3、抵押人所提供的抵押物没有向任何第三者抵押或转让，在本协议有效期内，不擅自将抵押物出租、出售、转让、赠与、托管、再抵押、重大改装增补或以其它方式处置抵押物。 4、抵押人再此确认抵押权人有如下权利：在抵押人未还清“贷

税务规划实际工作中常见房产税征免政策问题解答

壹、公司用于售楼的售楼部等临时建筑物要缴房产税吗？ 问：我公司是房地产开发公司，有400㎡用于售楼的售楼部等临时性建筑物，请问这些临时建筑物是否要缴房产税？如果要缴，那么政策依据又是什么？ 答：1986年9月25日财政部税务总局下发了《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十壹条明确规定：“凡是于基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造仍是由基建单位出资建造交施工企业使用的，于施工期间，壹律免征房产税。可是，如果于基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交仍或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条仍明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”仔细分析这壹规定，我们能够发现财税地〔1986〕8号文第二十壹条规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足俩个条件：其壹必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。你单位所拥有的400㎡售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的俩个条件。如果这壹临时建筑物为施工单位所建，那么从你的提问中我们也能够见出，这壹临时建筑物也已经交和你单位了，且且你单位也已经于实质上使用了，因而应当从你单位接受这些临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果这些临时建筑物由你单位自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，你单位也应当从该临时建筑物使用