浅析小产权房问题的成因及对策

浅析小产权房问题的成因及对策

摘要：小产权房是当今我国房地产行业比较敏感的话题，同时它也是相关小产

权房形成的原因、小产权房带来的主要问题、解决“小产权房”问题的对策等几方

面浅析小产权房问题。关键词：小产权房；对策；合法化中图分类号：034.5 文

献标识码：A 小产权房”又称“乡产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，由

于未缴纳土地出让金等费用，不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证，而是

由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权

属证书的“准商品房”。“小产权房”最初起源于民间，在我国已存在多年，并未形

成大规模的气候。但是近年来，“小产权房”之发展大有风起云涌之势。一、小产

权房形成的原因 1.市场需求近年来，全国各地房地产价格不断攀升，远远超过了

绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房

价便宜的郊区。而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40—60%甚至只

有同样位置商品房价格的30%~40%。购房者买不起商品房的情况下，只有把目光

转向小产权房。由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使

以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”

的开发商低或者低多少。总之，供需两旺促使小产权房迅猛发展。 2.我国二元制

的土地所有权制度。虽然集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性，但根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者

出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申

请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建

住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体

所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出

让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建

设商品房，向他人出售。这种二元制土地制度是小产权房出现的根本原因。 3、

政府监管力度不够为其提供便利条件作为一种市场行为，“小产权”房在房地产市

场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕应该

是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府

实际上是这种行为的制造者和实际推动者。二、小产权房带来的主要问题分析 1.

农民利益受损问题由于大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障

受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果之一。目前，国家尚

未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收

益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看，农民个体一般处于

劣势地位，其权益更容易受到伤害。因此，大量开发“小产权”房引起耕地的流失

而造成农民生活保障受到严重威胁，将成为开发“小产权”房带来的最为严重后果

之一。 2.购房者面临巨大风险。法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房

是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产

权房的案件，购房人的权益很难得到维护。由于购买小产权房的合同是无效的，

因此根据三、解决“小产权房”问题的对策解决“小产权房”问题的基本原则应是政

府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护首先，对于已建成的楼盘和在建

设的小产权楼盘，原则上不应拆除，应最大限度地予以保护，特别是符合城市整

体规划和土地用地规划的小产权房项目。除非违法情节特别严重，如违背基本农

田保护等法规、违规开发建设别墅，以及刚刚开工的楼盘，可以予以拆除，恢复

农业用地。总之，虽不说一律都不拆，但以不拆为基本原则，最大限度地保留并

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨

我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨 摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。 关键词小产权房相关政策解决方法。 一、我国小产权房存在的背景和诱因。 （一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。 在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。 （二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。 我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。 小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远

“小产权房”成因与对策的研究

“小产权房”成因与对策的研究 小产权房因其价格优势受到众多中低收入阶层的热捧，引起社会的广泛关注。本文从小产权房形成的原因入手，针对由于其产生而暴露出的一些问题，提出了“小产权房”的解决途径与措施. 标签：小产权房土地制度 1 小产权房的概念 所谓小产权房，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。农村小产权房虽无正当的合法身份，但其对我国整个房地产市场的影响却是举足轻重的。以北京为例，根据中大恒基不动产营销市场研究中心对北京城区400余个在售北京房地产调研数据显示：目前在售“小产权房”楼盘约占市场总量18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。近日一家网站在关于“你会购买农村小产权房吗？”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75％的人表示“如果价格合适，也可以接受”。农村小产权房已在官方和市场的“冷漠”中，默默生长了十余年，在半公开和监管空白的状态下热销。 2 小产权房出现的原因 2.1 价格低廉是大量购买小产权房的直接原因 近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。 小产权房楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，由于不存在土地出让金，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其成本较低，售价仅为同区域商品房的40％——60％。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米。 2.2 城市房地产开发过程中的的制度原因 2.2.1 政府对房地产建设用地供应的垄断

解决小产权房问题对策研究(一)

解决小产权房问题对策研究(一) 关键词:小产权房/房产税/住房保障 内容提要:从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。 一、小产权房问题产生的原因 （一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果 现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 （二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部，交通相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%；2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米4]。 （三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大 小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产

小产权房研究综述

小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在

论小产权房的法律现状及完善

论小产权房的法律现状及完善 摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概 念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上， 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社 会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。 关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，" 小产权" 并不是一个严格的法律概念， 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国

家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一）小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资 源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时，在"集体产权" 上所建设的"

2011~2012年度专题4：我国小产权房问题研究：现状与出路

我国小产权房问题研究：现状与出路 REICO工作室 二〇一二年二月

目录 一、小产权房的内涵和特点 (1) （一）小产权房概念和内涵 (1) （二）小产权房分类 (2) （三）小产权房主要特点 (2) 二、小产权房建设现状 (4) （一）小产权房产生的背景 (4) 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断 (4) 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加 (5) 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距 (7) 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹” (8) 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间 (10) （二）发展现状 (10) 1．全国小产权房规模估算 (10) 2．各地小产权房价格情况 (12) 3．小产权房购房者情况 (13) （三）发展趋势分析 (15) 三、对小产权房的评价 (16) 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 (17) 2．小产权房在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求 (18) 四、典型地区小产权房处理方式调查分析 (19) （一）北京 (19) （二）上海 (20) （三）深圳 (21) （四）成都 (21) （五）重庆 (22) （六）海南 (24) 五、小产权房问题的解决思路 (25) （一）现行小产权房政策及其评价 (25)

1．相关政策内容概述 (25) 2．相关政策存在的主要问题 (27) （二）解决小产权房问题的主要原则 (28) 1．坚持公平正义的原则 (28) 2．坚持同地同权同价的原则 (28) 3．坚持疏导结合的原则 (29) （三）几点建议 (29) 1．违法小产权房建筑不能一拆了之 (29) 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分 (30) 3．要着力防止地方政府与农民争土地 (31) 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合 (31) 主要参考文献 (33)

小产权房存在的问题和对策

小产权房存在的问题和对策 工商管理系物业管理专业10级 郑佳佳4100102051 摘要：“小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。 关键词：小产权房产权风险对策 一、小产权房存在的问题 “小产权房”不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。

与普通的商品房相比，“小产权房”不需要土地出让金，也没有开发商疯狂的利润攫取。所以，“小产权房”的价格，仅仅是同地区商品房价格的三成。这正是城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的主要原因。一开始，相当多的农民为了尽快建好自己的房屋，却没有建设能力，而把一部分小产权的房子卖出去。以集资的形式把自己的房子建起来。虽然没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。 从前面论述中，我们了解了小产权房的特殊法律属性，由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房。所以，小产权房并不受现有的法律法规的约束，处理小产权房的案件也不适用商品房买卖的法律规定及司法解释，购房人的权益难以得到维护。 同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息。但是，如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。即使开发商违约，由于买卖合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其维权途径就非常有限。

小产权房问题及其对策研究

Advances in Social Sciences 社会科学前沿, 2016, 5(4), 638-642 Published Online September 2016 in Hans. https://www.wendangku.net/doc/6b12332677.html,/journal/ass https://www.wendangku.net/doc/6b12332677.html,/10.12677/ass.2016.54089 文章引用: 李向春. 小产权房问题及其对策研究[J]. 社会科学前沿, 2016, 5(4): 638-642. Research on the Problems and Countermeasures of Small Property Right Rooms Xiangchun Li School of Public Management, Tianjin University of Commerce, Tianjin Received: Sep. 2nd , 2016; accepted: Sep. 16th , 2016; published: Sep. 22nd , 2016 Copyright ? 2016 by author and Hans Publishers Inc. This work is licensed under the Creative Commons Attribution International License (CC BY). https://www.wendangku.net/doc/6b12332677.html,/licenses/by/4.0/ Abstract In this paper, firstly, the concept and the characteristics of the small property right rooms are simply summarized. Secondly, the causes of small property right rooms are analyzed through three aspects: the root system, economic reasons and lacking of government regulation, lax su-pervision. Finally, the corresponding countermeasures are put forward in the perspectives of government practicing and legal angle for the problems of small property right rooms. Keywords Small Property Right Room, The House Property Tax, The Legal System For Leasing 小产权房问题及其对策研究 李向春 天津商业大学公共管理学院，天津 收稿日期：2016年9月2日；录用日期：2016年9月16日；发布日期：2016年9月22日 摘 要 本文首先对小产权房的概念、特征进行了简单概述。其次，又对小产权房的成因从制度根源、经济原因Open Access

浅谈关于小产权房现状的几点看法

浅谈关于小产权房现状的几点看法 所谓小产权房，是指在农村的土地集体所有制得前提下，由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。由于这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。故称之为小产权。 一、小产权房的尴尬现状 来自国土部门的统计数据显示，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米。由于不具备合法有效的产权证明，近几年，关于小产权房所产生的风波不断，最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。 2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，李玉兰遂向市二中院上诉。2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔。 从此案例中我们不难看出，小产权房缺乏法律保护，在小产权房买卖发生纠纷并诉至法院时，法院无法适用商品房买卖的法律规定及司法解释，通常会认定该买卖合同无效，购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息，而无法获得房价上涨带来的好处。此外，由于小产权房不受法律认可，也无法在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此遇到房屋质量问题、公共设施维护问题、乃至房屋建设资金周转出现问题成为难尾楼时，其救济途径就非常有限。同时，由于小产权房没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后难以转让过户，既有以上种种问题那为什么目前小产权房的交易依然红火呢？ 答案是不断上涨的商品房的房价。 由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。相比商品房，小产权房往往没有缴纳土地出让金等税费，因此价格便宜二分之一甚至更少的小产权房，就成为了许多中低收入的老百姓的最后的选择。

小产权房现状与解决

小产权房的现状与解决 罗浩文 201030250520 指导教师：游珍副教授 学院名称：公共管理学院专业名称：土地资源管理 论文提交日期：2012年6月2日

摘要 小产权房产生的原因是多方面的，从整体上看，小产权房有利也有弊。要合理解决小产权房这个问题，既要权衡政府、开发商、村民和购房者的利益，又要防止投机主义者的插空。总的来说，对现有的符合标准的小产权房一般允许其业主交纳一定费用，转为不同级别的产权房；对不符合标准的和新建成的小产权房采取强制拆除，以保证不让这种情况蔓延。 【关键词】：小产权房双轨制土地使用权出让金集体土地国有土地 房地产市场

The Current Situation and Solution to House with Limited Property Luo Haowen （College of Public Management,South China Agricultural University，Guangzhou510642，China） Abstract: The reasons to the emerge of House with Limited Property are complicated,but in general, there are both advantages as well as disadvantages about this issue.The ultimated solution to this phenomenon lies in the balance of the government,farmers,developers and buyers and the ban of the adventures.In a word,some of the House with Limited Property that suit with the government's criterion should be changed into property house in different levels.The newly builded House with Limited Property and the unqualified ones are suggested to remove in order to prevent the tendency. Key words:House with Limited Property twin-track approach charges for land use right collective land state land realestate market

(最终版)济南小产权房现状调研报告

山东建筑大学 房地产金融报告 院系名称管理工程学院 班级房管142 学生姓名都昭毅 指导教师贾书新 时间 2016年10月18日

目录 山东建筑大学 (1) 房地产金融报告 (1) (1) 住房储蓄贷款 (4) 1.概念含义 (4) 2.特征特点 (5) 3.优缺点 (6) 4.常见类型 (7) 抵押贷款 (8) 概念含义 (8) 2.特征特点 (10) 3．优缺点 (10) 住房公积金 (12) 概念含义 (12) 特征特点 (13) 3.优缺点 (14) 住房储蓄贷款，抵押贷款，住房公积金的比较 (16)

浅析住房储蓄贷款，抵押贷款，住房公 积金 引用：房地产即我们社会基本需求中的“住”，可见它的健康发展对我们的生活，对社会的前进影响是极其大的。但中国的楼市发展非常的“火爆”及“疯狂”，“上帝欲让其灭亡，必先让其疯狂。”房价的高高在上，让人敬而畏之。在正常收入情况下，买房一次性付清已经不能实现了，人们更多的是选择贷款，而有多少人真正懂得如何贷款最实惠？选择哪一种贷款才适合自身情况？本文就此浅谈住房储蓄贷款、抵押贷款和住房公积金贷款的区别，让广大购房人士有一个更清楚的认识，从而选择正确的方式，达到适用、省钱的效果。（Real estate is our basic needs of the community, "live", we can see that the healthy development of our lives, the impact on the progress of society is extremely large. But Chinese the development of the property market is very hot and "Crazy", "the gods wish to destroy, they first make mad." The price of the superior, let people respect and fear. In normal income, buy a one-time payment can not be achieved, people are more choice of loans, and how many people really know how to loan the most affordable? What kind of loan is suitable for their

小产权房的现状分析及解决办法

2010.01（下） C h i n a C o l l e c t i v e E c o n o m y 摘要：近年来，“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语，越来越受到外界关注。虽然国土资源部多次严厉地叫停小产权房，但是各地的小产权房市场依然火爆。针对这一现象，文章从现今商品房价格、政府执法、招拍挂制度、征地补偿四个方面进行了分析，从而认为政府应当严加禁止小产权房，并且在已有小产权房的处理方案、制度及执法、提高征地补偿方面提出了建议。 关键词：小产权房；热销原因；解决办法 近年来“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语，越来越受到外界关注。小产权房因是建设在农村集体土地上、未交纳土地出让金，由乡镇政府而非国土部门颁发产权证的房产，所以其从出身便是一种没有身份证的违法建筑。 一、小产权房现状 小产权房虽然是不合法的房屋，但是其数量却是不低的。据统计，目前我国住宅总量在186亿平方米左右，其中高达 66亿平方米面积的住房属于小产权房，占比超过1/3。全国各大城市的小产权房 数量惊人，在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右，西安小产权房已占市场总量的25%-30%，郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。 国土资源部近年来多次严厉地指出，小产权房是违反土地管理法的，集体土地不能用于商品住宅开发,同时城镇居民不能购买小产权房。前不久又下发《关于严格建设用地管理促进而未用土地利用的通知》，再次向地方政府下令要坚决叫停 各类小产权房。 虽然中央的态度很坚决，但是各地方的小产权房市场却没有要打住的势头。究其本质，小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分，小产权房的建设成本变得非常低，所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。 二、热销原因 （一）房价居高不下 自1988年房改以来，住房开始以商品的身份在市场上流通，随着经济发展的浪潮，住房的价格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入总赶不上节节高升的房价，全国出现了普遍性的购房难的困境。尽管国家进行了多次宏观调控，出台了好几台措施进行控制，但是房价不但没有下降反而大增，而小产权房所占比重较大的城市正是那些房价涨幅较大的地方。 通过对《中国统计年鉴》公布的数据进行分析计算，得出24个城市的房价收入比，2006-2007年的房价收入比均较高，其中北京、上海、深圳的房价收入比超过12，深圳甚至达到了16.23。以上海为例，该城市2006-2008年每人年均可支配收入为23655元，以每个家庭2.93来算，则平均每个家庭可支配年收入为 69310元，由各类房屋均价乘以相应销售面积权重得出三年平均房价为10202元，拟定每个家庭购买房屋面积为90m 2，算出上海一个家庭要购买一套90m 2的房屋需要12.34年。在这高企的房价面 前，普通居民的购房能力显得苍白无力。针对中低收入家庭购房难的问题，政府 推出了保障性住房，然而保障性住房的数量还远不能满足市场的需求，在这种情况下，价格低、环境好的小产权房无疑成了消费者的关注强点。表1 2006-2007年平均房价收入比 （二）政府执法力度不够 国土资源部总规划师胡存智指出，“小产权房”叫法本身并不科学。“这是一种自我掩饰的说法。小产权房是乡镇政府或规划、建设等部门管理松懈所造成，且与乡一级政府的鼓励分不开。没有政府的支持，根本不可能盖起来。” 近年来，各地方政府实施的一系列土地整理、金土地工程和农民集中居住等工程，是小产权房较大来源之一。这些工程确实为集约利用土地、保护耕地带来了相当大的利处，但是同时也带来了不小的弊端。为“农民集中居住”而建设的房屋，数量往往多于农民实际需求量，这部分多出 小产权房的现状分析及解决办法 ■任洪英 城市房价收入比 城市房价收入比 深圳16.23太原8.65北京13.51西安8.64上海12.34沈阳7.95厦门11.65郑州7.77广州10.86南京7.76杭州10.70昆明7.69大连10.50哈尔滨7.23苏州10.21贵阳 6.89天津10.20济南 6.60武汉9.86长沙 6.19成都8.84重庆 5.84海口 8.68 石家庄 5.61 注：房价收入比=90/收入房价比,收入房价比=家庭年均可支配收入/平均房价；平均房价=各类住房价格的均价*相应的销售面积权重 集体经济·经济与法 115

小产权房分析报告

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小产权房分析报告 小产权房定义 相关法例与近期动态小产权房销售模式小产权房案例分析小产权房客户分析小产权房分析小结小产权房未来发展

小产权房定义 小产权房的定义 “小产权房”指村集体经济组织，在村集体土地上建商品性住宅，除安置集体组织成员外，还向集体组织以外成员销售。它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设出售。 “小产权房”的“房产证”是由乡镇政府自制颁发的，并没有真正的产权。不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，国土房管局也不会为其购房合同备案。 “小产权房”同时不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，也不能办理产权过户手续，及不能上市交易。如果遇到国家征地或拆迁以及出现房产纠纷，购房者将缺少法律支持。 由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。 由于国家不允许在集体土地上进行房地产开发，这种房屋无法办理房产证，只有乡镇或村委会出具的权属证明，所以被称为小产权房。

?《城市房地产管理法》：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但这仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。 ?《中华人民共和国担保法》：第37条第2款规定，“耕地、住宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押”； ?《中华人民共和国土地管理法》：第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”. 根据我国法律，农村集体土地不允许进行房地产开发，集体土地上建设的房屋不允许向该集体经济组织以外成员销售。 根据我国法律，农村集体土地不允许进行房地产开发，集体土地上建设的房屋不允许向该集体经济组织以外成员销售。小产权房主要相关法例

我国小产权房问题研究报告：现状及出路

我国小产权房问题研究：现状与出路 目录 一、小产权房的内涵和特点2 （一）小产权房概念和内涵2 （二）小产权房分类3 （三）小产权房主要特点3 二、小产权房建设现状7 （一）小产权房产生的背景7 1．城乡二元土地所有制下政府对土地一级市场的垄断7 2．城市化快速发展带动了住房需求明显增加9 3．农村集体土地征用费用与国有土地出让价格的巨大差距11 4．城市房价快速攀升使得城市中低收入群体“望房兴叹”13 5．“多赢”使得小产权房有了独特的生存空间15 （二）发展现状16 1．全国小产权房规模估算16 2．各地小产权房价格情况19 3．小产权房购房者情况20 （三）发展趋势分析23 三、对小产权房的评价26 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径26 2．小产权房在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求28 四、典型地区小产权房处理方式调查分析29 （一）30 （二）30 （三）32 （四）32 （五）34 （六）36 五、小产权房问题的解决思路38 （一）现行小产权房政策及其评价38 1．相关政策内容概述38 2．相关政策存在的主要问题41 （二）解决小产权房问题的主要原则43 1．坚持公平正义的原则43 2．坚持同地同权同价的原则44 3．坚持疏导结合的原则44 （三）几点建议45 1．违法小产权房建筑不能一拆了之45 2．将小产权房作为城市住房供给体系的重要组成部分46 3．要着力防止地方政府与农民争土地47 4．把小产权房建设与保障性住房建设有机结合起来48

小产权房是我国城乡二元土地所有制度下伴随着城市化快速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的，在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房需求，农民也从中获得了土地开发的增值收益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。1995~2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。小产权房建设违反了我国现行农村土地利用相关法律法规，但涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益，如何妥善对待和处理小产权房问题，成为社会各界关注的焦点，也成为各级政府亟待解决的一个难题。 一、小产权房的内涵和特点 （一）小产权房概念和内涵 房屋产权本来没有“大”“小”之分，“大产权”、“小产权”只是在现实经济生活和社会实践中约定俗成的说法，并不是法律上或学理上的专门术语。目前各地对“小产权房”称谓不完全一致，在北京称为“小产权房”，上海称为“集体土地房”，广东称为“集资房”，济南称为“乡产权房”。 综合各地对小产权房的定义，小产权房是指在农民集体所有土地上建设的、向本集体经济组织以外居民销售的住宅，其内涵一般包括五个方面：一是小产权房建设用地为农村集体土地，而非经过招标、拍卖、挂牌等方式取得的城市国有土地。 二是小产权房建设未经土地、规划、建设等主管部门许可，项目未经投资主管部门核准或备案，也没有经过农村土地征用为国有土地以及国有土地“招、拍、