服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例

编者按：本文希望以雅诗阁为案例，介绍服务式酒店公寓，梳理雅诗阁发展脉络，探究雅诗阁是如何发展成为备受推崇的服务式公寓行业领军品牌，为我们打造专业的服务式公寓管理公司提供借鉴意义。

一、服务式公寓简介

1.服务式公寓的概念：

服务式公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。

简单的说，酒店式公寓是一种介于酒店和住宅公寓之间过渡地带的一种混合物业，酒店和住宅公寓这两种产品在逗留时间方面是有区别的——这种区别在提供的设施上也有所体现。传统的酒店迎合临时和短期的住宿需求,而公寓则提供长期住宿服务。酒店式公寓非常适合中长期居住，因此倍受外籍企业管理人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现、可观的回报，成为广大投资者的新宠。

图一：服务式公寓定位区间

2.服务式公寓的特点

⑴家庭式的居住布局：服务式公寓的功能空间比较齐备，拥有客厅、卧室、配备设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。此外，服务式公寓也附属提供游泳池、健身房、餐厅、洗衣间等服务设施且大多免费为客人开放，但这些设施相对酒店来说都更加集约高效。相比而言，酒

店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。

⑵提供完善的服务和管理：服务式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。服务式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。

3.服务式公寓管理公司

服务式公寓管理公司大体可以分为两类，一类是专注于服务式公寓的管理公司，并占有大部分市场份额，比较著名的有奥克伍德（Oakwood）、新加坡雅诗阁集团（The Ascott Group）、新加坡辉盛国际（Frasers Hospitality）、香港莎玛酒店管理公司（Shama Luxe），另外一类是由知名的酒店管理公司衍生出来的子品牌，如万豪行政公寓、威斯汀公寓、凯宾斯基公寓等，这类管理的服务式公寓相对较少，一般为委托管理的酒店项目公寓部分。此外，随着服务式公寓市场的发展，本土企业也在探索发展之中。

二、案例研究——雅诗阁

雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是新加坡凯德集团旗下的全资子公司，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市管理200多家物业，超过32,000 套服务公寓单位，雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。

1.雅诗阁品牌发展：

1984年，雅诗阁推出了亚太地区首个世界级服务公寓—新加坡雅诗阁公寓。

1998年，雅诗阁抱着开拓市场也培育市场的心态，首次踏入中国内地市场，目前其在中国管理的服务公寓已达26家，并有20家正在筹备开业中。

2000年，发展置地集团和百腾置地集团合并成立嘉德置地集团，同年，原发展置地集团旗下的雅诗阁与原百腾置地集团旗下的盛捷控股合并。

2002年, 雅诗阁收购了法国享有盛名的馨乐庭(Citadines)酒店公寓，宣告

雅诗阁大举进入欧洲市场。至此形成旗下三大品牌：雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。

2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托。

2. 雅诗阁商业模式

凯德置地的商业模式形成了房地产最长掘金链的布局，一头连着物业的终端使用者,包括商业物业的租赁者或消费者, 另一头则连着机构或散户投资者。形成一套完整的“募、投、管、退”闭环，实现地产与金融结合的发展模式。雅诗阁的服务式公寓也遵循了类似的发展模式。

图2：凯德置地运营模式

投：刚进入中国时，雅诗阁依托凯德置地的资金支持以项目收购为主。国际化管理公司投资服务式公寓有两种形式，一种是选择一个很好的楼盘投资进去，然后接手管理；另一种是收购有很多服务式公寓的母公司。

鉴于国内国情，雅诗阁在中国的投资方式选择了第一种，由于此时将主要目标客户定位为海外客户，雅诗阁更多地关注门户城市——要是广州、北京、上海——的楼盘。1999年，雅诗阁大单收购招商局地产开发的招商局航华科贸中心，并将其改造成北京雅诗阁。北京雅诗阁是当时北京CBD核心区内最优秀的服务公寓，也是雅诗阁集团的旗舰项目，共有客房272间，雅诗阁开发团队(20人)仅用了不到11个月就完成了大厦的全部改建工作。该笔交易不就创造了北京房地产外资大单收购交易的记录，而且也在业内被誉为建筑物改性改造的经典作品。

考虑到公寓式酒店在欧洲的受欢迎程度，2002年，为进入欧洲市场，雅诗阁选择了另外一种投资模式——向美国公司收购了在法国的馨乐庭连锁酒店。与馨乐庭和雅诗阁一样，都拥有28年历史的品牌，不同在于雅诗阁在新加坡广为人知，馨乐庭则是法国的著名品牌。

之后，随着国内经济的发展、雅诗阁在中国影响力的增加，杭州、天津、南京等二线城市也被纳入考虑范围。2007年4月，雅诗阁在上西安收购了1家酒店，并以集团旗下的馨乐庭（citadines）品牌运营。

与其他公司合作及独资开发项目也是雅诗阁选取的其他的投资方式，如2004年，雅诗阁首次进入中国二线城市苏州时便选择了与苏州中瑞新世纪置业有限公司合作，并于同年9月27日签约，正式启动了苏州盛捷中瑞服务公寓项目。

管：雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。雅诗阁按照不同品牌的标准对其进行标准化管理，各品牌具体划分如下：

雅诗阁：“超凡尊贵”1.专为顶级管理层和业内领袖而设的超凡尊贵的服务公寓。2.提供高效的商务支持服务，使住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和休整，时刻保持巅峰状态。

馨乐庭：“活力时尚” 1.专为旅行者提供灵活服务的公寓住所，以助他们在旅途中寻找全新的城市体验。2.住客可以根据各自的生活方式与预算，自由选择所需的服务。

盛捷：“温馨和谐” 1.专为管理层及其家庭之间和谐生活所设的服务公寓。

2.配备时尚的家庭娱乐设施，组织充满生活气息的各类活动，同时提供商务支持活动。

3.在此可以自由交友，分享居家经验，获得尽快适应新城市对的各类帮助。

在拥有一个新的项目后，雅诗阁会首先根据物业特征、目标市场客户群、项目位置等对项目的具体品牌进行定位。

品牌定位之后技术团队将会入驻，针对项目的具体情况给出装修标准及设计建议，对项目进行整改。比如在装修改造时须根据前期市场调查的结果对项目进行设计，根据主要客户群体确认装修方案，木地板还是地毯，深色的地板还是浅色的地板，一般来说欧洲客户更倾向浅色地板，亚洲客户更倾向深色地板，如

果一个项目目标客群以亚洲客户为主，更多的房间将会使用浅色地板。

之后，在项目开业前六个月筹备团队被要求到位，如6个月前项目经理到位，开业前6到3个月，项目的工程师、客房部经理、前厅经理、电脑经理、销售经理也必须到位。筹备团队到位后将展开物业调试、员工招聘、新员工培训等一系列工作。

在项目运营时，雅诗阁一般是50个房间一个销售人员，一个中心销售3-6个楼盘，高端品牌的服务人员会较多。值得注意的是雅诗阁对不同品牌的硬件有不同的规定，在服务人员的培训上却是统一标准与要求，不同的项目之间会定期组织轮岗、交换学习等活动，表现较好的员工更有机会去新加坡学习，以此调动员工的积极性。

运营管理是雅诗阁商业模式中最基础且最重要的一环，在多年的发展过程中，雅诗阁已经形成了一套完善成熟的服务式公寓运营管理体系，并在实践中不断提升完成，并具有很强的复制能力，能够实现新开拓项目的运营管理的快速对接。通过它高品质的运营管理，一方面确保了其项目持续的经营盈利能力，同时也极大的提升了项目的资产品质，实现资产升值。

退：雅诗阁主要的退出模式有两种，一种是整体销售，选择物业增值的最近时机和区域，开发运营一些项目，等到他们开始成熟，回报稳定后，就向喜欢投资此类物业的国际基金及跨国投资公司出售，但雅诗阁仍持有管理合约，继续经营管理楼盘；另一种是个别销售，将成熟物业卖给小业主并直接退出。

整体出售物业是雅诗阁获得投资回报并实行持续发展的重要渠道，其套现的资金确保了雅诗阁可以不断投资新的项目及新的市场。

需要注意的是雅诗阁的退出渠道背后有两个依托，一是雅诗阁的品牌优势，鉴于雅诗阁的口碑，国际基金及跨国投资公司乐于收购雅诗阁运营的物业；而是雅诗阁的服务公寓房地产信托基金.

2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金——雅诗阁公寓信托；2007年，雅诗阁将旗下12出直接投资的服务式公寓项目以房地产信托基金的形式“打包”在新加坡上市，其中包括北京及上海的3处物业。

按照雅诗阁的规划，雅诗阁拟将在全球范围内全资拥有及控股的服务公寓项目都纳入到其中新加坡上市的房地产信托基金中，雅诗阁将集投资于管理运营

于一身，以投资控股方式开发项目，经过三年以上，运营成熟达到信托基金要求后再整体转手基金，获取回笼资金来投资新的业务，成为一个投资和管理的循环链条。

表3：雅诗阁公寓信托2012年主要财务指标

深圳酒店公寓及市场营销分析报告

2014年 深圳XXX国际公寓 市场营销及经营管理计划 二0一三年十月十日

内容 一、市场环境预测 1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述 2、本地市场概述 二、市场供求及竞争对手概况 三、2014年经营管理目标 1、实现经济效益 2、提升服务品质 3、量化内部管理 4、促进品牌拓展 四、2014年公寓市场营销策略概述 1、公寓现有竞争条件分析 2、价格策略 3、市场定位 4、品牌形象 5、客源市场 6、竞争策略 7、客户拓展 8、客户关系 9、公共关系 10、在线平台销售 五、2014年公寓客房销售策略 1、客房销售重点和方式 2、区域扩展策略 3、推广策略 4、顾客关系维护及发展策略 5、日常销售活动管理措施

六、2014年客房销售行动计划 七、其他部门管理项目 2014年对深圳富瑞斯国际公寓而言是重新面向市场，启动新经营发展周期的第一年，是否能取得开门红对公寓今后的生存、发展起着至关重要的作用。随着2013年公寓全面装修升级改造、硬件提升，以及市场日趋激烈的竞争格局形成，我们面对的2014年都是机遇与挑战并存的一年。如何把握好机遇，取得理想的经营管理业绩，在效益、品质、管理、品牌上有所提升，是公寓团队成员将共同为之努力的目标。现就2014年富瑞斯国际公寓经营管理思路做如下阐述。 一、市场环境预测 1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述 自2013年8月以来，全球经济稳步复苏，欧洲商业活动持续温和扩张，日本经济正脱离通缩，处在全面恢复的过程之中，虽然美国在逐步退出量化宽松体系，但现今世界格局正发生深刻的变化，世界发达国家经济总体仍处于缓慢的复苏阶段。 中国经济自2013年8月以来，八大数据集体向好，新一届政府实行内夯外拓、多管齐下的政策打造百年强国梦，未来中国经济全球格局初现，从政策层面上，新一届领导人会避免与减小有关中国经济在2014年出现拐点或硬着陆的风险。 随着中国经济的发展，以及中央政府大力支持国内旅游资源的开发，促进国内居民旅游消费，积极扶持旅游业的政策，可预测旅游市场将愈加炙手可热，饭店行业的前景看好。 但国际政治形势变化莫测，美叙、美伊、美朝关系不确定性较高。特别是作为中国的主要客源国日本，中日关系走势不明朗，直接影响到整体商务旅游市场。 总体判断2014年从宏观层面对经济运行持谨慎乐观的态度。 2、本地市场概述 （1）2014年城市建设持续高速发展，深圳地铁及一批地标性的城市基础建设项目将在较长的一段时间里进行，拉动此方面的商务需求，促进商务活动的交流； （2）2014年世界500强企业将增加进驻深圳的数量，来自美国及日本的500强企业占绝大多数，深圳外资来源及进出口贸易受美国及日本企业影响较大。500强企业的进驻，提高了周边区域的商务氛围，金融、保险、投资行业的企业提供了较为高端的商务客户； （3）2014年CBD区写字楼市场展望，随着CBD区更多的写字楼建成及投入使用，市场供应量持续增加，售价仍将看涨但涨幅将缩小。在深圳GDP稳定增长，经济保持健康运行的情形

酒店式公寓的未来市场与投资价值

酒店式公寓的未来市场与投资价值 实录内容： 祝惇若：我今天发言的题目是“酒店式公寓的投资与未来发展”，近几年市场上的酒店式公寓非常多，而且看这个趋势也是越来越多。以上海为例，到2009年年底酒店式公寓的供应量有超过5000万套，中低端产品在二、三线城市更是遍地开花。通过我们的研究发现，其中很多所谓酒店式公寓产品是一个伪产品，我们觉得有必要对它的一些基本属性做一个理解。可能看到酒店式公寓的功能，一个是酒店式服务，第二是住家酒店。酒店式公寓提供酒店中常规配置的服务设施功能，比如说餐饮、健身、商务会所等等。另外，它又和酒店有一个区别，因为它主要是针对长期需求的居家式客户，这里面又有公寓的功能，比如必须要设置厨房，要设置儿童托管中心，有一个居家公寓的体验。现在有很多是40年的商业性质产品，还有相当数量是住宅性质的，也能用于酒店式公寓的范畴。 第二，我们来看一下分类，酒店式公寓的管理和服务决定了它的档次。目前国内市场的酒店式公寓管理和服务差别很大，从这里可以看到这上面有雅兰阁、辉盛、逸兰等等。第二类是一个高档的住宅公寓，在上海、北京这些一线城市有大量的外籍人士居住，不少外籍人士的居住区里有高档住宅和公寓，针对这些客户的需求，他们也提供酒店式公寓。酒店式公寓在市场上也占有很大的比例，比如在上海虹桥的温莎公寓，包括在上海浦东的碧云地区的诸多公寓等。第三类是小户型的酒店式公寓，这是从产权式酒店形式衍生的，它的面积小，

所以很多人选择这个产品。但其实有很多公寓仅仅是打一个概念，它在后期的服务以及管理上和前面两个比还是差别很大的。 我们再看一下酒店式公寓租赁市场的需求特征，不同的酒店式公寓对不同的市场需求。我们可以看到中高端酒店式公寓的运营管理公司对整体管理配置考量，大部分是以纯租赁为主，它符合商务、休闲以及会所等三大类，其中商务是比例最大的。在需求上与中高档酒店相似，其中以跨国企业的中高层管理人员的家庭需求居多，而且它是构成最大的一部分，也是大的公寓。我们做了两个市场研究，和北京、上海这些中高端酒店式公寓品牌为例，我们可以看它的客户需求，从时间来看，70%是长期的租赁。 当然在中高档的产品中购买得也不少，不同档次的产品吸引购买人群有显著的差异。高档品牌的酒店式公寓，酒店是物业管理的豪宅，租金水平的回报是比普通的住宅产品稍微高一点，它的主要客户是基金、企业用户以及富裕个人投资者。中低端产品的价格比较低，主要是国内的投资个人为主。我们做了一个研究，上海、北京高档酒店式公寓投资客源分布，85%是国内的，有国内的企业、基金和个人投资者，10%是亚洲其他国家和地区的，欧美在整个市场上的投资比例还是很小的，只有5%。 酒店式公寓对开发商来说，选址又非常重要，选对了一个进入的城市，以及选对了产品开发的区域，可以说就成功了一半。在选址之前，首先需要说明产品的类别，之前的分类已经讲到了，如果发展商计划请专业的酒店和服务商公寓运营商来管理物业的话，它的产品定

馨乐庭公寓式理念

凯德集团雅诗阁有限公司雅诗阁是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的25个国家89个城市管理200多家物业，超过38,000 套服务公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。 其中雅诗阁服务公寓主要面向顶级管理层与业内领袖，为他们提供高效的商业支持，身处至尊豪华的环境中仍能得以放松和修整，以便时刻保持巅峰状态。另外馨乐庭，主张的则是活力时尚，专为旅行者提供灵活的服务，帮助他们在旅途中寻求全新的城市体验。在馨乐庭，住客可以根据自己的生活方式和预算自由选择所需服务。 在长宁来福士广场中规划有“高级公寓式办公楼”，无疑指的是酒店式公寓产品，而嘉德系最为擅长操作的便是持有型酒店式公寓，在上海开业的项目中就有雅诗阁和馨乐庭两大品牌。目前，凯德中国在提及长宁来福士广场中的“高级公寓式办公楼”时，并未说明如何经营，因此，是租是售目前还并不清楚。 与盛捷品牌温馨和谐的居家质感和雅诗阁品牌超凡尊贵的居住魅力不同，即将开业的馨乐庭城南服务公寓将为自由感受城市生活的独立旅居者和商务人士呈献灵活、个性化的乐居体验。据悉，该公寓坐落于成都天府新城核心CBD区域，紧邻天府软件园。拥有177套户型多样的客房，从单房到两房式，满足住客不同的居住需求。同时，覆盖公寓的无线网络、高效的商务支持与时尚先进的家庭影音系统，全速实现办公与休闲娱乐的居家一体化。客人可在设备齐全的独立厨房畅享烹饪的乐趣，亦可在健身房完成足不出户的健身计划。 凯德知音的湖是由凯德中国武汉开发建设。凯德中国源自新加坡，母公司凯德集团是是亚洲最大的跨国房地产公司之一。在武汉，凯德旗下项目已经布局武汉三镇，如凯德R26;

中国酒店式公寓发展前景研究

中国酒店式公寓发展前景研究 近两年,酒店式公寓成为房地产市的新宠,作为近年来一种新兴房产投资品种,投资者把它作为新兴物业,发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢?酒店式公寓意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场,酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察,酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型,目前在我国刚刚走红,但由于它既具有酒店的品质,又低于酒店的价格,能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求,从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。 酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处,两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合,但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间,而忽略了五星级的配套和服务;其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 业内对此也日渐关注,据悉,4月2日至4日,“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题采访了有关人士。 酒店式公寓的独到之处 鑫尊地产市场部的林越经理认为,酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店,而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务,如客房打扫、洗衣等,同时居室内配有全套家具及厨房设备,概括地说,就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权,既可以自住、出租,也可以转售,是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,拥有良好的通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一种综合性很强的物业管理概念,集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,可以满足使用者的个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调,在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时,附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的,它不能流于一般形式,因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等,它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理,这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑,可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时可以得到酒店式的各种服务,如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店,所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高,人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种:居住性公寓主要用于居住,这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间;商务性公寓用途为商务办公,这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。 成功的酒店式公寓都有相似的地方:其位置位于繁华地段,周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。 林越指出,酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比,有同有异:

2007北京酒店式公寓市场报告

2007北京酒店式公寓市场报告 一．酒店式公寓概述 1、酒店式公寓定义 酒店式公寓，也称服务式公寓，酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅，酒店式公寓具有如下特点： （1）酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； （2）酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； （3）酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； （4）酒店式公寓必须具有居家的氛围； （5）相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势。 酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点： （1）酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小； （2）酒店式公寓配有设备齐全的厨房； （3）酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具。 2、酒店式公寓分类 ※类型1： 以住宅单元的形式建设并销售，为了吸引外籍或外省商务、旅游人士市场，冠以“服务式公寓”的称号，为租客提供客房清洁等服务，由开发商自己持有，此类型的服务式公寓代表项目有亮马河公寓和远中悦莱国际公寓。 亮马河公寓

远中悦莱国际公寓 在售代表项目：无 ※类型2： 此类项目具有明显的住宅特点，但提供更为灵活的短期租赁服务（租期很少低于6个月），同时把管理费和一些水电费用包含进租金里。此外除提供基本的房间清洁服务外，还提供一些附加服务（如接送班车）。尽管如此，此类附带部分服务项目的公寓仍然是以住宅楼的方式管理，极少安排员工提供酒店类似的服务，也很少关注租客的实际需要，代表项目有中国大饭店和凯宾斯基公寓。 在售代表项目：和乔俊景、设计师广场、锦上、国融国际、西派国际中心 北京凯宾斯基饭店

※类型3： 此类型公寓和属于主体建筑的酒店相连，显然是酒店的一种延伸，可以和酒店共享资源，但此类公寓通常对短期租客（租期少于1个月）不感兴趣，以防止与酒店的核心业务构成直接竞争。同样，由于经营者擅长经营的是酒店，因此附带的服务式公寓也难以迎合长期租客的特殊要求。尽管北京部分酒店为其公寓租客提供独立的出入口，但很多酒店还是让公寓租客和酒店住客共享公共区域，此类型的服务式公寓包括港澳中心和国际俱乐部。在北京，还有部分房产，尽管依附于各自的酒店，但却与酒店分属不同的管理公司，并没有共享酒店的资源，东方广场公寓是此类型公寓的典型代表。 在售代表项目：银泰中心 东方广场 ※类型4： 按照国际水准且真正是从“服务式公寓”的功能开发建设的服务式公寓。此类型服务式公寓拥有许多独特的特征，在亚洲其它正在成长的市场中备受欢迎，由雅诗阁集团管理的雅诗阁公寓和盛捷财富中心服务式公寓是此类型服务式公寓的典范。 类似服务式写字楼，此类型服务式公寓最重要的功能是租客可以免去缴纳各项杂费的烦琐，灵活的租期选择，以及为新到一个国家工作的外籍客户提供最便利的搬迁服务，此类型公寓备受签订中期工作合同，或者处在尚未安置好长期住所之前过渡阶段人士的亲睐。

开题报告酒店式公寓的发展现状及存在问题研究

开题报告酒店式公寓的发展现状及存在问题研究 酒店式公寓的发展现状及存在问题研究 第 1 章绪论 1.1 研究目的与意义 酒店式公寓在北京，上海等大城市近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。 论文以北京地区为例，选取具有代表性的富顿中心项目为例，通过对资料的整理和提炼，论证相关文献中已有结论可靠性的同时，进一步挖掘更深，更创新层面的基础理论研究，并完成了对酒店式公寓的客户群定位及管理方式的初步研究。 1.2 研究基本内容 本文通过对酒店式公寓的产生，包括概念界定，其产生背景，国内外的发展现状。对酒店式公寓的前景分析，与公寓酒店的区别特征，功能分析，北京酒店式公寓不同项目的比较分析，通过对富顿中心研究，对建筑类型、户型、配套服务功能空间，对酒店式公寓存在的问题，客户研究，管理模式等一系列问题进行分析和探索。 1.3 研究方法 1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。 2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公 寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。 3.通过处于北京朝阳区CBD国贸中央商务区的北京富顿中心公寓酒店进行研究和分析来映射出北京以及全国大中型城市的酒店式公寓的基本概况及发展前景。 4.对一些楼盘开发的调查，结合房产行业今年的市场调查报告，分析当前我国的市场局面，从城市与建筑角度剖析出酒店式公寓目前主要存在的问题，并研究其解决方案。 1.4 研究现状

酒店式公寓与公寓式酒店的区别122306251

酒店式公寓与公寓式酒店的区别 产权式酒店，起源于上个世纪70年代的欧美国家，开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。近年来，产权式酒店在中国的房产市场上也相当活跃，目前市场上已经有数十个此类酒店在营业中，不少投资者看中了它的风险小，投资收益丰厚等特点，纷纷下注，但是作为一项新颖的房产投资模式，利弊共存是难免的。正确面对产权式酒店的弊端，谨慎投资，规避风险，对于投资产权式酒店的投资者而言无疑至关重要。 优势： 委托经营，业主轻松 目前市场上投资产权式酒店一般业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，业主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店赢利分红。这样，对于业主来说，省去了不少不必要的管理麻烦。 提供包租，收益稳定 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有五年，有十年不等。以一套总价30万，10年包租，每年8％回报率的产权式酒店为例，对于投资者而言，若是一次性付款的话，十年后，扣除业主每年的固定回报率，其实只支付了6万元就得到了这套原价30万的产权式酒店中的一套房。若按揭贷款的话，首付四成即12万左右，每年稳定的租金收益，也基本可以抵消贷款数额。这一优势条件是其他类型物业所无法比拟的。显然，相比投资住宅，公寓、商铺等，投资这类产权式酒店风险也小得多。投资产权式酒店的业主，一般都不会经常居住，往往是租赁出去，但是，酒店的开发商都会提供业主每年一定时间的免费入住权，10－30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当吸引人。 最大风险：开发商是否诚信 产权式酒店存在着以上种种的优势，但是，作为一项新兴事物，它必然潜藏着一定的投资风险，所以要想真正将上述优势转化为自己的获益，投资者还需要谨慎考虑。这种风险主要来自开发方诚信与否。产权式酒店的开发商在出售酒店的过程中，其实已经在收回成本，如果开发商恶意欺诈或经营公司在酒店营业中经营不善，由于酒店经营成本较高，一旦产生经营风险，投资者投资回报就没有任何保障。 应对方式：选房先看开发商 化解风险的办法只有一个：选择一些真正高品质，有稳定收益保障的产权式酒店。产权酒店品质高低与否，起决定作用的是开发商与酒店管理公司的实力与经验是否足够雄厚。选产权式酒店实际就是在选择开发商与酒店管理公司，只要开发商实力强劲经验丰富，酒店选址、建筑品质、服务质量、管理公司选择等都将得到有力的保证，这一切又都会帮助产品在市场上获得较高的租金和稳定的出租率，这也是对业主投资回报的有力保障。所以开发商是推动项目良好运作的源泉。 产权式公寓酒店的经营管理

(品牌管理)精品国际知名服务式(酒店式)公寓管理品牌整理

（品牌管理）精品国际知名服务式（酒店式）公寓管理 品牌整理

国际知名服务式（酒店式）公寓管理品牌整理 壹、奥克伍德 成立于1960年的奥克伍德旗下30000多家服务式公寓遍及北美、亚洲和欧洲，奥克伍德的合作客户不仅包括《财富周刊》全球1000强中85%之上的企业，也包括了全球政fu机构的雇员。据了解，杭州奥克伍德共有166套服务公寓，包括46套单人公寓，85套单套间，26套双套间及9套三套间，每壹套均有完美设施和服务，以满足个别尊贵房客和家庭的所有不同需求，环境高雅舒适，设施齐全，加上配合细致到家的服务，能够让所有全家或单独出游的度假或商旅人士感受到更加细致个性的24小时专业团队服务。 奥克伍德拥有四个特色品牌，每个品牌均代表了不同等级的特色服务及品质，即：OakwoodApartment（奥克伍德雅居）；OakwoodCorporateHousing；OakwoodResidence（奥克伍德华庭）；Oakwoodpremier（奥克伍德豪景），这四种品牌是根据市场的不同需要而开发的。奥克伍德亚太地区根据市场需求于每个城市提供壹种或壹种之上的品牌。 奥克伍德豪景(OakwoodPremier) 奥克伍德豪景品牌将高雅公寓和奢华酒店服务融为壹体，专门针对消费层次较高的国际游客。公寓主要位于各大城市市中心。公寓从宾客初踏入新城的壹刻开始便提供贴心服务，宾客可于机场搭乘公寓大巴，公寓设24小时的前台接待、门房及行李服务。每个服务公寓内备有名品家具、美味厨房、大理石浴室以及奢华亚麻织品，竭诚恭迎宾客的到来。奥克伍德豪景公寓内设有高级保健俱乐部和温泉疗养设施，包括网球馆、游泳池、桑拿房以及按摩服务。奥克伍德豪景品牌同样仍用于豪华五星级度假村。 奥克伍德华庭(OakwoodResidence) 奥克伍德华庭品牌代表居家舒适感和各种酒店服务相结合的酒店式公寓，公寓设于居民区或

2023年酒店式公寓行业市场调查报告

2023年酒店式公寓行业市场调查报告 市场调查报告: 酒店式公寓行业 一、市场概况 随着国内经济的快速发展和中产阶级人口的增加，酒店式公寓行业迎来了蓬勃发展的机遇。酒店式公寓是一种集酒店服务和长租公寓特点于一体的住宿形式，给客户提供全方位的居住体验。目前，该行业的市场规模逐年扩大，成为中国房地产市场的一个重要组成部分。 二、市场规模 根据行业数据显示，酒店式公寓行业的市场规模已达到XX亿元。预计未来几年内， 市场规模将继续扩大并保持高速增长，预计到2025年，市场规模有望达到XX亿元。 三、市场竞争 目前，酒店式公寓行业竞争激烈，主要集中在一线和新一线城市。各大品牌的竞争主要体现在位置、设施和服务上。一些知名品牌酒店式公寓通过提供高质量的设施和服务，吸引了大量的客户，并在市场上占据了一定份额。 四、市场前景 随着国内旅游业的发展和人们对舒适住宿体验的追求，酒店式公寓行业的前景广阔。首先，城市人口的流动性和人口红利将带来大量的租赁需求。其次，随着经济的进一步发展，消费升级将推动人们对更高品质住宿服务的需求增长。最后，政府对酒店式公寓行业的支持也将推动行业发展。

五、市场趋势 酒店式公寓行业将继续呈现以下趋势： 1. 品牌化趋势：随着市场竞争的加剧，越来越多的酒店式公寓品牌将崛起。品牌化可以提供标准化的设施和服务，增强企业竞争力。 2. 智能化趋势：随着人们对科技的依赖程度不断提高，智能化的酒店式公寓将逐渐成为市场的主流。例如，人脸识别系统、智能物联网设备等将成为住宿设施的常见配置。 3. 服务升级趋势：为了满足客户对更好的居住体验的需求，酒店式公寓将提供更多个性化和定制化的服务，如定制化家具和配套设施等。 六、市场挑战 尽管酒店式公寓行业发展迅速，但仍面临一些挑战。首先是土地和房源的供应短缺，这限制了行业的扩张速度。其次，行业内竞争激烈，新进入的项目往往需要大量的投资才能与已有的品牌酒店式公寓竞争。最后，一些不合理的政府政策和规定也对行业发展造成了一定的影响。 七、市场发展策略 针对酒店式公寓行业的市场发展，建议采取以下策略： 1. 定位精准：根据不同的目标客户群定位，提供适合他们的产品和服务，并形成差异化竞争优势。 2. 提升服务质量：通过人性化和定制化的服务，提高顾客满意度，树立良好的品牌形象。

雅诗阁酒店公寓

雅诗阁酒店公寓 雅诗阁酒店公寓是一家高端豪华的酒店式公寓，位于市 中心繁华地段。酒店公寓的设计灵感来自于现代艺术和独特的建筑风格，以提供舒适、便利和高品质的住宿体验为目标。下面将为您介绍该酒店公寓的优势、套房类型、设施服务、美食以及周边环境。 首先，雅诗阁酒店公寓有着得天独厚的地理位置。酒店 公寓位于市中心主要商业区，附近有众多购物中心、餐厅、娱乐场所和文化景点。无论您是来这里旅游还是商务出差，都能够享受到便利的交通和丰富多样的活动选择。 其次，雅诗阁酒店公寓提供多种套房类型，以满足不同 客人的需求。从标准间到豪华套房，无论您是个人旅行还是家庭出游，都能找到合适的房型。酒店公寓的每一间套房都装修典雅，并配备了现代化的设施，如高速无线网络、液晶电视、迷你冰箱、洗衣机等，为您的居住提供便利和舒适。 此外，酒店公寓还提供一系列高品质的设施和服务。包 括24小时前台接待、行李寄存、保险箱、酒店洗衣服务、健 身中心、游泳池、水疗中心等。不论您是在度假还是商务旅行，都能够享受到全方位的便利和放松。 在美食方面，雅诗阁酒店公寓还设有多个用餐场所。您 可以在酒店的餐厅品尝到各种美食，包括中式、西式、日式等多种菜系。无论您是追求美食的享受，还是与家人、朋友一同用餐，都能够找到满意的选择。 最后，酒店公寓周边环境优美，有着丰富的自然和文化

资源。您可以在附近的公园散步、欣赏自然风光；您也可以参观附近的博物馆、艺术馆等文化场所，体验当地的人文氛围和历史风貌。 总之，雅诗阁酒店公寓是一家提供高品质住宿和服务的豪华酒店式公寓。无论您是来旅游还是出差，都能够在这里享受到舒适、便利和独特的住宿体验。我们期待您的光临，为您提供难忘的旅行和居住体验。

上海酒店式公寓报告(上)

上海酒店式公寓研究报告（上） 前言 [一] 研究背景 酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。 尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。 本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。

[二]、主要研究内容 本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。包括以下内容： 第一章，概论。主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。 第二章，酒店式公寓市场状况。研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。 第三章，酒店式公寓产品分析。结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。 第四章，前景展望。本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。

一、概论 [一] 酒店式公寓的市场形成 酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形. 在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。 其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折： 1、探索阶段（1990-1992年）： 1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！ 2、发展阶段（1993-1998年）： 1993年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空臵房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量达到了顶峰。

长租公寓的运营模式及前景分析

长租公寓的运营模式及前景分析 长租公寓是近年来备受关注的一种新型租赁生活方式，代表着公寓这种新的空间形式的兴起。在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件预示着长租公寓的崛起。首先，资本的介入将长租公寓行业推向了风口浪尖，特别是2014年___斥资1 亿元入主___成为标志性的事件。其次，国家政策的出台将为 长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策。第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。 一、长租公寓背景概述 一）我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。在目前的政策支持下，长租公寓迎来黄金发展时期。据

___推出的《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。 二）租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 一）长租公寓市场整体分析

国际服务式公寓-雅诗阁、辉盛国际

国际服务式公寓雅诗阁、辉盛国际

服务式公寓作为业主和租客的桥梁，为长、中、短期商住客人提供了一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室以及装备齐全的厨房和就餐区域。目前，典型的品牌包括雅诗阁、辉盛国际、ONYX、奥克伍德等，还包括万豪行政公寓、泛太平洋高级服务公寓、诗铂高级服务公寓等国际酒店集团旗下的公寓品牌。 一发展历程 作为同样发源于新加坡的服务式公寓，雅诗阁和辉盛国际都致力于全球化布局，同时进行多品牌运作，以迎合不同客群的需求。 （一）雅诗阁 中国住房租赁品牌发展报告（2018） 雅诗阁成立于1984年，是全球知名的服务公寓及酒店业主和住宿运营商，也是最早进入服

务公寓的品牌。目前，在美洲、亚太、欧洲、中东地区和非洲30多个国家160多座城市已管理物业630多家，旗下包括雅诗阁、馨乐庭、盛捷、Quest、The Crest Collection、lyf 等多个公寓品牌。 1998年，雅诗阁进入中国市场，其始终践行根植本土、彰显个性、宾至如归、超越想象的品牌价值观，为中国带来全球化专业运营的品牌服务公寓及国际化生活理念。截至2018年10月底，其在中国32个城市布局超过110家物业、21000多套服务公寓单元，拥有雅诗阁、馨乐庭、盛捷、lyf以及途家盛捷五大品牌。其中，已投入运营服务公寓近1000套。其发展历程见表1。 表1 雅诗阁发展历程 （二）辉盛国际

中国住房租赁品牌发展报告（2018） 辉盛国际创立于1998年，是星狮地产集团的成员公司，拥有并经营着五个酒店及服务公寓品牌，同时还管理星狮地产信托持有的第三方地产。起初，辉盛国际只在新加坡境内拥有412间客房，目前已在全球80多座城市开发筹备了150多处地产，拥有26000多间客房，遍及北亚、东南亚、澳大利亚、欧洲和中东。 辉盛国际在创新和改变上不断挑战自我，致力于为顾客打造超越期望的住宿体验，在业界树立全新的行业标准。2004年，辉盛国际进入中国市场，目前在北京、天津、大连、南京、无锡、上海、广州、深圳、长沙、武汉、成都等城市共拥有16家公寓，其发展历程见表2。

雅诗阁酒店集团介绍

雅诗阁酒店集团的介绍 年级：2010级旅游管理 姓名： 学号： 雅诗阁酒店集团的介绍 一、概况 雅诗阁有限公司（雅诗阁”）是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，成立于1984年，总部设在新加坡。雅诗阁集团在新加坡证券交易所上市，是亚洲最大的上市房地产公司之一--凯德置地集团旗下成员。总部设在新加坡的嘉德置地，业务遍及亚太、欧洲和海湾地区的主要城市，核心业务涉及商用和住宅房产的开发，物业服务和房地产金融服务。凯德置地集团旗下的房产和服务公寓业务，遍布全球20个国家的80个城市。 1984年，雅诗阁推出了亚太地区的首个世界级服务公寓。2006年，雅诗阁成立了全球首个亚太区服务公寓房地产信托基金一一雅诗阁公寓信托。经过28 年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。 雅诗阁集团集团已经在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市 拥有超过30,000套服务公寓单位。足迹遍步欧洲的伦敦、巴黎、布鲁塞尔、柏林和巴塞罗那，亚洲的新加坡、曼谷、芭堤雅、河内、吉隆坡、东京、汉城、上海以及北京，澳洲和新西兰的悉尼、墨尔本、奥克兰，以及海湾地区的迪拜。雅诗阁集团现拥有三大品牌--雅诗阁、盛捷、馨乐庭。 雅诗阁服务公寓一一超凡尊贵。专为顶级管理层与业内领袖而设的超凡尊贵服务公寓品牌。提供高效的商业支持服务，住客身处至尊豪华的环境中，得以放松和修整，时刻保持巅峰状态。 盛捷服务公寓一一温馨和谐。专为管理层与其家庭和谐生活所设的服务公寓。配备时尚的家庭娱乐设施，组织充满生活气息的各类活动，同时提供商务 支持服务。在此可以白由交友，分享居家经验，获得尽快适应新城市生活的各类帮助。

服务式公寓案例及商业模式

服务式公寓案例及商业模式

服务式公寓品牌作为我国长租公寓行业最早出现的业态，其发展历程与改革开放40多年的历程颇为相似。一方面，我们学习国际品牌的产品与服务；另一方面，开始厚积薄发的本土化。关心国际品牌，更关注本土品牌，打磨产品、至臻服务、精细管理、品牌运营，弯道超车或许只是时间问题。[1] 服务式公寓的品牌运营方现在主要有两类：一类是国际品牌，大多拥有高端物业，如雅诗阁、辉盛阁等；另一类是国内品牌，集团业务多元化，为开拓细分市场，发展产品线，如协信家、阳光城·睿湾等。服务式公寓代表着整个公寓行业的好产品、好服务和高溢价，我们关注的行业代表品牌包括：奥克伍德、博乐诗服务公寓、逸兰服务式公寓。[2] 一品牌历程 （一）奥克伍德 奥克伍德商标见图1。 图1 奥克伍德商标 奥克伍德，隶属于奥卓国际集团（亚洲），是服务式公寓解决方案的供应商，提供满足全球组织、个人商务和休闲游客需求的住宿空间。集团总部位于美国洛杉矶，服务中国市场的亚洲总部位于新加坡。成立近50年，公寓体量2.5万套，分布于全球85个国家/地区，在我国已进入北京、上海、广州、香港、杭州、成都、三亚、苏州、扬州等地。奥克伍德产品线见表1。

|Excel下载 表1 奥克伍德产品线（二）博乐诗服务公寓 博乐诗服务公寓商标见图2。

图2 博乐诗服务公寓商标 博乐诗服务公寓隶属于旭辉领寓，于2017年在上海成立。以“博雅格调，诗意栖居”为品牌主张，打造“品质套房+商务会客空间”，为企业精英及商旅人士提供健康舒适的居家型旅居生活。定制化优选酒店服务，从入住到退房，力求为客人带去“行所至，家所在”的旅途归属感。 旭辉领寓目前布局全国20座城市，拓展房源68000多间。基于旭辉领寓在全国的布局及品牌影响力，博乐诗服务公寓已开业7家门店，覆盖上海、苏州、杭州、郑州等4大核心城市。博乐诗深耕在服务公寓这个细分市场，选址以一、二线核心商务及旅居城市为主，以满足商旅需求。博乐诗服务公寓发展历程见表2。

服务式公寓与长租公寓

服务式公寓与长租公寓

目前在高端租赁市场上，与公寓租赁进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。A.公寓租赁具有服务优势 对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，租赁式公寓不仅在硬件配套设施上毫不逊色，在服务上往往还更胜一筹。它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，租赁式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。有些甚至还设置了金钥匙(注：委托服务，Concierge)和客房送餐服务。 B.与高档酒店相比公寓租赁有价格优势 相对于酒店而言，服务式公寓不需要大量的员工进行一对一的全面服务，因而在价格上也具有一定的优势，这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。而且不少服务式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有一定的价格竞争优势。 由以上分析可以看出，服务式公寓吸收了传统酒

店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。另一方面，由于行业缺乏统一规范，目前没有专门的政府部门对公寓租赁进行鉴定和监督，造成服务式公寓的名目繁多、规格不一，我国各大城市的公寓租赁也均没有统一、专业的管理，从而导致市场混乱。 1.分享经济前景 基于分享经济平台的不动产托管服务主要是指通过专业化、标准化、人性化运营管理，为产权所有人及物业使用者提供资产托管服务及其他增值服务，从而提升资产价值，促进资产的保值增值。不动产托管服务属于典型的分享经济模式，“分享经济”从狭义来讲，是指以获得一定报酬为主要目的，基于陌生人且存在物品使用权暂时转移的一种商业模式。这其中主要存在三大主体：商品或服务的需求方、供给方和分享经济平台。分享经济平台作为移动互联网的产物，通

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例

服务式公寓行业初探——以雅诗阁为例 编者按：本文希望以雅诗阁为案例，介绍服务式酒店公寓，梳理雅诗阁发展脉络，探究雅诗阁是如何发展成为备受推崇的服务式公寓行业领军品牌，为我们打造专业的服务式公寓管理公司提供借鉴意义。 一、服务式公寓简介 1.服务式公寓的概念： 服务式公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。服务式公寓起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家。 简单的说，酒店式公寓是一种介于酒店和住宅公寓之间过渡地带的一种混合物业，酒店和住宅公寓这两种产品在逗留时间方面是有区别的——这种区别在提供的设施上也有所体现。传统的酒店迎合临时和短期的住宿需求,而公寓则提供长期住宿服务。酒店式公寓非常适合中长期居住，因此倍受外籍企业管理人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现、可观的回报，成为广大投资者的新宠。 图一：服务式公寓定位区间 2.服务式公寓的特点 ⑴家庭式的居住布局：服务式公寓的功能空间比较齐备，拥有客厅、卧室、配备设备齐全的厨房、家用电器和洗衣设备、以及比较个人的环境和家居化的家俱。此外，服务式公寓也附属提供游泳池、健身房、餐厅、洗衣间等服务设施且大多免费为客人开放，但这些设施相对酒店来说都更加集约高效。相比而言，酒

店会提供更多种类的服务，较多种类的餐饮及休闲设施，较少房间的空间、较少家具和工具。 ⑵提供完善的服务和管理：服务式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。服务式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。 3.服务式公寓管理公司 服务式公寓管理公司大体可以分为两类，一类是专注于服务式公寓的管理公司，并占有大部分市场份额，比较著名的有奥克伍德（Oakwood）、新加坡雅诗阁集团（The Ascott Group）、新加坡辉盛国际（Frasers Hospitality）、香港莎玛酒店管理公司（Shama Luxe），另外一类是由知名的酒店管理公司衍生出来的子品牌，如万豪行政公寓、威斯汀公寓、凯宾斯基公寓等，这类管理的服务式公寓相对较少，一般为委托管理的酒店项目公寓部分。此外，随着服务式公寓市场的发展，本土企业也在探索发展之中。 二、案例研究——雅诗阁 雅诗阁有限公司（“雅诗阁”）是新加坡凯德集团旗下的全资子公司，是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家70多个城市管理200多家物业，超过32,000 套服务公寓单位，雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。 1.雅诗阁品牌发展： 1984年，雅诗阁推出了亚太地区首个世界级服务公寓—新加坡雅诗阁公寓。 1998年，雅诗阁抱着开拓市场也培育市场的心态，首次踏入中国内地市场，目前其在中国管理的服务公寓已达26家，并有20家正在筹备开业中。 2000年，发展置地集团和百腾置地集团合并成立嘉德置地集团，同年，原发展置地集团旗下的雅诗阁与原百腾置地集团旗下的盛捷控股合并。 2002年, 雅诗阁收购了法国享有盛名的馨乐庭(Citadines)酒店公寓，宣告

酒店式公寓的推广与营销

酒店式公寓的推广与营销 一．酒店式公寓产品的概念 酒店式服务公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,一般位于大型商圈内,有统一的装修风格,配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统,聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司,并由其统一经营和管理的公寓; 酒店式公寓的概念始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高;最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门的酒店管理公司进行统一管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”;这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形; 酒店式服务公寓也是投资置业者的上选,尤其是异地置业的首选;因为此类投资对多数人来讲,是有超值回报空间的;通常,酒店的租金要比公寓高30％,而酒店式服务公寓单位小,好管理,易出租等特点是其它物业项目难以比拟的;不过,高档次项目所占用的资金相对较多,回报的周期相对较长,因此较适合中长线的投资者;自1999年以来,随着房地产市场的复苏,酒店式公寓的租金一路上扬,投资回报在8％—10％之间,其较高的投资回报率吸引了众多人的目光; 酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境,最好在市中心地区,才有广阔的发展空间和投资回报;面对日趋激烈的竞争,酒店式公寓市场上出现一股新的开发理念：在酒店式公寓的出租投资功能之外加强其自住功能,才能增加其抗跌能力,减少购买者的投资风险;这种发展趋势出现的道理很简单,如果酒店式公寓完全依赖出租,当市场行情看淡的时候,房屋空置,或者租金下降,投资者必然要蒙受损失;而如果自住功能完备,配套齐全,而物业管理费用又不高,投资者完全可以用来自住,等于是用住公寓的代价,天天住酒店; 二．酒店式公寓类产品的特征;