酒店式公寓策划案

酒店式公寓策划案

一、必要性与选址

商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但假如缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，要紧表达为：

1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，

将人为的割断大地块东面与北面的临街商铺，使得整体商业

缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售与后期经营。

2、针对“通过联合打造临湖景观带与湖面水上运动带动临湖商

业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联

合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的

限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景

观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运

动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的

要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节

性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱

头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经

营状况都是免堪其难）。

基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：

1、通过标志性建筑与标志性经营业态带动大地块北面的商业氛

围，充分挖掘项目的商业潜力。

2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效

应的形成。

3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经

营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配

套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。

4、考虑到人们关于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店

式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等

地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。

二、酒店式公寓行业特点

酒店式公寓，是指既可短期或者者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的情况，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。

近年来随着国内经济的高速进展，人们生活与消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需

求，许多开发商与物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来习惯当今的物业管理市场与销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。

真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感受。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服务，能够说集传统酒店与传统公寓的长处于一身，而价格又比住酒店要便宜，实际消费群体为商务、旅游人士为主。

当前，国内各大中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能习惯其快节奏的生活。从另一层面来看，中小型公司由于其资金实力较弱，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。

基本特征具体表现

产品特征“酒店式的服务，公寓式的管理”

星级酒店的服务与管理

信息时代写字楼的商务服务特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体

户型与配套满足使用者个性需求的户型（几十到几百㎡不等）统一为精装修，并提供全套的家具与电器

强调个性，不一致的户型也有不一致的格调

拥有银行、会所、小超市等附属设施

设计与物业管理设计个性化——客户群消费习性决定

物业管理水平的星级化——由星级酒店直接管理或者由有酒店背景的物业公司进行管理

适合居住自由方便，而且价格比酒店要便宜，却随时能够得到酒店式的各类服务

公共设施均类似于酒店，因此居住者的身份与气派也可彰显

能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需求

适合投资增值潜力大，投资回报高

与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不逊色，而服务更胜一筹，除提供传统的酒店式服务之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局与家居的感受酒店式公寓是投资置业的上选，由于此类物业投资对多数人而言，是有超值回报空间的，而且，酒店式公寓好管理、易出租等优点也是其他项目难以比拟的

市场潜力大经济的快速进展，旅游业的高速进展，招商引资的力度的加强，高级商务、管理、技术人员将会增多，他们对物业的要求较高，特别是一些合资企业的高级管理人员往往渴求生活的高品质，对公寓的整体环境也表现出很高的热忱，而酒店式公寓恰恰满足了这一需求

增值空间大作为房地产产品中的一种，具有房地产产品的高增值性特点，况且与住宅与酒店有着明显的区别，有着独有的进展空间

三、国内酒店式公寓市场进展情况

1、香港酒店式公寓市场进展情况

在香港的酒店式公寓市场可能是最强势的，它们的长期租客的百分比要高于大多数别的城市，如：约有50％的租客租期超过6个月，15％的租客租期超过1年。因此，在香港绝大多数酒店式公寓的起租期为3个月，只有少数的如parkview的租期能够以天计算，但一天的租金是长期租金的双倍。近两年来，香港酒店式公寓的租市有较大下滑。

2、北京酒店式公寓市场进展情况

目前北京房地产市场出现了酒店式公寓，同时数量在逐步增加，特别东部房地产市场数量增幅更快。有几点利好因素的诱惑开发商投资建设酒店式公寓：CBD规划台出；加入WTO后，准备进京的境外中、小公司；投资热过程中获取高回报率；小型SOHO是个机会；由于东部工厂拆迁及有关部门对服务业的扶持，目前开发商将服务业

定为目标客户之一等。

3、上海酒店式公寓市场进展情况

上海作为中国的金融贸易中心，正吸引着越来越多的跨国集团、跨国大公司与大财团的进驻，随之而来的是大量的外籍经营管理都民拥入了上海。优厚的津贴补助，使驻沪的外籍人员通常都选择租用豪华与服务完善的短期居所。同时，国际性商务活动的往来频繁，使越来越多的境外驻上海办事机构如雨后春笋般迅速“抢滩”上海，但出于资金成本有效操纵的考虑，这些公司越来越倾向于租赁市区区位优越、交通方便、价格仅为宾馆房租七八分之一的酒店式公寓，这样既能享受方便、舒适的服务，又能节约开销，公司也乐于同意。

四、武汉酒店式公寓市场基本状况

武汉市的酒店式公寓物业是继深圳、北京、上海的成功案例的基础上进展而来的。尽管在深圳、北京、上海都有比较成功的案例，但在武汉市场仍属于一个新的产品形态。特别是全精装修、酒店式公寓，武汉现有的所谓“酒店式公寓”都仅仅假借了这样一个概念，真正实施的精装酒店式公寓只有圣淘沙万松园国际公寓、武汉阳光假日公寓、吉祥国际大厦、彩天名苑酒店式公寓等少数项目。

1、圣淘沙•万松园国际公寓

圣淘沙•万松园国际公寓是武汉圣淘沙置业有限公司开发的武汉市首座钢结构全精装修酒店式公寓项目。该项目地处汉口金融中心与商业中心之间汉口万松园路43号，万松园路与万松横路交会处。项目定位于面向商务人士、高级白领与投资人群的、提供酒店式管理服

务的高级服务式公寓。项目占地面积7803.81平方米，总建筑面积约46500平方米，总套数为750套，全部为49～99平方米的精装修小户型。总共29层，其中地上28层，地下1层。

2、吉祥国际大厦

吉祥国际大厦为12层小高层酒店式公寓。32-83平方米的绿色时尚小户型，从一室一厅到复式楼兼有。户型南北通透，3.3米的超高空间。内置阳台设计，完全解决当前小户型衣物晾晒的苦恼；特设独立小厨房，阻隔油烟，小区引入变频直饮水，拧开水龙头即可饮用。“吉祥国际大厦”处于沌口开发区中央，大企业的单身白领、往来商户、高校教师、外来工作者、二次置业者等几十万消费人群的出现带动了项目的投资潜力。其软、硬件配置与纯酒店相差无几。

3、武汉阳光假日公寓

具有下列设施：40平米带180°观景落地窗的大客厅；免费宽带网上冲浪；休闲书房配台式电脑(部分)；最新大片DVD机；整体厨房；全自动洗衣机；商务中心可收发传真、打字、打印文件、预定车票机票；每天精心保洁，物品免费寄存；免费安排各项特需服务。

五、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析

酒店式公寓的“商住”之因此能吸引客户的要紧原因是：

1、在商，酒店式公寓是将每个单元出售给个体买房者，并由业

主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；对投资者来说，

有利可图投资风险小，转让出租回报大。

2、在住，由于它吸引了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此

一推出即备受商务人士欢迎。

3、在产权，业主拥有产权，必要时可出让产权，回收投资，降

低了投资风险。

市场外在表现项目内在因素

供给市场宾馆酒店业对客户群的分流

二手物业的冲击

项目地理位置决定其开发量大

需求市场价格偏高，工作流淌性较大的普通

工薪族难以承担

产品品质提升的局限性使得其难得

到高收入家庭的青睐

总价上与近郊中大户型的小区单位

相近，无法争取到注重实惠的中低

收入家庭

项目所处地块的商务环境、交通

状况、周边配套都相对欠缺，难

以保证稳固的消费群。

物业品质市场表现为中高档物业项目具备开发顶级产品的要求，开发此类物业机会成本较大

经济效益长期的经营管理

完善的服务配套设施

经营管理繁杂性与长期性

配套设施投入产出比相对低

结论：酒店式公寓开发最要紧的问题是机会成本较大，项目作酒店式公寓开发为高风险、高回报的投资方略。

六、目标客户定位

酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”与“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它汲取了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。

因此，针对鄂州市场来说，本酒店式服务公寓的购买客户中，投资者将占据绝大多数。投资客户要紧能够分为两大类型

酒店式公寓投资者分类

类型纯投资客户养老型客户

构成个人投资者，机构投资者个人投资为主

年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资40岁以上

除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包含以自主兼投资为要紧目的私营业主、办公族与以满足内部需要为目的的跨区域集团客户等等。

七、产品设计

由于酒店式公寓对鄂州来说是一个新型产物，市场竞争较小，要紧的竞争压力来自于酒店宾馆的客户分流，但由于酒店式公寓本身的产品形态决定了物业档次，为此我们仅选取鄂州几家具有代表型的酒店做比较分析。

1、凤凰山庄

凤凰山庄是一家四星级饭店与全国第二家金冠级旅游分时度假地，占地面积110 亩，三面环湖。南临莲花山旅游区，北与黄州赤壁隔江相望，西依鄂州西山旅游风景区。凤凰山庄拥有豪华套房、标准套房近243 间，总床位数480 个。另设有国际会议中心、桑拿、按摩等娱乐中心。凤凰山庄的服务项目有：餐厅、游泳池、网球、桌球室、商务中心、卫生电视、健身房、酒吧、游泳池、网球、桌球室、商务中心、保龄球、美容美发、精品屋、桑拿浴室、垂钓、按摩室、宴会厅、票务代理、医务室、卡位OK。

2、国贸大酒店

国贸大酒店主体建筑二十四层，总面积为3.1万平方米，为鄂州市乃至鄂东南标志性建筑之一。是一家集住宿、美食，娱乐、休闲为一体的综合性酒店。内设中餐厅、多功能宴会厅、豪华国宴厅等各式餐房，总餐位达800余个。

3、雨台山大酒店

雨台山大酒店是鄂东南地区一家老字号二星级酒店，酒店占地面积10600平方米，要紧经营客房、餐饮、娱乐及商品的零售，有高中档客房108间(套)。拥有能同时容纳700人进餐的各式厅房、贵宾厅及宴会厅，有提供召开大小型会议的若干会议室；拥有多功能舞厅、美容美发、桑拿按摩、乒乓球、台球等康乐设施。

从鄂州整个酒店宾馆业来看，高档产品的经营状况较好，说明鄂州市场从来不缺乏对高档物业的需求，缺乏的只是市场的供给，但受地域、人口的限制，市场可同意规模有限，因此本项目酒店式公寓的投放量应适当减小，具体产品设计建议如下：

装修状况：精装修

建筑类别：板楼、塔楼

楼层状况：200套下列

总建面：1万㎡左右

单层户数：10户下列

户型面积：40～70平方米，顶部二、三层可适当考虑豪华套房，面积可适当增大

总价：总价在10万左右，按照八成三十年按揭计算，首付

仅需2～3万，月供约450元左右。同时由于档次较高，租金也被看好。

八、产品设计策略

酒店式公寓的产品设计要个性化，个性化有两方面的含义；一是满足使用者的个性化需求，由于租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素养，他们对居住文化、对办公环境有特殊的懂得与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包含楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。

1、面积分配

酒店式公寓属于小户型物种，最常见的是单卧室套房，适用于住宅、个人办公、度假、投资。另外，为了增加灵活性，酒店式公寓能够引入可组合式住宅单元，就是将由两套邻近的住宅单元的小套房当作一件产品来销售，两套合并时是一个大套间，分开来还是两套独立的单元。比较流行的是两卧室两卫生间的可分割套房，购买者能够方便地将其分割为两个独立地单卧套间，一套自己使用，另外一套供亲友或者交换使用或者出租。

2、内部装修、用材

具有投资价值地酒店式公寓从外墙砖到市内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等选用较高档次产品。这些表面上看不到地东西关于业主入住之后地生活来说发挥着重要作用，而且将对物业保护费高低产生巨大影响，在这些部件上使用知名品牌，能够提升产

品地附加值，同时也能够表达出对业主负责地良苦用心。

九、产品销售

酒店式公寓的销售与普通房地产产品的销售相似，都是把消费者带到产品地向其先展后售。酒店式公寓在市场营销理论中属于非必需品，在目前的鄂州市场范围内知名度不高，公众熟悉程度不深。

因此，关于酒店式公寓开发而言，要想长久取得好的销售成绩务必做好两个方面的工作，一个是向顾客认真解释酒店式公寓的概念与运作机制；第二个是采取创新概念等有效措施刺激消费者，把作为非必需品的酒店式公寓转变成为新潮时尚的普通消费品。因此针对酒店式公寓这一块，需制定系统的销售策略。

十、经营管理

酒店式公寓使用星级酒店的一些服务内容与管理模式，又具有住宅与写字楼的一些特点，即可居住亦可办公。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，因此从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。

酒店式公寓的投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。之后这些小业主能够成立自己的业主委员会，业主委员会能够代表小业主，对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督，并反映小业主合理的意见。一旦酒店管理公司签订的合同到期、或者是经营出现亏损等问题时，业主们能够通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司。

结束语

酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业管理项目所难以比拟的，特别是异地置业者的上选，因此开发酒店式公寓，不管对公司还是投资者而言，无疑都具有超值的回报空间，但也有一定的操作风险。

酒店式公寓商务公寓soho小户型公寓专业营销策划方案

酒店式公寓商务公寓soho小户型公寓 专业营销策划方案 篇一：【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】 【酒店式公寓商务公寓SOHO小户型公寓专业营销策划方案】 本资料由智地网、广州市智南投资咨询有限公司提供 酒店式公寓 武汉酒店式公寓项目可行性分析报告.rar 酒店式公寓市场报告.rar 上海酒店式公寓市场专题研究报告87页- 宁波酒店公寓市场调查报告.doc 昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研究报告51页.zip 江苏苏州昆山花桥写字楼酒店公寓项目市场研.ppt 北京在售酒店式公寓楼盘个案研究- 北京龙公馆酒店式公寓营销报告书- 南昌酒店式公寓精装修可行性报告- 天津酒店式公寓地产市场调研报告.doc 天津高端写字楼酒店式公寓调研分析报告.doc 虹口项目营销策划报告 上海酒店式公寓的卖点在哪里?.doc 上海酒店式公寓的开发前景分析.doc

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酒店式公寓初步方案

项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关 三、促销 第六部分渠道

第七部分销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式 第一部分市场分析一、项目市场分析

惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。 市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/ ㎡，付款方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好； B、劣势： 1)由大户型改造，使用率低； 2)结构通风、采光不好； 3)目标消费意识加强；

酒店式公寓营销策划方案doc

酒店式公寓营销策划方案 篇一：酒店式公寓营销策划 《酒店式公寓营销策划》 第一章、营销目标第二章、执行概要第三章、营销环境分析第四章、 SWOT分析第五章、 STP战略第六章、营销策略组合第七章、出售出租计划第八章、财务分析第九章、风险控制 第一章、营销目标 ? 售楼、租楼 ? 品牌价值 ? 获利空间的形成 ? 文化理念的认知度 第二章、执行概要 三亚房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为三亚的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。本次策划旨在通过三种不同的准确市场定位，立体销售运营酒店式公寓，覆盖最广大的消费团体，形成持久而巨大的经济利益，实现营销目标。 第三章、营销环境分析 宏观环境分析、竞争者分析、消费者分析 1. 宏观环境分析 ? 政府对楼市和房地产的宏观调控 ? 下沙经济的不断发展，人口数量不断增加，配套设施

的不断健全 ? 酒店式公寓在三亚受到了市场追捧 ? 三亚经济不断发展，来琼商务人士将不断增加，“东方休闲之都“也将不断吸引中外游客 ? 三亚酒店式公寓分布不均衡，下沙的市场潜力 2. 竞争者分析 （现有竞争者、潜在竞争者、替代竞争者） ? 高沙家庭式旅馆，平时40～50，周末80～100，位于高沙商业区? 中低价酒店式公寓，“西子·阳光新城”“馨似家短租公寓”“三亚迈捷酒店公寓”，价位在100～200之间，主要位于十六街区和物美商业圈附近潜在竞争者分析：随着下沙经济的不断发展，配套设施的不完 善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军下沙。同时，随着国家不断开放，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发三亚地 产届的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。 篇二：精装酒店式公寓营销策划 《精装酒店式公寓营销策划》 第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、 ——ICE·FIRE团队

戴德梁行某酒店公寓项目策划-戴德梁行

戴德梁行某酒店公寓项目策划|戴德梁行 一、前言水晶岛项目的定位调整工作是项目目前的重点，是项目开展营销工作的前提和基础。在前一阶段，我行通过对西安写字楼、住宅、商业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了西安目前的市场特点和未来发展走势，明确了项目所面临的市场压力和机遇。同时对与项目区位、档次、物业类型有类似性的北京商务综合建筑体进行了专题研究，以掌握综合建筑体的基本规律，作为本项目定位的依据。此外对项目自身条件也进行了详细分析，作为项目定位的前提条件。在上述分析的基础上，结合市场特点及未来发展走势、综合建筑体的规律、项目自身条件三个方面提出了我们的定位建议。 即：项目总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个主要功能之间，应形成运转良好的互动作用，成为西高新乃至西安市独特的高品质综合性项目。具体体现在整体项目应以写字楼为主要功能，公寓配合写字楼，形成项目的主体； 商业配套作为对二者功能的补充和完善，三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成1+1大于2的合力效应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。 通过与贵司的沟通和研讨，以上的基本定位已经达到了双方的共识。但在此基础上还需要进一步细化有关问题，才能够达到可操作的程度。由于时间紧迫，而且定位工作的深化也需要阶段性深入，在第一阶段报告中，定位的细化程度还不足，因此我们在项目基本定位确定的基础上，结合项目急待解决的具体问题，对项目的定位进行了补充和细化，以便促进项目的定位落实到可操作的层面。 目前需要细化的问题主要包括： l 公寓的详细定位，以及相应的细化定位问题，如交通组织、大堂分割、装修、经营管理方式、与已售出物业的关系问题等； l 公寓底商定位，包括业态、布局、规模等； l 写字楼低商定位，包括业态、布局、规模等； l 水晶石的功能细化、业态组合、经营管理模式等； 作为综合建筑体，上述需细化定位的内容之间是有联系的，特别是作为项目主要功能的公寓的定位更是关键。在项目总体定位于高档商务综合建筑体的前提下，写字楼、商务俱乐部——水晶石的定位方向已经明确，而且是与总体定位吻合，提升项目总体价值的。但公寓的定位还需要明确，公寓内应当包含何种功能才能够与项目的总体定位吻合，与写字楼、水晶石等起到相互促进的作用。而且公寓的功能细化，公寓与其他物业的关系明确之后，公寓的功能划分、交通组织； 公寓低商的定位、写字楼底商的定位等将迎刃而解。因此，在项目定位细化调整阶段，核心的问题是公寓的定位问题。 二、公寓细化定位在公寓细化定位上，关键的问题是在公寓中是否需要设立酒店的功能。在是否需要酒店明确之后，才能够确定公寓内还应安排何种类型的公寓产品，以及公寓、写字楼低商配套等定位细化的问题。因此，我们首先对酒店功能的必要性和具体产品模

酒店式公寓策划方案

酒店式公寓策划方案 目录 前言——何谓酒店式公寓 (1) 第一篇酒店式公寓的发展历程 (2) 一、国外情况 (2) 二、国内开发建设状况 (2) 第二篇深*市酒店式公寓市场状况 (3) 一、酒店式服务公寓类型细分 (3) 二、酒店式公寓的分布及特征 (3) 三、代表性酒店式公寓列表分析 (5) 四、酒店式公寓总体现状分析 (8) 五、近两年公寓类型物业的销售情况 (11) 六、酒店式公寓市场分析结论 (11) 第三篇龙*区规划前景分析(略) (13) 第四篇项目定位与市场策略 (14) 一、目标客户定位 (14) 二、市场定位分析 (15) 三、项目命名 (16) 四、经营与物业管理 (17) 五、经营推广重点 (17) 项目年经营收益 (17) 策划草案总结论 (20)

前言——何谓酒店式公寓 酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。 酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益

第一篇酒店式公寓的发展历程 一、国外情况 酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲19世纪，为当时旅游区内租给游客临时休息的“临时之家”，现已逐渐盛行于欧美，功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时，国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。 二、国内开发建设状况 因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、外籍人士颇有吸引力。90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深*——改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，深*的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国内还只是处于起步阶段，估计至少还有5-7年的发展才进入繁荣期。

酒店式公寓营销方案

酒店式公寓营销方案666(总 27页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除

目录引言 策划目的 第一部分市场调查与分析 物业名词解释 楼盘案例 市场分析及小户型物业分析 第二部分产品策略 策划思路 产品规划定位 卖点梳理 第三部分客户分析 目标市场定位与分析 目标客户锁定 第四部分价格策略 价格策略 具体措施 第五部分营销推广 推广策略及遵循原则 具体营销战略

入市策略 推广策略 引言 对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

策划目的 1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值： 升值空间---项目区域具有很大的升值潜力； 个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。 2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。 3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 第一部分市场调查与分析 名词解释 1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼

酒店式公寓运营方案两篇

酒店式公寓运营方案两篇 篇一：酒店式公寓运营方案 酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。

4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管 理。 二、项目内部装修期 1．关于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同古装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，简单存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，举行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景材料，各种物业管理的律例文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展现。

酒店式公寓项目营销策划方案

酒店式公寓项目营销策划方案 酒店式公寓是一种综合型的住宅形态，结合了传统的酒店服务和现代的科技生活方式。它在2010年被引入中国，在全 国各地快速发展，并且成为了城市化进程中的新生力量。不仅住宅品质高，而且服务贴心、周到。因此，酒店式公寓项目的营销策划方案至关重要。 1、定位明确、精准 作为一种具有高品质住宅、商旅功能的产品，酒店式公寓的定位需要明确、精准。首先要考虑的是受众群体，比如在城市中的商务人士、旅游者以及短期学习者等。因此，在定位时需要根据客户需求的不同，提供相应的住宿方式和服务，定位不同的客户群体。同时，一定要考虑自身的竞争力，明确自己的价值点，树立品牌形象。 2、合理定价、精准推广 市场竞争激烈，酒店式公寓的定价需要根据目标受众、市场环境、设施条件、星级标准等进行适当的调整，在保持利润水平前提下，尽可能满足客户需求，提高客户消费体验。同时，在推广过程中，需要采用全方位、多渠道、精准定位的方式，如新媒体广告、传统广告、口碑营销、线上线下推广等，让更多客户了解品牌，提高知名度，吸引更多客户。 3、注重客户服务、提升品质

酒店式公寓的竞争力在于提供周到优质的服务。因此，在项目营销策划方案中，需要注重客户服务和提升品质。在服务方面，需要从产品设计、设施维护、客户需求反馈等方面入手，保证服务质量的全面性和稳定性。在品质方面，要注重硬件设施的提升，如床品、家居饰品、厨卫设施等，保证从细节上提升客户的入住体验。 4、提供个性化、高附加值服务 酒店式公寓在提供高品质住宿的同时，还需要提供个性化、高附加值的服务，为客户提供更多元、更专业、更专注的服务。在推广方案中，需提供完善的服务形式，包括物流服务、旅游服务、餐饮服务等，真正实现一个旅行家的尊贵体验。 总之，酒店式公寓项目营销策划方案需要综合考虑市场环境、客户需求、产品特性和品牌形象等因素，从客户需求出发，深入了解市场变化，不断优化自身的服务提升和竞争优势，才能够在市场中占据一席之地。

酒店式公寓策划方案

酒店式公寓策划方案 随着旅游业的发展和人们对生活品质需求的提升，酒店式公寓作为 一种全新的住宿选择，正在逐渐受到人们的青睐。不同于传统酒店， 酒店式公寓结合了酒店和住宅的特点，提供了更为私密和舒适的环境，使人们在旅途或生活中感受到家的温暖。本文将探讨酒店式公寓的策 划方案，为读者分析其设计原则、市场竞争优势和经营模式。 1. 设计原则 在酒店式公寓的策划设计过程中，需要考虑到以下几个原则。首先 是“人本”原则，即将人的需求和体验放在首要位置。公寓的房间设计 应充分考虑居住者的舒适感，从布局到家具的选择都要符合人体工学 和审美需求。其次是“功能性”原则，确保房间的功能齐全，满足居住 者的各类需求，例如提供完善的厨房设施和洗衣设备。最后是“可持续 发展”原则，采用环保材料和节能设备，在设计中考虑到对环境的影响，实现可持续经营。 2. 市场竞争优势 酒店式公寓的市场竞争优势主要体现在以下几个方面。首先是空间 灵活性，公寓可以根据不同的需求提供不同规格和户型的房间，满足 不同客户群体的需求。其次是价格竞争力，相较于高档酒店，酒店式 公寓更具性价比，吸引了长期商务旅行者和家庭度假者的兴趣。再次 是家庭式的温馨感受，公寓提供了更为私密和舒适的居住环境，让人 们在旅途中感受到家的温暖。最后是便利性，公寓通常位于市中心或 旅游景区附近，提供了交通便利、购物便利等配套服务。

3. 经营模式 酒店式公寓的经营模式可以分为自营和特许经营两种形式。自营模式指的是由房地产开发商自己投资兴建并经营管理的公寓，可以掌握更多的经营自主权，但需要承担更多的经营风险。特许经营模式指的是将公寓品牌授权给其他企业运营，由专业运营商负责管理，房地产开发商则享受特许经营费用等收益。无论采取哪种模式，都需要注重合作伙伴的选择和管理，确保品牌形象和服务质量。 酒店式公寓的策划方案涉及到多个方面，从设计原则到市场竞争优势再到经营模式，都需要综合考虑。通过以人为本的原则设计舒适的居住环境，提供灵活多样的房型选择，以具有竞争力的价格和便利的地理位置吸引客户，并根据自身情况选择适合的经营模式，酒店式公寓可以在激烈的市场竞争中脱颖而出，为人们提供更佳的住宿选择。

公寓酒店 策划书(共4篇)

公寓酒店策划书（共4篇） 第1篇：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话

酒店式公寓项目策划方案

酒店式公寓项目策划方案 酒店式公寓与传统公寓最大的不同点是在服务上。酒店式公寓为客户提供了更高端的服务和更舒适的居住体验，这一点可以为投资者带来更高的回报率。本文将探讨如何制定一个可行的酒店式公寓项目策划方案。 1. 选址与规划 选址是开发一个酒店式公寓项目的第一步，选址的主要标准是地理位置和周边环境。地理位置因素对于房地产价值影响非常大，同时周边的交通、商业、教育、医疗等配套也是很重要的考虑因素。在这个步骤中，开发商需要进行充分的市场调研和分析，评估选址的价值和潜在风险，并规划出适合市场需求的房型、配套、公区等。 2. 精细化设计 精细化设计指的是在地理位置确定后，针对目标客户的需求，对整个项目进行精细化的设施配置和业务流程设计。包括公寓楼、公共区域、房间设备、贵宾服务等。开发商需要根据客户需求和竞争对手情况，打造出独特的产品差异化、以满足特定客户需求的业务模式。 3. 市场调查 在开发之前进行市场调查是一项非常重要的工作，可通过市场营销工具和商业分析，分析目标客户群体和市场需求。有

时候，开发商需要找专业的市场公司去进行市场调查和预测，同时结合自己的企业定位策略来开发针对性的产品。 4. 融资策略 酒店式公寓项目的开发所需要的资金极为巨大，因此开发商需要选取适当的融资渠道，包括向银行、企业、基金、合作伙伴或其他投资方申请融资。在融资策略上，开发商需要评估投资的成本和回报率，根据资金需求和风险水平，确定融资渠道和融资量。 5. 管理方式 酒店式公寓项目是一种既有酒店管理、又有公寓运营的特殊属性项目，需要针对性设计管理方式。开发商应该考虑如何在保持一定的业务灵活性的同时，提供高质量的管理和客户服务，主要包括维护业务，设计管理追溯和保障客户利益等。 总之，在制定一项可行的酒店式公寓项目策划方案中，有许多方面需要考虑。从选址、规划和市场研究到融资、管理和运营，所有的环节都需要讲究。而最重要的是要始终坚持客户服务的原则，提供优质服务和高质量的住宿体验，这是成功的基础。

酒店式公寓策划方案

酒店式公寓策划方案 1. 引言 随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，酒店式公寓作为一种新兴的居住方式逐渐受到人们的青睐。酒店式公寓将传统酒店服务与家庭式公寓结合，提供高品质的住宿体验。本文将介绍一个酒店式公寓的策划方案，包括项目背景、目标市场、核心竞争力、运营模式等。 2. 项目背景 在城市人口高度集中的情况下，人们对居住环境和服务的要求不断提高。传统的酒店虽然提供了高品质的服务，但缺乏长期居住的便利性。而传统的公寓虽然提供了长期居住的舒适性，但缺乏酒店式的服务。因此，酒店式公寓应运而生，以满足人们对高品质居住的需求。 3. 目标市场 酒店式公寓的目标市场主要是那些需要长期居住且对居住环境和服务要求较高的人群，包括商务旅行者、留学生、外籍人士等。这些人群通常具有较高的消费能力和对高品质生活的追求，是酒店式公寓的主要客户群体。

4. 核心竞争力 酒店式公寓的核心竞争力主要体现在以下几个方面： 4.1 优越的地理位置 选择一个便利的地理位置对于酒店式公寓的成功至关重要。酒店式公寓应位于商业中心、高档住宅区等位置，便于客户出行和享受周边配套设施。 4.2 高品质的住宿体验 酒店式公寓应提供舒适、安全、洁净、功能齐备的住宿环境。客房设施应配备高品质的家具、家电、床品等，以确保客户的居住体验。 4.3 定制化的服务 酒店式公寓应为客户提供个性化和定制化的服务。通过了解客户的需求和偏好，为客户提供私人管家、日常清洁、维修服务等，满足客户的个性化需求。 4.4 灵活的租赁模式 酒店式公寓的租赁模式应灵活多样，包括长期租赁、短期租赁、按日租赁等。这样可以满足不同客户的不同需求，提供更加灵活的住宿选择。

房地产文档扬州东方银座酒店式公寓策划

房地产文档扬州东方银座酒店式公 寓策划 扬州东方银座酒店式公寓策划文档 一、项目背景 随着中国经济的快速发展，城市化进程逐渐加快，人口规模和消费水平不断提升，高品质的居住需求日益增长。鉴于此，我们为满足消费者对高品质、高标准居住方式的需求，特别规划了一款全新的房地产项目——扬州东方银座酒店式公寓。 该项目依托于扬州明城墙景区，位于扬州市广陵区文昌门北侧，南接扬州东方银座商业中心，西临宁靖路，地理位置十分优越。总建筑面积约为2.5万平方米，由两栋高层建筑组成，其中一栋为12层，一栋为14层，共设有600套公寓房。项目将建成为一座集公寓式酒店、商业、娱乐休闲为一体的亲子主题酒店式公寓，成为扬州市区内少有的具有城市美景的高品质酒店式公寓。 二、市场分析 据有关资料显示，随着城市化进程的加快和企业服务业的蓬勃发展，酒店式公寓逐渐成为城市人才和商务旅游人士的居住首选方式，尤其受到高端人群的青睐。在扬州市区范围内，目前市场上酒店式公寓资源相对匮乏，近年来在市场上表现突出的酒店式公寓项目更是稀缺，因此可见市场空缺。

扬州东方银座酒店式公寓项目定位与建设理念符合了当前城市化、人口和生活方式的发展趋势，也迎合了人们对优质生活的渴求。因此，具备了较为广泛的市场前景和广阔的经营空间。 三、产品定位 1. 建筑设计 项目建筑设计风格以现代高端酒店式公寓为主，造型简约时尚，色彩明快大气。整体建筑结构采用先进的BIM技术，运用耐热隔音材料进行降噪，让每位居住在此的业主都享受到高品质的生活环境。 2. 房型设计 本项目共设有一居室、二居室、三居室三种房型，多样化的居住类型，能够满足不同人群的居住需求。同时，凸窗式的房型设计，不仅美观大方，还能够让业主拥有更好的采光和通风效果，增强居住的舒适性。 3. 客房设施 项目公寓内全部采用世界一流品牌的家电设施，各楼层配置有电梯，并且都配有空调系统、有线电视、宽带网络等。房间内带有淋浴设备、洗衣机、冰箱、微波炉和炉灶等设备，所有房间均可看到城市美景，让业主享受到绝佳的居住体验。 四、营销策略 针对项目特点和市场需求，我们将采取以下营销策略：

酒店式公寓项目商业计划书

酒店式公寓项目商业计划书 （项目可行性报告） 中金企信国际咨询公司拥有10余年项目商业计划书撰写经验(注：与项目可行性报告同期开展的业务板块)，拥有一批高素质编写团队，为各界客户提供实效的材料支持。 商业计划书撰写目的 商业策划书，也称作商业计划书，目的很简单，它就是创业者手中的武器，是提供给投资者和一切对创业者的项目感兴趣的人，向他们展现创业的潜力和价值，说服他们对项目进行投资和支持。因此，一份好的商业计划书，要使人读后，对下列问题非常清楚：（1、公司的商业机会。2、创立公司，把握这一机会的进程。3、所需要的资源。4、风险和预期回报。 5、对你采取的行动的建议 6、行业趋势分析。） 撰写商业计划书的七项基本内容 一、项目简介 二、产品/服务 三、开发市场 四、竞争对手 五、团队成员 六、收入 七、财务计划 商业策划书用途 1、沟通工具 2、管理工具 3、承诺工具

相关报告 行业研究报告、市场调查报告、产业分析报告 项目立项可行性报告 资金申请可行性报告 市场研究预测报告 专项调查报告 市场投资前景报告 市场行情监测报告 竞争格局分析预测报告 上下游产业链研究报告 投融资可行性报告 编撰商业计划书所需材料清单（根据具体项目要求进行提供） 1、企业简介、企业历史变革以及股东情况，管理团队简历；项目组织机构简介； 2、项目介绍； 3、企业营销策略； 4、项目商业模式； 5、企业近三年财务年度报表及财务分析报告；年度审计报告；企业相关财务评价资料； 6、项目投资金额及融资计划； 7、资金使用规划，预期收入及投资回报率； 8、企业未来战略规划。 由于商业计划书（项目可行性报告）属于订制报告，以下报告目录仅供参考，成稿目录可能根据客户需求和行业分类有所变化。 商业计划书基本框架: 第一章摘要 第二章市场分析 第三章公司介绍 第四章产品介绍

长租公寓整体运营策划方案

长租公寓整体策划方案

一、项目简介 本项目是长租式公寓酒店，将采用集中式公寓的形式提供租住服务，其一酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务，即融合了酒店的细微服务，又保留了公寓的家居特色，舒适、友好、便捷。我们将致力于为租客营造如酒店一样的家。我们将租下整栋楼，重新改造之后出租。计划是装修到开业周期约3个月。卖点是良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流。 公寓将采用清新的装修风格，配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、独立卫生间、阳台、1.5米床，电热水壶、茶几、衣橱、24小时免费宽带等。统一配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。布置温馨，让你体会到回家的温馨。 公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清晰消毒，卫生间、厨房等均经过统一消毒，进行简单的入住手续后，你就可以甩开沉重的包袱，享受家一般的温馨和酒店式的优质服务。 本项目将会建造一个自己的电子商务平台，提供网上查询和网上预定等服务。采用线上线下相结合的模式。 二、市场调查分析 旅行房屋租赁社区Airbnb共享经济模式的成功，引起了国内创业团队的争相效仿，也得到了投资人们的追捧。2014年更多的目光转移到了长租市场上，雷军五分钟决定投资YOU+国际青年公寓之举，赢得了广泛关注。对于创业者而言，选择信息类平台的方向空间将会十分有限。将租房与服务结合，切入到交易的过程中可以产生更多的想象空间。对于不限房源种类的中介服务平台，获取房源并非难事，目前主要方法是从58同城等平台获取个人房源再发布到自己的平台内。据亿家网的石总介绍，服务平台的难点在于获取租客上，爱屋吉屋的经纪人为获取客源也会亲自去信息平台上重新发布房源信息。个性化的服务可以强化品牌的概念，并逐渐降低获取客户的成本。 下面是调查的关于租房行业市场概况： 根据58同城《2013年租房行业研究报告》，2013年全国租房市场规模约为2.5万亿RMB。

酒店式公寓管理方案

酒店式公寓管理方案 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，小编为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅析一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感

观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、项目内部装修期 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、项目正常期 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求

北京奥运村酒店式公寓项目商业策划书

北 京 奥 运 村 酒 店 式 公 寓 项 目 商业策划书

目录 第一章总论 1、1 项目概况 1、2 项目提出的背景 1、3 进度计划 第二章市场调研及前景预测 2、1 酒店式公寓的情况介绍 2、2 目前北京已经推出和即将推出的可比项目分析2、3 本项目与其他项目相比较优劣势分析 第三章项目定位 3、1 主题定位 3、2 功能定位 3、3 市场定位 3、4 项目建设方案及规划设计定位 3、5 价格定位 3、6 销售方式定位 第四章营销策略 4、1 销售客户 4、2 餐饮销售 4、3 提高回头率的措施 4、4 销售激励制度 第五章投资估算和资金筹措 5、1 投资估算 5、2 资金筹措 第六章财务分析与赢利预测 6、1 财务分析 6、2 赢利预测 第七章结论

第一章总论 酒店式公寓，也称酒店式服务公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公寓，低者月均12美元／m2，最高的在55美元／m2左右，大多数定价为20-30美元／m2。主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过3个月。公寓以1居、2居为主，3居以上需求量较小。1居的使用面积在50-90平方米之间，2居的使用面积基本在90-150平方米之间，3居使用面积大约在140-200平方米之间。其中对1居、2居的需求占到85%左右。酒店式公寓装修标准一般不低于4星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室或儿童游乐场的配套比例都较高。 1、1 项目概况 酒店式公寓项目回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。据统计，仅在2005、2006年北京酒店式公寓的新上市的供应总量就达到约8000套和60，000套，主要集中于朝阳区，占总份额的59.4%；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近90%的市场份额。客户以私营业主、办公族、旅游者和海外客户为主。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%。 1、2 项目提出的背景 随着奥运会的临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公寓的出租价格开始升温。据市场部调查：目前很多酒店式公寓明年的出租已经预订出去。预订者主要是外企中方高级管理人员、外国人、海外华人。自今年7月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了12.5%，需求的面积主要是以中、小户型居多。这主要是随着奥运会的日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强的优势，统一集中管理，提供专业24小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房、自助洗衣服务相结合，为旅游、商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受一些公司高层的青睐。市场统计资料显示：目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米／月－50美元／平方米／月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了2-3美元。而目前出租率普遍在80%-90%左右，与去年70%-80%的出租率相比上涨了10%左右。如目前酒店式公寓比较集中的CBD商圈、丽都商圈、亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨的趋势，实际成交租价总体上涨了5％-10%左右。