小产权房研究综述
小产权房问题的一个综述
20130864 严小燕指导老师韦素琼
【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。
【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望
1小产权房概念
在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。
1.1从不完全产权视角
严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。
1.2从无权视角
还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。
1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角
笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在
农民集体所有的土地上建设并以较低价格对外销售的商品房。其主要特征有：（1）占有土地特定，包括农民集体建设用地甚至耕地；（2）建设、销售主体特定，主要包括农民、村组织、开发商和部分县乡政府；（3）没有国家颁发的“两证”，部分有乡政府或村委会盖章证明其权属的“小产权房”证[9]。国家建设部也给出的定义是在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划，未教纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发[3]。
学术界和国家建设部门定义的视角虽然不同但基本上大同小异，互相补充。在此，综合上述定义，笔者为小产权房做一个较完整的定义：小产权房是在我国社会主义制度框架下的由政治、经济和社会发展共同催生的产物，它具有以下特点：一是产权不完整性，没有国家颁发的“两证”，部分有乡政府或村委会盖章证明，没有完整产权，不能对房屋进行绝对占有、使用、收益和处分。不具有法律效益和政策保障。二是具有廉价性，不需要缴纳土地出让金、基础设施配套费、应缴纳的税款、营销费用等，成本低廉。三是占用土地的特定性，是在农民集体所有的土地上，主要在城市与郊区。四是购买群体目的的多样性，有为日常居住目的、投机目的、季节性疗养目的、生产盈利目的等；四是建设、销售和购买主体的特定性，建设、销售者主要是农民、村组织、开发商和部分县乡政府。购买主体是非集体经济组织成员。
2 现状与国内外有研究进展
2.1小产权房现状
“小产权房”最早出现可追溯到20世纪90年代早期北京市香堂村，90年代中期开始陆续出现，由于购买少并没有引起太多关注[2][9]。但从2001年以来“小产权房”便像雨后春笋般在全国各大城市兴起。北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、珠三角等地，均已建起大量的小产权房。可以说, 全国的各大城市, 都存在着大量的“小产权房”项目[10]。虽然《土地管理法》对宅基地房屋的转让问题没有针对性的规定，但是2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》则明确规定“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。”同年年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。到2007年7月，建设部开始宣布：小产权房不受法律保护。北京市国土房管局也宣布查处小产权房。2008年党十七届三中全会发布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出允许农民转让流转承包权，但是对农民集体宅基地能否流转并没有做出具体说明。2013年党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。《决定》的颁发导致了两种误读：第一种是城里人可以名正言顺去农村购买宅基地;第二种是原先在宅基地上建的小产权房未来将获得合法身份。这两种误读诱使很多小产权房价格上升。居中国工商时报报道2013年全国小产权房总量或已超过70亿平方米若按100平方米/套计算相当于全国有7000万套小产权房，以每户三口人计算相当于居住了2.1亿人口。
2.2国内外研究进展
在国外，大多数国家的土地是私有的，或是分作国有与私有的，个别国家或地区是国有的，所以在国外不存在小产权房问题，更无此相关研究。惟独中国，土地分成国有的和农民集体所有的。在此制度背景下小产权房问题充满了中国特色的中国式的问题。
对“小产权房”问题展开广泛深入研究是从2007年开始的。学术界对小产权房的研究和主要有以下几方面：
2.2.1法律的角度——小产权房是否合法以及以及是否有必要合法化
知名房产评论家沈晓杰认为我国宪法第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”可以清楚的看到，宪法上没有一个字，说小产权房类似的事物是违法的[11]。沈晓杰是从宪法的角度来辩解，并且也指出由于并没有可以“规定”农民经营自留地、自留山的相关明确的“法律”，这就抓住了宪法留下的一条“尾巴”。罗愿愿则在包括宪法、物权法、民法通则与土地管理法存在矛盾，部门法律及法规有关小产权房的规定，探讨出依据上位法和部门法律法规小产权房具有合法性[12]。持相同观点的还有蔡继明、钟凯、周其仁、胡星斗、沈晓杰、秦凤伟、张云霞等。另一方面却持相反意见，张雅淳从小产权房的开发与现行法律规定的土地利用总体规划的冲突、销售合同与现行法律规定的冲突、登记与现行法律的规定不相符合三方面阐述了小产权房与现行法律规定所存在的冲突[13]。如王晓慧不仅将“小产权房”定位于具有违法性质并且还将其细分为三类逐一分析：第一类是将在合法取得宅基地上建造的房屋对本集体经济组织以外的人员出售。第二类是直接在集体建设用地上建造“小产权房”第三类是在集体非建设用地上建造“小产权房”[14]。此外还有任志强、潘石屹、张琦、石云龙、晏扬、王绪英等均主张小产权房违法。另外，在合法与不合法之间争论中，还有学者从福利经济学的角度对小产权房提出“法理灰色地带”之说。如许历认为没有必要在合法与不合法之间寻找出路，政府应该维持目前现状，维持现状指的是其一不给小产权房明确的法理地位，让风险存在，其二不对所有小产权房采取赶尽杀绝的办法，让廉价房屋存在。只要把风险控制在合理范围之内那么小产权房就能给社会带来福利[15]。许历回避了“小产权房”是否合法的态度在可操作性上容易引起质疑，比如怎样的风险范围才算合理？在带来福利与风险两者之间如何找到平衡点？再者，没有强硬的制约，也可能会纵容更多“小产权房”在宽松的管理下违规建设，扰乱房地产市场秩序。
2.2.2 小产权房的利弊
由于不同利益集团的立场和价值取向不同，针对利弊一体的“小产权房”，各界也议论纷纷，各有其词。在有利一方，周其仁教授认为“小产权”的挑战中包含着根本改革早已不适合社会主义市场经济要求的土地流转制度与解困政府房价越调控越高涨的尴尬大机会[16]。经济评论员叶檀撰文认为，小产权房无意间挑开了高房价真相，并建议堵不如疏，政府应顺势让这些住房尽快合法化（叶檀，2007）。全国政协委员蔡继明一直强调应该尽快推动小产权房入市，首先能够为中低收入阶层的居民提供较廉价的住房，再者可以减轻政府保障性住房的压力（蔡继明，2012）。陈商也高度赞扬：小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，是农民自我城市化的一场革命，是一场土地和房屋供应的革命[17]。鲁晓明在对小产权房流转问题的应然法选择上分析认为，如果简单限制“小产权房”流转将会导致妨碍对土地的集约化利用、使农村空房几同死产、助推城市房价虚高、阻碍城乡交流,加剧城乡二元对立、使户籍制度改革流于形式、阻碍农业产业升级的负面影响[18]。
然而，也有一些专家学者持反对意见中国社会科学院刘维新认为，小产权房侵害了广大农民利益，农民虽然可能会获得一时的利益，但却失去了未来长久谋生和生存的根基小产权房的唯一出路是用来解决农民的居住集中问题，而不能转变成商品房[19]。李珍贵指责，小产权房负面影响大过正面效应，表现在：冲击了现行土地政策干扰了宏观调控政策的实施；扰乱房地产市场秩序；严重违背了法律法规，干扰了国家法律法规的正常运作，是对现行法律法规的倒逼（李珍贵，2008）。此外，部分学者反对“小产权房”流转的理由还有：保护
耕地的需要、保障农民生存权、损害集体组织的内部福利等等。
2.2.3小产权房快速发展原因
小产权房出现的原因，总体上可从法律、制度、管理、市场大方面来分析。
在法律方面 , 李欣亮，王峰，等认为我国现行的法律对小产权房的规范不够健全，存在很多模糊不清的地方，才导致了小产权房建设的泛滥[20]。蔡继明（2009）也指出《宪法》和《土地管理法》均为农村土地和住房流转留下了空间。《宪法》第10条规定赋予了国有土地和集体土地在所有权，但对农村集体土地使用权的流转并没有进行限制；《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该法律虽然还规定城市居民不得购置农村宅基地 , 但却未禁止城市居民租赁农村集体土地上建设的房屋。《民法通则》第74条第3款提到集体所有的财产受法律保护，但没有对具体的农村集体土地所有权内容进行提及；《物权法》没有具体规定农村集体土地使用问题，仅提到了相关问题都适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。由此，陈晓晟(2007)认为小产权房开发只是处在法律的模糊地带，称不上多么严重的违法行为，至少不能说小产权房完全违法。盛洪（2009）无论从《宪法》还是《土地管理法》的角度，都看不出小产权房开发有非法的地方。因此，农村集体经济组织避开法律法规 , 以各种“合法”的形式开发建设“小产权”房。
制度方面，多数学者都赞同中国土地存在的缺陷是“小产权房”产生的根源。中国社科院研究员刘维新指出“以租代征”和“小产权房”中央三令五申却久禁不止根本原因在于中国实行的是“城乡土地二元产权”结构为特征的土地管理制度[19]。张定会（2012）两种土地所有权形式在产权方面长期存在着不平等关系，最终形成了“两种产权、两个市场”的二元结构，这也正是小产权房的病根所在[21]。蔡继明也提出现行土地制度安排为小产权房的存在提供了一定空间，现行征地制度也导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿[22]。刘开瑞, 闫燕提出了集体土地产权归属不明晰的弊端。农地的配置、运营及保护的困难与模糊，导致农村集体土地所有权的虚设。一方面体现在集体土地所有权主体的不明晰, 另一方面体现在农村集体对土地的占有、使用、收益以及处分有限, 以至于最终支配权掌握在政府手中[10]。罗愿愿高度概括“小产权房”实际上是中国传统的城乡二元化体制已明显滞后于现今的市场经济的发展而产生的必然结果[13]。张定会
笔者认为，正是城乡土地二元化的体制下，在土地流转市场里不存在农村集体所有土地，这导致集体土地所有者与国有土地所有者之间权利的不对等。小产权房，从一定程度上打破了政府垄断土地一级市场的格局，也是农民和农村集体参与土地资源配置，为了分享工业化和城市化发展中土地增值收益的诉求。
管理方面，刘开瑞, 闫燕（2010）分析认为政府管理职能的缺失纵容了“小产权房”发展的。如果各级地方政府能在“小产权房”开发之初就采取严格有效的的管理，那么“小产权房”就不会发展到今天这种规模。于地方经济发展的需要,地方政府在某种程度上不会阻拦,因为“小产权房”能产生可观的财政收入。另一方面,长期以来很少有开发商因此而受到实质性的处罚,仅仅有个别项目被勒令停止或强行拆除,这就使“小产权房”具有较低的违法成本。
市场方面，价格因素一直是市场的信号灯。王华春，甄磊分析城市商品房高价的原因，对比了农村集体土地不需要缴纳土地出让金和各种税费，认为普通商品房与价格低廉小产权
房的巨大价差是小产权房困局出现的直接推手[23]。宋志红也指出扭曲的城市房地产市场导致越来越多的老百姓在城里买不起房，小产权房便在供需缺口下应运而生[24]。据有关部门调查，小产权房开发由于规避了土地出让金、相关配套费等，一般情况下，其开发成本不到同区位正规商品房开发成本的一半；加上规避了销售环节上的契税等相关税费，因此小产权房售价只要达到同区位商品房价格的20%，就能获得与普通商品房同等的利润。利益驱动促使小产权房处于迅速发展。从购买群体来讲，随着经济发展的不平衡，大城市的房价长期快速上涨，一般就业人员的收入水平。同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。因此大量中低收入阶层趋之若鹜。
2.2.4 小产权房未来的出路
针对“小产权房”产生的主要四方面原因，产生的社会问题以及各界对其利弊的分析，对于如何解决“小产权房”问题所带来的尴尬局面、协调各方利益，使农村集体土地资源得到更加合理、高效利用便是“小产权房”问题讨论的关键与热点。学术界有两种主张：一是，严禁开发，主张取缔“小产权房”。二是，区别对待，走“合法化”道路。
笔者认为“取缔论”没有考虑到农民对于土地利益分配公平会导致城乡矛盾加剧问题，忽略了面积广布的“小产权房”如何处置和数量巨大的入住群体如何安置的问题。而“合法化”论提出补交土地出让金的“赎买”行为也过高估计了农民的支付能力。对于既成事实的小产权房如何进行处置,如果仅仅纠结于应该”强拆”还是”转正”, 不仅无法有效解决问题,而且还可能使问题复杂化。因此，这两种观点也不能从根本上解决问题。“小产权房”未来的出路应从以下几方面走：
一是，在根源上着手，建设城乡一体化土地流转制度。既然根源在于城乡土地二元结构的弊端那么就应该在制度上改革。徐万刚，杜兴端，李保国提出构建城乡统一的建设用地市场是为解决小产权房现象的理性选择，应当从完善集体建设用地流转的法律机制、进行科学的土地利用规划、健全国家土地所有权收益制度、健全市场机制，转变政府职能五方面着手[25]。蔡继明认为城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）却既不能出租、抵押，又不能继承转让。因此，进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本[7]。笔者还认为，当今的土地制度还应该要明确农民应该有什么样的产权结构。法律规定农村土地归集体所有，农民具有经营承包权。如果农民对于土地资源具有承包经营权，那么对其土地上的房产是否应该具有完整的产权，或者相对独立的处置权，实行多元产权结构有利于维护农民对于土地方面的权益。
二是，在具体操作上，具体问题具体分析。多数学者认为在耕地上建设的小产权房和在农村集体建设用地上建设的小产权房由于其违反了《土地管理法》中不得侵占耕地和集体建设用地用于集体企业使用或公共事业用地的规定自然不能流转。但是在宅基地上建设的小产权房可以合法使用。.王振伟、李江风提出小产权房的处理应主要把握三个核心：一是集体土地的性质有没有改变，是否会影响集体土地权益的主张。二是收益分配是否合理，有没有使所有权利主体（拥有权益的每个农民）受益。三是行为是不是严重违法，影响是不是恶劣。以遵循三原则为前提提出三种方式：改租，将已出售的小产权房收回，改成租赁的方式，原买受人有优先租赁权；转为国有，对于处理困难、集体经济组织无能力或不愿收回的，由国家通过收购转为保障房、由购房者补缴土地出让金等多种形式，完善相关手续，将小产权房转为大产权房，纳入合法的管理渠；没收或拆除，对于违反规划、占用耕地或基本农田的，国家要严格惩治，同时对相关责任人依法给予处分，以维护法律的尊严和权威[26]。蔡继明强调。一方面，对于非法占用农地建设的小产权房，要区别对待。对于历史问题要一分为二：
如果开工不久或规模不大，尚能以较低的拆除成本将宅基地恢复成耕地的，就坚决拆除；如果规模很大并已投入使用多年，即使付出较高的拆除成本，也很难将建设用地再恢复成耕地的，拆除这类小产权房不仅得不偿失，而且会引发较大的社会矛盾。因此，可通过对当地政府、房地产商、小产权房购买者以及农村集体土地所有者一定的处罚，将这类小产权房合法化。另一方面，深化土地产权革，给予农村土地真正完整的产权。农村的集体建设用地应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价[7]。
对于可以流转的小产权房可以征物业税取代土地出让金。由于房价中不包含高达70年的土地出让金。通过征收房产税的形式，让购房者把过去要一次性支付的土地出让金，分期支付，可以把购房者的经济负担分散化、长期化，解决购房者一次性支付成本过高的问题，让更多的人能够买得起房。有些学者认为这种方法有可以探索出大幅度降低房价的新路径。被称为用房产税“漂白”小产权房。张定会（2012）认为这种方式也有利于协调各主体之间的矛盾。
三是，完善和修改法律法规。刘维建 ( 2008) 认为小产权房的出现具有现实必然性, 解决该问题, 需要规范我国的土地流转并调整现有的法律[19]。从《宪法》，《物权法》《土地管理法》等法律规定来看，既未禁止农民转让宅基地上的住房，亦未对受让对象做出限制。农民可以对其享有合法所有权的宅基地上的房屋进行自由处分，但由于房屋和宅基地的使用具有不可分性，房屋的可流转性与宅基地使用权的不可流转性就产生矛盾，在这种情形下，是迁就并维护农民对房屋的所有权而牺牲国家在宅基地使用权流转管理上的利益？还是相反的价值取向？法律并未明确规定。应当认为农民享有对在基地住房包括占有、使用、收益、处分4项权能在内的完整所有权。允许有条件的宅基地使用权对外流转。宋志红（2010），就提议宅基地使用权人经本集体组织同意，在保障基本居住条件的前提下，可以将其宅基地使用权转让、赠与或者出租宅基地使用权人将其宅基地转让给不符合宅基地申请条件的人时，应当补办集体建设用地使用权出让手续，本集体经济组织在同等条件下享有优先购买权。
3 展望与讨论
虽然从“小产权房”问题产生到现在十几年时间，这个问题还没有的到切实的解决，但是学术术界对上述几个问题的讨论一直没有偃旗息鼓，只有靠摸着石头过河。在理论与实践的探索中，某些地方也寻找到了一些适合地方实情的解决方案。如武汉市的“洪山模式”即“以租代建”为出发点将还建房通过市场运作的方式转化为公租房转变闲置还建房分散出租甚至出售的传统流转方式。2014年在北京国土资源部也提出对部分符合规划和符合条件的小产权房纳入公共租赁住房范畴。但是对具体对已建、已售小产权房如何处理还未下达详细方案。2014年两会上，国土资源部长姜大明宣布已有28个省份拿出整治方案，针对在售在建小产权房采取“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批。”笔者认为，各省份应该根据不同的规模、不同占用地类型，不同阶段(规划建、在建、出售中、已入住)采取细化的处理方式，不能一味地打击, 也要进行合理的疏导，同时也要综合考虑包括土地修复、居民安置等一系列问题。
参考文献
[1] 严焰.“小产权房”的形成原因与出路探究[J].对策与战略,2008,(2):213-214.
[2] 刘茂林,杨翼飞.“小产权房”的缘起、问题及其解决[J].河南社会科学,2008,(5):37-40.
[3] 金涓子.小产权房研究综述[J].法制与经济,2009,(9):78-81.
[4] 齐东文,熊昭.从”小产权房”的合法化到土地管理体制改革──重庆统筹城乡的一个视角[J].西南农业大学学报,2008(2):38-42.
[5] 韩清怀.市场经济背景下我国土地法律制度的合理性思考——以小产权房现象为视角[J].法治典社会,2007(11):335-336.
[6] 张传玖.“乡产权”为何物 ?[J].中国土地,2007(2):24.
[7] 郑淑霞,雷朝霞.关于小产权房的法律思考[J].江西金融职工大学学报,2008,(21):130-131.
[8] 蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略[J].理论前沿，2009，（22）.
[9] 陈利根,李新庄. “小产权房”的困惑与求解[J].现代经济探讨，2009，（12）
[10] 刘开瑞, 闫燕.“小产权房”的成因分析及对策建议[J].西安财经学院学报,2010,(6): 95-98.
[11] 沈晓杰.小产权房“违法”争论背后的利益博弈[J].今日中国论坛，2007,(9)
[12] 张雅淳.“小产权房”法律问题刍议[J].云南大学学报,2008(2):115-120.
[13] 罗愿愿.由小产权房问题所引发的思考[J].科协论坛，2008,(8):152-159.
[14] 王晓慧.小产权房问题解析[J].国土资源通讯,2007,(21):42-46.
[15] 许历.“小产权房”的福利经济学分析[J].房地产行业,2008:95-97.
[16] 周其仁.小产权，大机会[N].经济观察报,2007- 08- 27,(049 ).,(049 ).
[17] 陈商.“小产权房”动了谁的奶酪？[J].中国报道,2007,(8):84- 87.
[18] 鲁晓明.论小产权房流转——原罪的形成与应然法的选择[J].法学杂志，2010,(5):5-8.
[19] 刘维新.“土地二元产权”体制——“以租代征”和“小产权房”久禁不止的症结[J].交流，2008(4):72-73.
[20] 李欣亮,王峰,孙秀华.论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策[J].合作经济与科技,2003,(461):112-123.
[21] 张定会.小产权房的困境与出路[J].中国-东盟博览,2012,(6):152.
[22] 蔡继明.小产权房的历史与现实[J].人民论坛,2012,(7):54.
[23] 王华春,甄磊.小产权房问题成因与解决思路[J].生产力研究,2010,(10):159-160.
[24] 宋志红.小产权房治理与《土地管理法》修改[J].中国土地科学,2010,(5):71-75.
[25] 徐万刚,杜兴端,李保国.构建城乡统一建设用地市场——基于“小产权房”乱象的透析视角[J].社会科学家,2010(2):59-62.
[26] 王振伟,李江风.小产权房出路何在？——以集体建设用地租赁房试点为视角[J].每月观察,2012,(4):18-19
[9] 王海鸿, 付士波, 朱前涛.“小产权房”存在的合理性及其合法化途径研究
──基于土地发展权角度[J].华东经济管理,2009,(12):63-67.
[10] 季雪.“小产权房”的问题、成因及对策建议──基于对北京地区实情的考察[J].中央财经大学学报，2009(7):65-69.
[14] 张玉玲.不能让“小产权房死灰复燃”访刘维新[N].光明日报,2008- 01- 09,(009).
在“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%;地方政府拿走土地增值的20%到30%;开发商占40%到50%。
而小产权房，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金。此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商;而建筑商就是当地农民。
小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。相比真正的商品房成本能低过1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
王海鸿, 付士波, 朱前涛分析了小产权房存在的现实合理性，并且通过对土地增值收益的再分配就小产权房合法化提出了应用对策[13]。
综述开题报告
综述开题报告 开题报告是指开题者对科研课题的一种文字说明材料。这是一种新的应用写作文体，这种文字体裁是随着现代科学研究活动计划性的增强和科研选题程序化管理的需要应运而生的。那么今天小编就带来三篇开题报告的范文，希望大家有所帮助! 综述开题报告篇一： 第一步、论文拟研究解决的问题 内容要求： 明确提出论文所要解决的具体学术问题，也就是论文拟定的创新点。 明确指出国内外文献就这一问题已经提出的观点、结论、解决方法、阶段性成果…… 评述上述文献研究成果的不足。 提出你的论文准备论证的观点或解决方法，简述初步理由。 撰写方法：
你的观点或方法正是需要通过论文研究撰写所要论证的核 心内容，提出和论证它是论文的目的和任务，因而并不是定论，研究中可能推翻，也可能得不出结果。开题报告的目的就是要请专家帮助判断你所提出的问题是否值得研究，你准备论证的观点方法是否能够研究出来。 一般提出3或4个问题，可以是一个大问题下的几个子问题，也可以是几个并行的相关问题。 第二步、国内外研究现状 内容要求：列举与论文拟研究解决的问题密切相关的前沿文献。基于“论文拟研究解决的问题”提出，允许有部分内容重复。 撰写方法：只简单评述与论文拟研究解决的问题密切相关的前沿文献，其他相关文献评述则在文献综述中评述。 第三步、论文研究的目的与意义 内容要求： 简介论文所研究问题的基本概念和背景。 简单明了地指出论文所要研究解决的具体问题。 简单阐述如果解决上述问题在学术上的推进或作用。 基于“论文拟研究解决的问题”提出，允许有所重复。
第四步、论文研究主要内容 容要求：初步提出整个论文的写作大纲或内容结构。由此更能理解“论文拟研究解决的问题”不同于论文主要内容，而是论文的目的与核心。 开题报告写作要点 第一、要写什么 这个重点要进行已有文献综述把有关的题目方面的已经有的国内外研究认真介绍一下先客观介绍情况要如实陈述别人的观点然后进行评述后主观议论加以评估说已有研究有什么不足说有了这些研究但还有很多问题值得研究。其中要包括选题将要探讨的问题。由于研究不足所以你要研究。你的论文要写什么是根据文献综述得出来的，而不是你想写什么就写什么。如果不做综述很可能你的选题早被别人做得很深了。 第二、为什么要写这个 这个主要是说明你这个选题的意义。可以说在理论上?你发现别人有什么不足和研究空白?所以你去做?就有理论价值了。那么你要说清楚你从文献综述中选出来的这个题目在整个相关研究领域占什么地位。这就是理论价值。然后你还可以从实际价值去谈。就是这个题目可能对现实有什么意义可能在实际中派什么用场等等。
北京小产权房新政策(标准版)
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-029818 北京小产权房新政策(标准
北京小产权房新政策(标准版) XX北京小产权房最新政策 国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。 针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 国土资源部部长徐绍史1月29日指出，如不尽快清理小产权房，城镇化进程加快后，问题的蔓延将进一步加速，范围会进一步扩大，今年国土资源部将要重点打好6场硬仗，清理小产权房列为重中之重。 小产权房的危害性很大，一方面挑战了法律权威，损害了国家法律法规的威信和尊严;另一方面扰乱了国家土地开发利用规划，影响城市建设及房地产市场正常发展，给社会安定埋下了隐患。更为严重的是，小产权房的大量违规建设，
将危及国家保护耕地政策。 所以，建议你还是不要买小产权房好。 北京小产权房新政策 “小产权”、“乡产权”住宅是近期社会关注的热点问题。建设部在近日也发布了购房风险提示。表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到 北京市国土局局长安家盛昨日表示要停建停售小产权房，在业界引起很大震动。 北京新基础投资控股有限公司总经理张卫克坦称之所以目前出现众多小产权房，主要是高房价造成的，许多购房者无法承受高房价而选择相对低廉的小产权房。一些开发商打着新农村建设等借口打政策擦边球建设大量小产权房，购房者是没有资格办理产权证的，这种小产权房对保护耕地也非常不利，因此政府下令停建停售小产权房是净化地产市场的一项有力措施。 张卫克建议，政府要解决问题，除了停建停售小产权房项目外，还应加大土地供应，加大经适房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环。 中原地产华北区总经理李文杰建议，政府在停售停建小产权房时要充分考虑到购买者的利益，对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，在保证了这些购房者的利益之后再按法律程序去处理违法开发商。
产权理论研究综述
摘要：产权理论是现代经济学的重要理论之一，也是国内外经济理论界研究的热点之一，为了深刻掌握产权理论的深刻内涵，理清产权理论的发展脉络，本文对西方产权理论的起源和发展史做了梳理，对西方产权理论的重点理论成果做了罗列与分析，并对西方产权理论前沿和存在的问题进行了分析。对西方产权理论的研究成果进行分析与研究，有利于明确产权理论对现实经济运行的制度安排的指导意义，更好地运用产权理论来提高经济效率，促进经济发展。 关键词：产权理论；交易；财产 一、导言 随着经济实践探索程度的不断加深，经济学理论界对产权理论的研究也在不断深入。如果交易费用为零，产权的产生存在都是没有意义的，当然也没有必要对产权进行分析。而在市场经济环境中，交易费用为零的假设是不成立的，商品和劳务的交易，实际上是附着在商品上的产权的交换，研究产权理论范畴内的相关问题，是产权经济学及新制度经济学的重要内容。对于产权的出现，结合不同学者的研究成果进行分析，可以分为以下两方面。 第一，资源配置方面。德姆塞茨从资源配置的角度，对产权的起源提出了自己的见解。他认为产权的出现最好从有利或有害效应的出现之相互关系中去理解，经济价值产生了相应的内部化效应，而经济价值的增加，正是由于技术水平的提高和市场范围的扩大，旧的产权自然不能适应新技术的发展要求，所以新的产权就应运而生。德姆塞茨认为产权的起源可以理解为一种新产权的产生，即在旧产权的基础上不断变革之前不适用生产力和技术发展要求的部分，不断产生新的产权。所以不论在哪个时间点上，都可以说是“产权的起源”。第二，经济发展方面。私有产权的出现是为了节约交易费用，西蒙-迪蒙赛尔的“交易费用节约说”，通过案例的方式说明了这一点。同时人口与资源的矛盾导致了资源稀缺，人们在利用资源上的竞争会加剧这种状况，使得产权的建立更加必要和迫切。阿尔奇在《产权经济学》中提到，“产权在任何国家、社会中都能得到启示。”产权的形成受不同社会因素的影响，例如社会风度习惯、约束机制、国家暴力等。张五常认为，当潜在寻租成本大于寻租成本时，要降低成本，需要对产权进行明确界定，这样新的产权就产生了。巴泽尔进一步指出了，在社会中权利是产生于一个不断发展的过程中的，同时产权也是不断产生和不断放弃的，因此产权要适应经济社会的发展而发生相应的变化，以动态的情形来分析。 总而言之，产权的产生归根结底是为了满足经济发展的需求，产权也会随着经济发展的变化而变化。随着时间的推移，社会生产力水平不断提高，分工和交换的不断完善和深化，使得产权的存在发挥着激励的作用，使得拥有财产的人将财产用于能带来更多收益的用途，促进财产的高效利用，资源得到整合。产权理论对于理解具体经济运行的制度建设和运行、以及实现经济绩效有着深刻的指导作用，不仅能够促进现代市场经济的发展，还能够指导个人的经济行为更加有利于他人。我国学者注重从财产的实际运用上来划分财产，不论财产的性质是公有制还是私有制，都能够运用产权理论来分析。 二、西方产权理论主要成果总结 1.产权与所有制问题 产权用英文来表示，是propertyrights，即财产权利的复数，由此可见产权是一组权利束。产权是包含所有权、使用权、收益权、让渡权等一些权利。产权理论认为资源配置效率与产权的界定有很大的相关性，从经济现实角度考虑，需要提高资源的配置效率，因此产权的界定必须要明确，并建立明确有效的产权制度。产权制度的目的是规范产权关系，以明确各种权利的界限问题，使得产权成为既定物品权利的载体，保证既定权利能够通过对物的权能来确定。所有权分配关系是经济基础，由此决定的上层建筑就是产权制度。所有制实质上是一种经济利益的分配问题，从基本的层面对经济利益在不同所有者之间的分配做了规定，
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨 摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。 关键词小产权房相关政策解决方法。 一、我国小产权房存在的背景和诱因。 （一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。 在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。 （二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。 我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。 小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。对政府而言，其解决了一部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。对农民和乡镇集体而言，小产权房的收入虽然远低于城市的商品房，但其实农民和农村集体组织的获利远远
新制度经济学理论的综述.doc
因素与特定交易有关的因素以及交易的市场环境因素来分析交易费用的决定因素。其中,人的因素是指他对人的行为的两个假设:有限理性和机会主义。与特定交易有关的因素指的是:资产专用性,交易频率和交易的不确定性,而交易的市场环境因素指的是潜在的交易对手的数量。诺思则主要从商品的多维属性信息不对称,人的机会主义动机,分工和专业化程度等方面进行了分析。威廉姆森的交易费用决定因素分析主要是针对事后的交易费用的形成。诺思关于商品和服务的 多为属性与信息。 威廉姆森根据所有者拥有产权的完整性或残缺性把产权分为三种形式,即私有产权,共有产权和国有产权。他还对共有产权的过度利用问题有了清晰的认识并分析了共有产权向私有产权转变的必然性。他认为,②简单的治理结构能够有效的应付简单交易的需要,然而,随着合约风险变得错综复杂,简单的治理结构就会面临压力。在这样的情况下转向更为复杂代价也更高的以专断取代规则的治理结构是企业增值的源泉。 阿尔钦和德姆塞茨1972年发表的《生产信息费用与经济组
织》一文标志着企业产权理论的形成。该文分析了了古典业主制企业剩余索取权,监督权和经营决策权安排给企业主,为什么是最优的?因为只有这样才能较好地解决企业内部的监督者激励问题,提高企业绩效。同时还指出,只有报酬严格按照个人生产力进行分配,才会对个人投入产生足够的激励。 巴泽尔将产权理论应用到其他领域,他还具体分析了反垄断侵蚀、产权和盗窃的关系、发明创造方面的产权问题、价格信息方面的产权。他指出,③消费者与竞争者能否按照价格买卖产品,这种能力取决于他们自己能否签订并履行适当的合约。如果合同成本过高,买卖双方按竞争性价格所得到的产权很可能就会丧失,掠夺性定价者就可以趁机攫取垄断权力。 二、制度变迁理论 制度变迁也是制度经济学研究的重要部分,其代表人物是诺思(Douglass C. North)。他将交易费用和产权理论应用于经济史的研究,并在此基础上对整个西方世界的经济重新作出了解释。他认为:经济增长的关键在于制度因素,一种提供适当的个人刺激的有效制度是促使经济增长的决定因素。有效率的产权结构是经济活力的源泉。国家决定产权结构,因而最终要对造成经济的增长衰退或停滞的产权结构的效率负责。意识形态是个人与其环境达成协议的一种节约费用的工具,其功能是弱化偷懒和搭便车的道德风险。它在很大程度上说明历史上国家的不稳定性即国家的兴衰。 他在《西方世界的兴起》一书中从中世纪的庄园制度开始分析西方在兴起过程中制度的演化。他认为:④当所有权还是不
“小产权房”成因与对策的研究
“小产权房”成因与对策的研究 小产权房因其价格优势受到众多中低收入阶层的热捧，引起社会的广泛关注。本文从小产权房形成的原因入手，针对由于其产生而暴露出的一些问题，提出了“小产权房”的解决途径与措施. 标签：小产权房土地制度 1 小产权房的概念 所谓小产权房，是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，但双方约定没有国家的土地使用权证和房屋所有权证，只有村集体发放的房屋所有证明，所以其不具法律效力。农村小产权房虽无正当的合法身份，但其对我国整个房地产市场的影响却是举足轻重的。以北京为例，根据中大恒基不动产营销市场研究中心对北京城区400余个在售北京房地产调研数据显示：目前在售“小产权房”楼盘约占市场总量18％，绝大多数分布在远郊区县，占95％。近日一家网站在关于“你会购买农村小产权房吗？”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75％的人表示“如果价格合适，也可以接受”。农村小产权房已在官方和市场的“冷漠”中，默默生长了十余年，在半公开和监管空白的状态下热销。 2 小产权房出现的原因 2.1 价格低廉是大量购买小产权房的直接原因 近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。 小产权房楼盘大多由村、镇开发，土地成本几近于无，由于不存在土地出让金，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费，其成本较低，售价仅为同区域商品房的40％——60％。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米，二者相差十分明显。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米。 2.2 城市房地产开发过程中的的制度原因 2.2.1 政府对房地产建设用地供应的垄断
小产权房问题研究(一)
小产权房问题研究(一) 关键词:小产权房/拆除/产权证书 内容提要:小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。 一、小产权房界定 小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房。购买此房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征： （一）小产权房的土地使用不合法 依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地
征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。 （二）小产权房的开发建设程序违法 根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证，未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。（三）小产权房无合法产权证书 根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。因此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。 二、小产权房形成的原因
连锁经营理论研究综述
连锁经营理论研究综述 提要连锁经营作为一种先进的现代商业模式,被誉为商业界的又一次革命性的创新,在世界范围内影响着商业的发展。本文整合国内外有关连锁经营研究的主要观点,综述连锁经营的优势及风险、连锁经营的规模、连锁经营模式及连锁经营发展前景理论的比较研究,揭示连锁经营理论研究的新趋势。 关键词:连锁经营;经营模式;特许经营 中图分类号:F717文献标识码:A 1859年美国的乔治·F·吉尔曼和乔治·亨廷顿·哈特福特成功创办第一家连锁店“太平洋与大西洋茶叶公司”,此后不久,连锁经营迅速发展并取得了普遍成功,从而使商品流通领域产生了一场革命,推动了流通产业的发展和现代化,促进了经济的发展。连锁经营的快速发展引起了国内外学者对这种经营方式的广泛关注,相关文献主要集中于连锁经营的优势及风险、连锁经营的规模、连锁经营模式及比较和连锁经营发展前景及趋势等方面。 一、连锁经营的优势及风险分析 连锁经营的快速增长,使得其优越性已成为人们的共识。国内外学者对连锁经营的优势也进行了大量的研究。国际连锁经营协会认为,连锁经营是一种无与伦比的商业模式,并分析了其风险小、成长速度快、成本低等方面的优势。学者Andrew kostecka对连锁经营进行了全面的研究,认为连锁经营的最大优势在于特许经营,可以通过无资本的扩张来获得规模优势。王吉方(2005)认为,连锁经营是将现代工业生产的原理用于商业,实现商业的标准化、专业化和统一化,这使其具有明显的效益优势和竞争优势,主要体现为组织、成本及营销方面的优势。熊联勇(2006)从市场营销的角度分析了连锁经营所具有的六大优势:产品优势、品牌优势、价格优势、促销优势、渠道优势和营销队伍培养优势。也有学者从经济学的角度对连锁经营的优势进行了分析,如睦蔚(2007)从规模经济理论、专业分工理论、信息经济理论、交易费用理论和产权理论等经济学理论的角度对连锁经营的制度优势做出了分析与探讨。对于如何发挥连锁经营的优势,学者们也作了一定的研究。汪国华(2005)运用社会网理论构建了连锁企业的网络图,认为连锁企业优势的有效发挥与企业拥有稳定的网络资源有着重要的关系。另外,有学者从构建物流系统和信息系统的角度来发挥连锁经营的优势。 当然,连锁经营也存在着风险。陈兵(2007)认为,连锁经营的风险有总部带来
解决小产权房问题对策研究(一)
解决小产权房问题对策研究(一) 关键词:小产权房/房产税/住房保障 内容提要:从小产权房形成的原因入手，提出建立集体土地使用权流转制度、严格区分公益征收与商业拆迁、分别情况处理现存的小产权房、开征房产税、改革住房保障制度等措施。所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。 一、小产权房问题产生的原因 （一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果 现行法律规定，农村集体土地属于集体所有。在集体土地之内，只允许本集体村民依法申请宅基地并建造房屋，不允许集体出让土地进行房地产开发建设，也不允许农民个人出卖宅基地或转让房屋给非本集体成员变相进行房地产开发。确需使用集体土地开发房地产的，应先由国家征收集体土地，再行出让给开发商，由开发商进行商品房开发建设后出售。现实的问题是国家征收集体土地的价格与国家出让土地的价格之间存在较大的利益空间，有的后者是前者的几倍、几十倍，这部分差价利益由国家取得，本来就不富裕的农民集体对此非常不满，当有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法，义无反顾地为之。从理论上讲，所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权，就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权（只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益），这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”，同时，一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。 （二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果 城市化是人类社会进步的标志，也是我国实现经济结构转型、消灭城乡差别、发展经济的重要步骤。近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。截至2009年7月，北京的商品房均价为14650元/平方米1]，同年4月，北京通州区的小产权房均价为5000元/平方米2]，二者相差十分明显。调查显示，如果能够购买正规的商品房，多数购房者是不会选择购买小产权房的。购买小产权房者多是中低收入者，如外来打工或经商人员、留城大学毕业生、城市中低收入者。小产权房多处于城乡结合部，交通相对不便，居住环境相对较差，购房者对小产权房的法律风险心知肚明，但是较低的房价是吸引他们购买的唯一原因。许多市民坦言：购买小产权房就是为了“能有个住的地方”。据统计，到2008年初，北京市的小产权房占到房地产市场的20%；2007年，深圳市的小产权房占全市住房总数的49%，到2009年6月，深圳住宅总面积约为2.6亿平方米，其中小产权房高达1.6亿平方米，比例已经超过60%3]。到2010年初，据非官方统计，全国的小产权房面积达到60多亿平方米4]。 （三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大 小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。小产
小产权房研究综述
小产权房问题的一个综述 20130864 严小燕指导老师韦素琼 【摘要】小产权房问题是我国城乡二元土地制度背景下诞生的富于“中国特色”的产物。近年来小产权房“热潮”所引发的一系列问题和争议成为各界关注的焦点。本文从概念、现状与国内研究进展和展望三方面面归纳了学者们对于小产权房问题的研究成果，并通且提出了笔者的一些见解。 【关键词】小产权房；概念；研究进展；展望 1小产权房概念 在法律上的概念中，并不存在“小产权房”一词，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，但是随着房地产业无序开发和土地利用的不合理导致的社会问题越来越突出，“小产权房”却在法律界成为了热门词。对于小产权房的概念学术界和相关部门给出了一些界定，大致可归纳为如下几种视角。 1.1从不完全产权视角 严焰认为小产权房又称作乡产权房，是建设在农村集体土地上的商品性住宅，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或者村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋，没有国家房管部门颁发的房产权属证明。与直接受法律保护的商品房所有权对比，得出小产权房之所以为小产权的另一原因是因为其产权性质及所受到的产权保护比较”小”[1]。刘茂林、杨翼飞则更全面指出指出常见的有三种：一是发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对而言，发展商的大，购房人的小。二是国家房管部门颁发产权证的叫“大产权”，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，而乡镇政府颁发的并非正式的房产证，因此“小产权房”实际上没有真正的产权，此类房屋没有正式的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会对购房合同予以备案，因此相关购房者的权利无法得到法律的有效保护。三是所买房屋再转让时不用缴纳土地出让金的叫“大产权”，需要补缴土地出让金的叫“小产权”，依照这种解释，普通商品房就是“大产权房”，经济适用房就是“小产权房[2]。唐黎标、刘敏给出了类似的定义。戴超、席枫强调了小产权虽然是不完整的产权但也附加了一定条件的产权[3]。齐东文、熊昭还进一步指出小产权房的产权限定于房屋使用权[4]。 1.2从无权视角 还有一些学者如韩清怀、张传玖等的理解是由于小产权房建设在农村集体所有的土地上，并未缴纳土地出让金等，并且只有乡政府或村委会颁发的产权证，但该产权证是不合法有效的，没有真正的产权，实际上等于没有产权的无籍房产[5]-[6]。 1.3从销售对象、销售者、颁发证书者视角 笔者认为，不完全产权和无产权视角强调更多地是产权的归属问题，忽略了参与方身份的界定。因此，销售对象上郑淑霞、雷朝霞指出小产权房是部分或全部销售给集体经济组织以外的人房屋[7]。销售者、颁发证书者上，蔡继明认为所谓的“小产权房”是一些由村集体组织或者开发商出售的由其在集体土地上建设的房子[8]。陈利根、李新庄（2009）指出是在
“小产权房”问题研究报告
浅谈“小产权房”问题 摘要: 随着房地产市场的日益发展和竞争激烈,商品房的售价也越来越高，而“小产权房”作为房地产市场中的新品种,由于其低廉的价格而越来越受到百姓的青睐,据一项非正式的统计,目前单是在北京,就有五分之一的房子属小产权房。但同时也有人呼吁政府尽快出台强制措施整顿“小产权房”,规范房地产市场。这是为什么呢？所以笔者通过写这篇文章希望大家对“小产权房”有一个清晰地认识,并对其存在的问题进行探讨。 关键词: 小产权房历史发展定义问题与风险建议 一、“小产权房”的定义 有关“小产权房”说法不一,综合现有的普遍定义为：小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。由于我国对土地和房屋实行登记制度,缺乏
登记的“小产权房”在法律意义上并不具备产权性质。 二、“小产权房”的历史发展及数据统计 “小产权房”是在城镇化迅速发展,而集体土地法规体系又不健全的大背景下产生发展的。过去,“小产权房”在村一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑,房屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30 %，其中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内,天津、深圳、武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。10年前,北京郊区已经出现了“小产权房”,目前估计已超过1000万平方米,占整个市场的18 %左右，例如西安估计已达到2５％至30 ％。而在我国沿海城市，例如深圳,预计已超过40 %,接近50 %.近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升,城市中低收入家庭普遍充当了“房奴”角色，房地产投机开发者或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地,自行设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”,并以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家庭安居。 三、“小产权房”存在的问题与风险 但“小产权房”在红火发展的同时也存在以下的问题与风险： 第一为法律风险，因为这类住房建在集体土地上，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家法律和土地的使用性质所决定的。在这情况下，购房人在法律上的合法权益往往得不到政府相关机关的保障和法院的
应用文-外部性理论及其内部化研究综述
外部性理论及其内部化研究综述 '摘要：外部性是一种经常出现的 现象，其特征表现为外部经济和外部不经济。外部性是导致市场失灵和政策失灵的主要原因之一，它的存在意味着资源的非帕累托最优配置，不利于经济的可持续。本文详细阐述了外部性概念产生、发展及完善的过程，根据外部性表现形式将其分为九类，并归纳 了四种外部性内部化的方法。 关键词：外部性、内部化、庇古税、交易费用、产权 虽然人们发现外部性的历史非常短，但外部性在经济学中却十分重要，特别是在 问题越来越被大家关注的今天，研究外部性及其解决方法更具有很强的现实意义。而且，新古典经济学提出进行政府干预的理论基础和新制度经济学提倡的产权理论或合约理论的理论基础都是外部性理论。因此，我们有必要来认真探索一下外部性理论。 一.外部性理论演进 外部性的概念是剑桥学派的阿尔弗雷德·马歇尔最先提出的，他在1890年出版的《经济学原理》中写道：“对于经济中出现的生产规模扩大，我们是否可以把它区分为两种类型，第一类，即生产的扩大依赖于产业的普遍发展；第二类，即生产的扩大来源于单个企业自身资源 和 的效率。我们把前一类称作‘外部经济’，将后一类称作‘内部经济’”[1]。 1924年，马歇尔的学生庇古在其名著《福利经济学》中进一步研究和完善了外部性问题。他提出了“内部不经济”和“外部不经济”的概念，并从 资源最优配置的角度出发， 边际分析方法，提出了边际社会净产值和边际私人净产值，最终形成了外部性理论。庇古认为，在经济活动中，如果某企业给其它企业或整个社会造成不须付出代价的损失，那就是外部不经济，这时，企业的边际私人成本小于边际社会成本[4]。 奈特于1924年对庇古上述意见进行了反驳，他认为产生“外部不经济”的原因是对稀缺资源缺乏产权界定，若将稀缺资源划定为私人所有，那么“外部不经济”将得以克服[2]。到1943年，埃利斯和费尔纳提出了与奈特近似的看法，也认为“外部不经济”与产权有关，但是，他们比前人更加关注现实生活中的“外部不经济”，将污染等问题与“外部不经济” 起来。[5] 到了20世纪50年代后，经济学家对“外部性”概念的表述发生了宽泛化的趋势，有的学者甚至将“外部性”等同于市场失灵来看待。下面3位学者的表述，也许能够透视这一趋势。1952年米德给出了这样一个表述：“一种外部经济(或外部不经济)指的是这样一种事件：它使得一个(或一些)在做出直接(或间接地)导致这一事件的决定时根本没有参与的人，得到可察觉的利益(或蒙受可察觉的损失)。”[5] 1958年贝特提出了更加宽泛的概念：“我认为将外部经济这一概念扩展是自然而然的，也是有用的，这远比限制要好，最好让‘外部性’指示这样一种状况，即在用价格划分成本与收入时，出现非帕雷托的成本与收益关系。”[5] 布坎南和斯塔布尔宾在1962年用一个函数关系式表达了对“外部性”的认识，“外部性可以表达为：UA=UA ( X1 . X2... Xn，Y1 ) UA表示A的个人效用，它依赖于一系列的活动(X1.X2.Xn)，这些活动是A自身控制范围内的，但是Yi是由另外一个人B所控制的行为，B被假定为社会成员之一。”
论小产权房的法律现状及完善
论小产权房的法律现状及完善 摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国"房市"市场内，" 小产权房 "也随之应运而生。所谓" 小产权房" 者，究竟为哪般社会概 念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对"小产权 房"问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。 探讨"小产权房"的合法性问题，在概述"小产权房"的特点上， 提出能否由"小产权"转向"大产权"等相关问题以及有关完善 意见，希冀相关政策在规范及完善我国"房市"的同时，使社 会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。 关键字：小产权房合法性完善意见在大众心目中，" 小产权" 并不是一个严格的法律概念， 它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。 众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓"小 产权 房"，是指借由"乡镇产权"或者"集体产权"而不是由"国
家产权"而产生的一种房屋建筑。从这可知，"小产权房" 大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。 综上论述，源于"乡镇产权"及"集体产权"的房屋建 筑本 身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于" 宅基地" 的" 小产权房" ，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。 、小产权房客观存在之原因探究 一）小产权房价格低廉 由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资 源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在 对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土 地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予 以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。 同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周 边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。 而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经 济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家 对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得"宅基地"的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯 定低于" 国有土地" 使用权。同时，在"集体产权" 上所建设的"
关于小产权房的问题探析
关于小产权房的问题探析 关于小产权房的问题探析本文简介：Abstract：Thereisnodenyingthatthetrendoflimitedpropertyrightsisirreversible,itn otonlyreflecttheneedofurbanandruralintegrationbutalsoshowtheaspiratio nof 关于小产权房的问题探析本文内容： Abstract：There is no denying that the trend of limited property rights is irreversible, it not only reflect the need of urban and rural integration but also show the aspiration of increasing the land expropristion and improve the housing security system.This article will firstly study the reasons and current sistuation of the problemsof the small property house and then, will propose legal avenuses, urban-rural dual structure, housing security system so as to built up problem solving mechanism that suitable for the practical small property houses in China. Keyword：limited property house; legalization; urban-rural dual structure; collective land; 一、小产权房的概念及发展现状小产权房的小字在于产权。法律并没有区别产权的大小, 如此说的根源在于我国特有的二元化土地制度, 该制度把土地划为国有土地与集体所有土地, 基于此, 大产权房及小产权房便有了相对性、可比性。小产权房, 一般定义为:基于农村集体所有的土地, 于其上建设未缴纳土地出让金等费用的房屋, 由乡或村政府而不是国家专门的房屋产权登记机构颁发产权证。据调查, 2016年我国的小产权房所占面积已经超过六十六亿平方米[1], 相当于全国房地产总面积的1/3, 并且有超过八千万的居住者。我国禁止小产权房的交易, 但却屡禁不止, 而由此激化了社会矛盾, 成为当前社会发展的焦点问题。笔者认为, 堵不如疏, 小产权房的出现和发展是我国城乡二元制度和社会经济转型发展的必然产物, 国家已不能回避集体土地的权属、收益及转让等重大问题, 政府应改变以往对小产权房的围堵封杀的态度, 正视小产权房违法但合理的实际状况, 结合我国的国情, 采取切实可行的措施,
外部性理论及其内部化研究综述
2007 ．8 117 学术研究 外部性理论及其内部化研究综述 外部性理论及其内部化研究综述 摘要：外部性是一种经常出现的经济现象，其特征表现为外部经济和外部不经济。外部性是导致市场失灵和政策失灵的主要原因之一，它的存在意味着资源的非帕累托最优配置，不利于经济的可持续发展。本文详细阐述了外部性概念产生、发展及完善的过程，根据外部性表现形式将其分为九类，并归纳总结了四种外部性内部化的方法。 关键词：外部性、内部化、庇古税、交易费用、产权 文／李世涌 朱东恺 陈兆开 虽然人们发现外部性的历史非常短，但外部性在经济学中却十分重要，特别是在环境问题越来越被大家关注的今天，研究外部性及其解决方法更具有很强的现实意义。而且，新古典经济学提出进行政府干预的理论基础和新制度经济学提倡的产权理论或合约理论的理论基础都是外部性理论。因此，我们有必要来认真探索一下外部性理论。 一、外部性理论演进 外部性的概念是剑桥学派的阿尔弗雷德?马歇尔最先提出的，他在１８９０年出版的《经济学原理》中写道：“对于经济中出现的生产规模扩大，我们是否可以把它区分为两种类型，第一类，即生产的扩大依赖于产业的普遍发展；第二类，即生产的扩大来源于单个企业自身资源组织和管理的效率。我们把前一类称作‘外部经济’，将后一类称作‘内部经济’”。 １９２４年，马歇尔的学生庇古在其名著《福利经济学》中进一步研究和完善了外部性问题。他提出了“内部不经济”和“外部不经济”的概念，并从社会资源最优配置的角度出发，应用边际分析方法，提出了边际社会净产值和边际私人净产值，最终形成了外部性理论。庇古认为，在经济活动中，如果某企业给其他企业或整个社会造成不须付出代价的损失，那就是外部不经济，这时，企业的边际私人成本小于边际社会成本。 奈特于１９２４年对庇古上述意见进行了反驳，他认为产生“外部不经济”的原因是对稀缺资源缺乏产权界定，若将稀缺资源划定为私人所有，那么“外部不经济”将得以克服。到１９４３年，埃利斯和费尔纳提出了与奈特近似的看法，也认为“外部不经济”与产权有关，但是，他们比前人更加关注现实生活中的“外部不经济”，将污染等问题与“外部不经济”联系起来。 到了２０世纪５０年代后，经济学家对“外部性”概念的表述发生了宽泛化的趋势，有的学者甚至将“外部性”等同于市场失灵来看待。下面３位学者的表述，也许能够透视这一趋 势。１９５２年米德给出了这样一个表述：“一种外部经济（或外部不经济）指的是这样一种事件：它使得一个（或一些）在做出直接（或间接地）导致这一事件的决定时根本没有参与的人，得到可察觉的利益（或蒙受可察觉的损失）。”１９５８年贝特提出了更加宽泛的概念：“我认为将外部经济这一概念扩展是自然而然的，也是有用的，这远比限制要好，最好让‘外部性’指示这样一种状况，即在用价格划分成本与收入时，出现非帕雷托的成本与收益关系。”［５］布坎南和斯塔布尔宾在１９６２年用一个函数关系式表达了对“外部性”的认识，“外部性可以表达为： ＵＡ＝ＵＡ （ Ｘ１，Ｘ２，．．．Ｘｎ，Ｙ１ ） ＵＡ表示Ａ的个人效用，它依赖于一系列的活动（Ｘｌ，Ｘ２，Ｘｎ），这些活动是Ａ自身控制范围内的，但是Ｙｉ是由另外一个人Ｂ所控制的行为，Ｂ被假定为社会成员之一。” 于上述这一宽泛化的趋势中，西多夫斯基提出了不同的意见。他认为“外部性”不等于市场失灵，但存在某种关系，既然我们对此联系的认识尚未清楚，所以不存在统一的界定。应该承认，并不能因为对某些概念的界定的“不愉快”而放弃对市场的理论分析。 在２０世纪６０年代，科斯虽然没有对“外部性”进行界定，但他的经典论文《社会成本问题》中“交易成本”这一范畴的提出，似乎为埃利斯和费尔纳及奈特对“外部性”的论述提供了发挥的空间。科斯认为庇古是在错误的思路上讨论外部性问题。他在文中证明，在交易费用为零的条件下，庇古是完全错误的，因为无论初始的权利如何分配，最终资源都会得到最有价值的使用，理性的主体总会将外溢成本和收益考虑在内，社会成本问题从而不复存在。科斯认为，庇古等福利经济学家对外部性问题没有得出正确的结论，并不简单地在于分析方法上的不足，而根源于福利经济学中的方法存在根本缺陷。 １９７０年，著名华人经济学家张五常发表了《合约结构与非专有资源理论》一文，对“外部性”作出了非常独到的解释。