中国房地产周期的影响因素及当前形势判断(毛振华、孙文凯)

中国房地产周期的影响因素及当前形势判断

毛振华孙文凯

摘要：

本文总结认为当前中国房地产市场投资比重偏低，当前房价水平也存在一定合理性。但是，由于我国房地产价格周期显著受到经济周期、政府政策、实际利率、政府规划以及一些中国特色因素影响，并且负实际利率不可持续，经济处于下行周期，政策调控力度逐步加大，这几个主要因素将导致房地产价格涨幅受限。政府政策应该尊重市场规律、熨平房价波动为目标，一些反周期操作应该进行，并且提高土地供应是最终的解决办法。

在世界绝大多数国家，房地产都是最重要的居民财富，其价格涨跌直接带来居民的财富变化，由此影响投资、消费及经济产出。房地产价格运行有一定规律，本文总结其波动的影响因素，并据此分析中国房地产周期，判断当前形势和今后可能走势。

一、中国的房地产市场基本特征

（一）基本情况

截止2008年底，我国房地产开发企业数量达到87562个，无论从资产规模、投资额还是企业数量上看，内资公司都是绝对主力。同期，房地产业从业人员数量在210万人以上，就业占城镇就业总数的1%左右。虽然房地产业直接吸收就业相对较少，但房地产投资占整个社会固定资产投资的比重却相当高。如图1所示，根据中国统计年鉴，2008年底，房地产投资占社会总投资的比重达到23%以上，住宅投资占社会总投资比重接近20%。从1995年房地产投资占总投资比重18.6%到2008年的23.11%，房地产占国民经济的比重越来越大，对经济的影响越来越重要。同时，自有住房也已经成为居民最主要的财富，自有住房比例极

高。

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199519961997199819992000200120022003200420052006200720081房地产投资占社会总投资比重

过去十几年，全国房价快速上涨。如图2、3所示，自1998年后，房价持续增长了近10年，只有2008年底至2009年前半年这段期间，受到国际金融危机影响，房价出现了一定程度的负增长。但之后，进入了一个更快的反弹阶段。从过去的经验可以看到，我国房地产价格长期是增长趋势，但随着时间推进波动在放大。

图2商品房价格走势，实线为趋势拟合曲线，下图同资料来源：Wind咨询，下图同。

图3住宅价格走势

（二）几个基本判断

如今房地产业占国民经济的重要地位，一方面来自于经济规律，另一方面也决定于我国的特有国情。从计划经济到市场经济转变过程中，中国经济经历了短缺经济向供需平衡的经济飞速发展过程。在供求平衡之后，刺激房地产需求成为刺激中国经济的一个重要手段。1994年以后的住房分配体系改革，以及信用产业、按揭贷款的发展，促进了房地产业发展，也由此拉动了中国经济发展。除此之外，快速的城市化进程、不断深入的国际化、不断增加的居民购买力、不断放宽的流动性、地方政府的投资促进政策以及房地产本身具有较高流动性和保值性这些特征，都是房地产业快速发展的因素。这些都是耳熟能详的解释，不必一一细说。

针对中国房地产特征的几个判断如下：

（1）中国房地产投资占社会总投资的比重并不高

中国和美国国土面积相似，二者虽然经济发展水平不同，但房地产市场仍然具有一定可比性，并且可以说美国房地产历史是中国的“先行指标”。美国1980年城市化水平已经达到相当高的73.7%，但是，此后其房地产业发展仍然非常兴盛地发展了二十多年。根据美国经济分析局（BEA）的统计数据，上世纪八十年代，美国房地产投资占到整个经济总投资的40%以上，此后虽然一直减少，但直到2008年，即使有次贷危机的影响，此比例仍然在20%以上。随着居民对房地产需求不断增加，美国的特征是不断增加投资供应。而我国过去十几年

虽然房地产投资占总投资比例不断增加，但至今也只是达到美国发展后期的水平，离可能的房地产投资/社会总投资的最大比重相差甚远，也和中国快速的城市化过程不符。从绝对投资额来看，中国住宅投资也低于美国的绝对水平。在2008年，美国住宅投资额约为14385亿美元，中国住宅投资约为30881亿元，按汇率换算后约为美国的1/3。基于以上事实，尤其是从房地产投资/社会总投资比重这一指标看，我们的第一个判断是我国当前房地产投资量并不过高。

（2）中国房地产价格涨幅并不过高

根据图2和图3可以看到，从绝对涨幅上看，过去我国房地产价格上涨速度超过10%的只有有限的几年：2005年初、2008年初和2010年初。而在整个过去十年，我国GDP增长率平均接近10%，人均可支配收入增长也接近8%。如果我们认为这些统计数据都是正确的话，那么房地产价格涨幅在过去多年也并不过高。想当然地将以往价格作为合理价格，而将较高的房价增速认为是不合理的泡沫积累，并不见得能站住脚。

（3）中国房地产价格上涨的持续时间并不长

回顾美国和日本经济发展过程中的房地产价格走势，可以看出，随着经济发展，房地产价格往往有持续30年以上的增长。观察美国OFHEO房地产价格指数，可以看到从1975年开始，美国房地产价格几乎延续了30多年的持续增长，直到2003年开始加息至2007年底房地产价格下挫。其中部分年份房价涨幅非常明显，比如从1970到1980，标准普尔指数只增加了48%，而同时期自有住宅的价格指数上涨了140%以上。日本的历史和美国相似，从1954年经济起飞开始，直到1992年房价地价暴跌，中间虽然有一点波折，但整个近40年可以看作持续增长。反观中国，真正的房地产市场发展起于1998年以后，即使从1994年开始计算，我国房价上涨不过15年左右。我国城市化还没有完成，离理想的80%城市化水平相去甚远，可以想象房地产价格涨幅还将持续很长时间。

（4）中国的房价收入比和房价租金比偏高，当前存在若干合理因素

近日，上海易居房地产综合研究部发布最新研究报告表明，2009年商品房价格上涨25%，房价收入比全国达到8.03，2008年为6.78，2007年7.44，北京、上海、深圳、杭州房价收入比均超过10。我们具体以北京为例简单计算，北京平均职工工资在2008年为56328元，而房价约2万/平方米计算，一个双职工家庭购买70平方米住房大概要12年多，即房价收入比约为12。这个数字高于美日等发达国家。另外，以北京为例的房价租金比也较高。根据2009年底对北京市几个地区的调查发现，房价租金比接近50。即不考虑资金折现，房屋总价要靠50年租金收入才能收回，这也比发达国家房价租金比高。总之，从这些指标出发计算的房价都明显偏高。但是，要进一步确认“合理房价”到底是多少是困难的。因为中国有很多特殊的因素支撑高房价。第一，中国的特点是至少80%以上的家庭都已经有自己的住房，只是一些刚刚步入工作的年轻人在城市没有住房。当这些群体要购买住房时，典型的特征是并非只是他们自己组成的家庭支付购房成本，而是自己的父母甚至更上一代都会对其支持，此时，计算房价收入比时的分母需要扩大；第二，统计的中国居民收入可能较实际偏低；第三，中国过去多年人均收入快速增长，未来十年仍然有相似的预期，这导致当前计算的房价收入比可能过几年就会显著下降；第四，对于租金市场，中国典型的特征是目前很多年轻人有合租现象，包括已经结婚的家庭，为了降低成本也会选择合租，随着生活观念及水平变化，家庭单租会逐渐普遍，这会对租房市场造成冲击，降低房价租金比；第五，城市化的进程强化了房价未来预期，过去25年，中国城市化率大概以每年稍高于1%的速度增加，据我们的测算，这一趋势至少还会持续10-15年；第六，我国土地垄断供应造成的相对

短缺，而且严守耕地面积带来的土地紧缺的预期；最后，也是中国最明显的特征，就是我国房产持有没有保有税，而包括美日欧等发达国家地区几乎无一例外的对住房征收1%左右的物业税，这个因素可以解释我国高房价的很大成分。

以上涉及到一个问题，就是合理房价的讨论，但想定义一个合理的房价标准是非常困难的。一些研究考虑房地产的“均衡”价格，即用计量经济学中的“协整”关系发现在几个解释变量确定的情况下房价的预期价格应该是多少，事实证明这些尝试基本是无效的。比如中信银行规划发展部和西班牙对外银行经济研究部2009年初联合发布的《中国房地产观察》报告指出：“国内一线城市的楼价相对于均衡价格有20%的溢价，结构性下调不可避免。”更具体地计算得到“2008年北京平均房价存在16%溢价，上海达到18%，深圳为20%，重庆也至少达到20%的溢价，天津的溢价为最高，达到25%，而广州的平均价格却表现为-0.8%。”在这之后，全国各地的房价再次经历了爆炸性的增长。类似的有一些较早的研究报告称2006年中国房价应该下跌，但并未出现这种情况。可见，包含预期因素在内的房地产价格很难准确判断，本文更多地是根据经验和规律进行方向性的判断。

二、对房地产周期的已有解释

根据过去美日等发达国家的经验，房地产价格虽然不断上涨，但涨幅存在一定的周期现象，有时甚至出现轻微的价格下降。这些现象已经引起了很多学者的关注，并对可能的影响因素一一进行了验证。对于房地产为何会经常发生波动，即周期性现象，不同学者进行的解释可以归纳为以下几类：

（一）经济周期影响

房地产作为经济的一个部门，与宏观经济的整体运行状况必然息息相关。在房地产行业规模较小时，毫无疑问，经济增长对房地产发展的推动作用是主导的，然而，随着房地产作为国民财富的越来越重要的部分，房地产对经济发展的促进也不言而喻。在不同的国家、时期，二者的互相推动作用很不相同。国内外学者研究结果表明，各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各不相同。例如，美国的房地产经济周期大约按l8～20年的频率完成一次周期循环，日本房地产经济周期大约是10年一次循环，房地产周期和经济周期在时间上不太一致，在统计上很难看到二者孰先孰后的影响关系。

很难确定地说房地产周期到底是经济周期的先行或滞后指标，原因在于房地产发展和经济发展本身都是内生决定的，他们之间又互相影响。宏观经济总体发展必然会促进房地产业发展，如吴继侠（2004）总结日本的经验发现：宏观经济景气波动是引起房地产周期的根本原因。比如日本经济发展早期的1954年至1961年的连续经济增长导致了房地产价格快速增长。其后，从1962年后一段时间起日本经济增长率趋于缓慢，没能拉动房地产出现大幅度的上涨局面。而到了1965-1970年这段经济重新恢复快速增长阶段，日本房地产市场重新趋于火热甚至进入疯狂投机状态。1971年—1973年的“日本列岛改造繁荣”计划以及日本特殊的社会背景，促进了土地市场的繁荣。但是，当房地产业率先进入下行周期时，经济发展也将受到影响，如美国的次贷危机。当然，房地产价格对经济影响还取决于金融市场的发达程度，如果金融市场发达，那么房价高会导致居民贷款高，从而有更高的家庭消费支出。如Muellbauer(2007)指出当信贷市场发展不充分时，房价上升会降低消费，随着房产抵押市场的发展和首付比例下降，房价上升会促使消费增加。对应的经济产出效果也不同。

（二）政府规划影响

Glaeser and Gyourko(2002)通过土地分区规划与房价的相关分析表明，政府土地分区规划是高房价的主要原因。他们研究发现，高房价地区，土地资源实际上非常丰富，竞争本可

使房价接近于房屋建造成本，不会出现高房价现象，但由于政府的土地规划，造成了房价与建造成本之间的巨大差异。根据况伟大（2005）的分析，政府土地分区规划控制相当于给定每个局部土地供给不变，改变了土地供给结构，从而需求成为决定地租和地价的唯一因素。由此可能引导预期，催生投机。我国也是一个政府土地规划控制普遍存在的国家，不同用途土地规划的不合理以及高房价在我国许多城市都存在。日本过去也有类似的情况，由于人多地少，很多土地使用需要规划，1971年—1973年的“日本列岛改造繁荣”计划，使土地成了投机的主要对象。1973年，日本的GDP 实际增长率8.4%，而全国土价格增速高达25.1%。可见，政府规划是造成房地产价格波动的重要因素之一。在市场经济条件下，如何正确界定政府与市场角色，平衡规划有序发展和竞争无序发展的关系，是很大的挑战。

（三）个人预期等投机动机影响

对房地产“泡沫”的产生和破灭的研究是解释房地产周期的重要手段。很多研究房地产泡沫的文献认为泡沫来自于投资者不理性的投机行为，此时影响预期的因素都会影响房地产周期。Clayton(1996)认为理性预期不能解释房价的波动，房价偏离了其基本价值。Muellbauer and Murphy(1997)的研究表明，收入预期和抵押贷款的自由化、利率一样，是影响房价的最重要因素。在存在金融市场的条件下，不理性的预期会放大房地产市场波动程度。Case and Shiller(2003)发现住房的投资品属性、房价过去只升不降的趋势、住房投资的高风险性和住房升值的预期是造成住房泡沫的主要原因。当然，评价理性与非理性，本身值得商榷，因为所有行为基于投资者自身对形势理性的判断，如Hendershott 等(2003)认为资产价格周期性的上升和回落是理性价格泡沫，而不是非理性价格泡沫。最近的研究(Zheng,2010)也显示，所有个体都是理性但存在共同的对泡沫的期望时，泡沫同样会存在。

（四）金融政策

金融政策对房地产周期具有直接影响作用：长期的超低利率将导致房地产泡沫，这几乎是所有学者的共识（如Bernanke ，2010）。1985年“广场协议”签订之后，日本银行下调了贴现率，以扩大和提高本国的经济竞争力。结果低利率造成了房地产和股市泡沫。回顾美国的房地产价格和利率关系，同样可以看到：从1975年开始的抵押贷款利率不断下调，是导致房价不断上升的根本原因。而2003年以后至2007年利率的不断提升，也是导致投资者断供及后来次贷危机发生的重要因素。几乎所有研究美国次贷危机的人都认同，降低的首付、低利率和放松的贷款对象范围导致房价泡沫。如图4所示，在2007年以前，房价涨幅和名义、实际利率间存在明显负相关关系。简单回归分析发现实际利率与房价涨幅显著负相关，边际影响为-0.64。

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41975年后美国房地产价格与名义、实际抵押贷款利率关系，数据来自：Wind 咨询但是，对金融政策对房价影响有一些其他的意见。今年5月，哈佛大学肯尼迪学院一批

学者研究高房价和低利率关系，报告了一些醒目的结论。Glaeser,Gottlieb and Gyourko认为虽然低利率是影响房价的原因，但实际影响非常小。从2000年到2006年，实际利率只有1.3%的下降，对应的只解释了房价上涨的10%，而此段时期全国房价实际平均涨幅为30%，局部地区甚至涨幅达到54%。Glaeser等人发现利率对房价影响最大的地区在大都市区，如波士顿、旧金山、纽约和西雅图等地，因为这些地区有较少的土地，较多的管制，不利于新屋建设平抑房价。即便如此，降低利率对这些地区房屋上涨的解释力度仍然有限，如波士顿地区只能解释14%（实际房价涨幅54%）。同样，Glaeser等人也认为降低首付对房价也没有很大的作用，因为1998年购房者有84%购房款依靠贷款，到2006年只增加到88%，2008年减少为80%，这个比例变化很小。他们提出的平抑房价的替代政策是：不要过度关注金融政策，而应该增加土地供应，减少法律对开发新屋的约束。

另外一些支持金融政策有效性的研究如Millard and Well(2003)对于英国数据发现，当面临紧缩性货币政策冲击时，股价和房价都会下跌，其中，房价下跌幅度比通常物价下降要大。

（五）其他因素

政府税收是造成房价波动的因素，尤其是有财产税性质的税收可能会对房价造成长期影响。一些研究论证物业税对房地产价格的影响取决于税收用途，如Oates(1969)研究了新泽西州北部城市1960年的数据，得到的结论是：如果一个城市提高税率，并用增加的那部分税收来改善学校系统，那么对于房地产价格来讲，财政预算开支增加所带来的益处能够大致抵消（或甚至超过）高税率对地方财产价值所带来的负面效应。公共服务带来的房屋价值增加会被因物业税增加而带来的房屋价值下降基本抵消，类似结论的相关研究较多，如Yinger 等（1988），Dowding,John and Biggs(1994）。但是，也有一些研究表明物业税对房地产价格有负面影响，如Wassmer(1993)考察了62个城市，检验物业税的差别对房地产价值的影响，显示物业税对方家有轻微的负面影响。

此外，行为经济学的一些分析结论，可以很大程度上解释造成房价过度需求的原因。一些研究行为经济学的学者认为，之所以房价经常能保持高水平，原因在于人们愿意为他付出更多价格。由于住房更多地能够体现自己的财富水平和身份地位，提高自身与他人相比时的优越性和心理满足感，人们愿意持有它就类似与炫耀性消费。这种现象在世界各国包括在中国被广泛发现，很多学者都详细进行了分析。比如Frank(1997)指出，美国的炫耀性消费导致了较高的房屋价格、较高的个人破产率和较高的离婚率。

还有一些研究国际资本的冲击经常被认为是金融市场波动的重要原因之一，对这一问题的讨论随处可见。Guo and Huang(2010)用方差分解方法研究显示热钱是推动中国房市和股市波动的重要原因。

这些解释可能导致房地产价格波动的因素，都能部分地解释现象。在不同时期，他们的作用不同。比如，虽然日本当初低利率可能是导致房地产泡沫的重要原因，但是，即使到目前，日本的利率也是非常低的，但其房价已经持续下降了10几年，为什么没有再次出现泡沫和周期？显然，利率政策只是解释了当时的一个时期的情况。房地产周期是各因素综合作用的结果。

三、我国的房地产周期的影响因素

20世纪90年代初以来，我国房地产价格经历了1994年以前的上涨，然后较长时间衰退，1999年以后又再次回复上涨，并且于2003年后快速上涨的局面。2008年，受到国际金融危机的影响，整个房地产市场陷入衰退，但之后2009年中期开始很快反弹。图5反映了我国房地产景气周期特点。

图5房地产发展景气周期

我们认为，宏观经济周期、政府规划、政府的金融政策及其他引导性政策、以及中国尚处于快速发展过程中这些特征，决定了中国房地产价格的过去走势。并且可以据此对当前房地产形势进行判断。

（一）经济周期

宏观经济本身有一定周期性。在我国，虽然经济增长率长期保持较高水平，但存在一定波动。将这些波动按照“峰-峰”或者“谷-谷”规则，可以将1978年以后的经济增长过程平滑化后划分为图6所示的3个大周期，每个大周期恰好10年左右。按照“谷-谷”原则，2008年处于第三个周期的底部之前的阶段。简单按照这种规律，2010年应为周期底部。当然，从图6也可以看到，2000年以后各种刺激经济的事件，可能使得此段周期延长。即便如此，2009-2010年本应该是这个周期向底部走的阶段。图6也可以看到，我国经济增长的波动性在逐步减小，经济周期的振幅在下降。

图6我国宏观经济周期

图7考察了我国经济周期和房地产周期的关系。1998年以后至2008年以前，房价基本处于单边上扬阶段，经济增长率也不断提高。而到了2008年，经济增长率和房价都同时下挫。可以发现，我国的经济周期和房地产周期有较强的关联。同时，房价波动幅度相应更大。简单回归估计发现房价指数变动幅度大约为GDP增速变动的2倍。

图7房地产周期与经济周期

已有的经济周期理论研究都表明，房地产行业周期与宏观经济周期呈正相关关系。在1998-2008年这个周期里，房地产投资对经济发展起到了显著促进作用，其占总体投资比重从刚过10%增加到2008年的接近20%。这段时期的经济增长率也不断调高，二者高度相关。

（二）政府规划

中国城市土地法定为国有，农村土地不得批准不准转为土地出让，这样，政府决定了所有建设土地供给及在建设房地产上的用途。这是典型的Glaeser and Gyourko(2002)提到的规划（Zoning）导致土地垄断供应的例子。规划导致了土地稀缺和房产类型的局部稀缺，是房地产价格走高的重要因素。近年，地方政府对土地开发用途的规划日渐增多，大到开发区，小到城区某个小块土地，都在政府规划之下，这导致土地局部都是垄断供给状态，并对推动房价有显著影响。这方面的事例很多，但要做数据统计论证相对较难。

（三）政府调控政策

我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，即“鼓励——抑制”这样的政策不断循环。经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动，尤其是直接针对房地产的政策变动，也是中国房地产周期的重要成因。根据丁烈云（2003）的总结以及我们对近期政策的搜集整理，从1988年开始至今，政府不断使用各种调控手段调控房地产市场，并且效果明显。比如，1988年，为了扩大房地产业发展，修改宪法，允许土地批租，推行住房制度改革，开放房地产市场。结果导致当年房地产投资和商品房销售增长幅度为72%和34%。而1989年，国家紧接着加强房地产市场管理，发布《关于加强房地产市场管理的通知》，压缩固定资产投资规模，紧缩银根，使得房地产投资和商品房销售增长幅度降低为6%和11%，比上年明显减少。1990年，出台《土地管理法实施条例》，并进一步紧缩银根，使得房地产开发投资负增长（-7%）。1991年，深化住房制度改革，房地产开发投资和销售量分别比上年增长33%和18%。1992年，为加快房地产业发展，引进外资，“治理整顿”结束，开放房地产价格，开发消费贷款，使得房地产成为新的投资热点，全年房地产投资额比上年增长117%，房地产开发企业净增长2倍，商品房价格增长29%。1993年，为促进房地产健康发展，开始治理整顿，宏观调控，控制投资规模，发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》，由于惯性作用，加上并未特别严格执行，当年房地产开发投资仍然大幅增长165%，商品房销售增长102%，是房地产发展最快的一年。1994年，发布《国务院关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》和《国

务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，进一步整顿金融秩序，全面严格检查房地产开发经营机构。使得土地开发面积和房屋新开工面积均呈负增长，并导致今后几年房地产市场的萧条。1997年，进一步适度从紧财政和货币政策，使房地产开发投资负增长1.93%。1998年，为了促进房地产业发展，发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年起停止住房实物分配，使得房地产投资稳步增长，当年增长14%，扭转了之前持续下降局面。1999年，实行积极财政政策，促进住房消费，住房货币化改革，之后几年连续出台促进措施。2002年，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004年，国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》严格实行招拍挂检查。2006年，发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，严禁农用地转其他用途，规定工业用地补偿统一标准。国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。保护耕地，视之为地方政府问责的重要指标。2008年底，降低房贷利率，2010年初，提高银行准备金，降低房贷优惠利率，限制购买多套房，对投资性购房进行针对性打击，并计划征收房产税。

总结上文的政策，基本上可以看到：有意促进地产发展的政策年有：1988,1992，1998,1999和2008年。与之对应的是，每当促进政策产生较显著效果，抑制政策都会相应跟随，比如：1989,1993-1994,2002,2010这些年份，其中2002-2006年的土地政策导致土地供给受限，反倒促进了房价。

回顾这些改革，可以看到，我国政府针对房地产的政策在短期很少没有达到调控目标的，并且由于政策的周期性，房地产伴随着相应的周期。这些政策中，影响较大的政策有1993-1994年的紧缩政策，使得中国之后六年房地产和经济出现疲软；之后的1998年住房商品化改革，极大促进了商品房市场发展；2002-2006年的土地政策使得土地价值不断提升，成为地方政府重要财源，对房价也有推动作用；2007年开始的新一轮紧缩政策及国际金融危机导致房地产市场的大萧条，2008年底开始出台新政策救市，从而2009年中期开始房价开始大幅攀升；而2009年底开始，针对房地产的宏观调控再次出台，导致了当前的市场相对冷清状态。

（四）实际利率

很多学者谈到了实际利率的影响，最近美国哈佛肯尼迪学院的Glaeser等人认为利率虽然影响房价，但影响力并不像大多数学者想象的那么大。他们提到几个原因：一个原因是房地产的再融资（Refinance）功能，即，即使在高利率的时候购买房子，由于房子可以在利率下降的时候再融资更多，因此房价并不会因为当前高利率而明显下降。第二个原因是，人口的流动使得人们即使在低利率的时候，也不会付太多价格给房子，因为到他们搬家的时候，可能需要在高利率时卖房子。第三个原因是，如果房屋供给是有弹性的，那么即使利率低时高房价也不可持续，美国很多低价且少管制的土地使得长期看住房供给富有弹性。第四，即使给定低利率，人们往往不能借到想借的所有钱，以支撑高房价。

对应于中国，这几个可以弱化利率对房地产影响的原因有些并不重要。中国居民购买房地产的典型目的是长久居住、少用于再融资，并且土地供给有限。只有第四个才可能是弱化利率影响的因素。我们将一年期存款和贷款利率减去消费价格指数，观察两种实际利率对房价走势的影响，如图8所示。可以看到，除了2008年这一受到金融危机影响的异常点外，

在其余年份，实际利率与房地产价格涨幅呈现显著的负相关关系。即，当实际利率降低时，房价涨幅会增大。观察他们之间具体的数量关系，简单相关系数显示房价指数与实际存款利率和实际贷款利率相关系数分别为-0.922和-0.945，控制常数项的回归分析显示实际存款和贷款利率对房价指数的边际影响分别达到-2.01和-2.1。

图8中国的实际利率与房地产价格

注：real_rate1：贷款利率-CPI;real_rate2:存款利率-CPI

（五）中国特有的影响因素

自从1998年以后，我国房地产价格基本没有出现长期下跌，同时，人们收入水平提高很快，不断扩大的城市人口比重对房地产的需求，支撑了如此之高的房地产价格。这十几年的经历，使得居民对房价有了一个只涨不跌的预期，随着2008年房价快速下跌之后的更大幅度反弹，这个预期得到了强化。加之房产在中国本身可以作为炫耀性的财富，投资者购买时有很强的从众心理，也是促使居民热心购买房产的原因。另外，在我国投资渠道比较单一，地方政府对土地的控制，国有企业预算软约束形成的高价购地，以及长期快速增长的货币供应量，不断增加的成本，都是房地产价格不断高企的原因，不再一一赘述。

观察这些影响我国房地产价格周期的因素，可以看到：不断增长的收入和城市化过程决定了房价不断上涨的长期走势，但政府行为（包括规划行为和土地政策）导致了房地产价格可能在相对高的位置运行，同时，经济周期、政府周期性调控政策（包括金融政策）是导致周期波动的重要原因。

四、当前中国房地产市场位置判断

根据上文对房地产波动影响因素的总结，以及针对中国房地产市场的影响因素分析，我们可以大致判断当前房地产处于一个怎样的位置，及大致预测今后一段时间的走势。

首先，经过了奥运经济、汶川地震、次贷危机等各种事件汇集影响的2008年以后，经济应该步入原有的周期运行轨道中，通过对中国经济波动的平滑处理（图6）可见，在此阶段，我国经济应该步入一个下行周期，接近底部阶段。单独从经济周期的角度看，房地产价格涨幅本身应该处于一个下调阶段。

第二，不能忽视的是当前处于负实际利率阶段，如图4和图8的分析。从这个维度看，这可能导致房价有持续走高的动力。但是，从经验上看，负利率从来是不可持续的状态，加息在所难免，这也必将导致房地产价格涨幅回调。

第三，当前正值政府调控周期的“抑制”阶段，即在2008年后的4万亿投资及宽松流动性导致房价保障后，政府正努力打压房价。历史经验表明，政府从来是“不达目的不罢休”，

即使只是短期地打压房价，房价涨幅下行也在所难免。

第四，其他税收手段如物业税正在尝试试点运行，同时地方政府融资平台也在受到监控，这些因素都会导致对房地产预期变差。

最后，当前面临着极为不确定的国际经济环境。欧元区债务危机，以及美国持续的高失业率，都可能导致中国出口市场受到影响。经济环境的恶化也会传导到房地产市场，这是一个不确定因素。一个好消息是，美国房地产市场价格近期虽然还在下降，但降幅缩窄到接近0的程度，可能是一个国际环境好转的指标。

图9美国房地产价格季度同比变动趋势

总之，我们认为，当前利率存在上调可能、政府的抑制性政策以及宏观经济周期下行的影响，很有可能导致房地产价格涨幅在短期进入一个下行阶段。

五、讨论与建议

外生的房价降经常伴随着地价降和交易量下降，也导致居民财富缩水、银行资产质量降低和总社会消费的萧条。房地产投资会随之下降，由此引发上下游产业链萎缩，失业率上升，财政收益和政府开支都会减少。

但房地产市场存在周期也是不可争议的事实，房价涨幅过快的时候，就有回调的压力，无论长期经济如何向好，这个短期波动总是难免的。即便如此，弄清房地产价格周期的影响因素，对于认清合理原因和不合理原因，并制定相应合理政策是必要的。

首先需要说明的是，中国目前房地产投资并不充分，比美国日本高峰时期的房地产投资占社会总投资比重有很大差距。而中国正处于城市化和居民追求更好生活品质的时期，放开土地供应，尤其是放开作为住宅的土地供应，减少土地用于其他方面的规划，是非常必要的。已有的研究表明，只有存在充分弹性的土地供应市场，并且减少建设房屋的约束，房地产价格才会比较平稳。产出的增加才能最终增进社会福利，对于房地产市场，也不能盲目通过限制手段控制价格。

第二，房地产的合理价格应该是市场决定的，根据影响因素的不同，市场均衡价格会不断变化。在此大前提下，提高保障性非产权住房对于稳定房价也非常有效，德国是一个很好的例子。如果居民都有一个稳定的住所（即使没有产权），那么投资投机性购房的冲动就会大打折扣，房价波动也不会那么大。

第三，虽然理论上税收可以作为一个自动稳定器减少波动，但已有经验表明房产持有税并不能很大程度减少房价波动的风险，交易税在中国已有例子，物业税在全世界都有例子，存在物业税的国家如美国照样发生次贷危机。虽然如此，我们必须认识到房地产消费的负外

部性，即一个人在某个位置占用大的面积，就会减少其他人使用的面积，给其他人造成拥堵。因此土地税是应该征收的，虽然这些税收可能带来一定程度的经济扭曲。

第四，我们认为不应过分强调房地产业在经济中的正面或负面作用，比如“房地产绑架经济”之类的说法并不贴切，整个经济是一个链条，任何一个环节都不可或缺，或者说任何一个较大的行业都可以绑架中国经济。正是由于经济系统的关联性，如果要打压房地产，不能简单以房地产产值占国民经济比重衡量其可能损失，因为对上下游的影响可能更大。这些都是观念上的问题。

基于此的一些政策建议是：首先，应该尊重市场规律，按照市场定价原则认识房地产合理价格所在。第二，追求长期经济平稳增长、适当降低波动的政策可以采取，可以适当进行反周期的经济操作，熨平经济周期；第三，至少要保持实际利率为正，否则资产价格过高很难避免；第四，土地供应限制的放松与规划管制的尽可能减少，是最终的熨平房地产价格周期的办法，这也是Glaeser等提出的最终办法。

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《广东省超限高层建筑工程抗震设防专项审查细则》

关于印发关于印发《《广东省超限高层建筑工程抗震设防专项审查 实施细则实施细则》》的通知 粤建市函〔2011〕580号 各地级以上市住房城乡建设局（委），深圳市规划和国土资源委员会，佛山市顺德区国土城建和水利局： 现将《广东省超限高层建筑工程抗震设防专项审查实施细则》印发给你们，请在超限高层建筑工程抗震设防专项审查中执行。本细则未明确的内容，仍按住房和城乡建设部《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》（建质〔2010〕109号文印发）执行。 各地在执行中如发现问题，请及时告我厅建筑市场监管处或广东省超限高层建筑工程抗震设防审查专家委员会 广东省住房和城乡建设厅 二〇一一年九月二日 广东省超限高层建筑工程抗震设防 专项审查实施细则

第一条为使我省超限高层建筑工程抗震设防专项审查工作更加有序进行，保证审查工作的质量，依据建设部111号令颁发的《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》、住房和城乡建设部《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》（建质【2010】109号文印发）、现行国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）、行业标准《高层混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）及《广东省超限高层建筑抗震设防专家委员会章程》，结合广东地区的工程实践和设计经验，特制定本细则。 第二条属于下列情况之一的高层建筑应作超限高层建筑工程抗震设防专项审查。 一、房屋高度(m)超过表一规定的高层建筑 表一 结构类型6度7度8度 混凝土结构 框架605040框架-剪力墙130120100 剪力墙 剪力墙140120100部分框支剪力墙12010080 较多短肢墙12010080 筒体 框架-核心筒150130100 筒中筒180150120板柱-剪力墙807055错层的剪力墙和框架-剪力墙1008060 混合结构 框架- 核心筒 钢外框-钢筋混凝土筒200160120型钢混凝土外框-钢筋混凝土筒220190150筒中筒 钢外筒-钢筋混凝土筒260210160型钢混凝土外筒-钢筋混凝土筒280230170 钢结构 框架11011090框架-支撑 (剪力墙板)220220200各类筒体和巨型结构300300260 注：1、当平面和竖向均不规则（部分框支结构指框支层以上的楼层不规则）时，其高度应比表内数值降低10%。2、较多短肢墙指短肢墙承担的倾覆力矩占总

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

元素周期率与元素周期表

专题六元素周期率与元素周期表 【考点分析】 1．掌握元素周期率的实质，了解元素周期表（长式）的结构（周期、族）。 2．以第3周期为例，掌握同一周期内元素性质（如：原子半径、化合价、单质及化合物性质）的递变规律与原子结构的关系；以ⅠA和ⅦA族为例，掌握同一主族内元素性质递变规律与原子结构的关系。 3．以上知识是高考必考内容，常以选择题、简答题和推断填空题的形式出现。 【典型例题】 【例1】例1（2003上海理综）在人体所需的16种微量元素中有一种被称为生命元素的R 元素，对延长人类寿命起着重要的作用。已知R元素的原子有四个电子层，其最高价氧化物分子式为RO3，则R元素的名称 A．硫B．砷C．硒D．硅 【备选1】：周期表前20号元素中，某两种元素的原子序数相差1，它们形成化合物时，原子数之比为1﹕2，写出这些化合物的化学式______________ 【备选2】：X、Y、Z为短周期元素，这些元素原子的最外层电子数分别为1、4、6，则由这三种元素组成的化学式不可能是 A. XYZ B.X2YZ C.X2YZ2 D.X3YZ3 【例2】下列有关物质的性质比较正确的是 (1)同主族元素的单质从上到下，非金属性减弱，熔点增高 (2)元素的最高正化合价在数值上等于它所在的族序数 (3)同周期主族元素的原子半径越小，越难失去电子 (4)元素的非金属性越强，它的气态氢化物水溶液的酸性越强 (5)还原性：S2-＞Se2-＞Br-＞Cl- (6)酸性：HClO4＞H2SO4＞H3PO4＞H2SiO3 A.(1)(3) B.(2)(4) C.(3)(6) D.(5)(6) 【备选1】下表是X、Y、Z三种元素的氢化物的某些性质： 元素熔点/℃沸点/℃与水的反应导电性(纯液体) X -283 -162 不反应不导电 Y -102 19 放热反应，形成酸性溶液不导电 Z 680 / 剧烈反应，生成H2，并形成碱性溶液导电 若X、Y、Z这三种元素属于周期表中的同一周期，则它们的原子序数递增的顺序是

超限高层建筑工程主要范围的参照简表-深圳

附件一： 超限高层建筑工程主要范围的参照简表 注：平面和竖向均不规则，或Ⅳ类场地，按减少20%控制。 二、具有下表所列某一项不规则的高层建筑工程 三、同时具有下表所列三项及三项以上不规则的高层建筑工程

四、其他建筑工程 注：表中大型建筑工程的范围，参见《建筑工程抗震设防分类标准》GB 50223-2004。

附件二： 超限高层建筑工程抗震设防专项审查申报表项目 1、基本情况（包括：建设单位，工程名称，建设地点，建筑面积，申报日 期，勘察单位及资质，设计单位及资质，联系人和方式等）。 2、抗震设防标准（包括：设防烈度或设计地震动参数，抗震设防分类等）。 3、勘察报告基本数据（包括：场地类别，等效剪切波速和覆盖层厚度，液化判别，持力层名称和埋深，地基承载力和基础方案，不利地段评价等）。 4、基础设计概况（包括：主楼和裙房的基础类型，基础埋深，地下室底板和顶板的厚度，桩型和单桩承载力，承台的主要截面等）。 5、建筑结构布置和选型（包括：主楼高度和层数，出屋面高度和层数，裙房高度和层数；防震缝设置；建筑平面和竖向的规则性；结构类型是否属于复杂、特殊类型；大型空间结构屋盖的尺寸和结构形式；混凝土结构抗震等级等）。 6、结构分析主要结果（包括：计算软件；总剪力和周期调整系数，结构总重力和地震剪力系数，竖向地震取值；纵横扭方向的基本周期；最大层位移角和位置、扭转位移比；框架柱、墙体最大轴压比；构件最大剪压比和钢构件应力比；楼层刚度比；框架部分承担的地震作用；时程法的波形和数量，时程法与反应谱法结果比较，隔震支座的位移；大型空间结构屋盖稳定性等）。 7、超限设计的抗震构造（包括：结构构件的混凝土、钢筋、钢材的最高和最低材料强度；关键部位梁柱的最大和最小截面，关键墙体和筒体的最大和最小厚度；短柱分布范围；错层、连体、转换梁、转换桁架和加强层的主要构造；关键钢结构构件的截面形式、基本的连接构造；型钢混凝土柱的含钢率和构造等） 8、需要重点说明的问题（包括：性能设计目标简述；超限工程设计的主要加强措施，有待解决的问题，试验结果等）。 注：填表人根据工程项目的具体情况增减，自行制表，以下为示例。

元素周期表与元素周期律专题复习

元素周期表与元素周期律专题复习 【考点突破】 一、高考风向标 物质结构与元素周期律这部分知识主要出现在选择题及填空题中。在选择题中，主要是有关原子结构的计算、同位素、元素周期律中物质或元素性质的递变规律、元素在周期表中的位置与其性质的关系、化合物中原子的电子排布、分子的结构、晶体的结构和性质、新发现的元素等。在非选择题中，主要考查元素的推断，物质的结构、性质、位置三者的关系。在高考卷中，本部分试题一般3个左右，分值为25分（03年，3道27分；04，2道12分；05年，三套试题中：第I套3道27分；第II套3道25分；第III套没有出现）由于本章内容是对元素化合物知识的概括和总结，同时对元素化合物性质的学习和归纳又具有积极的指导意义，所以我们在复习本章知识时，一定要注意总结规律、找出特例，明确失分点及其产生的原因，有目的、有针对性地进行复习。 可以预测2006年高考试题中，元素位、构、性三者的关系仍是高考命题的主要依据，对这三者的关系，高考常以原子序数大小、原子或离子半径大小、离子氧化性或还原性强弱等比较型试题和物质的组成、元素位置及化合价、化合物的性质、结构推断等题型进行考查，此类知识点常以选择题和推断题的形式出现。 二、高考考点逐个突破 1. 考查原子结构 例1. （05上海高考）下列离子中，电子数大于质子数且质子数大于中子数的是（） A. D3O+ B. Li+ C. OD- D. OH- 解析：对于中性微粒，质子数等于电子数；对于阳离子，由于失电子，造成质子数大于电子数；对于阴离子，质子数小于电子数。“电子数大于质子数”的只可能为C、D，但能满足“质子数大于中子数”的只有D。答案为D 评析：电子数与质子数的大小关系，不需要看具体的数据，只需看离子所带电荷的性质。对于中性的分子或原子来说，质子数与电子数相等；对于阳离子来说，质子数大于电子数；对于阴离子来说，质子数小于电子数。至于质子数与中子数的关系，必须知道粒子的质子数和质量数，只要有一个不清楚，二者的关系就不能确定。 2. 考查原子半径 例2. （02江苏综合）下列叙述正确的是（） A. 同周期元素中VIIA族元素的原子相对质量大 B. VIA族元素的原子，其半径越大，越容易得到电子 C. 室温时，零族元素的单质都是气体 D. 所有主族元素的原子，形成单原子离子时的化合价和它的族序数相等 解析：此题主要考查元素周期表中，同周期同主族元素性质的一些递变规律，在同周期中零族元素的原子半径最大，而在同主族中，半径越大，越难得到电子。单原子离子的化合价和它的族序数不一定相等，如IV A族铅形成的Pb2+。答案为C。 评析：对于同主族元素来说，从上到下，原子半径及相对应的离子半径依次增大；总的来说，相对原子质量依次增大；零族元素的单质全部为气体，IIA族、IIIA族、IV A族元素的单质全部为固体，V A、VIA族元素中只有氮气和氧气常温下呈气态（其余都为固态），VIIA族元素的单质既有气体、液体、还有固体。

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

元素周期表中知识点及误区判断

元素周期表中知识点及误区判断 高中化学作为高中生必修课程,主要目的是提高学生的化学素质、创 新能力和实践能力，其中对化学方程式的掌握是至关重要的。下面有途高考 网小编整理了《元素周期表中知识点及误区判断》，希望对你有帮助。 ?1、原子结构(1).所有元素的原子核都由质子和中子构成。正例：612C 、613C 、614C三原子质子数相同都是6，中子数不同，分别为6、7、8。反例1：只有氕(11H)原子中没有中子，中子数为0。(2).所有原子的中子数都大 于质子数。正例1：613C 、614C 、13H 等大多数原子的中子数大于质子数。正例2：绝大多数元素的相对原子质量(近似等于质子数与中子数之和)都大于 质子数的2倍。反例1：氕(11H)没有中子，中子数小于质子数。反例2：氘(11H)、氦(24He)、硼(510B)、碳(612C)、氮(714N)、氧(816O)、氖(1020Ne)、镁(1224Mg)、硅(1428Si)、硫(1632S)、钙(2040Ca)中子数等于质子数，中子数不大于质子数。(3).具有相同质子数的微粒一定属于同一种元素。正例：同一 元素的不同微粒质子数相同：H+ 、H- 、H等。反例1：不同的中性分子可以质子数相同，如：Ne、HF、H2O、NH3、CH4 。反例2：不同的阳离子可以质子数相同，如：Na+、H3O+、NH4+ 。反例3：不同的阴离子可以质子数相同，如：NH4+ 、OH-和F-、Cl和HS。2、电子云(4).氢原子电子云图中，一个小黑点就表示有一个电子。含义纠错：小黑点只表示电子在核外该处空 间出现的机会。3、元素周期律(5).元素周期律是指元素的性质随着相对原子 质量的递增而呈周期性变化的规律。概念纠错：元素周期律是指元素的性质 随着原子序数的递增而呈周期性变化的规律。(6).难失电子的元素一定得电子 能力强。反例1：稀有气体元素很少与其它元素反应，即便和氟气反应也生

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

第1节 元素周期表(带详细解析)_

第一章 物质结构 元素周期律 第一节 元素周期表 重难点一 元素周期表 1．构成原子(离子)的微粒间关系 (1)原子序数＝核电荷数＝核内质子数＝核外电子数(原子中)。 (2)离子电荷数＝质子数－核外电子数。 (3)质量数(A)＝质子数(Z)＋中子数(N)。 (4)质子数(Z)＝阳离子的核外电子数＋阳离子的电荷数。 (5)质子数(Z)＝阴离子的核外电子数－阴离子的电荷数。 2．元素周期表的结构 (1)周期 周期 短周期 长周期 一 二 三 四 五 六 七 对应行数 1 2 3 4 5 6 7 所含元素种 类 2 8 8 18 18 32 32 (排满时) 元素原子序数起止号(若排满) 1～2 3～10 11～18 19～36 37～54 55～86 87－118 每周期0族元素原子序 数 2 10 18 36 54 86 (2)族 族 主族(A) 副族(B) Ⅷ 0 族数 7 7 1 1 列序号 1 2 13 14 15 16 17 3 4 5 6 7 11 12 8 9 10 18 族序号 ⅠA ⅡA ⅢA ⅣA ⅤA ⅥA ⅦA ⅢB ⅣB ⅤB ⅥB ⅦB ⅠB ⅡB Ⅷ (3)过渡元素 元素周期表中从ⅢB 到ⅡB 共10个纵行，包括了第Ⅷ族和全部副族元素，共60多种元素，全部为金属元素，统称为过渡元素。

特别提醒 族序数为Ⅱ、Ⅲ的地方是主族和副族的分界线，第一次分界时主族在副族的前面，第二次分界时副族在主族的前面。 “第一次”指ⅠA ⅡA ⅢB ⅣB ⅤB ⅥB ⅦB Ⅷ依次排列。 “第二次”指ⅠB ⅡB ⅢA ⅣA ⅤA ⅥA ⅦA 0依次排列。 重难点二 零族定位法确定元素的位置 1．明确各周期零族元素的原子序数 周期 一 二 三 四 五 六 七 原子序数 2 10 18 36 54 86 118 2.比大小定周期 比较该元素的原子序数与0族元素的原子序数大小，找出与其相邻近的两种0族元素，那么该元素就和序数大的0族元素处于同一周期。 3．求差值定族数 (1)若某元素原子序数比相应的0族元素多1或2，则该元素应处在该0族元素所在周期的下一个周期的ⅠA 族或ⅡA 族。 (2)若比相应的0族元素少1～5时，则应处在同周期的ⅢA ～ⅦA 族。 (3)若差其他数，则由相应差值找出相应的族。 重难点三 元素的性质与原子结构 1．碱金属单质的相似性和递变性 (1)相似性 ①与O 2反应生成相应的氧化物，如Li 2O 、Na 2O 等。 ②与Cl 2反应生成RCl ，如NaCl 、KCl 等。 ③与H 2O 反应，能置换出H 2O 中的氢，反应通式为2R ＋2H 2O===2ROH ＋H 2↑。 ④与非氧化性酸反应，生成H 2，反应通式为2R ＋2H ＋===2R ＋ ＋H 2↑。(R 表示碱金属元素) (2)递变性 从Li 到Cs ，随着核电荷数的增加，碱金属元素原子的电子层数逐渐增多，原子核对核外电子的吸引能力逐渐减弱，失电子能力逐渐增强，金属性逐渐增强。表现为： ①与O 2的反应越来越剧烈，产物更加复杂，如Li 与O 2反应只能生成Li 2O ，Na 与O 2反应还可以生成Na 2O 2，而K 与O 2反应能够生成KO 2等。 ②与H 2O 的反应越来越剧烈，如K 与H 2O 反应可能会发生轻微爆炸，Rb 与Cs 遇水发生剧烈爆炸。 ③对应离子的氧化性依次减弱，即氧化性：Li ＋>Na ＋>K ＋>Rb ＋>Cs ＋ 。 ④最高价氧化物对应水化物的碱性逐渐增强，CsOH 的碱性最强。 特别提醒 (1)碱金属单质性质的相似性和递变性是其原子结构的相似性和递变性的必然结果。 (2)因Na 、K 等很活泼的金属易与H 2O 反应，故不能从溶液中置换出不活泼的金属。 2．卤素单质的相似性、递变性和特性 (1)相似性 ①与H 2反应生成相应的氢化物：X 2＋H 2===2HX 。 ②与活泼金属(Na 等)反应生成相应的金属卤化物： 2Na ＋X 2=====点燃 2NaX 。

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

化学元素周期表变化规律

主族元素原子依次增大 同 同周期相同 主 族 依 同周期依次增多 相 次 同 增 由 同周期依次减小（0族除外） 多 小 到 同 大 主 族 由 小 到 大 同周期最高正价依次升高负价=n-8(F 除外) 同周期金属性逐渐减弱非金属性增强 同周期增强 同周期酸性逐渐增强碱性减弱 同主族酸性减弱碱性增强 同主族逐渐减弱 同主族金属性逐渐增强；非金属性逐渐 减弱 同主族最高正价相同 原子半径 核电荷数 电子层数最外层电子数 化合价 金属性非金属性 气态氢化物稳定性 最高价氧化物对应水化物酸碱性

元素周期表中元素及其化合物的递变性规律 1 原子半径 （1）除第1周期外，其他周期元素（惰性气体元素除外）的原子半径随原子序数的递增而减小； （2）同一族的元素从上到下，随电子层数增多，原子半径增大。 注意：原子半径在VIB族及此后各副族元素中出现反常现象。从钛至锆，其原子半径合乎规律地增加，这主要是增加电子层数造成的。然而从锆至铪，尽管也增加了一个电子层，但半径反而减小了，这是与它们对应的前一族元素是钇至镧，原子半径也合乎规律地增加（电子层数增加）。然而从镧至铪中间却经历了镧系的十四个元素，由于电子层数没有改变，随着有效核电荷数略有增加，原子半径依次收缩，这种现象称为“镧系收缩”。镧系收缩的结果抵消了从锆至铪由于电子层数增加到来的原子半径应当增加的影响，出现了铪的原子半径反而比锆小的“反常”现象。 2 元素化合价 （1）除第1周期外，同周期从左到右，元素最高正价由碱金属+1递增到+7，非金属元素负价由碳族-4递增到-1（氟无正价，氧无+6价，除外）； （2）同一主族的元素的最高正价、负价均相同 (3) 所有单质都显零价 3 单质的熔点 （1）同一周期元素随原子序数的递增，元素组成的金属单质的熔点递增，非金属单质的熔点递减； （2）同一族元素从上到下，元素组成的金属单质的熔点递减，非金属单质的熔点递增 4 元素的金属性与非金属性 （1）同一周期的元素电子层数相同。因此随着核电荷数的增加，原子越容易得电子，从左到右金属性递减，非金属性递增； （2）同一主族元素最外层电子数相同，因此随着电子层数的增加，原子越容易失电子，从上到下金属性递增，非金属性递减。 5 最高价氧化物和水化物的酸碱性 元素的金属性越强，其最高价氧化物的水化物的碱性越强；元素的非金属性越强，最高价氧化物的水化物的酸性越强。 6 非金属气态氢化物 元素非金属性越强，气态氢化物越稳定。同周期非金属元素的非金属性越强，其气态氢化物水溶液一般酸性越强；同主族非金属元素的非金属性越强，其气态氢化物水溶液的酸性越弱。 7 单质的氧化性、还原性 一般元素的金属性越强，其单质的还原性越强，其氧化物的阳离子氧化性越弱；元素的非金属性越强，其单质的氧化性越强，其简单阴离子的还原

高层结构超限判断与调整方法

高层结构调整方法 一、控制指标：确定是否超限 1． 高度超限,超过表1-1规定高度(m)，表1-1： 结构类型 6度 7度（含0.15g ） 8度（含0.30g ） 9度 框架 60 55 45 25 框架-抗震墙 130 120 100 50 抗震墙 140 120 100 60 部分框支抗震墙 120 100 80 不应采用 框架-核心筒 150 130 100 70 筒中筒 180 150 120 80 板柱-抗震墙 40 35 30 不应采用 较多短肢墙 100 60 35 钢筋混凝土结构 错层抗震墙和框架-抗震墙 80 60 不应采用 钢框架-钢筋混凝土筒 200 160 120 70 混合结构 型钢砼框架-钢筋混凝土筒 220 190 150 70 框架 110 110 90 50 框架-支撑(抗震墙板) 220 220 200 140 钢结构 各类筒体和巨型结构 300 300 260 180 注 平面和竖向均不规则,或IV 类场地,按降低20%控制; 6度的短肢墙、错层结构高度较7度适当提高

4．其它超限建筑 4.1 高度超过28m的单跨框架结构； 4.2 抗震规范、混凝土和钢结构高层规程暂未列入的高层建筑结构；特殊形式的大型公共建筑及超长悬挑连筑；特大跨度的连体结构； 4.3超限大跨度空间结构：跨度>120m、悬挑长度>40m、单向长度>300m的屋盖;非常用空间结构的大型场馆、一级客运站、大型候机楼、特大型机库。 注意：有效楼板宽度的计算和楼电梯间周围的墙体有关，另外，悬挑部分不计入楼板典型宽度内。

特别不规则和严重不规则： 《高规》关于不规则的阐述，仅条文说明中4.1.2条中有特别不规则，其他均为严重不规则

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

高中化学元素周期表和元素题型归纳

元素周期律和元素周期表习题 知识网络 中子N 原子核 质子Z 原子结构 ： 电子数（Z 个）核外电子 排布规律 → 电子层数 周期序数及原子半径 表示方法 → 原子（离子）的电子式、原子结构示意图 随着原子序数（核电荷数）的递增：元素的性质呈现周期性变化 ①、原子最外层电子的周期性变化（元素周期律的本质） 元素周期律 ②、原子半径的周期性变化 ③、元素主要化合价的周期性变化 ④、元素的金属性与非金属性的周期性变化 ①、按原子序数递增的顺序从左到右排列； 元素周期律和 排列原则 ②、将电子层数相同的元素排成一个横行； 元素周期表 ③、把最外层电子数相同的元素（个别除外）排成一个纵行。 ①、短周期（一、二、三周期） 周期（7个横行） ②、长周期（四、五、六周期） 周期表结构 ①、主族（ⅠA ～ⅦA 共7个） 族（18个纵行） ②、副族（ⅠB ～ⅦB 共7个） ③、Ⅷ族（8、9、10纵行） ④、零族（稀有气体） 同周期同主族元素性质的递变规律 ①、核外电子排布 ②、原子半径 性质递变 ③、主要化合价 ④、金属性与非金属性 ⑤、气态氢化物的稳定性 ⑥、最高价氧化物的水化物酸碱性 电子层数 相同条件下，电子层越多，半径越大。 判断的依据 核电荷数 相同条件下，核电荷数越多，半径越小。 最外层电子数 相同条件下，最外层电子数越多，半径越大。 微粒半径的比较 1、同周期元素的原子半径随核电荷数的增大而减小（稀有气体除外） 如：Na>Mg>Al>Si>P>S>Cl. 2、同主族元素的原子半径随核电荷数的增大而增大。如：Li Na +>Mg 2+>Al 3+ 5、同一元素不同价态的微粒半径，价态越高离子半径越小。如Fe>Fe 2+>Fe 3+ ①与水反应置换氢的难易 ②最高价氧化物的水化物碱性强弱 金属性强弱 ③单质的还原性 ④互相置换反应 （1）原子序数=核电荷数=质子数=核外电子数 （2）周期序数=核外电子层数 （3）主族序数=最外层电子数=元素的最高正价数（F 无正价，O 一般也无正价） （4）非金属元素：|最高正价数|+|负价数|=8 巩固练习 元素的金属性 或非金属性强 弱的判断依据 决定原子呈电中性 编排依据 X) (A Z 七 主七副 零 和八 三长三短一不全

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消