上海城市房地产估价有限公司业务情况简介
上海城市房地产估价有限公司
业务情况简介
一、公司资质
上海城市房地产估价有限公司于2001年1月由原上海市房地产评估中心脱钩改制后组建成立的经济鉴证类社会中介服务机构，目前公司已拥有中华人民共和国建设部一级评估资质，是中华人民共和国国土资源部推荐全国范围执业的土地评估企业，也是上海市首批动拆迁评估机构及上海市房地产估价师协会理事单位，并通过了ISO9001质量体系认证。
二、人力资源
上海城市房地产估价有限公司拥有一支人数众多、精诚合作的高质素专业人员队伍，员工人数约70人，专职的中国注册房地产/土地估价师执业资格人员近30人，其中大部分估价师同时还具有造价工程师、咨询工程师、资产评估师、监理工程师、会计师及律师等多项相关执业资格。另有五名估价师兼有英国皇家特许测量师资格、一名估价师兼有美国估价师学会会员资格、二名估价师兼有香港测量师资格，这在上海市内资房地产评估机构中是独有的，为公司多年来从事的专业服务提供了强大的人力资源保障。
附：英国皇家特许测量师资格证书
三、公司业绩
1、总体情况
公司目前的业务范围涉及法院系统、银行系统、政府相关部门及社会各界，整体经营情况良好。2008年，我公司共完成各类房地产/土地估价项目4990个，评估案值约1653亿元人民币，经营业绩位居评估行业的前茅。
2008年2月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布2007年度一级资质房地产估价机构房地产估价业务统计排名，上海城市房地产估价有限公司项目总价值排名全国第十，上海第一。
2007年2月，中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布2006年度一级资质房地产估价机构房地产估价业务统计排名，上海城市房地产估价有限公司项目总价值排名全国第五，上海第一。
附：2007年度一级资质房地产估价机构房地产估价业务统计排名
2007年1月，在上海市房地产估价师协会成立十周年庆祝活动中，上海城市房地产估价有限公司被评为房地产估价行业先进单位，公司董事长袁东华先生及公司总估价师任婷珍女士被评为优秀估价师。
附：关于公布“房地产估价行业先进单位”和“上海市房地产估价师协会优秀注册房地产（土地）估价师（2003-2006）”名单的通知（节选）
上海市房地产估价师协会
沪房地估协[2007]第002号
房地产估价行业先进单位
（2006年12月26日三届五次理事会议通过）
（共8家）
上海国衡房地产估价有限公司上海百盛房地产估价有限责任公司
上海信衡房地产估价有限公司上海房地产估价师事务所有限公司
上海八达房地产估价有限公司上海万千房地产估价有限公司
上海建欣房地产估价有限公司上海城市房地产估价有限公司
上海市房地产估价师协会优秀注册房地产（土地）估价师
（2006年12月26日三届五次理事会议通过）
（共30人，排名不分先后）
龚明荣（国衡）陈凌岚（国衡）丁光华（百盛）杨斌（百盛）杨云林（信衡）
倪郁（信衡）杨国诚（上估所）周莉（八达）陈玮（万千）袁东华（城市）
任婷珍（城市）王建忠（建经）陆丽华（闵恒）俞玮（万隆）黄静（东洲）
姜兰（安大华永）林平（涌力）贾明宝（上估所）季群（八达）丁良（万千）
陆伟清（建欣）王纯文（万隆）梁伟（东洲）孙静（大雄）孙振昌（安大华永）
姚树德（申价）孙鸣红（财瑞）占迎喜（耀华）陈虹（沪港）赵起（富申）
2007年3月，中华人民共和国建设部对北京、辽宁、上海、江苏、广东、湖北等六省市的24家一级资质房地产估价机构进行了实地检查，上海城市房地产估价有限公司在检查中受到建设部的通报表扬。
附：关于对部分一级资质房地产估价机构检查情况的通报（节选）
2005年9月，中国房地产估价师协会在全国三千多家评估公司中进行经营业绩评比，上海城市房地产估价有限公司被评为全国房地产估价企业经营业绩第一名。
附：中国房地产估价师与房地产经纪人学会工作简报（节选）
2、业务情况介绍
公司在近年的估价业务中保持良好的发展态势，合作单位涉及社会各界，完成了大量具有标志性意义的房地产估价项目及相关科研项目，其中包括：
1）、政府重大项目
近年来，上海城市房地产估价有限公司接受上海市政府及下属各管理部门的委托，对一系列重大市政工程项目提供了大量的房地产评估服务，其中较大型的项目包括：
●上海市基准地价更新项目
2007年9月，上海城市房地产估价有限公司参与了上海市房地局及相关部门组织的“上海市基准地价更新项目”的投标工作，在对参加投标的各家房地产评估公司的投标方案的评比中，上海城市房地产估价有限公司的投标方案评分为“优”，位列各家投标单位之首，最终成为中标单位，为上海市全面更新基准地价提供技术支持。
该项目涉及上海市所有行政区划内19个区县，项目实施范围广，涉及全市各行各业，目前项目正在紧锣密鼓地进行之中。
●上海市土地区片价格评估
2005年9月，国土资源部在全国范围内开展制定农用地的征地统一年产值标准和征地区片综合地价的工作，上海城市房地产估价有限公司作为唯一的技术支持单位，在全市范围内开展了上海市行政区域内土地区片综合地价的调研测算工作，并确定，配合全市各区土地管理部门开展相关的调研、测算工作。
该项目不仅涉及全市14个行政区县的土地资产调研，而且还涉及与各相关管理部门的沟通、协调，我公司最后完成的报告顺利通过了听证会程序并报经市政府批准，项目于2008年圆满完成。
●国家/上海市开发区土地集约利用评价
开发区土地集约利用评价旨在通过基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握土地集约利用状况，推动开发区土地集约利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据。
我公司作为上海市唯一一家参与过国家级开发区土地集约利用评价的房地产评估公司，在完成国家级开发区“上海闵行经济技术开发区土地集约利用评价”后，承担了闵行、金山、嘉定、浦东、崇明五个区县9个市级开发区中16个区块的土地集约利用评价工作。
目前，该工作已进入尾声，我公司工作获得多方好评。
●“人民路”越江隧道动拆迁成本核实项目
2007年3月，为配合上海外滩地区的综合改造项目的实施，上海城市房地产估价有限公司接受上海市房地局及上海市城投公司的委托，对综合改造工程中涉及的“人民路”越江隧道的前期动拆迁成本费用进行核实论证，为项目建设方与前期动拆迁工作的实施方提供全面的动拆迁成本数据。
通过我公司的全力工作后出具的成果报告得到了项目实施双方的认可，并在上海市政府发下属发改委的协调会上得到最终认可。
●“虹桥交通枢纽”工程项目动拆迁成本费用核算
为配合世博会的召开，上海市政府决定对现有的虹桥机场进行综合性的扩建改造，使虹桥机场及周边区域形成一个综合性的交通枢纽，该枢纽将汇集机场、轨道交通、京沪高铁、磁悬浮等在内的多种公共交通方式。2006年3月，根据上海市政府相关领导的指示，在由市领导担任主要负责人的工作小组指挥下，由上海市房地局与上海机场集团共同开展了项目动拆迁费用的沟通协调工作。由此，经上海市房地资源管理局与上海机场集团的共同委托，我公司负责了该项目的动拆迁成本核算评估工作。
该项目的拆迁范围包括位于闵行区、长宁区内共约13平方公里的土地，涉及拆迁房屋建筑面积约560万余平方米，整个项目实施时间紧迫，核实项目种类繁多、内容复杂，工作难度较大，但我公司估价人员仍全力以赴，克服各种困难，在短短的30天时间内，核查了项目用地范围内近15个样本生产队内的各项资产，完成了大量的数据收集、整理、分析及测算，项目建设方上海机场集团对我公司在项目实施过程中的工作态度及工作成果给予了高度评介和肯定，为虹桥交通枢纽工程的顺利开展，较好地提供了前期配合。
●“磁悬浮”项目动拆迁成本费用核算
2006年2月，经多方协调论证，上海至杭州的城际快速交通线（磁悬浮）进入议事日
程，磁悬浮的上海段中由虹桥机场至浦东龙阳路磁悬浮站的前期实施阶段，建设方与该项目的动拆迁实施方亦对该项目的动拆迁费用进行了沟通协调，以求取得共识。通过上海市政府的协调，落实了由上海市房地资源管理局会同建设方对项目的动拆迁费用进行核实论证。在实施过程中，双方共同委托我公司进行具体的费用核实论证工作。
该项目涉及的拆迁范围包括位于浦东新区、徐汇区及闵行区内约1200亩土地，涉及拆迁房屋建筑面积约50万平方米。虽然该项目的工作时间紧、工作量大、测算难度高、影响面大，但最终通过我公司估价人员的全力工作，项目顺利完成并得到委托方上海市房地资源管理局及项目建设方上海磁浮交通发展有限公司的好评。
●上海市军队集资房出售价格评估
2006年7月，南京军区住房制度改革领导小组办公室《印发“两项政策”运作程序的通知》，要求各省军区（上海警备区）住房管理单位组织对本单位集资房项目分别按经济适用住房和房改成本价进行测算。
上海警备区住房制度改革领导办公室通过调查考核，最终聘请上海城市房地产估价有限公司为唯一指定评估机构，对上海行政区域内涉及的集资房项目进行评估。
该项目涉及上海19个区县范围内各军种涉及的集资房产，区域分布广，工作量大，任务重，目前该项目正在紧锣密鼓的开展之中。
●“临港新城”土地基准价格评估
为顺利进行土地出让工作，2005年9月，临港新城管委会委托我公司对临港新城300平方公里土地的现时价格及土地未来增值价格进行评估和分析。
我公司经历半年多时间的具体工作，最终顺利完成整体测算并形成成果报告，最终成果得到临港新城管委会的好评并在实际工作中得到具体运用，为“临港新城”地区的土地出让工作提供了良好的保障。
●上海市落实政策代为经租房产评估
2005年6月，为作好落政代为经租房产租赁矛盾处理工作，上海市人民政府落实私房政策领导小组办公室推荐上海城市房地产估价有限公司为唯一房地产评估机构，负责全市落政代为经租房产的市场价格评估。
该项目标的物遍布上海市各行政区域，项目社会影响较大，目前我公司已与全市各区局私房落政办公室密切配合开展此项工作。
●“世博会”拆迁区域及宝山安臵基地动拆迁成本费用核算
2005年1月，在上海市世博会园区的开发过程中，市政府为掌握并协调世博园区动拆迁成本，由上海市房地局及上海市世博土地储备中心共同委托我公司对世博园区涉及的动迁基地及安臵基地的动拆迁成本费用进行核实论证。
该项目涉及的拆迁、安臵基地范围包括位于浦东新区、黄浦区、卢湾区三区世博会建设区域以及位于宝山的大型企业安臵基地，涉及拆迁房屋建筑面积约180万余平方米，拆迁户数近2万户，涉及土地面积约1.7万余亩。
此外，上海市房地局及上海市世博土地储备中心还委托我公司对上述动拆迁定向安臵房的房地产价格进行评估，项目范围包括浦江世博家园、三林世博家园、南平小区、永泰花苑四处安臵用房，总建筑面积约223万平方米。
上述项目虽然工作时间紧迫、涉及内容复杂、测算难度较大，但我公司估价人员仍全力以赴，克服各种困难，及时完成了相关的测算工作并同有关单位进行了多轮的沟通协调，使我公司的论证结果及评估价格得到了相关各方的认可，因此，市府及市房地局亦对我公司给予了充分肯定及一致好评。
●崇明岛土地增值分析评估
2004年胡锦涛总书记视察崇明岛，考虑到中国沿海大通道的重要组成部分的沪崇苏越江通道工程已进入实质性启动阶段，该项目的实施将彻底解决崇明岛与上海的交通问题，将会对崇明岛的社会、经济等各方面产生深远的影响，其中对崇明岛土地的增值效应尤为明显。上海市政局委托我公司对总面积约1200平方公里的崇明岛土地的增值效应进行分析评估。
●新鸿基房地产有限公司土地竞投（买）价格咨询
2005年2月，我们承接了新鸿基房地产（上海）有限公司对浦东陆家嘴金融贸易区3号地的土地竞投买价格咨询项目，（2005年1号公告3号地块，上海市浦东新区潍坊新村街道245街坊23宗地块，E18-A）。该地块占地面积6.14万平方米，合计92亩，规划用途为商业金融/商业住宅，由于该地块为沿黄浦江的绝版地块，吸引了和记黄埔、保利集
团、新鸿基集团等众多重量级发展商的白热化竞争。依据我公司在房地产市场分析方面强有力的技术分析和对市场的准确判断，为新鸿基公司竞投(买)该地块提供详实的价格参考和决策依据，在合理的利润空间内成功获得该地块提供了切实可行的出价策略。协助委托方成功竞得地块，且最终摘牌的成交价与我公司建议的最高竞标价仅相差1.85%。
2）、银行合作项目
近年来，上海城市房地产估价有限公司已成为中国银行、民生银行、兴业银行、招商银行、华夏银行、上海银行、上海浦东发展银行、交通银行等国有商业银行的指定房地产评估机构，同时还成为渣打银行、德意志银行、平安银行、东亚银行、恒生银行、华一银行、星展银行、永亨银行、华侨银行、韩亚银行、厦门国际银行等外资银行指定房地产评估机构，为银行贷款业务提供专业的房地产价格评估，完成了如：“百安居”建材超市各门店、“喜来登”大饭店、“海神诺富特”大酒店、“震旦”大厦、“海通证券”大厦等一大批评估金额超过人民币一亿元的大型评估项目。
3）、法院项目
上海城市房地产估价有限公司自公司成立之初即成为上海市高级人民法院、上海市第一中级人民法院及上海市第二中级人民法院等法院指定评估机构后，积极参与法院系统评估项目的实施，并配合法院开展资料调查、出庭质证等相关工作。
2005年末，上海城市房地产估价有限公司经上海市高级人民法院公开评审，录选上海法院司法委托鉴定机构名册。2007年中，上海城市房地产估价有限公司被中华人民共和国最高法院录选进入最高人民法院技术专业机构名册。
4）、动拆迁项目
近年来，我公司承接了一批大型的动拆迁评估项目，包括：黄浦区“世博会”项目动拆迁评估、黄浦区“外滩源”项目动拆迁评估、闵行区“虹桥交通枢纽”项目动拆迁评估等，其中，“世博会”项目涉及拆迁面积约20万平方米，“外滩源”项目涉及拆迁面积约18万平方米，“虹桥交通枢纽”项目动拆迁评估项目涉及拆迁面积约50万平方米。
5）、其他评估项目
在完成上述各类评估项目的同时，我公司还参与了其他一批具有较大影响力和较为重要的评估项目，其中包括：
●华融不良资产国际招投标项目、建行不良资产国际招投标项目及GE（通用电气）公司投标项目
上述各项目均为国际招投标项目，委托方均为境外投资公司，评估标的物遍及全国各省市，调查及取证均有较大难度。我公司在2003年、2004年、2005年及2006年先后接受外资投资公司的委托，对涉及的不良资产投标项目进行评估，每个项目涉及的标的物数量均超过50个（GE项目达到150个），标的物坐落遍及全国二十多个城市。
我公司针对上述各个项目的评估结果均得到委托方的认可并在委托方的投标工作中起到重要的参考作用，通过上述项目的合作，各家投资公司都与我公司建立了长期的业务合作关系。
●电气集团、医药集团、锦江集团、宝钢集团土地资产评估
大型国有企业在其集团资产重组、企业改制上市过程中，均涉及大量的划拨土地需办理土地出让手续。我公司在上海市房地局、上海市房地产交易中心的协调下，近年来先后接受了上海电气集团、上海医药集团、上海锦江集团及上海宝钢集团等大型国有企业的委托，对其下属土地资产进行评估，为其资产重组、企业改制上市提供相关服务。
●标志性建筑评估
我公司在近年还完成了如上海海关大楼、上海外滩三号、第五大道等一批标志性建筑物的评估。
3、公司内部管理、市场研究及科研开发
近年来，公司在积极开展评估业务的同时，也投入了大量的精力到公司内部管理、房地产市场研究及相关的科研开发工作中，并形成了一系列成果，其中包括：
●房地产估价企业内部管理系统
上海城市房地产估价有限公司通过近几年的业务实施，目前已建立了一套行之有效的业务管理系统，公司管理层可以通过该系统掌握各个估价项目的实施进度及具体情况，为公司估价业务的顺利实施提供了良好的保障。
●“二手房”辅助估价系统
上海城市房地产估价有限公司为配合银行系统、财税系统及其他相关部门开展二手房抵押贷款业务、二手房交易纳税业务及其他相关业务，开发了“二手房”辅助估价系统。
该系统可以通过公司内部建立的数据库信息进行自动的价格测算并形成相应的估价报告，为公司的二手房估价业务提供了强大的技术支撑。
●上海市地价测算系统
上海城市房地产估价有限公司会同同济大学开发了“上海市地价测算信息系统”，该系统是基于GIS 的数字地价模型，系统包括地价剥离子系统和地价信息管理子系统两个子系统。该系统可以根据市场数据对上海市区域内各类土地的价格进行分析测算并形成一系列的成果表现形式，为使用方提供决策参考。
●房地产市场研究报告－《城市月刊》
上海城市房地产估价有限公司在积极开展各项评估业务的同时，也密切关注上海市房地产市场的变化，及时掌握最前沿的市场信息及最新的政策法规，指导我们的估价业务的实施。
目前，我公司每月出具《城市观点》月刊，以我们的视角对上月的房地产市场进行剖析和评论。并从自身专业出发对二手房市场进行特征分析，做出自主研发的二手房监测系统。
附件1.公司营业执照（复印件）
2.公司房地产评估资质证书（复印件）
3.公司土地评估资质证书（复印件）
4.公司土地评估中介机构资信A级证书（复印件）
5.公司2008年度上海市中小企业“品牌企业”称号（复印件）
6.公司2008年度上海市中小企业“品牌服务”（房地产估价）称号（复印件）
房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
赴上海方向招商引资考察报告
赴上海方向招商引资考察报告 关于赴上海等地招商引资的考察报告 6月16日至20日，由XX县委副书记、县长李军带队，副县长潘远忠、宣传部长朱超雄以及县城北扩指挥部、工业集中区、商务局、经信局、张家界大峡谷国际旅游经济区管委会、旅游局等单位负责同志组团参加了湖南省人民政府在上海举办的“xx湖南（上海）投资 贸易洽谈周（以下简称“沪洽周”），在上海、台州、杭州等地开展了专题招商。 一、招商考察活动的基本情况 1.签约了一批大项目，招商引资成果显著。6月16日，xx年张家界(上海)旅游·投资推介会暨重大项目签约仪式在XX市XX区华亭宾馆举行。有省商务厅领导、XX市政府“沪洽周”代表团全体成员、 上海电视台等当地主流媒体、市重大招商项目签约双方参与，共计200多人。我县成功邀请了上海溇澧商会、丹阳超群(上海)有限公司、上海亿丰集团、春秋旅行社、浙江台州新明集团、杭州悦诚集团等6家单位参会，签约项目3个，签约金额38.01亿元，重点推介了县城新区、张家界大峡谷国际旅游经济开发区，下发招商资料200多份。其中XX县蒋家坪新区综合开发项目投资方是江苏通用路桥有限公司，总投资30 亿元人民币。项目一期建设常张高速与慈利大道之间的内
环路，项目二期建设慈利大道；张家界农产品综合批发交易中心项目，总投资3.51亿元人民币，项目选址零阳镇永安村，建筑面积达12万平方米，建成后将成为武陵山地区以有机农产品为主的农副产品专业型物流中心、加工中心、批发中心；慈利二九一步 步高商业广场项目投资方是湖南二九一实业有限公司，拟投资 4.5亿元，选址公安局、工商银行及环卫处地块，占地面积为10876平方米。 2.结识了一批工商界朋友，招商引资势头强劲。在上海，李军县长一行分别与上海溇澧商会长柴波骄、豫荣金属材料有限公司董事长张红敏、茶博士家全国连锁机构董事长陈启扬、亿丰集团常务副总裁张凤良、丹阳超群(上海)有限公司董事长吴杰森及总经理杨军、春秋集团副总裁（上海春秋国旅总经理）肖潜辉、浙江台州新明投资有限公司总经理张为敏、杭州水利水电勘探设计院董事长尉高洋等举行了会晤，考察了上海豫荣金属材料有限公司、上海亿丰集团、丹阳超群(上海)有限公司、杭州水利水电勘探设计院等。每到一处，李军县长都详细地介绍了我县独特的区位、资源、政策优势以及产业发展状况，较好地宣传推介了慈利，并意向性地洽谈一批项目：在上海溇澧商会，达成了组织更多老乡回慈利投资兴业的意向；在上海亿丰集团达成了考察、投资兴建专业市场项目意向；在茶博士家达成了投资兴建旅游
房地产评估报告
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产估价案例与分析报告
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
上海招商引资优惠政策(英文版)教学提纲
Lixian preferential policies and investment incentives to encourage investment To further optimize the investment environment, expand two-way opening up, step up investment and construction projects , attract enterprises from other regions to invest in our county , promote good and fast economic development throughout the county, in accordance with relevant state regulations, combined with the actual county, we specially work out the preferential policies and incentives: I. The scope of application Focus on encouraging support for the "five-type" projects (energy saving and environmental protection-type, high-tech-based, labor-intensive, agriculture-based industrialization, financial growth). According to the scale of investment we classify them into four sub-categories: Special categories: one-time capital invested two hundred million yuan or more on production projects and the projects in the county industrial park with the scale of investment 100 million yuan and up to the standard of the “Five –type”requirements .The first category: new production projects with a one-time capital invested 150 million yuan or more, or the actual use of foreign capital of more than 10 million U.S. dollars , productive projects invested by 500 domestic enterprises , a capital investing one hundred million yuan in the textile, fur, leather two industries engaged in the production of end products deep processing projects, a capital investing 50 million yuan in a leading agricultural industrialization project. The second category: a one-time capital investing 100 million yuan or more, or the actual use of foreign capital of more than five million U.S. dollars in new production projects, a one-time capital investing 50 million or more in the textile, fur, leather two industries engaged in the production of end products deep processing projects, a capital investing 30 million yuan in a leading agricultural industrialization project. The third category: one-time capital investing 50million yuan or more or actual use of foreign capital more than three million U.S. dollars in new production projects, 1000 million yuan of a leading agricultural industrialization project. II. Preferential policies (A) preferential policies on land acquisition The new projects in the above-mentioned four categories in our county , based on land costs "after the front-end awards" principle, enjoy the following preferential policies: 1, Land acquisition costs retained at the county level (including land transfer payments
上海市房地产评估行业执业自律准则
上海市房地产评估行业执业自律准则 第一章总则 第一条为规范本市房地产评估机构和执业人员的执业行为，提高执业人员的执业水准，坚持房地产评估的独立、客观、公正原则，保证房地产评估质量，维护房地产评估行业形象，根据国家和本市有关房地产评估法律、法规、《上海市行业协会暂行办法》及《关于本市经济鉴证类社会中介机构规范管理的若干意见》等文件精神及《上海市房地产估价师协会章程》，结合本市实际情况，制定本准则。 第二条房地产评估行业执业自律准则，是指房地产评估机构和执业人员在房地产评估业务活动中应当遵循的行业规范。本准则所称的房地产评估机构，是经上海市房地资源管理局依法批准进入房地产（土地）评估行业执业的、持有房地产评估资质证书的经济鉴证类社会中介机构。本准则所称的执业人员，是指经依法准入本行业，在具有房地产评估资质的机构执业的注册房地产估价师、土地估价师和取得上岗资格证书的房地产估价员。 第三条本准则适用于在本市范围内从业的房地产评估机构及其执业人员。本准则对房地产评估机构中参与执行房地产评估业务的其他人员具有同等约束力。 第二章基本准则 第四条在本市执业的房地产评估机构应取得上海市房屋土地资源管理局核定的房地产（土地）评估机构资质等级，及其颁发的房地产（土地）评估机构资质证书。 第五条执业人员应取得建设部、人事部颁发的注册房地产估价师证书、国土资源部颁发的土地估价师证书或上海市房屋土地资源管理局颁发的上海市房地产估价员资格证书，并按规定办理上海市房地产估价师协会入会手续，成为当然会员。 第六条房地产评估机构和执业人员在执行业务中应严格遵守国家和本市有关法律、法规、政策和本市房地产评估行业的行规、行约。 第七条房地产评估机构应当十分重视自身的信誉和品牌，教育和督促本机构从业人员恪守诚信服务原则，健全机构内部治理结构，建立执业质量审核制度和执业道德管理制度，制止各种违规操作行为。 第八条执业人员从事房地产（土地）评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，廉洁自律，恪守执业自律准则。 第九条执业人员应不断更新知识，必须参加本协会每年组织的规定学时的专业继续教育培训，以提高业务水平。 第十条执业房地产（土地）估价师不得以个人名义同时在两家或两家以上房地产估价机构执业。房地产评估机构不得聘用在其他单位注册从业的估价师。估价师改变执业机构必须按规定办理注册变更登记及劳动关系转移手续。 第十一条房地产评估机构之间，应当相互尊重，团结协作，公平竞争，不得诋毁同行，不得损害同行利益。 第三章执业规则 第十二条房地产评估机构在承接业务、评估操作和评估报告形成过程中，应当按评估技术规范操作，不受任何单位和个人的干预和影响，保持形式上和实质上的独立。 第十三条执业人员在资料收集、调查、判断和意见表达时，应当实事求是，不偏不倚地对待评估业务中有关各方，不得牺牲一方利益而使另一方受益，不以主观好恶或个人偏见行事，不允许因成见或偏见影响评估结果的客观性。 第十四条房地产评估执业人员应具有的执业能力： （一）熟悉和掌握国家和本市有关政策和法规及行业协会的行规、行约。 （二）熟悉掌握评估技术规范、规程和掌握与房地产评估有关的市场信息，能把掌握的评估理论知识和评估实践相结合，独立完成承接的房地产评估业务，履行房地产评估协议书中规定的各项职责。 （三）撰写的评估报告书中的数据信息资料均应真实可靠，有据可查。房地产权属核实、现场实地勘察状况以及评估方法选择等评估过程均应形成文字资料。
《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价报告的组成与内容
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
赴上海等地招商引资的考察报告正式版
For the things that have been done in a certain period, the general inspection of the system is also a specific general analysis to find out the shortcomings and deficiencies 赴上海等地招商引资的考 察报告正式版
赴上海等地招商引资的考察报告正式 版 下载提示：此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 赴上海等地招商引资的考察报告一 6月16日至20日，由XX县委副书记、县长李jun带队，副县长潘远忠、宣传部长朱超雄以及县城北扩指挥部、工业集中区、商务局、经信局、张家界大峡谷国际旅游经济区管委会、旅游局等单位负责同志组团参加了湖南省人民政府在上海举办的“20xx湖南（上海）投资贸易洽谈周（以下简称“沪洽周”），在上海、台州、杭州等地开展了专题招商。 一、招商考察活动的基本情况 1.签约了一批大项目，招商引资成果
显著。6月16日，20xx年张家界(上海)旅游·投资推介会暨重大项目签约仪式在XX 市XX区华亭宾馆举行。有省商务厅领导、XX市政府“沪洽周”代表团全体成员、上海电视台等当地主流媒体、市重大招商项目签约双方参与，共计200多人。我县成功邀请了上海溇澧商会、丹阳超群(上海)有限公司、上海亿丰集团、春秋旅行社、浙江台州新明集团、杭州悦诚集团等6家单位参会，签约项目3个，签约金额38.01亿元，重点推介了县城新区、张家界大峡谷国际旅游经济开发区，下发招商资料200多份。其中XX县蒋家坪新区综合开发项目投资方是江苏通用路桥有限公司，总投资30 亿元人民币。项目一期建设常张高速与
房地产评估报告(实习范文)
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
-----------------------日期：
我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
招商引资工作意见
招商引资工作意见 为了进一步调动全镇上下参与招商引资的积极性，提升区域经济发展水平，提高招商引资工作的组织程度，以优惠的政策吸引人，以优良的服务留住人，为**经济的跨越式发展注入更强劲的动力和活力，特制定如下工作意见： 一、强化领导，加大招商引资的组织力度 招商引资是实现经济可持续发展的关键举措，是推进经济发展的第一抓手，必须加大力度，强势推进。 一是建立班子。为强化对招商引资工作的领导，镇成立招商引资工作领导小组，由**等同志组成，并由**同志任组长，**同志任副组长。其中：**同志负责三产招商，**同志负责农业招商，**同志负责工业招商。 二是成立机构。招商引资工作领导小组是全镇招商引资工作的组织领导机构，具体负责招商引资工作的目标制定、任务分解、考核奖惩等工作。招商引资工作领导小组下设三个办公室。招商一办，主任由**同志兼任，成员有：**，具体负责民资招商；招商二办，主任由**同志兼任，成员有：**，具体负责外资招商；民营办，主任由**同志担任，成员：**。 三是确立职能。招商引资办公室不仅是全镇招商引资组
织者、检查者、督办者，更是招商引资工作的关键责任人，其具体职能有：①具体制定全镇招商引资阶段性计划及实施方案，并抓好落实；②收集各类信息进行筛选、分析，并明确专人跟踪洽谈；③对全镇一、二、三产业整体形象进行包装，制定全镇招商指南，对外进行信息发布；④组织参加对外招商引资活动；⑤提供招商咨询，帮助企业进行具体招商引资活动；⑥做好外商、外资来我镇的具体落实工作，负责协调各方关系，统一代办各种手续，扎口控制各项规费；⑦负责全镇招商引资督查工作；⑧其它与招商引资有关的工作。 二、明确责任，加大招商引资的考核力度 为激发招商引资对象的工作积极性、主动性和责任性，真正形成招商引资的强烈氛围，将进一步做到三个明确。 一是明确考核单位。按照便于工作、便于指导、便于考核的要求，以各村、各社区（居委会）、镇机关各口为考核单位，各村党支部书记和社区（居委会）负责人为第一责任人，对本单位招商引资工作负总责。 二是明确工作要求。招商引资工作领导小组对考核实施单位实行一旬一督查、一月一交流、一季一通报、全年一考核的方法，督促、检查招商引资工作，确保招商引资工作按序时推进，保任务完成。 三是明确目标任务和考核奖惩。各村、各单位要树立目
上海房地产价格及土地使用权估价
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
房地产估价案例与分析学习要点
《房地产估价案例与分析》学习要点 第一部分《房地产估价案例与分析》的学习方法 在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。 编者认为《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面编者就这门课程的学习方法谈一些自己的看法。 （1）、要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。例如：96 年本门课程中问答题的第 2 题，其实就是考“最高最佳使用的估价原则”的运用，但很多考生都是考后经人点拔之后才豁然开朗。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。笔者认为解决此矛盾的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识；也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶！也许还有不少考生认为：自己没有从事过房地产估价实践工作，前面学过的知识又那么多，到底哪些知识是密切结合实践，从而可能在这门课程考试呢？笔者认为，这确实是很多考的实际情况。鉴于此，在本资料的第三部分精心编写了《房地产估价案例与分析》的考点分析与详解，相信对广大考生会有不小的帮助。 （2）、要进行概括和总结。如在指错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，各种估价目的的报告一般通常会出现哪些错误，估价报告的写作上通常会出现哪些错误；哪些错误是已经在历年考试中考过的错误，哪些错误是还没有考试过的错误；哪些错误是历年的考试基本上都会考的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。又如：各种估价目的和估价对象的技术路线，亦即它们的价格内涵和价格形成过程上的一些特殊性。再如：各种方法的运用必需具备的资料和数据，各种情况的估价需要搜集哪些特殊的资料；关于房地产估价的法律规定重要有哪些；估价目的、估价时点、估价对象的状况、房地产市场情况通常如何统一起来，它们与价格内涵和价格形成过程以及与估价技术路线通常会有什么内在联系；各种估价原则在估价实践中的应用主要有哪些方面；各种类型的题目通常会考哪些知识点等。 （3 ）、要适应记忆。很多考生认为：《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。笔者认为这种观点是不完全正确的。试想“空空” 的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢？因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在指错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹” ，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后 面改错题的考试节省出宝贵的时间顺便一提的是：很多考生认为《房地产估价案例与分析》与前面几门课程，特别是与《房地产估价理论与方法》有不少不一致的地方，考试怎么办，对于这个问题的答案非常简单：本门课程的考试以本门课程的教材和《房地产估价规范》为准。
- 上海房地产价格及土地使用权估价
- 以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表
- 第七节特殊用途房地产估价汇总
- 上海市房屋拆迁评估管理暂行规定
- 房地产价值评估报告
- 我国房地产估价规范(doc 21页)_New
- 上海市城市居住房屋拆迁估价分户报告单 - 上海市房地产估价师协会
- 上海市房地产估价报告网上备案管理规定
- 房地产评估报告(实习范文)
- 房地产估价收费标准--国家
- 房地产估价收费标准文件
- 房地产市场调查报告
- 房地产评估-市场比较法和收益法
- 拆迁补偿和房屋评估有什么关系
- 房地产估价收费标准国家
- 《带租约限制房地产估价的若干问题探讨》
- 上海市房地产评估行业执业自律准则
- 房地产价值评估报告
- 评估报告样本
- 上海城市房地产估价有限公司业务情况简介