控制性详细规划土地使用强度的控制分析

控制性详细规划土地使用强度的控制分析

引言

城市规划是城市政府为达到城市发展目标而对城市建设进行安排，一般城市规划分为城市发展战略和建设控制引导两个层面。然而，就因其在规划体系中的关键位次，决定了我们在编制和实施这一层次规划时，存在诸多这样或那样的问题。为了便于我们详细了解控制性详细规划的有关情况，施海涛博士主要从以下方面做了详尽的阐述：

一、控制性详细规划的涵义

1、控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

2、以城市总体规划或分区规划为依据、以落实总体规划或分区规划的目标为目的、以土地使用控制为重点。

二、控制性详细规划的编制方法

1、总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；

2、土地利用现状，用地分类应分至小类；

3、人口分布现状；

4、建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；

5、公共设施规模及分布；

6、工程设施及管网现状；

7、土地经济分析资料，包括地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等。

三、土地使用强度控制

控制性详细规划解读（1）

控制性详细规划解读（1） 1 控制性详细规划的基本理论 1.1 控制性详细规划的涵义、内容、特征与作用 1.1.1涵义 控制性详细规划是以城市、镇总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 1.1.2控制性详细规划应当包括下列基本内容 1.1. 2.1确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 1.1. 2.2确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 1.1. 2.3提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； 1.1. 2.4根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 1.1. 2.5根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 1.1. 2.6制定相应的土地使用与建筑管理规定。 1.1.3控制性详细规划具有以下特征 1.1.3.1控制引导性与灵活操作性：控制性详细规划既可以随时适

应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。 控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制、土地使用强度控制、主要公共设施与配套设施控制、道路及其设施与内外交通关系控制、城市特色与环境景观控制和工程管线控制。 1.1.32法律效应：控制性详细规划是城市总体规划法律效应的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向微观法律效应的扩展，法律效应是控制性详细规划的基 本特征。 1.1.3.3图则标定：图则标定是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现，它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制。 1.1.4控制性详细规划的作用 1.1.4.1控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节 1.1.4.2控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次 1.1.4.3控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段 1.1.4.4控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台 1.2 控制性详细规划产生的背景及历程 1.2.1控制性详细规划产生的背景 1.2.1.1城市建设方面的要求：土地使用制度改革提出新问题，建设方式与投资渠道变化带来新要求，城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求。 1.2.1.2规划管理方面的要求：土地管理的观念与方法的转变，房地产开发的管理方式的转变。 1.2.1.3新形式下对规划设计工作的要求：城市规划要适应规划管

控制性详细规划指标

控制性详细规划的控制指标 控制性详细规划的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键。目前进行的有关控制性详细规划研究与实践，都把控制性详细规划的控制指标的确立放在重要的地位。 1、控制指标的内容构成 )地块划分 (1 控制性详细规划的规划范围，应从城市的一个完整地域结构出发，其第一步是根据建设用地的区位、土地使用性质、土地出让和房地产开发的要求，综合空间环境结构设想及开发的可行性，划分基本地块，编排地块号码。在此基础上，确定各地块的用地面积和各项控制指标。 一般规定最小地块面积和宽度、深度，防止过小尺度的开发活动。地块边界线要具备可识别性。地块大小与用地特点有关，用地集中、性质单一的，地块可大一点，用地零碎分散，地块要小一点。地块的大小还与开发建设的方式有关，统一开发，地块划分可大一点，多渠道开发的用地，地块划分小一点。一般而言划分地块应注意以下几点: ? 旧城区和沿街地段分块宜小，新建居住区分块宜大; ? 至少与一条道路相邻; ? 用地性质尽量单纯; ? 同类用地控制要求大致相同; ? 保护地段单独划出。 (2)土地使用性质及兼容范围 确定城市土地使用性质，一般参照《中华人民共和国城市用地分类标准》(GBJ137-90)将土地划分至小类。具体的类别划分与所在城市的规模、城市特征、

所处区位等有关。一般的规律是大城市分类多、小城市分类少;老城区分类多、新开发区分类少;中心区分类多、边缘区分类少等等。由于国标制定较早，有些分类已不适应使用要求，可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类，对它进行补充和发展。 土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容，即以某一类土地使用性质为主，兼容其它性质，如在居住用地(R)中，可兼容小型的办公用地(C)。近年来在实践中出现了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最为常见，它以某一类土地使用性质为主，与其它性质的土地相混合，如商住用地(C2/R)等。确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容。对建设用地的使用性质规定过死或弹性过大，均可能导致城市规划与城市社会、经济发展的不协调，不能适应城市发展的可变性和多样性。合理的兼容规定既体现规划的弹性，为建设发展和管理实施留有余地，同时又保证城市的有机、有序地发展。 (3)土地使用强度? 容积率:也称建筑面积密度或楼板面积率(Floor Area Ratio，缩写FAR)，即规划地块内各类建筑总面积与地块面积之比。容积率反映了整个建筑物的体量，构成了土地使用强度的最主要因素，因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一。 ? 建筑密度:即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，用百分率表示。建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系。 ? 人口密度:即规划地块内部每公顷用地的居住人口数。控制性详细规划应对规划地区的人口的上、下限均作控制。 ? 建筑控制高度:即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。一般有两种控制方式，一是绝对高度控制，如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性建筑物;二是相对高度控制，如纽约的“日照后退曲线法”和“遮天率曲面法”，以及香港、台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制。考试

浅谈控制性详细规划控制指标

浅谈控制性详细规划控制指标 翁樟水 《中华人民共和国城乡规划法》和《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规的颁布实施，我国控制性详细规划的法律地位、编制、审批、实施管理的模式基本固定，控规在城镇建设中所产生的作用举足轻重。正是由于控规具有很高的法律地位，故控规制定的时候也必须具有很强的科学性和实践性，但纵观当前城镇建设的实际情况，控规的单调僵化与城镇发展的复杂多变冲突，往往“控则死、变则乱”，管理之被动显而易见，也对城镇建设带来不良影响。产生这种问题的原因是多方面的，有制度、管理、技术等，而本文仅对控制编制中的土地开发强度指标制定，提出些许粗浅想法。 一、当前开发强度指标体系利弊 《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》中第十条规定：控制性详细规划应当包括下列基本内容：（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求；（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。第二项是主要对控制指标作了明确的规定，在经济发达地区的控规当中，一般确定容积率、建筑高度、建筑密度的上限和绿地率的下线，不发达地区则可能相反。其中容积率、建筑密度、建筑高度之间存在换算关系，建筑平均层数=容积率/建筑密度，确定两项指标便可推演出另一项指标。经个人分析，认为当前指标体系有以下利弊： 1、控制指标体系简单方便规划操作管理 容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等规划控制指标简单、通用、易懂，方便了规划编制、规划管理和相关部门及企业、集体、个人等之间的沟通协调，很大程度上提高了效率。通过多年实践表明，该指标体系对城镇土地开发建设起到了重要作用，促进了土地有偿使用制度不断完善。在对盈利性房地产开发方面，

控制性详细规划浅析

控制性详细规划浅析 摘要：对城市控制性详细规划做了简单的介绍。对控制性详细规划的地位与作用做了详细分析，并对其与城市设计的进行了比较。同时，分析了我国现有的控制性详细规划所存在的弊端，并提出相应的解决方法。 关键词：控制性详细规划基本认识地位作用城市设计存在问题 1.控制性详细规划的基本认识 我国的城市规划编制体系分为两个层面即战略层面和操作层面，对应于两个阶段五个层次，两阶段即总体规划阶段和详细规划阶段，五个层次分别为：总体规划纲要、总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。 《城市规划基本术语标准》指出，控规“以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求”。《城市规划编制办法》第二十四条规定，“编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目许可的依据。编制城市修建性详细规划，应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。 2.控制性详细规划的地位与作用 2.1控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。 从规划到管理即依法行政的依据；从规划到实施即控制、引导、监督。控制性详细规划将城市建设的规划控制要点，用简练、明确、适合操作的方式表达出来，作为控制土地批租、出让的基本依据，正确引导开发行为。 2.2控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。 从宏观到微观，即上接总规（分区），下接修详（设计）；从定性到定量，即控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部，即控制指标细化、分解、落实；控制性详细规划向上衔接总体规划和分区规划，向下衔接修建性详细规划、具体设计与开发建设行为。它以量化指标和控制要求将城市总体规划的宏观的控制转化为对城市建设的微观控制，并作为具体指导地段修建性详细规划、具体设计、土地出让的具体设计条件和控制要求。 2.3控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。 从二维到三维，即平面控制与空间控制的结合；从规划到设计，即规划要求与设计条件的结合；从消极到积极，即控制与引导的结合。控制性详细规划将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。在我国目前还没有形成独立的城市设计审议制度的情况下，在城市设计的发展与实施控制要求方面，控制性详细规划责无旁贷。 2.4控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。 从个体到群体，即利益协调的平台；从分歧到统一，即公共政策的具体化。控制性详细规划由于直接涉及到城市建设中各个方面的利益，是城市政府意图、公众利益和个体利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。 3.控制性详细规划的基本特征 3.1通过抽象的表达方式落实规划意图。 控制性详细规划通过一系列抽象的指标、图表、图则等表达方式将城市总体规划的宏观的控制内容、定性的内容、粗略的三维控制和定量控制内容，深化、细化、分解为微观层面的具体控制内容。该内容是一种建设控制、设计控制和开发建设指导，为具体的设

控制性详细规划基础理论

第一篇控制性详细规划基础理论 第一章控制性详细规划的涵义、特征与作用 第一节控制性详细规划的涵义 城市总体规划 城市规划（分区规划） 城市详细规划控制性详细规划 修建性详细规划 城市规划urban planning 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 城市总体规划 comprehensive planning 对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施管理。 分区规划 district planning 在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。 城市详细规划 detailed plan 以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。 修建性详细规划 site plan 以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑工程设计的设计和施工的规划设计。 《城市规划基本术语标准》（GB/T50280－98） 控制性详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 《上海市城市详细规划编制审批办法》 控制性详细规划：指市和区、县人民政府根据城市各层次总体规划和地区经济、社会发展以及环境建设的目标，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。 第二节控制性详细规划的特征 控制性详细规划具有以下特征： 一、控制引导性和灵活操作性 1.控制引导性 对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。 从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系控制；城市特色与环境景观控制；

控制性详细规划控制指标确定的几点建议

控制性详细规划控制指标确定的几点建议 摘要简要回顾了控制性详细规划形成的历程,提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一,同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成,和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法,并提出在实际工作中常出现的几项 调整要求较多的控制指标如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等,最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议; 关键词区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制 1.引言 控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次,其技术框架参考了美国的“区划”;它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段; 控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据,以落实总体规划意图为目的,以土地使用强度为重点,它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图,直接服务于城市规划管理; 控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据,是城市政府积极引导市场,实现建设目标的最直接手段;但从目前的实际情况看,控规仅仅是规划管理的一个参考,未能 起到应有的控制与引导作用,大部分内容在管理审批实践中均有所调整;在工作中,甚至出 现规划刚刚编制完成,有关指标就面临更改的强烈要求;而且,当前控规编制中的突出矛盾 是控制有余,引导不足;过分强调控制作用,忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际,显得缺乏灵活性;如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展,已成为当前控制性详细规划的一大难题; 2.控制指标的确定

控制性详细规划

控制性详细规划 控制性详细规划是城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求; 城市设计是对城市体型和空间环境所做的整体构思与安排,贯穿于城市规划的全过程; 容积率是指一定地块内、总建筑面积与建筑用地面积的比值; 绿地率是指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例; 用地面积是指建设项目报经城市规划取得用地规划许可后,经国土资源行政主管部门测量确定的土地面积; 用地边界是规划用地与道路或其他规划用地之间的分界线,用来划分用地的范围边界; 用地性质是对城市规划区内的各类用地所规定的使用用途; 容积率是项目用地范围内与项目总用地面积的比值; 住宅建筑面积毛容积率指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积; 住宅建筑面积净密度指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积; 建筑密度指在一定范围内,建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例; 率指范围内的绿地与规划建设用地面积之比; 建筑限高一般指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度; 建筑后退是指在城市建设中,建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线的后退距

离,通常以后退距离的下限进行控制; 建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离,城市规划特别是在详细规划中对建筑间距有很严格的要求; 日照间距指前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在或底层获得不低于二小时的满窗日照日照而保持的最小间隔距离; 消防间距指防止着火建筑在一定时间内引燃相邻建筑,便于消防扑救的间隔距离; 千人指标指进行居住区规划设计时,用来确定配建公共建筑数量的定额指标;一般以每千居民为计算单位,例如：中小学生以每千居民有多少座位计算; 我国城市规划可以分为战略层面和操作层面,总体规划被视为战略层面,详细规划属操作层面; 控制性详细规划编制的目标： （1）明确所涉及地区的发展定位,与上位的城市总体规划、分区规划中的相应内容相衔接,使之能够进一步分解和落实,确定该地区在城市中的分工； （2）依据上述发展定位,综合考虑现状问题,已有规划、周边关系、未来挑战等因素,制定所涉及地区的城市建设各项开发控制体系的总体指标,并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面的配置上落实到各地块,为实现所涉及地区的发展定位提供保障； （3）为各地块制定相关的规划指标,作为法定的技术管理工具,直接引导和控制地块的各类开发建设活动;

控制性详细规划中几个值得注意的问题

控制性详细规划中几个值得注意的问题 摘要：针对目前控制性详细规划中的问题，本文主要从控制性详细规划的科学性、编制的主体、编制过程、编制方法以及控详规要因地制宜等几个方面对其进行了详细的分析与探讨，以供参考。 关键字：控制性详细规划；编制过程；编制方法 一、控制性详细规划在城市规划管理中的作用 城市控制性详细规划的出现，其作用有四：一是成为城市国有土地使用权出让转让的基本依据；二是提高了规划的弹性，增强了可操作性，缓解了规划实施的稳定性与政府任期政绩的显化性之间的矛盾，适应了由投资主体多元化带来的利益主体多元化和城市建设思路多元化对城市规划造成的冲击；三是满足了城市政府调控房地产市场和筹集城市建设资金的需要；四是增强了规划管理部门对各项用地和建设活动的有效控制，保证了规划意图的顺利实施。实践证明，凡是规划建设比较好的城市，其城市控制性详细规划功不可没。各项建设活动、招商活动、土地开发活动，如果没有城市控制性详细规划的指导，将无法取得好的发展成果。 二、城市控制性详细规划存在的问题分析 1、规划储备严重不足 一些城市，尤其是小城市的控制性详细规划覆盖面不够大，规划储备严重不足，应急性详细规划较多。在一些城镇化处于起步阶段的城市，其控制性详细规划成果的基础储备不足，为了加快发展，往往将应急性的详细规划成果作为决策依据，势必带来一些遗憾工程；一些重点地区的控制性详细规划编制尚未起步，重点地段环境景观设计还处于空白。在城市土地经营、城市基础设施建设、内外招商引资活动中，人们关注的焦点是一个地区具体的规划要求，政府在开发建设地段有哪些发展计划和在近期能否实施等问题，如果规划滞后并缺乏控制性详细规划作为依据，对诸如此类问题就难以说清，开发商也难以作出比较可靠的成本效益分析，从而影响到城市的可持续开发建设。 2、对资源空间配置的市场化研究不够 对资源空间配置的市场化研究不够，导致在实施过程中的可接受性与约束力不强。在一些控制性详细规划编制过程中，规划编制人员往往只注意与城市总体规划的对接，而对规划区域的资源优势和市场开发价值则很少作深层次的研究，很多宝贵的不可再生资源在规划师笔下被忽视。 3、规划质量有待提高

控制性详细规划方案

第二篇控制性具体计划控制体系和控制要素 控制体系控制内容 控制方法 控制内容层面是指控制性具体计划所控制要素。控制方法层面是指为实现计划意图选择控制手段。计划控制体系内在组成包含6个方面： 土地使用 环境容量 建筑建造 城市设计引导 配套设施 行为活动 第三章土地使用控制

土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出要求。其具体控制内容包含用地使用性质、用地使用兼容性和用地边界、用地面积等。 第一节用地面积和用地边界 一、用地面积 用地面积是计划地块划定用地平面投影面积，单位为公顷，正确度全国各地略有不一样，通常为小数点后两位，每块用地不可有重合部分。 用地面积是计划用地红线围合面积，是确定容积率、建筑密度、人口容量所依据面积； 征地面积是土地部门为了征地划定征地红线围合而成。 A2／万m2 容积率是衡量土地使用强度一项指标 在一定建筑密度条件下，容积率和平均层数成正比；

在一定层数条件下，容积率和地块建筑密度成正比。 例：广州市在旧城改造中采取以商住和第三产业为主，控制建筑密度和人口密度，努力争取“高容积、低密度”土地开发政策，这就意味着增加建筑物层数。 地块面积保持不变，容积率指标越高，建筑面积总量越多。 容积率指标意义在于它能够比较综合地反应对城市土地进行开发建设使用强度。 容积率可制订上限和下限 下限确保开发商利益 上限预防基础设施超负荷运行及环境质量下降 二、容积率确实定 要考虑以下原因： 一地块使用性质 不一样性质用地，开发强度不相同

比如：商业、旅店和办公楼等容积率通常应高于住宅、学校、医院和剧院等。 二地块区位 土地域位效益级差地租理论支配着城市各项用地空间安排及 土地利用效率和开发强度。 土地使用强度，应依据其区位和级差地租区分确定。 比如：中心区、旧城区、商业区和沿街地块地价和居住区、 工业区地价相差很大，对建设用地使用性质、地块划分大小、容 积率高低、投入产出实际效益等产生直接影响。 比如：中央商务区CBD容积率比远离中央商务区地域要高得多。 三地块基础设施条件 通常来说，较高容积率需要很好基础设施条件和自然条件作 为支撑。

控规期末复习总结

1、控制性详细规划的涵义 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 2、控制性详细规划的主要内容 按照自2006年4月1日起施行的《城市规划编制办法》，控制性详细规划应包含以下内容 ①确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。 ②确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求 ③提出个地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则 ④根据交通需求分析，确定地块出入口设置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其他交通设施，规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 ⑤根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线、进行管线综合，确定地下空间开发利用的具体要求， ⑥制定相应的土地使用与建筑管理规定。 3、控制性详细规划的特点 ①控制引导性和操作灵活性： 控制引导性：对主要表现在城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么；通过建筑高度，建筑密度，容积率，绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从未达到引导土地开发的目的。 操作灵活性：一方面表现在通过将抽象的规划原理和复杂的规划要素进行简化和图解，从中提炼出控制城市土地功能的基本要素，从而实现城市快速发展条件下，规划管理的简化操作；另一方面控规在确定的必须遵循的控制指标和原则外，还留有一定的“弹性”，如某些指标可在一定范围内浮动，根据实际情况参照执行，以更好地适应城市发展变化的要求。 ②法律效应 法律效应是控规的基本特征。控规是城市总体规划法律小型的延伸和体现，是总体规划宏观法律效应向围观法律效应的括展。 ③图则标定 图则表型是控制性详细规划在成果表达方式上区别于其他规划编制层次的重要特征，是控制性详细规划法律效应图解化的表现。它用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化控制线及控制点等。控制性详细规划图则在经法定的审批程序后上升为具有法律效力的地方法规，具有行政法规的效能。 ④开发导向 控规的目的侧重于强化政府的综合调控职能，使政府能够在建设项目、投资来源、建设时序等都因素都不太确定的情况下，通过对土地的开发控制来引导开发商在城市规划的整体安排下从事建设活动。控规实施的手段不一定是通过政府直接投资进行，而是以政府制定的控规作为土地使用框架，吸引各方投资进行开发。 4、控制性详细规划的作用 ①承上启下，强调规划的延续性 规划设计上，控规作为总体规划，分区规划和修建性详细规划之间的环节，是详细规划编制阶段的第一编制层次，以量化指标将总体规划的原则、意图、宏观的控制转化为对城市土地乃至三维空间定量、微观的控制，从而具有宏观与微观，整体与局部的双重属性，确保了规划体系的完善和连续。 在规划管理上，，控规将总体规划宏观的管理要求转化为具体的地块建设管理指标，是规划编制与规划管理及城市土地开发建设相衔接。 ②与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据 控规填补了形体示意规划的缺陷，将抽象的规划原理和复杂的规划要素进行简化图解化，最大程

控制性详细规划编制存在的问题与改进措施

控制性详细规划编制存在的问题与改进 措施 摘要：控制性详细规划，简称《控规》，属于法定规划，其是对总体规划及分区规划进一步延续及深化，对完善城市规划体系及城市建设发展有着重要作用。但在具体实施过程中，还存在不少问题，需要引起重视。文章笔者结合工作实践，对目前《控规》编制中存在的问题进行分析，并提出改进措施，以供参考。 关键词：控制性详细规划（简称《控规》）；编制；问题；改进措施 前言 控制性详细规划（《控规》）是城市规划的核心，是主管部门对规划进行许可并管理的法定依据，其是否科学合理编制，对城市有序、健康、可持续发展有着直接影响。经过广大规划工作者的不断努力，《控规》的编制工作取得了显著成绩，但在使用的过程中也发现不少问题，需要进行改进及完善，才能进一步提高《控规》编制的合理性、经济性、可行性，发挥其控制性及引导性功能，以便能更好地指导城市规划与建设。 二、控制性详细规划编制中存在问题 1、灵活性不足 《城市规划编制办法》（下文简称《办法》）中已经对《控规》编制及管理进行了规定及要求，对土地利用以及建设控制等指标进行明确，并以此为依据，指导城市规划建设工作有序开展。 《办法》提到：城市建设必须根据城市总体规划以及分区规划要求，对土地使用性质或强度进行控制并管理。因此可以明确，《控规》主要任务是对城市各类建设项目进行控制并管理，而其中土地使用性质及强度是控制管理的重点。

在控制土地使用过程中，如何确保在城市建设有序发展的基础上，提高控制的实用性及灵活性，是《控规》编制人员需要解决的一个难题。 在具体实施过程中，《控规》作为城市建设众多依据的其中之一，其控制及指导作用还未能充分发挥。很多工作需要在审批城市建设过程中结合实际需要进行调整、优化及改进。按现阶段的流程，《控规》调整需经过的审查步骤太多，而当调整完成后，可能建设形势又发生了新变化，又需要针对新形势对《控规》进行修编调整。如此反复必定造成人力、物力浪费。 此外，《控规》着重强调对城市建设进行控制，引导性明显不足，在市场快速变化的新形势下，导致城市建设与发展后劲不足。 由此可见，由于缺乏可操作性及灵活性，导致了《控规》在城市建设及发展中，未能充分发挥其应用和作用。 2、缺乏实施性 通常城市规划会规定相应年限，并结合规定年限内取得的规划成果进行分析研究，针对其成绩与不足，进行总结与改正，并在此基础上编制下一个新的城市规划，并使新旧规划进行有效衔接，促进城市建设实现可持续发展。 但在具体实施工过程中，《控规》并没有明确规定其规划年限与实施年限，这样必须导致其在具体实施过程中无法起到指引作用。由于没有明确具体的规划年限，使到《控规》面临以下难题：一是《控规》要满足上层次规划的标准及要求，尤其是在土地使用以及公共配套等方面，必须保持一致要求；二是应考虑其应具有较强的可行性及实施性，以便能在城市建设中发挥其应用作用。 在具体实施过程中，对于尚未建设开发的地区，《控规》实施并难度不大，但对在已建地区实施《控规》时，如需要改变已有建筑结构，则面临法律许可问题，必须在满足法律要求下，才能进行变更，这样就加大了《控规》实施难度。此外，如果还存在一些强制指标限制例如容积率、建筑密度等，这样《控规》还需要面对更大挑战。

控制性详细规划_居住区用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析

控制性详尽规划居住区用地均衡表及各项技术经济指标的计算与剖析控制性详尽规划 的定义、内容、成就、审批一．定义，内容：控制详尽规划是城市规划管理和综合开发、土 地有偿使用的依照。主要内容包含：详尽确定规划地区各种用地的界线和使用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标：规定各种用地适建、不适建、有条件可建的建筑类 型，规划交通进出口方向、建筑退后红线等；确定各级支路的红线地点、断面、控制点坐标 和标高；确定工程管线的走向、管径和工程的用地界线；拟订相应的土地使用与建筑管理规 定细则。这一阶段的城市景观、形象设计主要依照整体规划和分区规划的景观设计要求，提出各项景观建设标准和用于景观设计的各项控制指标，指导下一阶段景观设计。二．成就： （一）地点图。图纸比率不限；（二）用地现状图。图纸比率为1/1000～1/2000，分类画出各种用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口散布现状，市政公用设备现状，必需时 分别绘制；（三）土地使用规划图。图纸比率同现状图，画出规划各种使用性质用地的范围； （四）地块区分编号图。图纸比率1/5000，注明地块区分界线及编号（和本文中控制指标 相对应）；（五）各地块控制性性详尽规划图。图纸比率为1/1000～1/2000，图纸标绘以下 内容：1.规划各地块的界线，标明主要指标； 2.规划保存建筑； 3.公共设备地点； 4.道路（包含主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 5.停车场和其余交通设备用地界线；（必需时4、5两项可独自绘制）。（六）各项工程管线规划图。标绘各 类工程管网平面地点、管径、控制点坐标和标高。三．审批：应当由市人民政府审批。编制 分区规划的城市的详尽规划，除重要的详尽规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城 市规划行政主管部门审批。61.控制性详尽规划的指标系统确定的意义、怎样确定、要考虑 哪些要素、这些要素之间的关系规定性指标：用地性质，用地面积，建筑高度，建筑密度， 容积率，建筑退后道路红线距离，停车位及配套服务设备，绿地率，交通进出口方向。指导 性指标：进口容量，建筑形式、体量、色彩、风格等，其余环境要求。意义：62.容积率

控制性详细规划的作用及主要控制要素

控制性详细规划的作用及主要控制要素 【摘要】本文作者围绕着控制性详细规划相关问题，结合临汾市尧庙片区控制性详细规划的基本情况，分析了控制性详细规划在城市规划中的作用和控制要素，对尧庙片区总体规划和布局进行了详细介绍，并对其控制性详细规划进行了具体分析。 【关键词】控制性详细规划;作用;控制要素 引言 控制性详细规划以总体规划为依据，以土地使用为重点，详细规定建设用地性质，使用强度和空间环境，它强调规划设计与管理及开发相衔接，作为城市规划管理的依据．并指导修建性详细规划的编制。 1 控制性详细规划的作用 1.1 是城市规划管理的依据 在城市土地有偿使用和市场经济条件下，城市规划管理工作的关键，在于按照城市总体规划的宏观意图，对城市每块土地使用及其环境进行有效控制，同时引导城市建设有序健康的发展。总体规划、分区规划及修建性详细规划，均难以满足规划管理既要宏观又要微观，既要整体又要局部的工作需求。而控制性详细规划能满足这些要求．并且将要控制的内容明确表达出来，作为控制土地出让的依据，实现规划目标。 1.2 量化城市环境容量，体现了城市远景构想 控制规划的编制和实施过程中都包含了诸如城市产业结构、用地结构、人口分布、环境保护、开发建设秩序等各方面广泛的城市政策内容，引导城市社会、经济、环境协调发展，将城市总体规划、分区规划的宏观的城市构架，以微观，具体的控制要求量化进行体现，从建筑单体环境和建筑群体环境对建筑设计、建筑空间环境、建筑建造提出指导性综合设计要求和建议，从而进一步实现城市规划的远景构想。 1.3 是落实总体规划的意图和指导修建性详细规划编制的中间环节 我国城市规划体系可以分为战略层面规划和操作层面规划。总体规划是战略层面上的规划，详细规划是操作层面上的规划。控制性详细规划是两个层面规划的中间环节，是规划管理的依据，它以量化指标将总体规划的原则、意图、宏观的控制转化为对城市土地乃至三维空间定量、微观控制。所以控制性详细规划具有宏观与微观、整体与局部的双重属性，既有整体控制，又有局都要求；既能继承深化、落实总体规划意图，又可对城市分区及地块建设提出直接指导修建性详细规划编制的准则。

杭州市控制性详细规划实施评估报告

杭规编发〔2011〕7 号关于发布《杭州市控制性详细规划编制技术规程（试行）》第一期的通知 各相关设计单位： 为了有效指导和规范新一轮控制性详细规划修编工作，根据杭州市规划局3月1日控规修编专题会议精神，由编制中心制定《杭州市控制性详细规划编制技术规程（试行）》，并结合工作实际，分阶段逐步更新完善。 现将第一期《杭州市控制性详细规划成果框架体系及成果表达》、《杭州市控制性详细规划实施评估报告编制导则》内容予以发布，请在下一步工作中参照执行。 二○一一年三月三日 附件1：《杭州市控制性详细规划成果框架体系及成果表达》

附件2：《杭州市控制性详细规划实施评估报告编制导则》 主题词：规划控规通知 抄送：规划处、工程处、用地处、省规划院、市规划院、城市规划咨询公司、中联公司、浙工大院、刘总、黄副局长、郑副局长

杭州市城市规划编制中心2011年3月3 日印发校对人：公理联系电话：88368361

附件1 杭州市控制性详细规划成果框架体系及成果表达 控制性详细规划编制成果由三部分组成，分别为法定文件、管理文件和附件。法定文件由法定文本和法定图则组成，具有法律效力，不可分割；管理文件由执行细则和执行图则组成，是城市规划管理的技术依据；附件包括上版控规实施评估专篇、基础资料汇编、规划说明和附件图集等内容，是对文本、图则的阐释。各部分内容框架如下： 1、法定文件 ——法定文本 1)总则 2)目标、性质、规模、空间结构 3)土地利用规划控制 4)道路交通规划 5)市政基础设施规划 6)土地开发强度控制

7)六线规划控制要求 8)特别意图区控制 9)街区控制 10)地下空间利用规划 11)建筑色彩规划——法定图则 1)规划单元位置图 2)土地利用现状图 3)用地规划图 4)六线规划控制图 5)建筑限高图 6)特别意图区控制图 7)街区强制性指标图2、管理文件 ——执行细则 1)总体概述 2)执行规定

控制性详细规划编制存在问题分析

控制性详细规划编制存在问题分析 控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。在我国城市化高速发展的现状下，控制性详细规划在编制和管理方面都存在不能适应时代发展的问题。控制性详细规划在城市建设中直接影响城市形态，但是在实际执行过程中往往受到很多因素的影响，使得难以达到规划预期的目标。 1当前控制性详细规划中存在的问题分析 1.1 控规的编制缺乏科学依据 控制性详细规划的编制是以总体规划为依据，再落实到了每一个地块的规划。因此，规划设计人员必须充分理解总体规划对所在区域的规划意图，否则提出的规划方案将缺少对于总量的控制以及逐渐分解的环节，难以兼顾城市整体发展的需求。然而在现实实践中《城乡规划法》条款中取消了对大中城市分区规划的编制要求，使控规编制主要依靠规划师的资料丰富程度和主观分析，控规的科学性大打折扣。另一方面，控规的编制都是根据每一块地的实际情况进行规划。由于受到分析工具的限制，只是简单的通过对城市进行形体设计、三维模拟以及开发评估或者是凭主观经验而不是客观分析的方法对区块的各项指标进行确定时，往往使规划结论没有依据，难以得到决策者和城市生活者的肯定，规划的科学性受到人们的质疑。 1.2控规的可操作性不强 现行控制性详细规划编制技术与市场经济条件下城市发展的复杂性和多变性相脱节，市场经济条件下要求控制性详细规划的控制内容更具弹性、可操作性更强，使之控而不死，变而不乱。但实际情况却是，现有编制的控制性详细规划要求主要侧重于对控制性详细规划需包括哪些内容、哪些图纸等等的成果要求，对如何分析、如何确定控制指标等编制方法方面的指引不够。有时控规在对建筑色彩、体型、体量和城市建设中可能遇到問题的研究深度不够的情况下，又规定的过多过细，在实际执行过程中，由于缺乏对各地块控制指标数值的确定缺乏科

控制性详细规划的控制体系和控制要素

控制性具体规划的控制体系和控制要素 ——控制性具体规划（第二版）读书笔记 红字部分个人感受，黑字部分原文摘抄 ■控规涵义：以总规为依据，以土地使用控制为重点，具体规定建设用地性质、使用强度、空间环境、市政基础设施、公共服务设施等等控制性指标。 ■控规特性： （1）控制引导性和灵活操作性 （2）法律效应 指导城市建设的刚性作用！不得擅自更改土地出让条件。 （3）图则标定 规划内容和法律效应图解化 ■控规作用 （1）承上启下（规划与管理两个层面） （2）与管理、开发结合，作为管理的依据（三分规划，七分管理！）（3）体现城市设计构想（给城市设计制定大体风格） （4）城市政策的载体（就是体现政府领导的各种政策） ■控制核心体系涉及控制内容和控制方法 基本构成涉及以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其所有表现。

一、土地使用控制 1. 用地面积 单位公顷，注意用地边界和征地边界的区别（征地面积>用地面积）2. 用地边界

地块的用地边界原则（补充） 1.严格规定相关规划、用地部门、单位划分地块 2.以单一性质划定地块、一般一个地块只用一种使用性质（我觉得应当把“使用”变成“用地”） 3.建议有一边与城市道路相临 4.结合自然边界、行政界线划分地块 5.考虑地价的区位差 6.地块大小应与土地开发的性质规模相协调 7.对于文物古迹风貌保护地段可单独划块，不给指定指标 8.满足各种规划线的退让 9.尊重现有土地使用权和产权 新区地块规模3—5ha, 老区地块规模0.5—3ha 二、土地使用性质控制 用地有大类、中类、小类，控规规定到小类 三、土地使用兼容 1.用地兼容 各地拟定了土地使用性质兼容表（比如说上海） 兼容用地和混合用地是两个概念！ 兼容用地：一种用地性质，兼多种用途。 混合用地：多种性质用地的混合。 兼容用地在一个地块中，混合用地是不同性质的地块组成的 2.建筑兼容

控制性详细规划现状调研报告

控制性详细规划现状调研报告 一、历史文化背景 1．历史沿革 江阴地区历史悠久，见诸文字记载的历史已有2500多年。自汉迄元，为乡、为县、为郡、为国、为州、为军、为路、置废分合不常。沿用名称有暨阳、江阴、暨州、连洋州。自西晋起已有1706年的建县历史，1987年撤县建市，是江苏省的历史文化名城。 江阴地区古时设三门四水关，由于港口、码头的发展，南门、北门沿大街形成城外建成区。建国后，南门地区沿新河进行建设。到了80年代，随着经济的发展，南门地区进行了大规模的建设。 2．文物古迹 十方庵：在江阴南门外吴家桥东首，始建于明万历年间，本名十方云水禅院，咸丰十年毁于兵乱，仅存颓屋数椽，清同治年陆续修建，光绪十年建毗卢殿，规制宽敞，为邑中诸庵冠，今存前殿五间，殿北壁间砌有董其昌塔形楷书“心经碑”。 五云桥：石砌拱桥，建于清朝。1992年被江阴市人民政府公布为“江阴文物保护单位”。 3．传统民居风貌 南门地区传统民居分布于运粮河、东转河两岸和忠义街、埠下街、石子街、河东街一带，其形态基本上取决于河道、街道的走向和宽窄

变化。民居分布于河道两侧，形成了以河道为主体的带状空间，以街串巷的交通骨架把各住户连接成整体。东转河两岸及忠义街两侧的民居大都建于民国初年，其中一些为大户人家或在外经商的富裕人家的宅院，房屋多为多进合院式，规模较大。而埠下街、河东街、石子街一带多为解放后建造的一般民居，规模较小，建筑质量较差。江阴民居具有以下特点： （1）“河—路—房”的空间格局 南门地区传统民居临河而居，形成了以河道为主体的“水—路—房”的空间格局。水的一侧为路（或埠），路边建民居；或民居直逼河边，并可从宅中直接接近河面，另一侧形成街道。空间形态有：“房—河—房”、“房—路—河—房”、“房—路—河—路—房”等多种形式。（2）“黑—白—灰”的民居色彩 南门地区民居同其它江南民居一样，其建筑色彩特征主要体现在粉墙黛瓦的强烈对比。黑（深灰）与白虽然可以摒除在“色彩”的范畴之外，但明暗对比却异常强烈。洁白的墙面与青灰色的屋顶相互衬托对比，窗棂等木装修一般油漆成栗皮色，整体给人以清新淡雅的感觉。（3）“轻、秀、雅的建筑风格” 堂屋连着天井、精美的构件不染丹青、高低错落的马头墙，即使是有些建筑预制混凝土构件和承重砖墙代替了木结构，但建造者仍可以赋予它黛瓦粉墙。传统的建筑风格仍得以保留，是南门地区历史文化的见证。